ARSA PAYI KARŞILIĞINDA KAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN DÖNE YA DA BU SÖZLEŞMENİN BOZULMASI

 

Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinden arsa malikinin dönmesi halinde;

-          Sözleşme ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkar.

-          Dönme ile sona eren sözleşme ilişkisi borç doğurmaz.

-          Dönme ile sözleşme ilişkisinden daha önce doğmuş borçlar da son bulur.

-          Sözleşmeciler dönmeden önce birbirlerine verdikleri şeyler varsa, bunların da karşılıklı olarak geri verilmesi gerekir.

 

A.Dönmenin Kişisel Hakkın Geçirimine Etkisi

Arsa payı karşılığında kat yapımı sözleşmesinden doğan kişisel (alacak) hakkının yüklenici tarafından, arsa malikinin, yasal gereklerin oluşmasına bağlı olarak sözleşmeden dönmesi ile borç ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalktığı için, temlik edilenin arsa malikine karşı bir istemde bulunması ( pay mülkiyetini talep etmesi) olanaklı değildir.

 

B.Üçüncü Kişinin Kat İrtifaklı Payı Satın Alması

 

Arsa payı karşılığında kat yapımı sözleşmesi uyarınca kat irtifakı kurulmuş olup da yükleniciye özgülenen dairelerle ilgili kat irtifaklı payların tapuda onun üzerine tescil edilmesi üzerine, yüklenici, kat irtifaklı payı ya da payları üçüncü kişilere satması ve arsa malikinin yasal gereklerin oluşmasına bağlı olarak sözleşmeden dönmesi durumunda, arsa malikinin, yükleniciden kat irtifaklı pay satın alan üçüncü kişi ya da üçüncü kişilere karşı aşağıdaki hukuksal olanaklara sahiptir:

 

1.Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimin yerine getirmesi gerekir. Edimi binayı edim ve teslimdir. Eğer yüklenici edimini yerine getirmemişse, iş sahibi sözleşmeden dönebilir.

İnşaatına henüz başlanan binada yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilere gelince. Toplumda bu tür satışlara “topraktan satış” ya da “temelden satış” adı verilmektedir. BU satışlarda alıcılar genelde arsanın yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona pay devredildiğini bilir ya da bilebilir durumdadırlar. Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin istemiyle sözleşmenin geriye dönük feshi sonucu arsanın eski malike döneceğini bile bile pay satın alan davalıların iyi niyetinden söz edilemeyeceğinden, TMK. md. 1023’ten yararlanamazlar.

 

2.Her iki yana borç yükleyen (tam karşılıklı) sözleşmelerde borçlunun temerrüde düşmesinde, alacaklının seçimlik haklarını düzenleyen md. 106-108’deki koşulların gerçekleşmesine bağlı olarak alacaklı sözleşmeden dönmeyi yeğlerse, BK. md. 108’e göre, vaad ettiği edimi ifadan kaçınabilir ve ifa ettiği şeyi geri isteyebilir.

Sözleşmeden dönme ile sözleşme ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkar.

Yanlardan birinin sahip olduğu hakka dayanarak geçerli sözleşmeyi tek yanlı bir bildirimle ve geçmişe etkili olarak sona erdirmesine dönme denir.

Dönme hakkı, bozucu yenilik doğuran haklardandır.

Dönme bildirimi borçluya ulaşır ulaşmaz bu etki meydana gelir.

 

Öğretide egemen olan klasik görüşe göre, “Dönme”nin sonuçları:

-Kurulduğu andan başlayarak ortadan kalkan sözleşme ilişkisinden doğan hak ve borçlar da ortadan kalkmış sayılır.

-Sözleşme ilişkisi sona ereceğinden, alacaklı, edimin yerine getirilmesini reddedebilir, kendi edimini yerine getirmez.

-Borçlunun da edimini yerine getirmesi söz konusu olmaz.

-Dönme ile sona eren sözleşme ilişkisi artık borç doğurmayacağı gibi, önceden doğmuş borçlar da son bulacağından, bunların karşılıklı olarak geri verilmesi gerekir.

-Öyle ki, yerine getirilen edimin hukuksal nedeni sonradan ortadan kalktığı için, sözleşme uyarınca yapılan kazandırmalar nedensiz duruma gelmekle, sözleşmeciler, nedensiz zenginleşmenin geri verilmesi isteminde bulunabilirler. Böylece BK. md. 106 vd. hükümlerine göre borçlunun temerrüde düşmesinde alacaklı sözleşmeden dönerse, yanların yerine getirdikleri (ifa ettikleri) edimlerin iadesi istemleri, nedensiz zenginleşmeye dayandırılmış olmaktadır.

