ARSA SAHİBİNİN AÇTIĞI TESLİM, PAYLAŞIM, ECRİMİSİL, ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI
~ 10.07.2011 ~
TUZLA ASLİYE 2. HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DOSYA NO: 2009/479
“BİLİRKİŞİ RAPORU”
Davacı Ali Eren tarafından davalı S.S.Ekşioğlu Çamlıbel Konut Yapı Kooperatifi, İrfan Biber, Ayşe Ercan, Süheyla Dur, Fehmi Davet, İsmail Akdan, Hasan Ekşi aleyhine açılan MÜDAHALENİN MEN’İ VE YOKSUN KALINAN KİRA BEDELİNİN TAZMİNİ DAVASINDA rapor vermemiz istendiğinden incelemeye geçildi.
Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları kanıtlar çerçevesinde dava konusu sorun incelendi:
Ø Davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir.
Ø Davacı ile davalı S.S.Ekşioğlu Çamlıbel Konut Yapı Kooperatifi arasında; Kadıköy 7. Noterliğinin 4.9.1995-14707 sayılı, düzenleme şeklinde, “ Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” düzenlenmiştir. Bu sözleşmeye göre; inşaat onaylı projeye uygun olarak, anahtar teslim şeklinde yapılacak ve yapı kullanma izni alınarak arsa sahibi teslim edilecektir (md. 3/a). Müteahhit kooperatife tanınan ilave kata müracaat etmekle yükümlüdür (md. 3/a). Arsa sahibi, kooperatifin payı olan % 60’a tekabül eden arsa payını, sözleşmenin yapıldığı tarihten 15 gün içerisinde % 15, kaba inşaat bitiminde % 25, projemin tamamlanmasından sonra ise geri kalanı verilecektir. Arsa payı tapusu verilirken yüklenici payına ipotek konulacaktır (md. 4/3). Tüm harç ve vergiler yüklenici tarafından ödenecektir (md. 5/a). İnşaatın süresi temelüstü ruhsat alım tarihinden itibaren 40 aydır. Kooperatif bu sürede işi tamamen bitirmiş, iskan müracaatını yapmış, çevre düzenlemesi yapmış, SSK ile ilişiği kesmiş, kat mülkiyeti kurulmuş olarak arsa sahibin daireleri teslim edilecektir (md. 7). Vaziyet planının tasdikini müteakip sözleşmeye uygun yapılacak konutların mal sahibi ile blok şeklinde paylaştırılıp yerleşim planında blok isimleri konularak noterden tasdik edilecektir. İnşa edilecek bağımsız bölümler taraflar arasında dairelerin metre kare bazında % 40’ı arsa sahibine, % 60’ı kooperatife bölünecektir (md. 8/b). Kooperatifçe inşaat süresinin geç yapılması halinde mal sahibinin uğrayacağı zarar ve ziyan hakları saklı kalmak kaydıyla mal sahibine verilecek bağımsız bölümlerin getireceği kira kadar kooperatif ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Not: İnşaat bölgesindeki kiralar baz alınır (md. 8/d). Ferdileşme işlemlerine kadar imar durumunda olacak değişiklik sebebiyle verilecek ilave katın taksimi yukarıdaki gibi olacaktır (md. 9/a). Bütün binalar projesine uygun yapılacaktır (md. 12).
Ø Sözleşmenin konusu olan arsa iki parselden oluşmaktadır. 5884 ada 1 parsel ve 5885 ada 5 parsel. Tapu kaydına göre, her iki parsel de (arsa vasfında) olup, maliki Ali Eren’dir.
Ø 1 nolu parsele 72 konutluk 5 blok inşa edilmiştir. 5 nolu parsele ise 32 konutluk 2 blok inşa edilmiştir. Toplam konut sayısı, 104’tür.
Ø Sözleşmeye göre, % 60 yüklenici kooperatifin, % 40 arsa sahibinin olacak biçimde paylaşım yapılmıştır. 62 bağımsız bölüm yüklenici tarafın, 42 bağımsız bölüm ise arsa sahibi olan tarafın olacaktır.
Ø Davacı taraf, dava dilekçesinde; 36 bağımsız bölümü teslim aldıklarını, 6 bağımsız bölümü teslim edilmediğini, yüklenici kooperatifin 6 bağımsız bölümü üçüncü kişilerin kullanımına terk ettiğini belirterek, davacı tarafa ait olup, dahili davalıların kullandıkları, 5884 ada 1 parselde inşa edilen C Blok 1-2-3-4 ve D Blokta 3 ve 12 nolu dairelerin teslim edilmesini ve ayrıca 13.8.2008 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda, 6 dairenin Ağustos 2008-Temmuz2009 tarihleri arasında hesaplanacak kira kaybını talep etmiştir.
