İMAR UYGULAMASI SONUCU BEDELE DÖNÜŞTÜRÜLEN PAYA TAKDİR EDİLEN KARŞILIĞIN ARTIRILMASI DEVASI, TEBLİGAT YAPILMAMIŞ VEYA FERAĞ VERİLMEMİŞ İSE TAKDİR EDİLEN KARŞILIĞIN ARTIRILMASININ HER ZAMAN İSTENEBİLİR
~ 31.12.2010 ~
Dava, imar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen davacı payına takdir edilen karşılığın artırılması istemine ilişkindir.
Davacı vekili 19.06.2006 tarihli dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaşı bulunduğu 104 parsel sayılı taşınmazda davalı Belediyece 298113290/3366 sayılı yasalar doğrultusunda yapılan ıslah imar planı uygulaması sonucu, müvekkilinin payının bir bölümünün imar düzenleme ortaklık payı olarak kesildiğini bir kısım payına karşılık imar parsellerinden yer verildiğini ve dava konusu olan 487.9 m2 payın ise bedele dönüştürüldüğünü; ancak, bedele dönüştürülen pay karşılığı takdir edilen meblağın taşınmazın niteliklerine göre düşük olduğunu ileri sürerek, davacının payına takdir edilen karşılığın 6.200,00 YTL arttırılarak, bu bedelin değerlendirme tarihinden itibaren kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı Ümraniye Belediye Başkanlığı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili idarece 2981/3366/3290 sayılı yasalar kapsamında yapılan ıslah imar planı uygulama çalışmasının askıya çıkarılıp tapuda tescil edildiğini ve davacı yararına takdir edilen ipotek bedellerinin de ödendiğini, bu itibarla şuyulandırma işleminden başından beri haberdar olan davacıya ait alacağın zamanaşımına uğradığını, ayrıca şuyulandırma işleminde aracılık görevi yapan müvekkili idareye husumet yöneltilemeyeceğini savunarak, davanın zamanaşımı, husumet ve esasa ilişkin nedenlerle reddine karar verilmesini cevaben bildirmiştir.
Mahkemenin; "imar uygulaması sonucu bedele dönüştürülen davacı payına idarece takdir edilen çekişmesiz bedelin davacıya ödendiği 06.01.1994-15.02.1994 tarihleri itibariyle davacının imar uygulaması işlemini öğrendiği ve bu tarihten, 19.06.2006 dava tarihine kadar on yıllık genel zamanaşımı süresinin geçtiği" gerekçesiyle "davanın zamanaşımı nedeniyle reddine" dair verdiği karar, Özel Daire'ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; yerel mahkemece "çekişmesiz ipotek bedelini alan davacının, bu bedeli aldığı tarihte dava açmaya yarayacak doğru ve sağlıklı bilgileri edinmiş sayılacağı, bu nedenle zamanaşımının başlangıcına çekişmesiz bedelin ödendiği tarihin esas alınması gerektiği" gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Davacının paydaşı bulunduğu A. Dudullu, 1 pafta, 104 numaralı parselin, davalı idarece ifraz ve ıslah imar planı uygulaması sonucu bir kısım payının imar düzenleme ortaklık payı olarak ayrıldığı; oluşan imar parsellerinden, davacının kalan bir kısım payına karşılık yer verildiği ve karşılığında imar parseli verilemeyen 487.50 m2 davacı payının ise bedele dönüştürülerek, 87.995.000 TL bedel takdir edildiği; davalı idarece bankaya bloke edilen çekişmesiz bedelin 06.01.1994415.02.1994 tarihleri arasında taksitler halinde davacıya ödendiği, ancak bedele dönüştürme işlemine ilişkin davacıya herhangi bir bildirim yapılmadan, paya takdir edilen bu bedelin artırılması talebiyle 19.06.2006 tarihinde eldeki davanın açıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Uyuşmazlık; on yıllık zamanaşımı süresinin başlangıcına, çekişmesiz bedelin mal sahibine ödendiği tarihin mi, yoksa salt bedele dönüştürme işleminin tebliğ tarihinin mi esas alınması gerektiği; bu bağlamda somut olayda dava tarihi itibariyle on yıllık zamanaşımının geçirilip geçirilmediği noktalarında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümüne geçilmeden önce, imar uygulaması nedeniyle bedele dönüştürme işlemi sonucu malikin payına takdir edilen bedelin hukuki mahiyetinin; bir başka ifadeyle, taraflar arasındaki hukuki bağın niteliğinin irdelenmesinde yarar vardır.Bilindiği gibi; iki veya daha fazla kimseler arasında mevcut olan ve bunlardan birisini diğerine karşı edimde bulunmakla yükümlü kılan hukuki bağa, borç bağı denir. Borç bağı, alacaklı bakımından bir alacak, borçlu bakımından bir borç veya yükümlülüktür.
