KİTAP
Açıklamalı İçtihatlı
İNŞAAT HUKUKU 9. BASKI
2018 /  17x25
1491 Sayfa
9. Baskı / Ciltli 

2981 sayılı İMAR AF KANUNU KMK MD. 44'ÜN ARADIĞI "OYBİRLİĞİ MUVAFAKATI" HANGİ DURUMLARDA ARAMAMAKTADIR

~ 27.03.2019 ~

 2981 Sayılı Yasanın 16. maddesi yeni bağımsız bölüm oluşturulmasına ilişkin olup 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 44. maddesine getirilen istisna niteliğindedir. Bağımsız bölüm niteliğinin değiştirilmesi bu Yasa kapsamında bulunmamaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi uyarınca, anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünün işyeri olarak kullanılabilmesi bütün kat maliklerinin oybirliği ile vereceği karar ile mümkündür.

2981 sayılı Yasa'nın 16.maddesine 3290 sayılı Yasa ile eklenen ek fıkra hükmüne göre, daha önce kat irtifakı kurulmuş yapılarda bu yasadan yararlanılarak bağımsız bir bölüm kazanılmışsa, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 44. maddesi gereğince kat maliklerinin oybirliği sağlanamıyorsa, söz konusu bağımsız bölüme ilişkin yapı ruhsatı ve kullanma izin belgesi alınmış ve bu fıkra hükmünde öngörülen diğer işlemler yerine getirilmişse, öteki kat maliklerinin muvafakati ( rızası ) aranmayacaktır. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 44. maddesine yollama yapan bu fıkra hükmünden de anlaşılacağı üzere, başlı başına kullanılmaya elverişli yeni bir bağımsız bölümün kazanılmış bulunması ve taşınmazın kat irtifaklı olması gerekir.

Anataşınmazda kat mülkiyet kurulmuşsa, 2981 sayılı Yasa'nın 16. maddesine 3290 sayılı Yasa ile eklenen ek fıkra hükmünün uygulanmayacaktır.
 
Anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmuşsa, maliklerden biri tarafından onaylı mimari projesine aykırı gerçekleştirilen değişiklik sonucu bir ortak alandan bir miktar yerin bağımsız bölüme katılması durumunda, 2981 sayılı yasadan yararlanma söz konusu olmayacak, onaylı mimari projesine aykırı olarak gerçekleştirilmiş bulunan değişikliğin projeye uygun olarak eski hale getirilmesi gerekecektir.
 
Bir somut olayda konuyu inceleyelim:
 
Davacılar vekili dava dilekçesinde, kat mülkiyetli anataşınmazda 105 nolu bağımsız bölümün paydaşları olan davalıların anayapının onaylı mimari projesine aykırı olarak ortak çatıda değişiklik yaptıklarını, ortak merdivenin sonuna demir kapı taktırarak çatıya çıkan yolu kapatıp çatıyı salt kendi kullanımlarına özgülediklerini ileri sürerek, davalıların ortak çatıda gerçekleştirdikleri değişikliğin ve ortak merdiven üzerindeki demir kapının kaldırılarak yapının onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesini istemiştir.
 