Ø Davalı Kooperatif Başkanlığı tarafından dosyaya sunulan 28.9.2009 tarihli cevap dilekçesinde; sözleşmenin yükleniciye “ilave kata müracaat etme yükümlülüğü getirdiğini, arsa sahibinin fazladan bir kat yapılmasında ısrar ettiğini, bunun sorunlara neden olduğunu, arsa sahibinin edimini yerine getirmediğini, zira sözleşmeye göre, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 15 gün içerisinde % 15, kaba inşaat bitiminde % 25 şeklinde kooperatife pay verilmesi öngörülmesine rağmen şu ana kadar hiçbir pay devri yapılmadığını, iki parselde sözleşmenin öngördüğü gibi 104 daireden oluşan 7 blok inşa ettiğini, 62 dairenin kooperatif tarafından üyelere teslim edildiğini, arsa sahiplerinin kendilerine kalacak 42 daireden 36’sını önkoşul öne sürmeden kabul ve teslim aldıklarını, 6 adet dairenin kendilerine ait olduğunu iddia ettiklerini, oysa inşaatın yapıldığı sırada gerek kooperatif yönetimi ile gerekse 12.1.1996 tarihli 6 numaralı kararı ile inşaatın yapımını üstlenen EKBİTAŞ İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi’nin teklifi kabul edilerek işin adı geçen şirket tarafından üstlenilmesini müteakip, arsa sahibi ile işi üstlenen şirket yetkililerinin kendi aralarında yaptıkları mutabakat sonucu, arsa sahibi, inşaatın mevcut imar durumuna uygun olarak yapılması halinde alması gereken ve % 40’a tekabül eden daire adedinden fazla almak, kalan fazla dairelerin müteahhit masrafı olarak Ekbitaş Ltd.Şti’ye bırakılmasına karar verildiğini, bloklardan 6 tanesi her katta 4 daire olacak şekilde 4 katlı, kalan blok ise her katta 2 daire olacak şekilde 4 katlı inşa edildiğini, kooperatife kalan 62 bağımsız bölümü 62 üyeye teslim ettiklerini kalan 6 dairenin ise inşaatı üstlenen Ekbitaş İnşaat ile arsa sahibi arasındaki anlaşma doğrultusunda yüklenici firmanın tasarrufuna bırakıldığını, bu firma tarafından da dahili davalılara satıldığını, yıllarca önce arsa sahibi ile inşaatı üstlenen Ekbitaş İnşaat ve dönemin kooperatif yöneticileri arasındaki anlaşmanın olumsuz sonuçlarının üyelere yansıtılmasının hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına uygun düşmediğini, arsa sahibinin inşaatın her aşamasında inşaatı takip ettiğini, fazla kat yapılmasına rıza gösterdiğini, böylece normalde kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümden daha fazlasına sahip olduklarını, 6 dairenin de 3. Kişilere satışı için dönemin yöneticileri ile sözlü olarak anlaştıklarını, müdahalenin men’i talep edilen dahili davalı 6 kişinin tasarrufunda bulunan dairelerin kooperatif üyesi olmadığını, bu dairelerin mülkiyetinin davacıya ait olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Ø Fehmi Davet, Süheyla Dur ve Ayşe Ercan vekilinin 17.11.2009 tarihli cevap dilekçesinde; bu şahısların kooperatif üyesi olduklarını, üçüncü şahıs konumunda olmadıklarını, kaçak kat yapıldığı için iskan alınmadığını ve tasfiyenin yapılamadığını, davacı tarafın kooperatif ile işbirliği içinde binaların üst kısmında yaptırdığı 24 adet kaçak daire nedeniyle davacı tarafın hakkı olmayacağını, davacının hakkının üst kattaki daireler bakımından söz konusu olabileceğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Ø Davalı İrfan Biber vekili tarafından verilen 17.11.2008 havale tarihli cevap dilekçesinde; işgalin söz konusu olmadığını, dairenin 10.3.2005 tarihli devir sözleşmesiyle Selma Aktürk’ten devraldığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Dilekçeye iliştirilen Devir Senedinin tetkikinde, C blok D.1’deki üyelik haklarının devredildiği açıkça belirtilmiştir.
Ø Davalı Hasan Ekşi vekilince dosyaya sunulan 17.11.2009 havale tarihli cevap dilekçesinde, teslimi istenen 6 adet dairenin kıymetlerinin tespiti yapılarak bu değer üzerinden harç yatırılması gerektiği savunulmuştur.
Ø Davacı taraf davalı kooperatife 25.2.2008 tarihli bir ihtarname göndererek, m2 baz alınarak hesaplanacak % 40’a tekabül eden bağımsız bölümlerin iskan alınmış olarak teslim edilmesi ve gecikmeden dolayı rayiç rakamlarla kira kaybının ödenmesini ihtar etmiştir.
Ø Tarafların sulh görüşmesi yaptıkları, birbirlerine tekliflerini yazılı olarak gönderdikleri, mutabık kalınmadığı anlaşılmaktadır. Daha çok paylaşıma ilişkindir. Davalı tarafın teklifinde; E ve F bloktaki 32 bağımsız bölüm ile, A blokta 14, C blokta 1-2-3-4, D Blokta 3-16 nolu daireler arsa sahibine ait olacaktır. Davacı tarafın teklifi şöyledir: E ve F bloktaki 32 bağımsız bölüm ile, A blokta 14, C blokta 1-2-3-4-6-7-8, D Blokta 3-16 nolu daireler arsa sahibine ait olacaktır. Toplam 42 daire. Arsa sahibi daha önce A blokta 14, C blokta 6-7-8 nolu daireleri sattığından, kooperatif blokları içinde yer alan C blokta 1-2-3-4, D Blokta 3-12 olmak üzere 6 adet daire arsa sahibine ait olacaktır. Böylece, tarafların, sözleşmeye dönüşmemiş, imzalanmamış teklifleri arasında paralellik bulunmaktadır. Davalı vekili, 25.1.2010 tarihli dilekçede, bunların delil değeri ve bağlayıcılığı bulunmadığını, dosyaya sunmanın etik olmadığını ifade etmiştir.
