Sözleşmede bir açıklık yoksa, inşaat yapılacak arsanın imar durumunun alınması, plan ve projelerin belediyeden onaylatılması ve yapı izninin alınması, mülkiyet hakkıyla bağlantısı nedeniyle iş sahibinin yükümlülüğüdür. İş sahibi bu yükümlülüğünü makul süre içinde yerine getirmelidir; aksi halde direnime düşer. Yapı izninin alınamaması veya projelerin onaylatılamaması “sürekli/mutlak olanaksızlık” nedenine dayanıyorsa, inşaat sözleşmesi geçersiz sayılır. Geçersiz sözleşmeden taraflara yükümlülük doğmaz. Olanaksızlık “kısmi” ise, geçersizlik de kısmi olur (BK. md. 20).
İnşaat ruhsatını kim alacaktır? Önce bu konuda sözleşmede bir hüküm bulunup bulunmadığına bakmak gerekir:
1. Sözleşmede yapı izninin yüklenici tarafından alınacağına ilişkin açık bir kural bulunmadıkça, bu yükümlülük iş sahibinindir. Arsa sahibi yapı izni almadan yükleniciyi inşaat yapımına zorlayamaz .
2. Sözleşmede yapı izninin iş sahibi tarafından alınacağına ilişkin açık bir kural bulunmakla birlikte, iş sahibi, bu yükümlülüğünü, noterde düzenlettirdiği ve gerekli yetkileri de içeren vekâletname ile yükleniciye veya onun yetkili kıldığı kişiye devretmişse, yapı izni alma borcu yükleniciye geçer . İş sahibi bu durumda inşaatla ilgili projelerin yapılması, onaylatılması ve yapı izninin alınması yükümlülüğünü yükleniciye vermektedir. Yükleniciye verilen vekâletname iş sahibinin aleyhine ve sözleşmeye aykırı olarak kullanılamaz, yüklenici böyle bir vekâletnameyle projeyi tek başına değiştiremez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 10.1.2005, 2443/14) sayılı kararında konu şöyle değerlendirilmiştir: “At harası inşaatı konusunda sözlü anlaşmanın varlığı tarafların kabulündedir. Davacılar iş sahibi, davalı yüklenicidir. İnşaata ait projelerin çizim ve onayı ruhsatların alınması vs. yapımla ilgili yasal işler konusunda davacılar 4.1.2000 gün ve 310 sayılı, 8.5.2000 gün ve 24606 sayılı Bakırköy 13. Noterliğince düzenlenen vekâletnameleri davalı yükleniciye vermişler, ancak yüklenici ruhsat almadan inşaata başlamış, bu nedenle iş sahiplerine 3194 sayılı Yasaya aykırılıktan cezai yaptırım uygulanmıştır. Yüklenici ruhsat alımından iş sahiplerinin sorumlu olduklarını savunmakta ise de az yukarıda değinilen vekâletnameyle ruhsat alımı yetkisi kendisine verilmiştir. Kaldı ki, işin uzmanı sayılan yüklenicinin ruhsatsız işe başlaması beklenemez (BK. md. 357). Bu durumda iş sahibi belediyeye ödemek zorunda kaldığı idari para cezasını yükleniciden istemekte haklıdır” .
3. Yükleniciye yapı izni alma konusunda hukuki olanak ve yetkiler vermek gerekir. İnşaat sözleşmesinde veya özel vekâletnamede yapı izni alma yetkisi verilmemiş ise yüklenici bu borcunu yerine getiremez. İş sahibi yapı iznini bizzat almadığı gibi, izin alma yetkisini yükleniciye de vermemişse, yüklenici, izinsiz işe başlayamayacağından, çekeceği ihtarname ile iş sahibini uyardıktan ve onu direnime düşürdükten sonra sözleşmeden dönebilir.