Davalılar vekili, dava konusu edilen ortak çatı arasındaki değişiklikle ilgili olarak süresinde 2981 sayılı İmar Affı Yasasından yararlanarak hazırlanan röleve projesinin onaylattırılıp ruhsatının alındığını, demir kapının da sitedeki hırsızlık olaylarından dolayı koruma amaçlı yapıldığını, bu kapının diğer maliklerin çatıya çıkmasını engellemediğini öne sürerek davanın reddi gerektiğini savunmuş; çatı arasında yapılan dava konusu değişiklik ile ilgili Boğaziçi İmar Müdürlüğünce onaylı röleve proje ve yapı kullanma izin belgesi dosyaya sunulmuştur.
Dosyada toplanan tüm bilgi ve belgeler, özellikle yerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonunda düzenlenen rapor ve ek rapor ile projeler incelendiğinde, anataşınmazın belediyece onaylı orijinal ( asıl ) mimari projesine göre davacıların 104 ve davalıların 105 nolu bağımsız bölümlerinin yer aldığı yapı bodrum, zemin ve 1. normal kat ve dubleks 2. normal kat olmak üzere toplam dört kat ve çatıdan oluştuğu; imar affına göre hazırlanan röleve projesine göre ise bodrum, zemin ve 1. normal kat dubleks, 2. normal kat ve çatı arası kat olmak üzere beş katlı olduğu 2. normal kat içerisinden çatı arası kata çıkan bir döner merdivenle bu iki katın birleştirilerek dubleks hale getirildiği, bu değişikliğin imar affına sokularak yapı kullanma izni alındığı, röleve projesinde "Kat Mülkiyetine geçilirken hissedarların muvakatları tapu sicil müdürlüğünce aranacaktır" açıklamasının bulunduğu, buna karşın kat irtifakından kat mülkiyetine geçilirken taşınmazdaki diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarının alındığına ilişkin herhangi bir belgenin olmadığı, ayrıca 2. normal kattan çatıya çıkan merdiven üzerinden kilit takılacak biçimde bir demir kapı bulunduğu anlaşılmaktadır.
 
Yukarıdaki açıklamalar karşısında; tarafların bağımsız bölümlerinin yer aldığı anayapıda davalıların kat irtifakının kurulmasına esas alınan onaylı mimari projeye aykırı olarak maliki oldukları 2. normal kattaki 105 nolu bağımsız bölümü çatı arasında yaptıkları bölümle birleştirerek bu 2. normal katın ( 105 nolu bağımsız bölümün ) dubleks kata dönüştürüldüğü, bu değişiklikle ilgili olarak 2981 sayılı Yasadan yararlanılarak hazırlanan röleve projenin onaylattırılıp yapı kullanma izin belgesinin alındığı, ancak bu röleve projenin taşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin onayını ( muvafakatını ) taşımadığı, kat mülkiyetine geçilirken de sözü edilen değişikliği içeren röleve projenin değil ana taşınmazın orijinal ( asıl ) mimari projesinin esas alındığı konularında taraflar arasında çekişme yoktur. Uyuşmazlık, dava konusu edilen ortak çatı arasındaki değişikliğin 2981 sayılı Yasanın 16. maddesine 3290 sayılı Yasayla eklenen ek fıkra kapsamında kalıp kalmayacağı ve dolayısıyla bu maddenin yollama yaptığı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 44. maddesinde öngörülen ve taşınmazda yeni bir bağımsız bölüm kazanılmasında tüm maliklerin muvafakatlarının aranmasına getirilen istisnadan yararlanıp yararlanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
 
Somut olay göz önünde tutulduğunda anayapının ortak çatısında ( çatı arasında ) yapılan değişiklik Kat Mülkiyeti Yasasının 44.maddesi bağlamında başlı başına kullanılmaya elverişli yeni bir bağımsız bölüm kazanılması değil, kat irtifakı kurulurken arsa payı verilmiş bulunan 2. normal kattaki 105 nolu bağımsız bölüme çatı arasında belli bir alanın katılarak bu bağımsız bölümün büyütülüp dubleks daireye dönüştürülmesi işlemidir. Kısaca İmar Affı Yasası da denilen 2981 sayılı Yasanın 16. maddesinin sonuna 3290 sayılı Yasayla eklenen fıkra, anayapıda yeni bir bağımsız bölüm kazanılması ile ilgili olup bu fıkranın başlı başına bağımsız bir bölüm niteliği taşımayan, önceki bağımsız bölüme eklenen ve bu yolla genişletilip büyütülen yapılar için uygulanmasına olanak yoktur. O nedenle de sözü edilen değişikliğin ve buna uygun olarak düzenlenmiş olan röleve projenin taşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin onayını ( muvafakatlarını ) taşıması gerekir. Dava konusu edilen değişiklikle ilgili olarak 2981 Sayılı Yasadan yararlanılarak röleve projenin düzenlenmiş ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, ortak yer niteliğindeki çatı arasında belli bir bölümün alttaki 105 nolu bağımsız bölümle birleştirilerek bu bağımsız bölümün dubleks daireye dönüştürülmesi şeklinde gerçekleştirilen değişikliği ve dolayısıyla röleve projeye tüm bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarının aranması koşulunu ortadan kaldırmaz (18. HD. 18.3.2014, 20310/4990; 18. HD. 17.10.2008, 8230/9966; 18. HD. 4.11.2008, 7468/11529; ).
Hits: 77