Ø 30.5.2003 tarihinde yapılan Kooperatif Genel Kurul tutanağı okundu. 7. Maddeye göre, Hesap tetkik Komisyonu kurulmasına karar verilmiştir.
Ø Hesap Tetkik Komisyonunca düzenlenen 1.11.2004 tarihli rapor okundu. Emine Ekşi (A BLOK d. 14), İrfan Biber (C Blok D. 1), Ayşe Ercan (C Blok D. 2), Süheyla Dur (C blok D.3), Fehmi Davet (C blok D. 4), İsmail Akan (D blok D.3), Hasan Ekşi (D blok D. 12) kooperatif üyesi olmadıkları halde kooperatife ait dairelerde oturdukları, bu kişilere haricen daire satıldığı, bundan dolayı bu kişilerin kendilerini üye sandıkları belirtilmiştir.
Ø Davalı İsmail Akan vekili tarafından dosyaya sunulan 17.5.2010 tarihli dilekçede; İsmail Akan’ın işgalci değil kooperatif üyesi olduğunu, kooperatif ile arsa sahipleri arasında aslında uyuşmazlık bulunmadığını, hukuka uygun duruma getirilmediği sürece kaçak katların ekonomik değeri olamayacağını, davacı bunu bildiği için proje dışı katlardan değil zemin kattan daire talep ettiğini, arsa sahibinin talep ettiği C blokta 1-2-3-4, D blokta 3 ve 12 nolu dairelerin davacıya ait olmadığını, kooperatif ile arsa sahibi arasında bu konuda bir anlaşma bulunmadığını, kooperatif yönetimi ile arsa sahibi arasında danışıklı dövüş oynandığını, protokol taslaklarının bunu gösterdiğini, İmar Kanunu’na göre imara aykırı, ruhsatsız, kaçak binanın yasal duruma getirilmesi olanağı bulunmuyorsa, yüklenici ve arsa sahibinin mülkiyet ve tazminat hakkından söz edilemeyeceğini, davacı tarafın elatmanın önlenmesini isteyemeyeceğini, bunu isteyebilmek için o yerlerin kendilerine ait olması gerektiğini, davacı tarafın hisselerine düşen daireleri 1999 yılında teslim aldıklarını, bu tarihten itibaren elektrik ve su hizmeti aldıklarını, bunun bile davacının bu tarihten itibaren daireleri kullandıklarını gösterdiğini, bu süre içinde davacı tarafın 6 adet daireyi kooperatif yönetiminden istemediğini, 26 adet kaçak bağımsız bölüm yapıldığını, buna izin verilmemiş olması halinde 104-26= 78 daire inşa edileceğini, 78 dairenin % 40’ına tekabül edem 31.2 dairenin arsa sahiplerine ait olacağını, kaçak yapı yapılmasını istemek ve temin etmekle 36 daire aldıklarını, 4.5 bağımsız bölüm fazla alındığını, davacı tarafın inşaatın kaçak yapıldığını kamu makamlarına bildirmediğini, uzun yıllar fiili duruma sessiz kaldıklarını, davalının daireyi EKBİR İnşaattan almadığını, kooperatif ortağı olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Ø Kooperatif Yönetimi, Tuzla Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunarak (2010/2871), Emine Ekşi (A BLOK d. 14), İrfan Biber (C Blok D. 1), Ayşe Ercan (C Blok D. 2), Süheyla Dur (C blok D.3), Fehmi Davet (C blok D. 4), İsmail Akan (D blok D.3), Hasan Ekşi (D blok D. 12) adlı şahısların kooperatif üyesi olmadıkları halde haklarında kooperatif üyesi olduklarına dair belge düzenlendiğini, belge düzenleyen kişilerin yetkili olmadıklarını, kooperatifi temsil ve ilzam etmediklerini, bu şahıslarından usulsüz olarak para toplandığını, kaçak kat yapılmasına göz yumduklarını öne sürmüşlerdir.
Ø Davacı taraf 10.5.2010 tarihli dilekçe ile davasını ıslah ederek, kooperatifin teslim etmesi gereken 42 daireden 36’sının teslim ettiğini, 6’sını teslim etmediğini, teslim edilmeyen C blokta 1-2-3-4, D blokta 3 ve 12 nolu dairelerin boş olarak kendilerine teslimine, 2002 yılından 31.7.2009 tarihine kadar toplam 274.080,00 TL kira kaybının ödenmesini, teslim edilmediği takdirde bunların bedeli olan 840.000,00 TL’nin ödenmesini talep etmiştir.
Ø Davalı İsmail Akan, 17.5.2010 tarihli dilekçede, istisna akdine dayalı taleplerin beş yılda zamanaşımına uğrayacağını oysa davanın 11 yıl sonra açıldığını savunmuştur.
Ø İnşaat yapım sözleşmesinin yapılmasına ve genel kurulun onayına sunulmasına, proje tadilatı yapmaya, inşaatı en uygun teklifi veren Ekbitaş İnşaat tarafından yapılmasına dair olan kooperatif evrakları okundu.