4. İnşaatın tamamlanma süresi sözleşmenin yapıldığı tarihten başlayacaksa, iş sahibinin neden olduğu geciktirmelerin süreye eklenmesi gerekir. İş sahibinin geciktirmesinin haklı bir nedene dayanmış olması veya haklı bir nedeninin bulunmaması önemli değildir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 20.5.1985 tarih ve 4396/1727 sayılı kararında; sözleşmede yapı izninin (inşaat ruhsatının) yüklenici tarafından alınacağına ilişkin bir kural bulunmadığından bu yükümlülüğün iş sahibine ait olduğu, iş sahibinin bu nedenle kusurlu bulunduğu, İmar Mevzuatının kamu düzeniyle ilgili bulunduğundan yüklenicinin yapı izni almadan işe başlayamayacağı, eğer yüklenici yapı izni almadan işe başlamışsa veya yapı izni alınması konusunda iş sahibini uyarmamışsa (BK. md. 357) onun da kusurlu sayılacağı, her iki sözleşmecinin kusur oranlarının saptanması gerektiği, eğer ceza koşulu veya fiyat farkı istenmiş ise istemin kusur oranı kadar karşılanabileceği belirtilmiştir.
Yapı izni almak yüklenicinin yükümlülüğünde olmasına karşın almadığı için iş sahibi tarafından alınmışsa bunun giderleri veya yapı izni almadan veya yapı iznine aykırı olarak inşaat yapması nedeniyle kamu makamlarının verdiği cezalar iş sahibi tarafından ödenmişse, bunlar yükleniciden istenebilir.
Yüklenicinin yapı izni almakla yükümlü olduğu durumlarda, süre belirtilmişse belirtilen sürede, süre belirtilmemişse “makul süre”de yapı iznini almaması “borçlu direnimine” düşmesine neden olur. İş sahibi salt bu gerekçe ile sözleşmeyi bozabilir. Çünkü yapı iznini makul sürede almamak önemli ve ağır bir kusurdur.
Yapı izni alma süresi imar durumu değişikliği veya benzeri nedenlerle gecikmişse, bu gecikme yüklenicinin kusuru sayılmaz.
Yüklenici inşaata ruhsat almadan başlamış ve yasaya aykırılık giderilemiyorsa veya inşaat ruhsata aykırı yapılmışsa ve bu aykırılık da binanın yıkılmasını gerektiriyorsa, yüklenici arsa sahibinden tapu devrini isteyemez (BK. md. 81, md. 36)
Yargı Kararlarından Örnek Verelim:
• İmar Kanunu'nun 21. maddesine göre, ayrıksı durumlar dışında tüm inşaatların ilgili idari birimlerden alınacak yapı izniyle yapılması zorunludur. Kamu düzenine ilişkin olan bu durum, görevi gereği mahkemece doğrudan göz önünde tutulur (15. HD. 20.3.2006, 7960/1539).
• İmar yasalarıyla buyurucu nitelikte hükümler getirilerek şehirleşmede kargaşanın, alt yapıda sıkıntının, çevrede kirliliğin önüne geçilmesi kısaca toplum yararının korunması amaçlanmıştır. Kamu düzeninden olan hükümlerin mahkemece doğrudan göz önünde tutulması zorunludur. İdare Mahkemesince yapı izni ile inşaatın dayanağı nazım ve uygulama imar planındaki değişikliklerin iptaline karar verilmiş, bu karar kanun yollarından geçerek kesinleşmiştir. Kamu düzenine aykırılığı mahkeme kararı ile saptanmış inşaata devam edilmesi yükleniciden beklenemez. Sözleşmeden sonra ortaya çıkan bu objektif olanaksızlık nedeniyle davalı yüklenicinin sorumluluğundan söz edilemez (15. HD. 31.1.2002, 4351/454).
