Riskli yapı olarak yıkılan bina arsasının ortaklığın giderilmesi davası kteusu olup olmayacağına ilişkin görüşlerimiz de Dergimizin 2016/3 safrada yer almıştır.
Uygulamada, riskli binanın yıkımından sonra arsa üzerindeki ortaklığı giderilmesi davasında İstanbul 8. Sulh Hukuk Hakimliğinin 14.01.2016 gün ve 2015/844 E 2016/4 K sayılı hükmünde “6306 sayılı yasada buna cevaz veren bir hüküm bulunmadığı, bu davanın yasanın amacına ve ruhuna aykırı olduğu gibi TMK'nun 698. maddesinin uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz“ gerekçesi ile davayı ilk celsede reddetmiştir. Bu dava halen temyiz aşamasındadır.
Aynı konuda İstanbul Anadolu 8. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen davayı mahkeme 28.02.2018 gün ve 2017/77 E 2018/176 K sayılı kararında “ riskli yapı yıkılıp kat mülkiyeti terkininden sonra arsa üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasındaki istemin 6306 sayılı yasanın çıkarılma amacını düzenleyen 1. maddesi ile 6. maddesine aykırılık teşkil ettiği, ayrıca uygun olmayan zamanda yapılmış bulunan bu talebin iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı ve hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu'gerekçesi ile reddetmiştir.
Davacı tarafın temyiz etmediği bu karar kesinleşmiştir.
Bu iki kararda da yer verildiği gibi, riskli bina ’«akıldıktan sonra arsası üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemi ile açılan dava 6306 sayılı yasanın amacı ile bağdaşmadığı gibi ayrıca iyi niyetli bir davranış da değildir.
Ortaklığın giderilmesi davasını düzenleyen TMK.nun 698. maddesinin, “uygun olmayan zamanda bu davanın açılamayacağına" ilişkin hükmünün de riskli yapı yıkımından sonra arsa üzerindeki ortaklığın giderilmesi davası açılması duruma uygun olduğu kuşkusuzdur.
Bu şekilde tezahür eden ana kuralın istisnaları olması tabi ki mümkündür.
Bu konuda görülen bir davada, riskli yapı yıkıldıktan sonra 2/3 ekseriyetin kararına katılmayan azınlık, hisselerinin satılmasının istendiğinde karara katılacakları bildirmiş ise de sözleşmeyi imzalamak yerine ortaklığın giderilmesi davası açmış, mahkeme davanın kabulüne karar vermiştir.
Bu kararı inceleyen Yargıtay 14 HD. 08.02.2016 gün ve 2015/5292 E 2016/1513 K sayılı ilamında “6306 sayılı yasa uygulamasına göre 2/3 ekseriyet yeni bina inşaat sözleşmesine katılmayan azınlık hisseleri satışını istemiş olmakla, bu işlem sonucunun mahkemece bekletici mesele yapılması gerekir. Mahkemece bu durum gözetilmedenortaklığın giderilmesi kararı verilmesi doğru görülmemiştir.'" gerekçesi ile kararı bozmuştur.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/1069 E 20183083 K sayılı ve 17.04.2018 tarihli ilamında “dava konusu binanın dava görülürken 6306 sayılı yasa kapsamında yıkıldığını bu yasanın amacını düzenleyen 1 .maddesinde riskli yapıların sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak üzere tasfiye ile yenilenmelerine dair usul ve esasları belirlemek olduğu, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın yıkımı sonrasında 6306 sayılı yasanın 6. maddesi doğrultusunda Malikler Kurulu Toplantısı düzenlenmiş ve dava konusu taşınmaz üzerine yeni bir bina inşa edilmesi kararı verildiği anlaşılmış olmakla, mahkemece 6306 sayılı yasa uyarınca işlem yapılması gerekirken yazılı şekilde arsa üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir" gerekçesiyle yıkılan bina arsası üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesi kararının bozulmasına oy birliğiyle karar vermiştir.
SONUÇ:
ü 23 ekseriyet kararma katılmayan paydaş hissesi satışı istendiğinde, yasanın aradığı hususlar dışında, söz konusu inşaat sözleşmesinde yeni BİNANIN VASFININ ve ne olarak kullanılacağının açıkça belirleyen hüküm, sözleşme ekinde avan proje, teknik şartname ve bağımsız bölüm listesi ile basit bina çizimi üzerinde her bağımsız bölümün binadaki yerini numaralanmış olarak belirleyen krokinin varlığı aranmalıdır.