Ø Tuzla Belediye Başkanlığının 27.3.1997 tarih ve 411 sayılı Encümen kararı incelendi: 22.11.1996 tarihli yapı tatil tutanağı düzenlenmesine rağmen inşaata devam edildiği belirtilerek, ruhsatsız yapılan yapının yıkılmasına karar verilmiştir.
Ø Tuzla Belediye Başkanlığının 3.8.2010 tarihli yazısında; 5884 ada 1 parsel ve 5885 ada 5 parsel sayılı parsellerin yapı ruhsatının bulunmadığı belirtilmiştir.
Ø 23.10.2009 tarihli 1/1000 ölçekli İmar durumuna göre, bina yüksekliği: 12.50 (4 kat), bina derinliği: 30.00 m, ön bahçe mesafesi: 3 m, yan bahçe mesafesi: 3 m, arka bahçe mesafesi: 3 m, iskan sahası olduğu, bina sahası emsalinin 0.25, inşaat sahası emsalinin 1.63 olduğu, inşaat düzeninin “ayrım nizam” olduğu belirtilmiştir.
Ø İbraz edilen kooperatif evraklarında, Emine Ekşi (A BLOK d. 14), İrfan Biber (C Blok D. 1), Ayşe Ercan (C Blok D. 2), Süheyla Dur (C blok D.3), Fehmi Davet (C blok D. 4), İsmail Akan (D blok D.3), Hasan Ekşi (D blok D. 12) adlı şahısların hazirun cetvellerinde adlarının bulunmadığı anlaşıldı.
Ø Emine Ekşi (A BLOK d. 14), İrfan Biber (C Blok D. 1), Ayşe Ercan (C Blok D. 2), Süheyla Dur (C blok D.3), Fehmi Davet (C blok D. 4), İsmail Akan (D blok D.3), Hasan Ekşi (D blok D. 12) adlı şahısların yaptığı ödemelerin kooperatif kayıtlarına girip girmediğinin tetkiki gerekmektedir.
Ø Kooperatif avukatının 7.9.2010 tarihli dilekçesinde, para makbuzlarında imzası ve adı geçen şahısların kooperatifi temsil ve ilzama yetkili olup olmadığının araştırılmasını istemiştir.
Ø S.s. Çamlıbel Ekşoğlu Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığının 10.5.2011 tarihli yazısında, davalı İsmail Akan’ın kooperatif ortağı (üyesi) olduğunu, Ayşe Ercan, Süheyla Dur, Fehmi Davet, İrfan Biber/Emine Biner ve Hasan Ekşi’nin kooperatif ortağı/üyesi olmadığı belirtilmiştir.
DAVANIN SORUNLARI
1. Sözleşmede paylaşım hükümlerinin tahlili
2. Davalı kooperatifin inşaatı başka yüklenicilere yaptırmış olması arsa sahibine karşı sözleşmeden kaynaklanan sorumluluğu etkiler mi? Arsa sahibi ile Ekbitaş İnşaat Arasında bir sözleşme var mıdır? Varsa bu sözleşme asıl sözleşmenin paylaşım hükümlerini nasıl etkilemiştir? Ekbitaş İnşaatın sorunlar yumağı içinde yeri neresidir?
3. Davacının talep ettiği 6 daire fiilen kim tarafından kullanılmaktadır? Bu daireler davacı tarafa mı aittir? Bu şahıslar kooperatif üyesi midirler? Yoksa yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler midir?
4. Arsa sahibinin sözleşme hükümlerine göre kooperatife aşamalı olarak vereceği tapu paylarının verilmemiş olmasının sözleşmeye etkisi nedir?
5. Yüklenici, sözleşme ile ilave kata müracaat etmekle yükümlü kılınmış mıdır? Fazla kat yapılması, arsa sahiplerinin talep ve teşvikiyle mi gerçekleşmiştir?
6. İnşaat kısmen veya tamamen kaçak veya ruhsata/projeye aykırı mıdır? Projesiz veya ruhsatsız ise proje ve ruhsata bağlanabilir mi? Kısmen veya tamamen proje ve ruhsata bağlanamama durumunun doğuracağı sonuçlar nelerdir?
7. Kira yoksunluğu talebinden fuzuli şagiller mi yoksa kooperatif mi sorumludur?
SORUNLARIN ÇÖZÜMÜ
A. Sözleşmede paylaşım hükümlerinin tahlili
1. Tuzla Belediye Başkanlığından 1.7.2011 tarihli yazı ekinde gönderilen evrak, proje ve yazılara göre; tüm bloklar için ruhsat alınmasına bir engel bulunmamaktadır.
2. Şu anda ruhsatı bulunmamakla birlikte ruhsat alınabilecek bağımsız bölüm sayısı 104 olup, % 60’a tekabül eden 62 daire kooperatife, % 40’a tekabül eden 42 daire ise davacı arsa sahibine aittir. Daha önce arsa sahibine 36 bağımsız bölüm inşa ve teslim edilmiş, 6 bağımsız bölüm ise teslim edilmemiştir. Kooperatifin 62 ortağı bulunduğuna ve bunların her birine hak edilen bağımsız bölüm tahsis edildiğine göre, kooperatif ortaklarının bulunduğu bloklardaki (dava konusu edilen) 6 bağımsız bölümün davacı arsa sahibine ait olması gerektiği anlaşılmaktadır.