 

Klasik görüş yanlıları içinde üç farklı yaklaşım:

 

a)                          (Büyük bölüm) Dönülmüş sözleşme uyarınca gerçekleşmiş kazandırmalar, nedene bağlı tasarruf işlemiyle yapılmış olsa bile, devredilen hak kendiliğinden eski sahibine dönmez. Tasarruf işlemi dönmeden etkilenmez, nedenin sonradan ortadan kalkmasına (sona ermesine) dayanılarak geri vermenin nedensiz zenginleşme istemiyle ileri sürülmesi gerekir. Örneğin dönülen sözleşmeyle taşınmaz mülkiyetinin devredilmesi gerçekleştirilmiş olursa, dönme üzerine sözleşmenin geçmişe etkili biçimde ortadan kalktığı kabul esilse bile, taşınmaz mülkiyeti devredene kendiliğinden geçmez; burada bir yolsuz tescilin çizimi (kaydın düzeltilmesi) davası değil, sadece nedensiz zenginleşmenin geri verilmesi istemine dayanan “tescile zorlama davası” açılabilir. Böylece sözgelimi arsa malikinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden döndükten sonra daha önce yükleniciye tapuda aktardığı arsa payı ya da paylarının geri verilmesi için açacağı davada, yargıç, MK. md. 642 uyarınca mülkiyetin tanınmasına karar vermesi üzerine ve ancak bu karar anında nesnel (ayni) hak arsa malikine dönmüş olacaktır. (Turgut Öz, Kemal Oğuzman).

 

b)                         Nedene bağlı tasarruf işlemi dönmeyle geçmişe etkili olarak hükümsüzleşir ve bu yolla verilen şeylerin iadesi nesnel hakka dayanır. Örneğin, dönülen arsa payı karşılığında kat yapımı sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye tapuda aktarılan (devredilen, onun adına tescil edilen) pay mülkiyetinin devrin hukuksal nedenini oluşturan sözleşme ortadan kalkmış, böylece nedene bağlılık ilkesi gereğince hukuksal nedendeki yokluk tasarruf işlemini de etkilemiş ve pay mülkiyeti yükleniciye geçmemiş, kısacası pay mülkiyeti el değiştirmemiş (arsa malikin malvarlığında kalmış) ve yapılan tescil yolsuz duruma düşmüş olmakla, arsa maliki, zaten hiç yitirmemiş sayılacağı arsa payının kendisine ait bulunduğunu belirlemek için yolsuz tescilin çizimi davasını açacaktır.

 

c)                          Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözgelimi kat irtifakı kurulmuş olup da sözleşmeye göre yükleniciye özgülenen (ayrılan) daireler (bağımsız bölümler) ile ilgili olarak kat irtifaklı payların yüklenici adına tescil edilmesi durumunda, kendisine kaynak yaratmak isteyen yüklenici kat irtifaklı payın veya payların mülkiyetini geçerli satış sözleşmesi ve tescil ile üçüncü kişilere aktarmasından sonra arsa malikinin sözleşmeden dönmesi üzerine “yüklenici adına yapılan tescil baştan itibaren yolsuz sayılınca, payı bundan devralan üçüncü kişi de tasarruf yetkisi olmayan bir kimsede  aynî hak iktisap etmeye kalkmış duruma düşer.   Çünkü o her ne kadar lehine tescil yapıldığı anda gerçek malikten hak iktisap etmişse de, şimdi dönme üzerine, bu tescil anı için bile artık sadece yolsuz tescilli malik gibi görünen birinden hak kazanmış durumdadır. Şu halde ilk bakışta üçüncü kişi lehine yapılmış olan tescilin de yolsuzlaştığı söylenebilir.  Ne var ki, olayların büyük çoğunluğunda MK. md. 931. kuralına dayanılarak bu tasarruf yetkisi eksikliğinin giderilmesi ve iktisabın geçerli sayılması mümkündür. Gerçekten de, dönülen bir sözleşme gereği adına tescil yapılmış bir taşınmaz üzerinde ayni hak iktisap eden kimse, “yolsuz tescile iyi niyetle güvenerek ayni hak iktisap etmiş” sayılabilir ve bu iktisap geçerlidir. Görüldüğü gibi başta belirlenen sakıncayı bu yolla aşma olanağı vardır. Devralanın görünüşe güvenini koruyan MK. md. 931 hükmünün sözleşmeden dönmede de uygulanması taşınmaz üzerinde ayni hak kazanan üçüncü kişileri korumaya yetecektir. Çünkü olayın özelliği gereği bu kişiler hemen hemen daima iyi niyetli olacaktır. Gerçekten de bunların, kendilerine bu hakkı kazandıranın taraf olduğu bir sözleşmeden ileride dönülmesi sonucu tasarruf yetkisine sahip olmayan birinden hak iktisap etmiş sayılacaklarını, iktisapları anında bilmelerini beklemek pek mümkün görünmemektedir. Ancak iş sahibinin sözleşmeden dönmesinden sonra, bu durumdan haberi olan üçüncü kişinin yolsuzlaşan tescilin düzeltilmesine fırsat kalmadan durumdan yararlanmak amacıyla müteahhitle anlaşıp taşınmaz payını tapuda devralması (adıne tescil yaptırması) gibi durumlarda, artık iyi niyetli sayılamayacağından, MK. md. 931 hükmüne dayanarak iktisabının geçerli olduğunu öne sürmesi mümkün olmayacaktır. Böyle istisnai durumlarda iş sahibi, ayni nitelikte olan yolsuz tescili kendi lehine düzeltmesi talebinin üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilecektir. Daha da istisnai bir durum olarak, üçüncü kişi iş sahibinin sözleşmeden dönme hakkının doğduğunu ve bu hakkını kullanacağını göz önüne alarak müteahhitle anlaşıp payı devralmışsa, sözleşmeden dönme isteminin bu devirden sonra yapılmasına rağmen, gene de kötü niyetli kabul edilmesi ve adına yapılmış tescilin yolsuz sayılması mümkün olmalıdır.