Ayın Konusu

TÜRKİYE'DE BİR İLK: İNŞAAT HUKUKU SINIFI
5 yıl önce İNŞAAT HUKUKU GRUBU kuruldu.   Gruba katılmanın koşulları: 1) Hiçbir biçimde siyasal parti faaliyeti ve siyaseti yapmamak. 2) Kin ve nefret dili ...
TÜRKİYE'DE BİR İLK: İNŞAAT HUKUKU SINIFI
5 yıl önce İNŞAAT HUKUKU GRUBU kuruldu.   Gruba katılmanın koşulları: 1) Hiçbir biçimde siyasal parti faaliyeti ve siyaseti yapmamak. 2) Kin ve nefret dili ...
TÜRKİYE'DE BİR İLK: İNŞAAT HUKUKU SINIFI
5 yıl önce İNŞAAT HUKUKU GRUBU kuruldu.   Gruba katılmanın koşulları: 1) Hiçbir biçimde siyasal parti faaliyeti ve siyaseti yapmamak. 2) Kin ve nefret dili ...
KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNUNDA YAPILAN DEĞİŞİKLİK
 7181 SAYILI OLUP 4.7.2019 TARİHİNDE KABUL EDİLEN VE 10.7.2019 TARİHLİ RESMİ GAZETEDE YAYINLANAN ( TAPU KANUNU VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK  YAPILMASINA DAİR KANUNLA) BİR ...
TAPU KAYDINA İYİNİYETLE DAYANARAK TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN EDİNİLMESİ
Medeni Kanun'un "tapu sicilindeki kayda hüsnüniyetle istinat ederek mülkiyet veya diğer bir aynı hak iktisap edenin bu iktisabı muteber olur" biçimindeki 1023. ...
TAPU KAYDINA İYİNİYETLE DAYANARAK TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN EDİNİLMESİ
Medeni Kanun'un "tapu sicilindeki kayda hüsnüniyetle istinat ederek mülkiyet veya diğer bir aynı hak iktisap edenin bu iktisabı muteber olur" biçimindeki 1023. ...
2981 sayılı İMAR AF KANUNU KMK MD. 44'ÜN ARADIĞI "OYBİRLİĞİ MUVAFAKATI" HANGİ DURUMLARDA ARAMAMAKTADIR
 2981 Sayılı Yasanın 16. maddesi yeni bağımsız bölüm oluşturulmasına ilişkin olup 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 44. maddesine getirilen istisna ...
BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN KÜÇÜK YAPILMASI
Taraflar arasındaki 31.10.2008 tarihli ... 1. Noterliği'nce düzenlenen Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde yüklenici tarafından parsel ...
İMAR AFFI VEYA İMAR BARIŞI NEDİR?
Vergi Ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun 18.5.2018 tarihli Resmi Gazetede yayınlandı. (Kanun’un ...
İNŞAAT HUKUKU KÜTÜPHANESİ
   