• Sözleşmenin (işe başlama ve işin bitiş tarihi) başlıklı 4. maddesinde, yüklenicinin sözleşmenin yapılmasından sonra bakanlıkça inşaat sahası sınırlarının belirlenmesi, şantiye ulaşım yolunun yapılması ve arazinin tesviyesini müteakip 7 gün içinde şantiyeyi tutanak ile teslim almak, inşaat ruhsatının alınmasından sonra, taahhüdünü, sözleşme eki iş programına göre 10 ayda tamamlayarak geçici kabule hazır hale getirmek zorunda olduğu hükme bağlanmıştır. Anılan maddelerden anlaşılacağı üzere işe başlama, inşaat ruhsatının alınması ve taahhüdün sözleşmedeki iş programına göre yapılması kaydına dayandırılmıştır. Davacı yüklenici inşaat ruhsatı almak için 20.12.1990 tarihinde başvuruda bulunmuş, verdiği iş programı da, davalı idarece 7.1.1990 tarihinde onanmış, onanan iş programında da, işe başlama tarihi 1.1.1991 olarak gösterilmiştir. Bu durumda gerek 4 ve gerekse 19. maddeye göre, işin süresine, yer tesliminde gecikildiği belirtilen süre etkili olmayacağından, sözleşme tarihi ile yer teslimi tarihi arasında geçtiği ileri sürülen 28 günün süre uzatımı olarak nazara alınması mümkün değildir. Bu sürenin iş süresine de etkisi yoktur. Hakedişlerin geç ödenmesinden dolayı sözleşme uyarınca süre uzatımı verileceği kabul edilmiştir. Sözleşmenin 19-A/3 maddesi ile 21/3 maddesine göre ara hakedişlerin muhasebeye intikalinden sonra 15 gün içinde ödeme yapılmaması halinde gecikilen süre kadar süre uzatımı verileceği öngörülmektedir. Sözleşmede yer alan hak edişlerin kararlaştırılan sürede ödenmemesi halinde gecikilen gün için süre uzatımı verilmesi hükmüne uyulurken, sözleşmeye göre günlük hakedişin bulunması, geciken hakediş tutarının buna oranlanması suretiyle verilmesi gereken sürenin kuralına uygun biçimde hesaplanması gerekirken, miktarına bakılmaksızın, her hakediş için gecikilen süre kadar gün üzerinden sonucu giden bilirkişi raporunun hükme esas alınması da doğru olmamıştır (15. HD. 23.6.1997, 1137/3196).
• İşlemleri yasaya uygun yapmayan ve inşaat ruhsatı almadan projeye aykırı inşaat yapan yüklenici tapuya hak kazanamaz (15. HD. 14.4.1994, 2969/2360).
• Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa yapı izninin alınması arsa sahibine aittir. Bu yükümlülük yerine getirilmediği sürece yükleniciden işe başlamasını istemek kamu düzeniyle bağdaşmaz (15. HD. 11.3.1993, 3285/1196).
• Taraflar arasındaki sözleşmede davalının yapımını üstlendiği inşaatın süresi, temel üstü ruhsatının alındığı tarihten itibaren 36 aydır. Her ne kadar sözleşmede anılan ruhsatın… tarihine kadar alınması öngörülmüş ise de, bu tarihin temerrüt için yeterli bir sebep sayılması olanaksızdır. Çünkü inşaat ruhsatı imar mevzuatı gereğince idari işlem sonucuna bağlı olduğundan bunun belli bir süre içinde alınması zorunluluğu yükleniciye yükletilemez. Başka bir anlatımla, yapı izni alınması idari formaliteler ve imar mevzuatından kaynaklanan gecikmelere uğraması olanaklıdır. Bundan yüklenicinin sorumlu tutulması düşünülemez. Yapı izninin verilemeyeceğinin anlaşılması durumunda, imar mevzuatının emredici hükümleri ve kamu düzeni ile ilgisi nedeniyle yüklenici, inşaatı yapmaya zorlanamaz. Yapı izni alınması olanaklı olmakla birlikte yüklenicinin ihmalinden kaynaklanan bir gecikme söz konusu ise, yapı izninin objektif ölçüler içinde ne kadar zamanda alınabileceği bilirkişiler aracılığıyla saptanmalı, bu sürenin bitiminden sonra sözleşmenin öngördüğü… aylık inşaat süresine eğer varsa arsa sahiplerinin kusurlarından doğan gecikmeler de eklenmelidir (15. HD. 7.3.1989, 2231/1062).