818 sayılı Borçlar Kanunu'nda, "Borçların Teşekkülü" başlığı altında, sözleşmeden doğan borçlar ( m. 1-40 ) ve haksız fiilden doğan borçlar ( m. 41-60 ) düzenlenmiş; yine aynı başlık altında, borçların üçüncü genel kaynağı olarak, haksız ( sebepsiz ) iktisap ( m. 61-66 ) öngörülmüştür.
Bunların dışında, ne hukuki bir işlemde açıklanan bir iradeye, ne de hukuka aykırı bir iradeye dayanmayan, diğer bir ifadeyle, kanundan doğan borçlar bulunmaktadır. Kısaca belirtmek gerekirse, borçların kaynağı; sözleşme, haksız fiil, sebepsiz iktisap ya da bir kanun hükmüdür.
Hemen belirtilmelidir ki sözleşme, tek taraflı hukuki işlemden farklı olarak, en az iki irade beyanını içerir, bu irade beyanlarının birbirine uygun ve karşılıklı olması gerekir. Borçlar Kanunu'nda sorumluluk nedenleri arasında düzenlenen haksız fiil ise hukuka aykırı bir eylemle başkasına zarar verilmesidir. Borçlar Kanunu'nda, sorumluluğun üçüncü genel kaynağı olarak öngörülen sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir.
Görülmekte olan davada davacı, davalı idarece bedele dönüştürme işlemi yapılırken, kendi payına takdir edilen bedelin düşük olduğunu ileri sürmüş ve bu bedelin artırılmasını talep etmiştir. Bu haliyle, uyuşmazlığı doğuran asıl hukuki ilişki, imar uygulaması sonucu bedele dönüştürme işleminden kaynaklanmaktadır.
Taşınmaz mal sahibinin payı, rızası dışında bedele dönüştürüldüğünden, taraflar arasında bir sözleşme ilişkisinin varlığından söz edilemeyeceği açıktır. Yine, davalının hukuka aykırı ve kusurlu bir eylemi bulunmadığı gibi, davacının payının bedele dönüştürülmesinin, davalı yönünden bir sebepsiz zenginleşme oluşturmadığı da duraksamadan uzaktır.
O halde, tüm bunların dışında, kanundan kaynaklanan bir alacağın bulunup bulunmadığı hususu irdelenmelidir.
Bu noktada, gerek 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, gerekse 3290/2981 Sayılı Kanunun 10/C maddesine göre belediyeler, yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların planlarını, fen, sağlık ve çevre koşullarına uygun biçimde oluşturulmasını sağlamak amacıyla imar sınırı içinde bulunan binalı ve binasız arsa ve arazileri maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin olurlarını aramaksızın "hamur kuralını" uygulamak suretiyle birbirleriyle, yol fazlası ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, bağımsız, paylı veya kat mülkiyet esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya resen tapu işlemlerini yapmaya yetkilidir.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 17. maddesinde ise; "Belediye veya Valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola gider yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şuyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğu temin eder" hükmü yer almış; aynı maddenin son fıkrasında da, bedel takdirleri ve bedele itiraz şekillerinin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılması öngörülmüştür.
Buna göre; gerek İmar Kanunu gereğince yapılan parselasyon işlemleri, gerekse İmar Affı Yasası'nda öngörülen imar ıslah çalışmaları bir idari karara dayanmakta olup, az yukarıda değinildiği gibi, hissenin bedele dönüştürülmesi halinde bir haksız fiil ya da akdi bir ilişkinin varlığından söz edilemeyecektir. O itibarla, hissesi bedele dönüştürülen malike verilen bedelin, kamulaştırma parasında olduğu gibi, hukuka uygun bir işlem sonunda malı alınana verilen bir karşılık olarak nitelendirilmesi gerekir.