 

Bu görüş tartışmaya açıktır:

 

1.      İyi niyetle hak kazanmanın koşullarını belirleyen MK. md. 931, üçüncü kişinin, yolsuz bir tescile iyi niyetle dayanarak aynî hak kazanmasının geçerli olduğu hükmünü içermektedir.

Demek ki, iyi niyetli üçüncü kişinin yolsuz bir tescile güvenerek (dayanarak aynî hak kazanması geçerli kabul edilmiştir. Bir tescil başlangıçtan beri yolsuz olabileceği gibi sonradan da yolsuzlaşabilir. Tescilin kurucu öğesinden birinin eksik ya da geçersiz bulunması, tescili yolsuzlaştırır. Üstelik kütük dışında bir olay ya da bir işlem ile nesnel hakkın yitirilmesi ya da kazanılması durumunda da tescil yolsuzlaşmış olur. Yolsuz tescilde gerçek hak, maddi hukuk ile tapu kütüğü arasında bir karşıtlık, bir bağdaşmazlık vardı; tescil sadece biçimsel olarak durucu kalır. İşte tapu kütüğündeki yolsuz tescilliden nesnel hak kazanan kişi, MK. md. 931 çerçevesinde korunmuştur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde dönme ile, daha önce yükleniciye aktarılmış (devredilmiş) paya ilişkin “tescilin yolsuzlaşmış olduğu varsayılarak” sorunun MK. md. 931 bağlamında değerlendirilmesine, bu yasa hükmünün olanak verdiği kolaylıkla ileri sürülemez. Çünkü, yüklenici ile arsa maliki arasında geçerli olarak yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınc kat irtifakı kurulmuş olup da sözleşmeye göre özgülenen dairelere (bağımsız bölümlere) ilişkin olarak kat irtifaklı payların yüklenici adına tescilinin, böylece yapılan kazandırmanın temelinde geçerli bir borç ilişkisi (hukuksal neden) bulunmaktadır. Üçüncü kişi, yükleniciden kat irtifaklı payı satın alırken tescil yolsuz değildir ki, MK. md. 931 koşullarında yer alan “yolsuz tescile dayanarak aynî hak iktisabı söz konusu olsun. Önemle belirtelim ki, tescil için bildirimin günlüğe (yevmiye defterine) yazıldığı gün, tescilin günü sayılır ve hak o günde kazanılmış olur. Üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı da hakkın kazanıldığı ana göre belirlenir. Öyleyse, hakkın kazanıldığı anda, devreden yüklenici tasarruf yetkisine sahip olmakla, yolsuz tescilden söz edilemeyeceği için, TMK. md. 931 uygulama alanı bulmaz.

