KİTAP
Açıklamalı İçtihatlı
İNŞAAT HUKUKU 9. BASKI
2018 /  17x25
1491 Sayfa
9. Baskı / Ciltli 

OLUMLU ZARARA İLİŞKİN DAVA DİLEKÇESİ

~ 10.10.2017 ~

 NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

 
 
DAVACI          :
                    
VEKİLLERİ     :
 
DAVALI           :
 
D. KONUSU    : Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sözleşmeye uygun ifa edilmemesi nedeniyle, kaçak yapının yasal hale getirilmesi, yasal hale getirilemeyecek olması halinde ise yıkımı ile zararların ve gecikmiş kira alacağının tazminine ilişkin davadır.
 
DAVA DEĞERİ : 20.000,00.-TL.
 
AÇIKLAMALAR
 
         1-)     Taraflar arasında, müvekkilimizin maliki bulunduğu 5464 Ada , 3 Parselde kayıtlı taşınmazı üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapılması amacıyla, (…) Noterliğinin 31.10.2008 tarihli ve 14333 yevmiye sayılı Düzenleme şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmıştır.
 
         2-)     Sözleşmeye göre, 1 adet dubleks daire bulunan D blok, katında tek bir daire bulunacak olan 3 katlı A ve C blok ile, katında 2 daire bulunacak olan B blok olmak üzere toplamda 1 adet dubleks ve 12 adet daireden oluşan 13 bağımsız bölümden oluşan bir yapı meydana getirilmesi konusunda anlaşma sağlanmıştır.
 
         3-)     Sözleşmeye göre, inşaat ruhsatı en geç 31.12.2008 tarihinde alınacak ve 18 ay içerisinde bitirilecek, inşaata D bloktan başlanacak ve arsa sahibi bu bağımsız bölüme geçtikten sonra diğer blokların inşaatı tamamlanacaktır. Arsa sahibine kalması kararlaştırılan A blok 2 ve 3 nolu bağımsız bölüm ile D blok dubleks bağımsız bölümün iskansız fiili teslimi ise 30.10.2009 tarihinde gerçekleşecektir.
 
         4-)     Yukarıda açıklanan şekilde, müvekkilimize A blok 2-3 numaralı bağımsız bölümler ve D blok dubleks bağımsız bölüm kalacağı kararlaştırılmıştır.
 
         5-)     Müteahhit şirket, 03.07.2008 tarihli imar formülüne uygun olmayan şekilde ve inşaat ruhsatı almaksızın inşaatı gerçekleştirmeye başlamış ve inşaat ruhsatı alınmadığı gerekçesi ile, 15.09.2009 tarihinde mühürlenmiştir.
 
         6-)     İnşaatın mühürlenmesinin ardından, müteahhit A, B ve C bloklar yönünden inşaat ruhsatı almış, fakat D bloğun şehir su hattına 1.5 metre taşacak şekilde inşa edilmesinden kaynaklı olarak ruhsat alınamamış ve kaçak şekilde inşaat tamamlanmıştır.
 
         7-)     A-B-C bloklara yönelik 11.09.2012 tarihinde iskan ruhsatı alınmış, fakat D blok yasal hale getirilememiştir. Halen de yasal hale gelmiş değildir.
 
         8-)     Bu gelişmeler üzerine, müvekkilimiz dilekçemiz ekinde sunulan şekilde davalı müteahhit şirkete birden fazla ihtarname keşide etmiş ve D bloğun inşaat ruhsatının alınamaması ve yasal hale getirilememesi sorununun çözülmesini, aksi halde yasalardaki haklarını kullanacağını ihtar etmiş olup, bu güne kadar müspet bir sonuç alınamadığından işbu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.
 
         9-)     D blok, müteahhit şirket tarafından kaçak bir şekilde yapılmış olup, müvekkilimiz yıllardır arsa sahibi olduğu taşınmazda meydana gelen sorun nedeniyle kaçak yapıda oturmak zorunda kalmıştır. İlaveten, bina kaçak olduğundan ve iskan raporu bulunmadığından elektrik-su ve sair abonelik işlemlerini yaptıramamış olup, fiilen şantiye tarifesinden yararlanmak suretiyle oturmaktadır.
 