Şu durumda, somut olgunun kendine özgü yapısı itibariyle, özel kanundan doğan bir alacağın varlığı söz konusu olup; bu alacağın miktarı yönünden, malik için bizatihi kanundan neşet eden bir dava hakkı doğmaktadır. Kanundan doğan bu borcun ifası hakkındaki zamanaşımı ise, Borçlar Kanunu'nun 125'inci maddesindeki 10 yıllık zamanaşımıdır.
Hemen ifade edilmelidir ki; Borçlar Kanunu'nun 128. maddesi gereğince, zamanaşımı alacağın muaccel olduğu zamandan başlar; alacağın muacceliyeti bir ihbar vukuuna tabi ise, zamanaşımı bu haberin verilebileceği günden itibaren cereyan eder.
Burada, uyuşmazlığın çözümü açısından önemle üzerinde durulması gereken konu, idarenin imar uygulaması işlemi nedeniyle belirlediği bedele yönelik olarak açılacak davalarda zamanaşımının hangi tarihten başlayacağı sorunudur.
T.C. Anayasası'nın 125. maddesinde, idari işlemlere karşı açılacak davalarda sürenin yazılı bildirim tarihinden başlayacağı kurala bağlanmış; 7201 sayılı Tebligat Kanunu'na ilişkin Tebligat Tüzüğü'nün 51. maddesinde ise tebliğin muhatap muttali olmuş ise geçerli olacağı, muhatabın beyan ettiği tarihin tebliğ tarihi sayılacağı ve muhatabın tebliğe muttali olduğunun ve bunun tarihinin iddia ve ispatına cevaz bulunmadığı öngörülmüştür.
Yine, Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu'nun 12.02.1970 gün ve E: 1969/2 K: 1970/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda da, Anayasa'nın idarenin işlemlerinden dolayı açılacak davalarda zamanaşımının yazılı bildirim tarihinden başlayacağı hükmü karşısında ilan tarihini dava açma süresine başlangıç kabul etmenin imkansız olduğu, zira Anayasa'nın temel hukuk kuralları dışında bir konuyu ayrıntılarıyla düzenlemesi ve bu hükmün daha önceki kanunlarda bulunup aynı konuyu düzenleyen hükümlere aykırı olması halinde konuyu yeniden düzenleyen Anayasa hükmünün uygulanmasının tabi olduğu vurgulanmıştır.
3290/2981 Sayılı Kanunun 10/C maddesi ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca parselasyon planlarında ve dağıtım cetvellerinde kapsadıkları alan içindeki her taşınmaz mala karşılık sahiplerine verilecek bağımsız veya şuyulu imar parsellerinin parsel büyüklükleri, hisse miktarı, parsellerin konumu ve yine bedele dönüştürülen hisse miktarı, idarece takdir edilen bedel gibi hususlar ayrı ayrı gösterildiğinden, bu planların düzenlemeye tabi tuttukları taşınmaz sahipleri için sübjektif ve kişisel işlemler oldukları; bu itibarla idarenin böyle bir işlemi bizzat taşınmaz mal sahibine ve 7201 Sayılı Yasanın ilgili hükümleri uyarınca tebliğ etmesi gerektiği kuşkusuzdur. Öyle ise, idarece yapılan imar uygulaması işleminden kaynaklanan her türlü dava için zamanaşımı, tebliğ ( yazılı bildirim ) tarihinden başlayacaktır.
Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 17. maddesinin son fıkrasında Kamulaştırma Kanunu'na yapılan atıfta, bedel takdirlerinin ve bu bedele itiraz şekillerinin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca yapılacağı hükmüne yer verilmiş; Kamulaştırma Kanunu'nun, "Tebliğ ile Doğacak Haklar ve Borçlar" başlığı altında düzenlenen 25. maddesinin, 4650 Sayılı Yasa ile değişiklikten önceki ve sonraki metinlerinde, taşınmaz mal sahibi için hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işleminin tebliğinin esas olduğu, eş söyleyişle kamulaştırma işleminin mal sahibine yapılan tebligatla başlaması öngörülmüştür.