3. Bu bağımsız bölümlerin değeri şöyle tespit edilmiştir:
Site 7 blok olarak (A_B_C_D_E_F_G) inşa edilmiş olup, her blok bodrum kat + zemin +4 normal kat şeklindedir: C blokta 1 nolu daire daha küçük olup, öbür daireler aynı büyüklüktedir. C blok 1 nolu daire 2 oda + 1 salon + mutfak + banyo + wc + balkondan ibarettir. Brüt inşaat alanı 101 m2, kullanım alanı ise 90 m2 civarındadır. Diğer daireler ise 3 oda + 1 salon + mutfak + banyo+ wc + 2 balkondan ibarettir. Konutların yapım özellikleri dikkate alındığında piyasa (rayiç) fiyatlarıyla kıymetleri şöyle tespit edilmiştir.
C blok D. 1: 90.000,00 TL
C blok D. 2: 100.000,00 TL
C Blok D.3: 100.000,00 TL
C blok D.4: 100.000,00 TL
D blok D. 3: 100.000,00 TL
D blok D. 12: 120.000,00 TL
B. Davalı kooperatifin inşaatı başka yüklenicilere yaptırmış olması arsa sahibine karşı sözleşmeden kaynaklanan sorumluluğu etkiler mi? Arsa sahibi ile Ekbitaş İnşaat Arasında bir sözleşme var mıdır? Varsa bu sözleşme asıl sözleşmenin paylaşım hükümlerini nasıl etkilemiştir? Ekbitaş İnşaatın sorunlar yumağı içinde yeri neresidir?
Değerlendirme
1. Davacı arsa sahibi ile Ekbitaş İnşaat arasında herhangi bir hukuksal ilişkinin varlığını gösteren belge ve bilgi dosyada bulunmamaktadır.
2. Davalı Kooperatif sözleşme konusu inşaatı Ekbitaş İnşaat adlı firmaya yaptırdığına göre; aralarında hukuksal ilişkinin varlığı doğal ve olağandır.
3. Tarafların iddia ve savunmalarından anlaşıldığına göre; kooperatif yönetimi ile Ekbitaş İnşaatın yönetimi arasında Kooperatifler kanunu md. 59/6’yı ihlal edecek düzeyde yakınlık bulunmaktadır. BU hususun arzdeceği önemi mahkememiz takdir edecektir. Örneğin, bir şahıs, hem kooperatif yönetiminde yer alıp hem de inşaat firmasının ortaklarından ise, bazı şahısların kooperatife üyeliği ile ilgili evrakları doldurmasına ve peşinat ve aidat şeklindeki ödemeleri ahzetmesine rağmen, maddi değerleri ve evrakları kooperatife intikal ettirmemeleri ihtimali görülmektedir. Bu gibi durumlarda, inşaat firmasından bağımsız bölüm satın alan kişiler, kooperatife intikal ettirilmeyen evraklarda kooperatif üyesi görünebilmektedir.
C. Davacının talep ettiği 6 daire fiilen kim tarafından kullanılmaktadır? Bu daireler davacı tarafa mı aittir? Bu şahıslar kooperatif üyesi midirler? Yoksa yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler midir?
Değerlendirme:
1. C blok 4 nolu daire davalı Fehmi Davet, C blok 3 nolu daire davalı Süheyla Dur, C blok 2 NOlu daire Ayşe Ercan, C Blok D. 1 İrfan Biber, D blok D.3 İsmail Akdan, D blok D.12 Hasan Ekşi tarafından kullanılmaktadır.
2. BU dairelerin davacı tarafa ait olduğu yönündeki tespitimizi yukarıda ortaya koymuştuk.
3. BU şahıslar kooperatif üyesi midir:
a. Davalı İsmail Akdan’ın kooperatifin ortağı olduğu, kooperatif tarafından da kabul edilmiştir.
b. 31.10.2002 tarihli Devir Sözleşmesine göre, kooperatif ortağı (üyesi) Nihayet Biber, C Blok 1. Kat 2 nolu dairedeki haklarını davalı Ayşe Ercan’a devretmiştir. Ayşe Ercan 23.10.2002 tarihli dilekçe ile Kooperatif Başkanlığına başvurarak, kooperatife üye (ortak) olmak istediğini bildirmiştir. Kooperatif yönetimi, kendisinse, yükümlülükleri kapsayan 23.10.2002 tarihli bir taahhütname imzalatmıştır. Ayşe Ercan’ın kooperatife üye giriş beyannamesi incelendi. BU beyannamede, kendisine C blok 2 nolu dairenin tahsis edildiği belirtilmiştir. Kooperatif Başkanlığının Ayşe Ercan’dan 29.6.2004 tarihli makbuz ile 30.000.000 TL, 29.6.2004 tarihli makbuz ile 30.000.000 TL, 19.8.2004 tarihli makbuz ile 90.000.000 TL, 10.7.2004 tarihli makbuz ile 30.000.000 TL, 26.6.2004 tarihli makbuz ile 30.000.000 TL, 1.7.2004 tarihli makbuz ile 30.000.000 TL para aldığına dair makbuzlar okundu. Ayşe Ercan’ın elektrik, su ve doğalgaz idareleriyle yaptığı sözleşme, çevre temizlik vergisi ve bina vergisi ödediğine dair makbuzlar incelendi. Tuzla İcra Müdürlüğünün 2003-1392 sayılı ilamsız icra takibiyle, alacaklı S.S.Ekşioğlu Çamlıbel Konut Yapı Kooperatifi, borçlu Ayşe Ercan aleyhine icra takibi yaparak, 1.250.000.000 TL para istemiştir.