• Sözleşme inşaatın uygulama projeleri ile diğer plan ve projelerin tamamının davacı yüklenici tarafından yapılmasını ve belediyeye onaylattırılmasını öngörmüştür. Gerek bu işleri yerine getirmek, gerekse arsanın inşaat durumunu tespit etmek; yıkım ve inşaat ruhsatı almak, mahalli belediye ve Şube Müdürlükleri, imar harita, fen kurulu, elektrik ve sular idaresi, havagazı ve telefon şirketleri, özel idare, vergi daireleri, S.S. Kurumu gibi ilgili makam ve mercilerde olan bilcümle işlemleri takip ve intaç etmek, depozitolarını yatırmak, işin fenni sorumlusu kişilerle sözleşme yapmak, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurmak üzere kendisine 9.1.1984 tarih ve 768 sayılı bir vekâletname verilmiştir. Görülüyor ki bu işlerin önemli bir bölümü inşaata başlanabilmesi için yüklenici tarafından yapılması zorunlu işlemlerdendir. Davalı iş sahibi (bu kere gördüğüm lüzum üzerine) diyerek ve başka sebep göstermeden 22.5.1984 tarih ve 10466 sayılı ihtarla davacıyı vekâletten azlettiğini bildirmiş, davacının 29.5.1984 ve 23.10.1984 tarihli ihtarlarını da cevapsız bırakmıştır. Davalı iş sahibinin bu tutum ve davranışı, akdi fiilen ve hukuken fesih ettiği anlamındadır. Başka bir anlatımla, davalı iş sahibi, eser sözleşmesinin geçerli ve kendisini bağlayıcı olmasına rağmen tek taraflı olarak inşaatı davacıya yaptırmamak kararında olduğunu açık seçik ortaya koymuştur. Çünkü inşaatın yürütülebilmesi ve özellikle hazırlık çalışmalarına başlanabilmesi için işin başında kararlaştırıldığı şekle uyması, haklı bir neden olmadığı halde davacıyı vekâletten azletmemesi ya da kendisine gönderilen ihtarlara vekâleten yürütülmesi gereken işlemleri bizzat yapacağını veya yapmaya hazır olduğunu davacıya cevaben bildirmesi gerekirdi. Davalının buradaki tutumunu sadece temerrüde düşmek şeklinde değil, akitten dönme olarak kabulü, somut olayın özelliğine ve amaçlanan duruma daha uygun düşer. Böyle olunca olayda uygulanması gereken yasa hükmü BK’nın 106 ve 108 maddeleri olmayıp, aynı Kanunun 369. madde hükmü olmalıdır. Gerçekten iş sahibi, yüklenicinin daha işe başlamadan veya işin devamı sırasında BK’nın 369. maddeye dayanarak sözleşmeden dönebilir. Hatta işin tamamlanmasını iş sahibi engellemiş olsa bile eser sözleşmesine ilişkin özel hüküm niteliğini taşıyan BK’nın 369. maddeden yararlanarak ileriye etkili biçimde akdin feshini istemeye hakkı vardır. Bunun için yükleniciye tazminat teklif etmesi de gerekmez. Kuşkusuz iş sahibinin akitten dönmesinin sonucu, yüklenicinin olumlu ve olumsuz tüm zararlarını en üst düzeyde, yasal deyimi ile "baligan mabelağ" ödemekten ibarettir. O halde mahkemece yapılacak iş, eserin bedelinden BK’nın 356/1. madde hükmü yollaması ile işçinin hizmet sözleşmesindeki sorumluluğuna paralel olarak davacının işi tamamlamamış olması nedeniyle sağladığı tasarruflar, inşaat süresi içinde başka işlerden elde ettiği ya da ihmal ettiği karlar ile 1984/886 esas sayılı davada lehine hükmedilenlerden bu işte sağlayacağı kârın içinde bulunması gereken giderler, hesap edilecek kar yoksunluğundan indirilmek suretiyle bakiye kar mahrumiyetine hükmetmek olmalıdır (15. HD. 5.10.1987, 4079/3415).