         10-)    Sözleşmede, inşaat ruhsatının alımından itibaren 18 ay içerisinde iskanlı bir şekilde bağımsız bölümlerin teslimi kararlaştırıldığından ve gerek Yargıtay uygulaması ve gerek ise doktrinde yapı kullanım izin belgesinin müteahhit tarafından alınacağının kararlaştırılması karşısında, bağımsız bölümün fiili tesliminin hüküm ve sonuç doğurmayacağı kararlaştırılmıştır. Yine yasal hale getirilmesi mümkün olmayan yapının ekonomik değer arz etmediği ve arsa sahibinin sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle meydana gelen zararları karşılaması gerektiği aşikardır. Bu anlamda, Yargıtay kararlarında kaçak yapının yasal hale getirilip getirilmeyeceğinin şüpheye yer bırakmayacak biçimde belirlenmesi neticesinde, yapı yasal hale gelmeyecek ise ancak yıkımının istenilebileceği düzenlenmiştir.
 
         11-)    Bu bağlamda; YARGITAY 23.Hukuk Dairesi Esas:  2016/2113 Karar: 2017/544 23.02.2017 tarihli kararında; “belediye işlem dosyası ve bilirkişi raporundan, dava konusu binanın ruhsatsız, kaçak olduğu, yıkım kararının bulunduğu ve ruhsata bağlanmasının da mümkün olmadığı anlaşıldığından, bu durumdaki inşaatın ancak yıkımı istenebileceğinden…” denilmekle yasal hale getirilmemesi sonucunca ancak yapının yıkımına karar verilebileceği anlaşılmaktadır.
 
                   Yapının yasal hale gelip gelmeyeceğine yönelik olarak ise, YARGITAY 23. Hukuk Dairesi Esas:  2015/6043 Karar: 2016/4014 ve 28.06.2016 tarihli kararında; “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca her türlü bina inşaatının yerel idarenin tasdikli projesine uygun yapılması zorunludur. Şayet inşaata kısmen veya tamamen tasdikli projesine aykırı imalat var ise kaçak inşaatın, inşaatın yıkımı gerekir. Yıkılacak yerlerle ilgili olarak da, kazanılmış ekonomik değerden söz edilemez. İmar Kanunu kamu düzenine ilişkin olup mahkemenin re'sen göz önünde bulundurması gerekir. Bu durumda, mahkemece, açıklanan bu hususla ilgili olarak bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmesi doğru olmamıştır.” şeklindeki içtihadı ise , işbu davamıza ışık tutar mahiyettedir.
 
         12-)    Yukarıda açıklanan şekilde, müvekkilimizin halen ikamet ettiği D blok olarak adlandırılan dubleks bağımsız bölümün inşaat ruhsatı alınmaksızın kaçak bir şekilde inşa edilmesi ve ruhsata bağlanamaması neticesinde, sözleşmenin davalı şirket tarafından süresi içerisinde ve gereği gibi ifa edildiğinden söz edilemeyecektir. Ancak müteahhit şirket A, B ve C blokların iskan ruhsatını alarak müvekkilimize yasal teslim süresinden sonra da olsa teslim etmiş olduğundan, sözleşme bütünü yönünden kısmen ifa edilmiş bir sözleşme bulunmakta olduğundan bu bloklar yönünden müteahhit tarafından meydana getirilen inşaat sözleşme ve sözleşme ekinde yer alan teknik şartnameler ile projelere uygun şekilde meydana getirilmiş ve müvekkilimize teslime edilmiştir.
 
         13-)    Müvekkilimiz yıllardır D bloğun yasal hale gelmesi yönünde müteahhit şirket ve kurumlar nezdinde girişimlerde bulunmuş ise de, bir sonuç alınamadığından işbu davanın ikame edilmesi zorunluluğu doğmuştur. Bu nedenlerle;
 
                   a-) D blok dubleks bağımsız bölümün yapılacak inceleme ve araştırma neticesinde, sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesi ve yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunun tespit olunması halinde, müteahhit şirket tarafından taşınmazın sözleşmeye uygun şekilde süresinde teslim olunmaması nedeniyle müvekkilimizin zararlarının karşılanması gerekmektedir. Bu halde, sözleşmenin 5. Maddesi uyarınca müvekkilimize günün rayicine uygun şekilde gecikilen her ay için kira bedeli ödeyeceği düzenlenmiştir.
 
                   b-) D blok dubleks bağımsız bölümün yapılacak inceleme ve araştırma neticesinde sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesi ve yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığının tespiti halinde ise, kaçak inşa edilen yapının yıkımına karar verilerek sözleşmenin ifa edilmeyen kısmı yönünden, eğer sözleşme gereği gibi ifa edilseydi uğranılmayacak olan zararın, bir diğer anlatım ile müvekkilimize kalması kararlaştırılan bağımsız bölümün yasal şekilde inşa edilerek iskan ruhsatı ile birlikte teslimi mümkün olması halinde müvekkilimizin malvarlığına girmesi gerekir iken girmeyen taşınmaz değeri tutarında zararı bulunmaktadır.
 