c. Fehmi Davet (…) tarihli dilekçe ile Kooperatif Başkanlığına başvurarak, kooperatife üye (ortak) olmak istediğini bildirmiştir. Kooperatif yönetimi, kendisinse, yükümlülükleri kapsayan (…) tarihli bir taahhütname imzalatmıştır. Fehmi Davet’in kooperatife üye giriş beyannamesi incelendi. BU beyannamede, kendisine C blok 4 nolu dairenin tahsis edildiği belirtilmiştir. Fehmi Davet’in, giriş bedeli olarak, banka havalesi ile, kooperatif hesabına 6.5.2002, 31.5.2002 ve 1.8.2002 tarihli makbuzlarla 20.000 TL ödediğine dair makbuzlar okundu. Kooperatif Başkanlığının Fehmi Davet’ten 17.10.2003 tarihli makbuz ile 280.000.000 TL, 2.7.2004 tarihli makbuz ile 30.000.000 TL, 20.8.2004 tarihli makbuz ile 90.000.000 TL, 1.10.2004 tarihli makbuz ile 60.000.000 TL’den başka muhtelif tarih ve bedellerde olmak üzere ödenen 20 adet, makbuz para aldığına dair makbuzlar okundu. Fehmi Davet’in elektrik, su ve doğalgaz idareleriyle yaptığı sözleşme, çevre temizlik vergisi ve bina vergisi ödediğine dair makbuzlar incelendi. Tuzla İcra Müdürlüğünün 2003-1410 sayılı ilamsız icra takibiyle, alacaklı S.S.Ekşioğlu Çamlıbel Konut Yapı Kooperatifi, borçlu Fehmi Davet aleyhine icra takibi yaparak, 1.250.000.000 TL para istemiştir.
d. Süheyla Dur (…) tarihli dilekçe ile Kooperatif Başkanlığına başvurarak, kooperatife üye (ortak) olmak istediğini bildirmiştir. Kooperatif yönetimi, kendisinse, yükümlülükleri kapsayan (…) tarihli bir taahhütname imzalatmıştır. Süheyla Dur’un kooperatife üye giriş beyannamesi incelendi. BU beyannamede, kendisine C blok 3 nolu dairenin tahsis edildiği belirtilmiştir. Süheyla Dur, giriş bedeli olarak, banka havalesi ile, kooperatif hesabına 8.4.2003 tarihinde 28.516,49 TL havale ettiğine dair dekont okundu. Kooperatif Başkanlığının Süheyla Dur’dan 9.8.2006 tarihli makbuz ile 200,00 YTL, 1.12.2006 tarihli makbuz ile 150 YTL, 26.6.2004 tarihli makbuz ile 60.000,00 YTL, 11.7.2004 tarihli makbuz ile 30.000,00 TL, 20.8.2004 tarihli makbuz ile 90.000.000 TL 29.6.2004 tarihli makbuz ile 30.000.000 TL, 29.6.2004 tarihli makbuz ile 30.000.000 TL, 19.8.2004 tarihli makbuz ile 90.000.000 TL, 10.3.2008 tarihli makbuz ile 200,00 YTL, 28.6.2007 tarihli makbuz ile 150,00 YTL, 1.9.2007 tarihli makbuz ile 200,00 YTL, 3.3.2007 tarihli makbuz ile 200,00 YTL para aldığına dair makbuzlar okundu. Süheyla Dur’un elektrik, su ve doğalgaz idareleriyle yaptığı sözleşme, çevre temizlik vergisi ve bina vergisi ödediğine dair makbuzlar incelendi. Tuzla İcra Müdürlüğünün 2003-1411 sayılı ilamsız icra takibiyle, alacaklı S.S.Ekşioğlu Çamlıbel Konut Yapı Kooperatifi, borçlu Süheyla Dur aleyhine icra takibi yaparak, 1.250.000.000 TL para istemiştir. Süheyla Dur, talebin dayanağı olan genel kurul kararının geçersiz olduğunu öne sürerek, takibe itiraz etmiştir.
e. Mahkemenizden aldığımız yetki ile kooperatif merkezinde incelediğimiz evrakların suretlerini dosyaya ibraz ediyoruz. Buna göre;
aa. Hiçbir davalının adı, yönetim kurulu karar defterinde geçmemektedir. Dava doğrusu, yönetim ve genel kurul kararlarında bu şahısların kooperatife üye/ortak alındığına dair bir karar bulunmamaktadır.
bb. Bu şahıslar tarafından yapılan ödemeler, kooperatif defterlerine işlenmemiştir; defterlerinde geçmemektedir; hiçbir ödeme muhasebeleştirilmemiştir.
cc. BU davalılar hiçbir genel kurula katılmamıştır.
dd. Davalı kooperatif vekili birçok dilekçesinde; Süheyla Dur, Fehmi Davet ve Ayşe Ercan’ın ödemelerini kabul eden ve üyelik evraklarını tanzim ve imza eden kişilerin kooperatifi temsil ve ilzama yetkili olmadıklarını, kaldı ki, yetkili oldukları anlaşılsa bile yetkilerini aştıkları için kooperatifi bağlamayacağını savunmakta olup, bu hususun takdiri mahkemeye aittir.
