KİTAP
İnşaat Hukuku Kitabı

İLKER H.DUMAN: YÜKLENİCİ İÇİN MÜLKİYET HAKKI NE ZAMAN DOĞAR

~ 29.12.2023 ~

Ø  APKİS’nin Tanımı: Arsa payı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmele­rinde;

a.   Yüklenici, finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlenir.

b.   arsa maliki, bedel olarak, sözleşmede yazılı olan bağımsız bölüm/lerin mülkiyetini yükleniciye ge­çirmeyi borçlanır.

c.   APKİS, karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir:

aa.arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yüklenici­ye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimlerini yerine getirdiğinde  edimin karşılığı olan bağımsız bölümlerin tapusunu yükleniciye devredecektir.

bb.yükleni­ci, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı ya­pıp arsa sahibine teslim edecektir.

Ø  İşin başında, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişiye yapılan taşınmaz veya taşınmaz payı temliki “avans" niteliğindedir: Yüklenici tapuda hak kazanmamasına rağ­men, finans temini olanağı sağlamak üzere, sözleşmenin başlangıcında ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte, ancak yapılan bu devirler avans niteliğinde olup, tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği sürece aynî hakkı kazanması mümkün değildir.

 

Ø  İnşaat devam ederken yükleniciye taşınmaz payı devrinin amacı nedir? İnşaat aşamasında arsa sahibince yükleniciye pay devredilmesi, inşaat yapı­mı sırasında yükleniciye sermaye (finans) sağlanması ve işin bir an önce biti­rilmesi amacına yönelik olup, bu devirlerin AVANS NİTELİĞİNDE GEÇİCİ BİR İNTİKAL olarak kabulü gerekir.

Ø  Sözleşmenin geriye etkili olarak bozulmasının sonuçları: Sözleşmenin geriye etkili bozulması durumunda yükleniciye devredilen tapu payları, TBK. md. 125/III uyarınca, talep halinde, arsa sahibine geri dö­ner: Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde, arsa sahibi sözleşmeyi bozabilir ve tapunun iptalini isteyebilir.

Ø  Mülkiyet hakkı kazanmanın koşulu: Yükleniciden, inşaat halindeki bir binadan bağımsız bölüme ilişkin arsa payı satın alanlar, satın aldıkları bu bağımsız bölüm tapularına veya arsa paylarına, ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde hak kazanabilirler. İnşaat sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin tapuya hak ka­zanabilmesi, inşaatın sözleşme, imar mevzuatı ve projelerine uygun biçimde yapılıp arsa sahibine teslim edilmesi koşuluna bağlıdır. Başka bir anlatımla, yüklenici hak kazanmışsa, ondan satın alanlar da hak kaza­nırlar.

Ø  Üçüncü kişinin tapu kütüğüne güvenerek mülkiyet hakkı kazanması: Henüz inşaat halindeki bir binadan arsa payını satın alanların, “yüklenici hak kazanmamışsa kendilerinin de hak kazanamayacağını” bilmemesi, inşaatı görmemesi, tapu­daki gerçek malikin ve satan kişinin kim olduğunu bilmemesi olanaklı değildir. Bu nedenle onların istemlerine TMK. Md. 1023 uygulanmaz: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşme­si gereğince, yükleniciden pay satın alan kişilerin iyiniyet iddi­aları dinlenemez. yüklenicinin, dolayısıyla pay temlikinde bu­lunduğu üçüncü kişilerin bu paya hak kazanabilmeleri yüklenicinin inşaatı sözleşmesine uygun biçimde tamamlayıp teslim etmesine bağlı bulunmaktadır. Yükleniciye devredilen pay, avans nite­liğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlar­da ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir.

Ø  Mülkiyet hakkı ne zaman doğar? Arsa sahibinin yükle­niciye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapmış olduğu arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldı­ğından, yüklenici yüklendiği edimini yerine getirdiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üze­rinde mülkiyet hakkı doğar.

Ø  Üçüncü kişinin arsa sahibine hak öne sürmesi: Yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa rahibine karşı ileri sürebilir.

Hits: 1538

KONUK YAZAR

KAT İRTİFAKI-KAT MÜLKİYETİ (BAZI AYRINTILAR)
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar ...
İLKER H.DUMAN: YÜKLENİCİ İÇİN MÜLKİYET HAKKI NE ZAMAN DOĞAR
Ø  APKİS’nin Tanımı: Arsa payı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmele­rinde; a.   Yüklenici, finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa ...
YURTTAŞ AÇISINDAN 6306 SAYILI YASA DEĞİŞİKLİĞİ
-TÜM DEĞİŞİKLİKLER- AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN  İLKER DUMAN   AMAÇ Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki ...
KOOPERATİF ORTAKLIĞININ KAZANILMASI
İLKER DUMAN Kooperatiflere girme koşulları, Koop.K. md. 1, 8 ve 14. maddelerinde şöyle düzenlenmiştir:  Kişi, kooperatif başkanlığına yazılı olarak başvurmalıdır. Bu ...
DÜRÜSTLÜK KURALI NEDİR-NİÇİN ÖNEMLİDİR?
DÜRÜSTLÜK KURALI (TMK. MD. 2)   Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın ...
KAMU İNŞAATLARINDA İMALAT BEDELİ /FAZLA İMALAT BEDELİ
Kamu İhale mevzuatına göre yapılmış sözleşmelerde sözleşme dışı imalâtın yapılması halinde bunlara ilişkin esaslar bu sözleşmelerin eki sayılan Yapım ...
TEMEL NEDİR? TEMEL ÇEŞİTLERİ NELERDİR? TEMEL İZOLASYONU NASIL YAPILIR?
ALİ UYSAL İNŞ. ...
APARTMAN YÖNETİCİSİNİN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN BİR TALEPLE MAHKEMEYE BAŞVURMASI MÜMKÜN MÜDÜR?
AV. FERZAN AZİZOĞLU (İSTANBUL BAROSU)    I.            GİRİŞ  Yurdumuzda nüfusun ve buna bağlı konut ...