YALIN ORTAKLIK
  Yalın ortaklık sözleşmesi, iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleşmeyi üstlendikleri sözleşmedir. Yalın ...
ÖZEL MÜLK OLAN TAŞINMAZIN, KAMULAŞTIRMA YAPILMADAN, OYUN ALANINA AYRILMASI (DANIŞTAY KARARI)
Dava, Antalya İli, Kepez İlçesi, Sütçüler Mahallesi, 27409 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın imar planında oyun alanı olarak ayrıldığı ve bugüne kadar ...
BİR KİTAP: İNŞAAT HUKUKU (8.BASKI, YAYIN TARİHİ: 30.5.2016)
 (İNŞAAT HUKUKU) adlı kitabımın 7. baskısı, 13 ay gibi kısa sürede tükendi.   SEKİZİNCİ BASKI, 30 MAYIS 2016’de yayımlandı.   En son yargı kararları ...
PLANLAMA ESASLARI
  Planlar, kamu yararı amacıyla yapılır.  Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür. Planlar, kademesine ...
KESİN YAPILAŞMA YASAĞI BULUNAN I. DERECE SİT ALANI
Anayasanın 35. maddesinde: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum ...
YAPI RUHSATI
Yeni inşaat, ilâve ve esaslı tadilât yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve ...
İMAR PLANLARIYLA MÜLKİYET HAKKININ BELİRSİZ BİR SÜRE KISITLANMASI
Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla hazırlanarak yürürlüğe ...
İNŞAAT HAFRİYATI YAPILIRKEN KOMŞU TAŞINMAZLARA ZARAR VERİLMESİ
 I.Genel Olarak   TMK. md. 738 hükmüne göre taşınmaz malikleri kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye ...
HAKLARIN KORUNMASINDA VE EDİNİLMESİNDE İYİ VEYA KÖTÜ NİYETİN ÖNEMİ (YARGITAY KARARI)
 Davacı, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölüme ilişkin olarak ...
İNŞAAT HUKUKU SORUNLARINDA DÜRÜSTLÜK KURALLARININ ÖNEMİ
 Sözleşmeciler haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken, dürüst, namuslu, makul ve yaptığı eylemin sonucunu bilebilen orta düzeyde iş ...
KÖTÜ SÖZLEŞME YAPMAKTANSA, HİÇ SÖZLEŞME YAPMAMAK DAHA İYİDİR. İNŞAAT (ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT) SÖZLEŞMESİ YAZILI OLARAK YAPILMAMIŞ OLSA BİLE;
 1-) İŞE BAŞLAMA: Yüklenicinin işe başlama zamanı kararlaştırılmamışsa veya hukuki ilişkinin özelliğinden anlaşılmadıkça, derhal işe başlamalıdır (TBK. Md. ...
ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI DURUMLAR
 Yasal önalım hakkı, tapuda kayıtlı, ortak (müşterek) mülkiyet hükümlerine bağlı taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir ...
ARSA PAYLARININ DÜZELTİLMESİ DAVASI
 Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ...
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
 İnşaat yapım sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin en çok uygulama alanı bulan türüdür.  “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım ...
ÖLÇÜLÜLÜK İLKESİ, YALNIZ ANAYASA MAHKEMESİNİN DİKKATE ALACAĞI BİR İLKE OLMAYIP, DEVLET VE TOPLUM HAYATININ HER ALANINDA GÖZ ÖNÜNDE BULUNDURULMASI GEREKİR
 Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen hukuk devleti, insan haklarına dayanan, bu hak ve özgürlükleri koruyup güçlendiren, eylem ve işlemleri hukuka uygun ...
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİ İMZALAMAYAN KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN ARSA PAYLARININ DEVRİ MÜMKÜN MÜDÜR?
 Toplumsal yaşamda, paylı mülkiyete bağlı taşınmazlarda, bazı paydaşların yüklenici ile yapılan sözleşmeye katılmadıkları, itiraz ettikleri, azınlıkta olmalarına ...
İNŞAAT DEVAM EDERKEN YÜRÜRLÜĞE GİREN YENİ İMAR PLANINDA KAT SAYISININ AZALTILMASI, YÜKLENİCİYE PAYLAŞIMIN YENİDEN YAPILMASINI İSTEME HAKKI VERİR Mİ?
          I.Genel Olarak Sözleşmeden sonra imar durumunda (planında) değişiklik yapılabilir; bu değişiklik tarafları yakından ilgilendirir ve ...