D. Arsa sahibinin sözleşme hükümlerine göre kooperatife aşamalı olarak vereceği tapu paylarının verilmemiş olmasının sözleşmeye etkisi nedir? İnşaat kısmen veya tamamen kaçak veya ruhsata/projeye aykırı mıdır? Projesiz veya ruhsatsız ise proje ve ruhsata bağlanabilir mi? Kısmen veya tamamen proje ve ruhsata bağlanamama durumunun doğuracağı sonuçlar nelerdir?
Değerlendirme:
1. Tapu kayıtlarına göre, taşınmaz halen arsa sahibi adına kayıtlıdır.
2. Sözleşme kooperatife “aşamalı olarak” arsa payının devrini öngörmüştür.
3. Kooperatifin tapuların geç verilmesinden veya henüz verilmemiş olmasından dolayı zarara uğradığı konusunda, iddia ve ispatı bulunmamaktadır.
4. Tüm blok ve bağımsız bölümler ruhsatsız inşa edilmiş olmasına rağmen, Belediyeden gönderilen 1.7.2011 tarihli yazısında belirtildiği üzere, tüm inşaat ve bağımsız bölümlerin ruhsata bağlanması mümkün bulunmaktadır.
5. Ruhsat harçlarının yatırılmasının ardından ruhsatın alınmasının mümkün olduğu belirtilmekle; davalı kooperatifin, belediyede yapılması gereken iş ve işlemleri yaptıktan sonra, davacı arsa sahibinden 62 bağımsız bölümün adına tescilini istemek hakkı doğmuş bulunmaktadır.
E. Mahkemeden aldığımız yetki belgesiyle, kooperatif merkezine gittiğimizde, incelememize sunulan evrakların birer sureti dosyaya alınmıştır. Buna göre; Tuzla Asliye Ceza Mahkemesinde görülmekte olan ve Başsavcılığın ZİMMET suçundan açtığı dava evrakı okundu. Sanıkların kooperatifin eski yöneticileri olduğu görüldü. Yargılama devam etmektedir. Dahili davalıların ödemelerinin muhasebeleştirilip muhasebeleştirilmediğinin anlaşılabilmesi için aşağıdaki defterler incelenmiştir:
|
Defterin Türü
|
Dönemi
|
Tasdik Tarihi
|
Tasdik Makamı
|
Yevmiye No
|
|
Yevmiye
|
1995
|
12.6.1995
|
Üsküdar 5. Not.
|
26291
|
|
Kebir
|
1995
|
12.6.1995
|
Üsküdar 5. Not.
|
26290
|
|
Yevmiye
|
1996
|
14.12.1995
|
Kadıköy 7. Not.
|
65956
|
|
Kebir
|
1996
|
14.12.1995
|
Kadıköy 7. Not.
|
61957
|
|
Yevmiye
|
1998
|
16.12.1997
|
Kadıköy 7. Not.
|
54861
|
|
Kebir
|
1998
|
16.12.1997
|
Kadıköy 7. Not.
|
54862
|
|
Envanter
|
1998
|
16.12.1997
|
Kadıköy 7. Not.
|
54863
|
|
Yevmiye
|
2000
|
22.12.1999
|
Kadıköy 7. Not.
|
42340
|
|
Kebir
|
2000
|
22.12.1999
|
Kadıköy 7. Not.
|
42339
|
|
Yevmiye
|
2001
|
21.12.2000
|
Kadıköy 7. Not.
|
45021
|
|
Kebir
|
2001
|
21.12.2000
|
Kadıköy 7. Not.
|
45022
|
|
Yevmiye
|
2002
|
21.12.2001
|
Kadıköy 7. Not.
|
20624
|
|
Kebir
|
2002
|
21.12.2001
|
Kadıköy 7. Not.
|
20625
|
|
Karar Defteri
|
2000
|
21.6.1995
|
Kadıköy 7. Not.
|
26292
|
|
Karar Defteri
|
2002
|
20.3.2000
|
Kadıköy 7. Not.
|
2860
|
|
Karar defteri
|
2002
|
31.1.2002
|
Kadıköy 7. Not.
|
1900
|
Dahili davalıların hiçbir ödemesinin kooperatif defterlerine işlenmediği tespit edilmiştir.
İncelediğimiz defterlerin açılış onaylarına ilişkin kayıtları bu dosyanın içine aldık.