• Yüklenici tarafından açılan davada, yanlar arasındaki kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmiş olması nedeniyle yapılan imalatın bedeli, arsa sahipleri tarafından açılan davalarda ise yüklenicinin inşaata yönelik elatmanın önlenmesi ile kaçak olarak yapılan imalatın yıkımı dava edilmiş; mahkemece yüklenici tarafından açılan davanın reddine, arsa sahipleri tarafından açılan davaların kabulüne karar verilmiştir.
İmar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı biçimde inşa edilmiş kaçak yapılar için imalat bedeli talep edilemez ise de, bu yapıların ruhsata bağlanarak yasal hale getirilmesi durumunda hukuki korumanın başlayacağı, imalat bedelinin talep ve dava edilebileceği açıktır. Somut olayda dava konusu inşaatın belediyeden ruhsat alınmaksızın kaçak olarak yapılması konusunda uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık, kaçak olarak yapılan binanın ruhsata bağlanarak yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı, mümkün ise ödenecek bedelin ne olduğu konusuna ilişkindir. Belediyece mahkemeye yazılan… tarih ve sayılı yazıda; dava konusu binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olduğu, binanın ruhsatlanabilmesi için oda onaylı projenin (statik, mimari, elektrik) belediyeye verilmesi, fenni mesulün statik yeterlilik raporu düzenlemesi, temelden ve her kattan alınacak beton örneklerinin kırılma test sonuçlarının belediyeye verilmesi gerektiği bildirilmiştir.
Mahkemece yerinde keşif yapılarak alınan bilirkişi kurulu raporunda, binadan karot numunesi alınarak beton mukavemetinin sağlanıp sağlanmadığının, inşaatta kullanılan kolon-kiriş-tabliye demirlerinin statik ve betonarme yönünden uygun olup olmadığının, zemin emniyet gerilmesine göre temel sisteminin uygun seçilip seçilmediğinin Bayındırlık Müdürlüğü ve İnşaat Mühendisleri Odası’nca araştırılarak rapora bağlanması gerektiği bildirilmiş, buranın yasal hale getirilip getirilemeyeceği ile ilgili belediye yazısında belirtilen teknik inceleme ve testler yapılmamıştır. Davacı yüklenici tarafından talep edilmesine ve giderleri de yatırılmasına karşın mahkemece sözleşmenin bozulduğundan söz edilerek araştırma ve testler yapılmadan davalar sonuçlandırılmıştır. Kaçak yapının ruhsata bağlanıp bağlanmayacağı kesin olarak açıklığa kavuşturulmadan davaların sonuçlandırılması hak ve adalete uygun düşmez.
O halde mahkemece, giderleri davacı yükleniciden alınarak Bayındırlık Müdürlüğü ve İnşaat Mühendisleri Odası’ndan seçilecek yeni bilirkişi kurulu ile mahallinde keşif yapılarak belediye yazısında ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen ve teknik yönden gerekli olan her türlü test, inceleme ve araştırmanın yapılarak binanın ruhsata bağlanmasının ve yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalı, davacı yükleniciye belediye yazısında belirtilen diğer belgeleri de temin ederek inşaat ruhsatını alabilmesi için yetki ve kesin uygun süre verilmeli, 15.7.1999 tarihindeki piyasa rayiçlerine göre saptanarak hüküm altına alınmalı, bina yasal hale getirilemez ise davacının imalat bedeline ilişkin istemi şimdiki gibi reddedilmelidir. Ancak her iki ihtimalde de mahkeme masrafları kusurlu bulunan yüklenici üzerinde bırakılmalıdır (15. HD. 13.2.2006, 8012/653).