KORUMA BÖLGE KURULLARINCA TESPİT EDİLEN KORUMA ALANLARINDA BELİRLENEN ŞARTLARA AYKIRI İZİNSİZ İNŞAÎ VE FİZİKÎ MÜDAHALE YAPAN YA DA YAPTIRANLARIN CEZALANDIRILMASI
 21.7.1983 günlü, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu   İzinsiz müdahale ve kullanma yasağı Madde 9- (Değişik: 14/7/2004- 5226/3 ...
HERKESİN SAĞLIKLI, DENGELİ VE GÜVENLİ BİR ÇEVREDE YAŞAMA HAKKI İÇİN YAPILAŞMA SÜRECİNE DEVLET MÜDAHALESİ: KENTSEL DÖNÜŞÜM
       Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve ...
İNŞAATIN YASALLIK KAZANMASI İÇİN MAHKEMENİN TARAFLARA SÜRE VE YETKİ VERMESİ
 I.                  Genel Olarak Bir inşaat imar mevzuatına ve sözleşmeye aykırıdır diye hemen ve ...
BİNALARDA SIĞINAK YAPILMASI
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI
     İmar Kanunu md. 18 ve 18. Madde Uygulama Yönetmeliğinin 28-33. Maddeleri Düzenleme Ortaklık Payını Şöyle Düzenlemiştir:     ...
İMAR KİRLİLİĞİNE NEDEN OLMA SUÇU
  (1) Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. (2) Yapı ruhsatiyesi ...
YÜKLENİCİDEN CEBRİ İCRA YOLUYLA BAĞIMSIZ BÖLÜM KAZA-NAN KİŞİNİN İYİ NİYETİNİN KORUNMASI
 I.Kavram: Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Arsa sahibinin ...
YÜKLENİCİDEN ALACAĞI BULUNAN ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN ARSA SAHİBİ ALEYHİNE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇMASI
   I.     Genel Olarak Yüklenici ile arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi vardır. Yüklenici edimini yerine getirdiğinde ...
HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU'NDA YARGICIN TAZMİNAT SORUMLULUĞU
 1.      GENEL OLARAK[1]   HMK. MD. 46-49 hükümleriyle, 1086 sayılı Kanunun 573-576’ncı maddelerinde düzenlenen yargıcın kusurlu ...
APARTMAN ORTAK YERLERİNİN BAZI MALİKLERE ÖZGÜLENMESİNİN YÖNETİM PLANI İLE DÜZENLENMESİ VE BU HÜKÜMLERİN DEĞİŞTİRİLMESİ
Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer ...
ACELE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİNDE "ACELELİK" DURUMU
Anayasa'nın 46. maddesi uyarınca Devlet ve kamu tüzelkişileri kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan malları yasada gösterilen esas ve usullere ...
İNŞAAT HUKUKU KAPSAMINDA ECRİMİSİL DAVALARI
                                 &n...
YHGK: İMAR PLANLARINDA OKURL YERİ-FİİLEN ELATMA
Uyuşmazlık; dava konusu taşınmaza davalı idarece fiilen el atılmamış olmasına karşın, salt 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında İlköğretim Tesisi Alanına ayrılmış ...
AMK: SABIKA KAYDININ ADLİ SİCİLDEN SİLİNMESİ
352 sayılı Kanun’un 9. maddesinde, aynı Kanun’un 4. maddesi uyarınca adli sicile kaydedilen bilgilerin hangi hallerde arşiv kaydına alınacağı belirtilmiştir. İtiraz konusu ...
ANAYASA MAHKEMESİ KARARI: HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜ VE ADİL YARGILANMA HAKKI
4.12.1984 günlü, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun’un itiraz konusu 13. maddesi ...
İMAR PLANLARININ VE BU PLANLARA UYGUN YAPILAŞMANIN ÖNEMİ
             Anayasa’nın 5. maddesinde, “Devletin temel amaç ve görevleri, Türk Milletinin bağımsızlığını ve ...
ÜLKEMİZDE YAPILAŞMANIN VE DENETLEMENİN HUKUKSAL SEYİR DEFTERİ
Ülkemizde yapı ve denetimi ile ilgili ilk hukuksal düzenlemeyi 1930 yılında yürürlüğe giren 1580 sayılı “Belediye Kanunu” ve “Umumi Hıfzıssıhha ...
Sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkı
Devletin, toplumun ve bireylerin planlı kentleşmede taşıdıkları sorumluluk ve sahip olacakları yararlar konusunda duyarlı ve bilinçli olduğu söylenemez. Yargı kararlarının ...