Üçüncü kişinin, yüklenicinin taraf olduğu sözleşmeden ileride dönülmesi sonucu tasarruf yetkisine sahip olmayan, o nedenle de yolsuz tescilli malik gibi görünen birinden hak kazanmış kişi durumunda sayılması, üçüncü kişi yararına yapılan tescilin de, yolsuzlaşmış olduğunun kabul edilmesi, pay mülkiyetinin kazanıldığı anda yüklenici adına olan tescilin yolsuz bulunmaması nedeniyle MK. md. 931 hükmünün uygulanması için yeterli değildir. Öyleyse, hakkın kazanıldığı anda geçerli bir sözleşme tescile tutunarak yükleniciden pay satın alan üçüncü kişi adına olan tescilin dönme sonucu yolsuzlaştığının kabul edilmesinde, üçüncü kişinin MK. md. 931 hükmüyle korunabileceği savunulamaz. Dönme ile “tasarruf yetkisinin” yokluğundan ötürü üçüncü kişi adına olan tescilin yolsuzlaştığının kabulü, arsa malikinin TMK. md. 933 uyarınca yükleniciden pay satın alan üçüncü kişiye karşı açacağı yolsuz tescilin çizimi davasında TMK. md. 931 uygulanamayacağından, son cümlede, başlangıçta geçerli (yollu) tescile güvenerek pay satın alan üçüncü kişileri korumaktan yoksun bırakır.

Özetle belirtmek gerekirse, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesiyle taşınmaz paydaki mülkiyet hakkı geçmişe etkili olarak arsa malikine döneceği görüşü çerçevesinde arsa malikinin, yolsuzlaşan tescilin çizimi (kaydın düzeltilmesi davasının temeli, maddi hukuk yönünden var olan aynî haktır. Bundan çıkan sonuç ise, davanın “ayni bir hak” olduğudur. Ne var ki, bu görüş çerçevesinde yükleniciden geçerli (yollu) tescile dayanarak pay satın alan üçüncü kişiler hakkında da aynı sonuca varılması, onlara karı da çizim (düzeltim) davasının açılabileceğinin kabul edilmesi, üstelik bu bağlamda üçüncü kişinin TMK. md. 931 ile korunabileceğinin ileri sürülmesi duraksamalar yaratmakta, bu yöndeki çözümün yapaylığı göze batmaktadır.

 

2.      Dönme üzerine, yüklenici adına olan tescilin yolsuzlaşacağı görüşü çerçevesinde arsa maliki, yükleniciye karşı çizim davası açabilecektir. Dönmeyle yolsuzlaşan tescile dayanarak üçüncü kişinin pay mülkiyetini kazanmasında MK. md. 931 uygulama alanı bulmuş olacaktır. Eğer üçüncü kişinin, yüklenici adına olan tescilin, arsa malikinin sözleşmeden dönmesi nedeniyle yolsuzlaştığını bildiği ya da bilmesi gerektiği saptanırsa, MK. md. 933 uyarınca yolsuz tescilin çizimine karar verilecektir. Üçüncü kişinin, arsa malikinin sözleşmeden döndüğünü bildiği ya da bilmesi gerektiği kötü niyetli sayılması için yeterli olup ayrıca “durumdan yararlanmak amacıyla müteahhitle anlaşması” gerekli değildir.

 

3.      Üçüncü kişinin, arsa malikinin sözleşmeden dönme hakkının doğduğunu ve hakkını yakında kullanacağını göz önüne alarak yükleniciyle anlaşıp pay devralmış olup da sözleşmeden dönmenin bu devirden sonra yapılmasına karşın, kötü niyetli kabul edilmesi ve adına yapılmış tescilin yolsuz sayılması yönündeki düşüncenin de MK. md. 931 ile desteklenmesi de olası görülmemektedir. Öyle ki, üçüncü kişinin hak kazandığı anda yüklenici adına olan tescil yolsuz değildir. Böyle bir tescilin sonradan yolsuzlaşacağını bilmek, MK. md. 933, 931/de apaçık belirlenen koşullar arasında yer almamıştır. O nedenledir ki, sorunun, bu yasa hükümlerine tutunarak çözüme bağlanmasında yapaylık öne çıkmaktadır. Dönme ile mülkiyet hakkının kendiliğinden devreden arsa malikine döneceği görüşünün yeğlenmesi durumunda, üçüncü kişinin arsa malikinin sözleşmeden dönme hakkının oluştuğunu ve bu hakkın kullanılacağını bile bile, arsa malikini zararlandırmak, eş deyişle yükleniciye aktarılan pay mülkiyetinden onu yoksun bırakmak amacıyla yüklenici ile anlaşarak mülkiyet hakkını kazanmasında BK. md. 41/II hükmünün uygulanması ve “aynen tazmin” (BK. md. 43/I) yoluyla arsa malikinin yükleniciye devrettiği pay mülkiyetine kavuşması, yasal temeli olan çözümdür.