         14-)    Yine, sözleşmenin ihlali neticesinde müvekkilimizin arsa sahibi olduğu taşınmazda yıllardır kaçak yapıda oturuyor olması, her an belediyeden yıkım ekibinin gelmesi tehlikesiyle karşı karşıya kalması, inşaatın kaçak şekilde inşa edilmesi nedeniyle arsa payı bulunmadığından devre konu edilememesi karşısında derin üzüntü ve elem yaşamış olup,davalı şirketin bu tutumu haksız fiil olarak değerlendirilerek sözleşmeye aykırılık nedeniyle manevi tazminat ödenmesi gerektiği açıktır. 
 
         15-)    Arsa sahibi uhdesinde kalması kararlaştırılan A blok 2 ve 3 nolu bağımsız bölümler yönünden ise, bu bağımsız bölümlerin ruhsat alımından itibaren en geç 18 ay içinde teslim edilmesi kararlaştırıldığından ve inşaat ruhsatının da en geç 31.12.2008 tarihinde alınacağı kararlaştırıldığından, geç teslimden kaynaklı olarak sözleşmenin 5. Maddesi uyarınca kira bedeli ödenmesi gerektiği açıktır.
 
         DELİLLER                : Tapu kaydı, (…) Noterliğinin 31.10.2008 tarihli 14333 yevmiye sayılı Düzenleme şeklinde Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, 18.11.2008 tarih ve 15400 sayılı devir sözleşmesi, ihtarnameler, İmar İşlem Dosyası, Davalı şirket ticari defter ve kayıtları, İnşaat ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi (iskan ruhsatı), Tanık anlatımları, Keşif, Bilirkişi incelemesi, Yemin ve sair yasal deliller
 
HUKUKİ SEBEPLER    : TBK, TTK, HMK, İmar Kanunu ve sair yasal mevzuat
 
SONUÇ VE İSTEK      :
 
         1-) D blok dubleks bağımsız bölüm yönünden terditli dava şeklinde;
 
                   a-)     Yapılacak inceleme ve araştırma neticesinde yapının, sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesi ve yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunun tespit olunması halinde, sözleşmenin 5. Maddesi uyarınca, müvekkilimize günün rayicine uygun şekilde gecikilen her ay için kira bedeli karşılığı şimdilik 1.000,00 TL’nin ticari faizi ile birlikte davalı şirketten tahsili ile müvekkilimize ödenmesine,
 
                   b-)     Yapılacak inceleme ve araştırma neticesinde yapının sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesi ve yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığının tespiti halinde ise, kaçak inşa edilen yapının yıkımına karar verilerek sözleşmenin ifa edilmeyen kısmı yönünden (teslim olunmayan bağımsız bölümün rayiç bedeli) müvekkilimizin zararına karşılık fazlaya yönelik talep ve dava hakkımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 8.000 TL’nin ticari faizi ile birlikte davalı şirketten tahsili ile müvekkilimize ödenmesine,
 
         2-) 10.000 TL manevi tazminatın ticari faizi ile birlikte davalı şirketten tahsili ile müvekkilimize ödenmesine,
 
         3-)     A blok 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümler yönünden ayrı ayrı olmak üzere, bağımsız bölümlerin süresinde teslim olunmaması nedeniyle, sözleşmenin 5. Maddesi uyarınca günün rayicine uygun şekilde gecikilen her ay için kira bedeli karşılığı fazlaya yönelik talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL’nin ticari faizi ile birlikte davalı şirketten tahsili ile müvekkilimize ödenmesine,
 
         4-) Yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekiledenimiz adına saygılarımızla arz ve talep ederiz. 09.10.2017
 
                                                        DAVACI VEKİLİ
                                               
Hits: 234