Bu haliyle, mal sahibi yönünden açılacak davalarda, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin başlangıcına; ilke olarak, mal sahibinin hakkını dava edebilir duruma geldiği tebliğ tarihinin esas alınması gerektiği açıktır. Anılan ilkeye tek istisna, 24.06.1994 tarih ve 1993/3 Esas, 1994/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile getirilmiş ve mal sahibine kamulaştırma işlemi ile ilgili yasaya uygun bir bildirim yapılmamış olması halinde, Kamulaştırma Kanunu'nun 14. maddesinde öngörülen 30 günlük hak düşürücü sürenin tapuda ferağ işleminin yapıldığı tarihte başlayacağı benimsenmiştir.
Böylece, kamulaştırma hukukunda, hak arama durumunda olan taşınmaz mal sahibi yönünden dava ve talep haklarının kullanılması, idarece yapılacak bildirime bağlanmıştır.
Açıklanan anayasal ve yasal düzenlemeler karşısında; gerek 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi ve gerekse 3290/2981 Sayılı Kanunun 10/C maddesine göre yapılan imar uygulaması işlemlerinin, idarece taşınmaz mal sahibine 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca tebliği zorunlu olup; sözü edilen tebligatın, Borçlar Kanunu'nun 128. maddesinin 2. cümlesinde yer alan ve muacceliyetin başlangıcı olarak işaret edilen "ihbar" mahiyetinde bulunduğu; dolayısıyla, idarece taşınmaz mal sahibine tebligat yapılıp ihbarda bulunulmadıkça, imar uygulamasından kaynaklanan alacağa ilişkin zamanaşımının başlamayacağı her türlü duraksamadan uzaktır. Bu cümleden olarak, bedele dönüştürme işlemi sonucu malikin payına takdir edilen çekişmesiz bedelin ödenmiş olması ihbar ( tebligat ) mahiyetinde kabul edilip, on yıllık zamanaşımı başlangıcına ödeme tarihinin esas teşkil etmesi olanaklı değildir.
Kısaca; idarece, imar uygulaması nedeniyle bedele dönüştürme işlemi ile ilgili olarak yasaya uygun bir ihbar ( tebligat ) bildirim yapılmadığı sürece, taşınmaz mal sahibinin herhangi bir süreye tabi olmaksızın dava açma hakkı bulunmaktadır.
Somut olayda; 104 numaralı parselde müşterek paydaş olan davacının 487.50 m2 payının, davalı idarece ifraz ve ıslah imar planı uygulaması sonucu bedele dönüştürüldüğü ve bankaya bloke edilen çekişmesiz bedelin 06.01.1994-15.02.1994 tarihleri arasında taksitler halinde davacıya ödendiği anlaşılmaktadır. Ne var ki imar uygulaması işlemi ile ilgili olarak davacıya n01 sayılı Tebligat Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca ihtar ( tebligat ) yapılmadığından, Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinde öngörülen zamanaşımının başladığından söz edilemez. Taşınmaz mal sahibi davacı tarafından idare yararına tapuda rızaen ferağ işlemi de yapılmadığından, yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde ayrık bir durum da söz konusu değildir.
Sonuç itibariyle, yukarıda değinilen ilkelere göre, davacının tebligat yapılmadığı veya ferağ vermediği takdirde, süreye tabi olmaksızın imar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen payına takdir edilen karşılığın artırılması istemiyle her zaman dava açma hakkı bulunmaktadır.
Hal böyle olunca; yerel mahkemece, aynı yöne işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsen Özel Daire bozma kararına uyularak, işin esasına girilmesi ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken; yanılgılı teşhis ve değerlendirme sonucu, çekişmesiz bedelin davacı tarafından alındığı 1994 ödeme tarihinin zamanaşımı başlangıcına esas alınarak, 19.06.2006 dava tarihi itibariyle on yıllık zamanaşımın süresinin geçirildiği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır (HGK. 9.4.2008, 300/308)
Hits: 21165