ü Aks halde yukarıda görüldüğü gibi 2/3 ekseriyet, sözleşmeye göre apartman, sözleşme eki çizimlere göre ise çok katlı mağaza olan yeni bina yapımı için karar almakta, bu bariz belirsizliğe rağmen uygulamada bu karara katılmayan paydaş hissesi satışına karar verilmektedir.
ü Hisse satış başvurusunu incelemekle yükümlü İl Çevre Müdürlüğü bu görevini gereği gibi yerine getirmesi sağlanmalıdır. Bu yapılmadığı için uygulamada tek sayfada 6 maddeli. hiçbir eki olmayan ve hiçbir şartnameye atıf yapılmayan göstermelik İnşaat Sözleşmesi ile İl Çevre Müdürlüğüne hisse satış başvurusu yapıldığı görülmüştür. Bu merciin “ben mahkeme değilim, mahkemeye başvurun” yolundaki gerekçesi şayanı kabul olamaz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı temsilcisi sıfatını taşıyan İl Çevre Müdürlüğünün daha rasyonel olarak görev ifa etmesinin sağlanması halinde İdare Mahkemesinin yükünün de azalacağı kuşkusuzdur.
ü Bu yasanın uygulaması sırasında özellikle de Malikler Kurulu Toplantısında 6. madde hükmü uyarınca 2/3 ekseriyet ile alınan karar kapsamında 1/3 azınlığın mülkiyet hakkına tecavüz edildiğine sıkça rastlanmaktadır. TMK hükümleri ile düzenlenmiş mülkiyet hakkına tecavüz iddiasına dayalı başvurunun muhatabı Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu nedenle bu mahkemenin, taraflar arasındaki uyuşmazlığın idari bir yasa uygulamasından kaynaklandığı gerekçesi ile mülkiyet hakkına tecavüz iddiasına dayalı davada kendisini görevli görmemesi söz konusu olamaz.
Hukuk Mahkemesi 6306 sayılı yasa gereği Malikler Kurulunca 2/3 ekseriyet ile alınan karar içeriğinin mülkiyet hakkına tecavüz etmesi gerekçesi ile bu karara katılmayan 1/3 azınlığın söz konusu tecavüzün HMK 106 uyarınca tespiti veya söz konusu toplantının bu nedenle iptali talebini incelemek ve karara bağlamakla yükümlüdür. Taraflar arasında ki uyuşmazlığın idari bir yasa uygulamasından kaynaklanması mülkiyet hakkına vaki tecavüzün bu nedenle göz ardı edilmesi sebebi olamaz. yapmadan önce, üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmuş taşınmaz 634 sayılı yasa hükümlerine ve Sulh Hukuk Mahkemesi yetkisine tabidir.
Bunun istinası ise, 6704 sayılı Torba Yasa ile (RG 26.04.2016 29695) 65056 maddesi hükmüne getirilen “riskli yapının yıkılması koşuluna bağlı olmaksızın 6. madde hükmü uyarınca Malikler Kurulu Toplantısı yapılarak 2/3 ekseriyet ile karar alınabileceği “ne ilişkin düzenlemedir.
yeni bina müteahhidin 2/3 ekseriyete dahil paydaşlardan biri olduğu inşaat sözleşmesinde, ileride doğacak imar artışının müteahhide ait olacağı, diğer paydaşların bu haklarından feragat ettiklerine ilişkin hükmün 1/3 azınlığa kabul ettirilmek istendiği görülmüştür.
Burada ben istediğim kararı alır, katılmayanın hissesini de satın alırım zihniyeti ile hareket eden2/3 ekseriyetin bu tutumunun yasa yolu ile önlenmesi zorunluğu vardır.
Taşınmaz mülkiyeti hakkı korunması Asliye Hukuk Mahkemesi görevi cümlesindendir. Bu nedenle, 2/3 ekseriyetin mülkiyet hakkına tecavüz teşkil eden kararına katılmayan 1/3 azınlık hissesinin bu nedenle 6306/6 hükmü uyarınca satışının istenmesi halinde o paydaşın Asliye Hukuk Mahkemesi müdahalesini istemesine olanak veren en basit ve masrafsız dayanağı, 6100 sayılı HMK. nun tespit davası başlıklı 106. maddesi hükmüdür.
2/3 ekseriyetin aldığı kararın azınlığın mülkiyet hakkına tecavüz teşkil etmesi halinde HMK.nun 106.maddesi hükmünde düzenlenen Tespit Davası yolu ile Asliye Hukuk Mahkemesine başvurmak mümkündür.
6001 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 106. maddesi hükmü ile usul yasasına “Tespit Davası” başlıklı yeni bir dava türü getirilmiştir.