Yüklenicinin neden olduğu para cezalarından iş sahibi sorumlu tutulamaz; eser sözleşmesinin niteliği gereği, bunlardan yüklenici sorumludur (15. HD. 10.6.2004, 6575/3257).
• Teslim süresi geçtiği halde inşaat seviyesinin % 20 olduğu anlaşılan yapının aynı zamanda ruhsatsız (kaçak) olduğu da gözetilerek, arsa (iş) sahiplerinin seçimlik haklarını akdin feshi doğrultusunda kullanabilecekleri gözetilerek, tasfiyenin doğal sonucu olarak, davalılar üzerine sözleşmeyle geçen (varsa) kayıtlarında arsa sahibi davacılar adına tesciline karar vermek gerekir (15. HD. 8.12.2003, 2679/6105).
• Dosyada mevcut Elazığ Belediye Başkanlığının… günlü yazısında, Elazığ'ın 2. derece deprem bölgesi olduğu ve İmar İskân Bakanlığı'nın afet bölgelerinde yapılacak yapılar hakkında çıkarttığı yönetmelik hükümlerine göre 2. derece deprem bölgelerinde yığma binaların 3 kattan fazla olamayacağı ve 3 kattan fazla yığma binalar için yapı izni verilmeyeceği anlaşılmaktadır. Bu durumda projesine göre 5 katlı yığma bina yapılmasına ilişkin olarak taraflar arasında kurulmuş olan inşaat sözleşmesi hukuki olanaksızlık nedeniyle BK’nın 20/I. maddesi gereğince baştan itibaren kesin geçersizdir. Çünkü sözleşmenin yerine getirilmesi 9 Haziran 1975 tarihinde çıkarılmış afet işlerine ilişkin yönetmelik gereğince olanaksız bulunmaktadır. Taraflar ileri sürmeseler bile yargıcın kesin geçersizliği kendiliğinden göz önüne alması gerekir. Sözleşme geçersiz olduğundan herhangi bir hukuki sonuç, taraflar için bir borç veya alacak meydana getirmez. Yükleniciler bir inşaat taahhüdü altına giren meslek adamı sıfatıyla gerekli özeni göstermeden sözleşmenin uygulanması için inşaat yerindeki eski binaları yıkmaları nedeniyle kusurludurlar ve davacıların uğradığı olumusz zarardan sorumlu olmaları gerekir. Ancak burada davacıların tazmini gerekli zararı, eski binaların değeri, başka söyleyişle yıkılmış olan binaların inşaat değeri değil, yıkım sonunda ortaya çıkan ve davalı yüklenicilerin sattığı veya götürdükleri anlaşılan enkazın bedelidir. Çünkü açıkça ortaya koyduklarına göre davacıların amacı eski binayı yıkıp yüklenici aracılığıyla arsa payı karşılığı burada yeni bir bina yaptırmaktır. Bugün için imar mevzuatı ve afet işlerine ilişkin Yönetmelik uyarınca davacıların eski binaların, bulunduğu ve birleştirilmiş arsa üzerinde karkas bir bina yaptırmalarına hukuki ve fiil engel yoktur. Bu nedenle kendileri tarafından da yıkılması zorunlu olan binaların inşaat değeri davacıların olumsuz zararı olarak kabul edilemez (15. HD. 7.5.1981, 331/105).