……………………

15. Hukuk Dairesinin 21.4.1993 gün ve 25.11.1993 tarihli kararlarında yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilere karşı, sözleşmeden dönen arsa sahibinin açtığı “pay mülkiyetinin iadesi” (kaydın düzeltilmesi) davasının kabulü gerektiği, üçüncü kişi, iyi niyetli sayılamayacağı için MK. md. 931’den yararlanamayacağı kabul edilmekle birlikte, konunun yasal dayanakları ayrıntılarıyla tartışılmamış, dönmenin sonuçları üzerinde durulmamıştır. Ne var ki, dönme üzerine mülkiyet hakkının kendiliğinden arsa malikine döneceği, üçüncü kişi adına olan tescilin yolsuzlaşacağı, o nedenle arsa malikinin yolsuz tescilin çizimi (kaydın düzeltilmesi) için dava açabileceği yolundaki görüşün örtülü olarak benimsendiği söylenebilir.

 

Oysa, Yargıtay’ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesinde yanların verdiklerini karşılıklı olarak iade istemlerinin nedensiz zenginleşme kurallarına göre çözüme bağlanmasına ilişkin kararları da vardır (Örneğin, HGK. Md. 6.10.1982, 356/817).

 

 

Yargıtay’ın 25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı inançları birleştirme kararı ile belirlenen görüş çerçevesinde sözleşmenin bozulduğu anda inşaatın tamamlanan bölümünün kapsamı ve durumun özelliği, iyi niyet kurallarına göre sözleşmenin bozulmasının ileriye etkili sonuç yaratması durumunda, mahkemece, yüklenicinin işten el çektiği tarihte yaptığı işin, tüm işe olan fiziksel oranı saptanarak, bulunacak oran yükleniciye verilmesi kararlaştırılan ve bağımsız bölüm ya da arsa payı olarak belirlenen inşaat miktarına uygulanmak, böylece yükleniciye düşecek bağımsız bölüm ve arsa payını saptamak, dava konusu dışında bırakılan bağımsız bölümler de hesaba katılarak bir karar verilmek gerekir (15. HD. 8.7.1988, 3800/2612). Bir başka anlatımla, yüklenicinin işten elçektiği tarihte inşaatın fiziksel durumu saptanarak yapılan işin, tüm işe oranı belirlenmeli ve inşaatın eksiksiz olarak bitirilmesi durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payına bu oran uygulanmalı ve böylece yaptığı “kısmi ifanın aynî olarak karşılığı” olarak verilmesi gereken bağımsız bölüm ya da arsa payı saptanmalıdır (15. HD. 11.7.1988, 3811/2630).

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bozulmasının ileriye etkili sonuç yaratması için, inşaatın ne oranda yapılması olması gerektiği sorunu çözüme bağlanmalıdır. Yargıtay’ın 25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı İBK’nda, bu bağlamda kesin bir ölçüt gösterilmemiş, olayın niteliğinin ( yüklenicinin yapının tamamladığı kısmın kapsamı) ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK. md. 2 hükmü gözetilerek sözleşmenin bozulmasının ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmiştir. Ne var ki, Yargıtay kararlarında, bozmanın ileriye etkili sonuç doğurmasında dayanılan oranların farklı olduğu gözlemlenmiştir. İnşaatın % 65 oranında tamamlanması, bozmanın ileriye etkili sonuç doğurması için yeterli gören Yargıtay kararları çoktur.

 

Bozmadan önce, yüklenicinin sözleşmeden doğan kişisel (alacak) hakkını üçüncü kişiye geçirmiş olup da arsa malikinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini bozmasının ileriye etkili sonuç doğurmasının söz konusu olması durumunda, üçüncü kişi, yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde yükleniciye düşecek bağımsız bölüm ya da pay üzerinde geçirim ile oluşmuş hakkına tutunarak arsa malikine karşı az önce sözü edilen bağımsız bölüm ya da pay mülkiyetinin tanınmasına yönelik olarak istemde bulunabileceğinde (dava açabileceğinde duraksamaya yer yoktur.

 

 

Hits: 18085