• At harası inşaatı konusunda sözlü anlaşmanın varlığı tarafların kabulündedir. Davacılar iş sahibi, davalı yüklenicidir. İnşaata ait projelerinin çizim ve onayı, ruhsatlarının alınması vs. yapımla ilgili yasal işler konusunda davacılar 4.1.2000 gün ve 310 yevmiye sayılı, 8.5.2000 gün ve 24606 yevmiye sayılı Bakırköy 13. Noterliğince düzenlenen vekâletnameleri davalı yükleniciye vermişler, ancak yüklenici ruhsat alınmadan inşaata başlamış, bu nedenle iş sahiplerine İmar Yasasına aykırılıktan cezai yaptırım uygulanmıştır. Yüklenici ruhsat alımından iş sahiplerinin sorumlu olduklarını savunmakta ise de az yukarıda değinilen vekâletnameyle ruhsat alımı yetkisi kendisine verilmiştir. Kaldı ki, işinin uzmanı sayılan yükleniciden ruhsatsız inşaata başlaması beklenemez (BK. md. 357). Alınan bilirkişi raporlarından inşaata ruhsatsız başlandığı ve onaylı projesinin olmadığı anlaşılmaktadır. Öte yandan taraflar arasında yapılacak işlerin miktarı, niteliği konusunda da uyuşmazlık vardır. Yasaya aykırı (ruhsatsız) inşaat imalatının yasal hale getirilmediği sürece ekonomik değer ifade etmeyeceği açıktır. O halde mahkemece yapılması gereken iş, mevcut imalatın yasal hale getirilip getirilmeyeceğinin merciinden sorulması, ruhsat alabilecek durumda ise mevcut imalatın yapıldığı yıl piyasa fiyatlarıyla tutarının bilirkişiye hesaplattırılması (BK. md. 366), bundan ihtilafsız ödemeler tutarı düşülmesi, ruhsat olmadan inşaata başlamakla yüklenicinin sorumlu olduğu gözetilerek davacıların ödemiş oldukları para cezası da davalı yükleniciden tahsil edilmek üzere asıl dava ve karşı dava bakımından sonucuna uygun hükme varmaktan ibaret olmalıdır (15. HD. 10.1.2005, 2443/14).
*Yanlar arasında biçimine uygun olarak düzenlenen (…) tarihli sözleşme ile davalı yüklenici davacıya ait arsa üzerinde kat karşılığı inşaat üstlenmiş, % 50’şer paylaşım kararlaştırılmış, 3. Maddede teslim iskan koşuluna bağlanmış, 13. Maddede de inşaatın sözleşmenin düzenlendiği tarihten başlayarak 30 ay içinde iskanı arsa sahibine teslim edeceği kabul edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin asıl borcu, inşaatı sözleşme ve eklerine, ruhsat, onaylanmış proje ve imar durumuna uygun olarak tamamlayıp arsa sahibine teslim etmektir. Dosya kapsamındaki delillerden yapı kullanma izninin henüz alınmadığı, sözleşmede 10 bağımsız bölüm öngörülmesine karşın 12 bağımsız bölüm yapıldığı ve projeye aykırı imalatlar bulunduğu ve inşaatla ilgili yapı tatil tutanakları düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece ilgili belediyesinden yapılan inşaatla ilgili Belediye İşlem Dosyasının getirilerek gerekirse mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak inşaattaki sözleşme, onaylı proje, inşaat ruhsatı ve imara aykırılıkların tadilat projesi ya da ruhsatı alınarak ya da bu kısımlar yıkılarak giderilmesinin olanaklı olup olmadığı saptanarak, olanaklı olması durumunda davalı yükleniciye inşaatın yasal duruma getirilmesi ve yapı kullanma izninin alınması için bir süre verilerek bunun sonucuna uygun bir karar verilmesi, inşaatın yasal duruma getirilmesi olanağı yoksa, teslim yapı kullanma izni koşuluna bağlandığı, bu iznin alınamadığı ve inşaatın ruhsat, onaylı proje ve imara aykırı yapılmış olması nedeniyle hukuken geçerli bir teslim gerçekleşmediği ve yüklenici direniminin gerçekleştiği benimsenerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir (15. HD. 9.3.2009, 1420/1294).