F. Kira yoksunluğu talebinden fuzuli şagiller mi yoksa kooperatif mi sorumludur?
1. Davacı taraf 10.5.2010 tarihli ıslah dilekçesinde 2002 yılından 31.7.2009 tarihleri arasındaki zaman için ecrimisil istediğinden, incelemeye geçildi:
2. Bağımsız bölümlerin büyüklük, konum, özellik, kullanım şekli, yörede yerleşmiş ve oturmuş kira paraları dikkate alındığında, tüm bağımsız bölümler için 2009 yılı itibarıyla aylık kiranın 500,00 TL olabileceği tespit edilmiştir. Buna göre, ecrimisil hesabı:
|
Kira Dönemi
|
C Blok. D. 1
İrfan Biber
(10.3.2005- 31.7.2009)
|
C Blok D. 2
Ayşe Ercan
(23.10.2002-31.7.2009)
|
C Blok D. 3
Süheyla Dur
(8.4.2003-31.7.2009)
|
C Blok D. 4
Fehmi Davet
(20.6.2002-31.7.2009)
|
D Blok D. 3
İsmail Akdan
(2004-31.7.2009)
|
D Blok D. 12
Hasan Ekşi
(Belli değil)
31.7.2009
|
|
2002
|
Yok
|
200 x 2= 400 + (200:30=) 46,67= 446,67 TL
|
Yok
|
200 x 6 + (200:30 x8=) 1.253,34 TL
|
Yok
|
200 x 2= 400 + (200:30=) 46,67= 446,67 TL
|
|
2003
|
Yok
|
250 x 12= 3.000,00 TL
|
250 x 9= 2.250 + (250:30 x 22=) 2.900,00 TL
|
250 x 12= 3.000,00 TL
|
Yok
|
250 x 12= 3.000,00 TL
|
|
2004
|
Yok
|
300 x 12= 3.600,00 TL
|
300 x 12= 3.600,00 TL
|
300 x 12= 3.600,00 TL
|
300 x 12= 3.600,00 TL
|
300 x 12= 3.600,00 TL
|
|
2005 (10.3.2005-31.12.2005)
|
330 x 9=2.970,00 + 220,00= 3.190,00 TL
|
330 x 12= 3.960,00 TL
|
330 x 12= 3.960,00 TL
|
330 x 12= 3.960,00 TL
|
330 x 12= 3.960,00 TL
|
330 x 12= 3.960,00 TL
|
|
2006
|
350 x 12= 4.200,00 TL
|
350 x 12= 4.200,00 TL
|
350 x 12= 4.200,00 TL
|
350 x 12= 4.200,00 TL
|
350 x 12= 4.200,00 TL
|
350 x 12= 4.200,00 TL
|
|
2007
|
400 x 12 = 4.800,00
|
400 x 12 = 4.800,00
|
400 x 12 = 4.800,00
|
400 x 12 = 4.800,00
|
400 x 12 = 4.800,00
|
400 x 12 = 4.800,00
|
|
2008
|
450 x 12= 5.400,00
|
450 x 12= 5.400,00
|
450 x 12= 5.400,00
|
450 x 12= 5.400,00
|
450 x 12= 5.400,00
|
450 x 12= 5.400,00
|
|
2009
|
500 x 7 = 3.500,00 TL
|
500 x 7 = 3.500,00 TL
|
500 x 7 = 3.500,00 TL
|
500 x 7 = 3.500,00 TL
|
500 x 7 = 3.500,00 TL
|
500 x 7 = 3.500,00 TL
|
|
|
21.090,00 TL
|
28.906,57 TL
|
28.360,00 TL
|
28.613,34 TL
|
25.460,00 TL
|
25.906,67
|
|
TOPLAM ECRİMİSİL BEDELİ: 21.090,00 TL + 28.906,57 TL + 28.360,00 TL + 28.613,34 + 25.460,00 + 25.906.67= 158, 336,58 TL
|
SONUÇ:
1. Sözleşmede taraflara ait bağımsız bölümlerin numaraları belirtilmiş değildir. Davacıya teslim edilmesi gereken 42 bağımsız bölümden teslim edilen 36 bağımsız bölüm ile davalı kooperatife teslim edilen 62 bağımsız bölümün numaraları ve yerleri konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının 6 bağımsız bölüm hakkı daha bulunmaktadır. Bu durumda, dava konusu, C blok D. 1, C blok D. 2, C Blok D.3, C blok D.4 ile D blok D. 3 ve D blok D. 12 nolu bağımsız bölümler davacı arsa sahibine ait olup teslim edilmemiştir.
2. Dava konusu, C blok D. 1 nolu daire İrfan Biber; C blok D. 2 Ayşe Ercan; C Blok D.3 Süheyla Dur; C blok D.4 Fehmi Davet; D blok D. 3 İsmail Akdan; D blok D. 12 Hasan Ekşi tarafından kullanılmaktadır.
3. Davalı Kooperatif vekili, dilekçesinde İsmail Akdan’ın kooperatifin ortağı olduğunu kabul ederek, onun yerine A blok D. 14 maliki Emine Ekşi’nin dikkate alınmasını istemiş ve davacı vekili buna itiraz etmemiş ise de; bu şahıs aleyhine usule uygun açılmış bir dava bulunmadığından; A blok D. 14 hakkında bir inceleme yapılmamıştır.
4. Dava konusu dairelerin ıslah tarihi itibarıyla değerleri:
C blok D. 1: 90.000,00 TL
C blok D. 2: 100.000,00 TL
C Blok D.3: 100.000,00 TL
C blok D.4: 100.000,00 TL
D blok D. 3: 100.000,00 TL
D blok D. 12: 120.000,00 TL
Toplam: 610.000,00 TL
5. Davalıların ecrimisil borcu raporun metin bölümünde şöyle hesaplanmıştır: İrfan Biber: 21.090,00 + Ayşe Ercan: 28.906,57 TL + Süheyla Dur: 28.360,00 TL + Fehmi Davet: 28.613,34 TL + İsmail Akdan: 25.460,00 TL + Hasan Ekşi: 25.906,67= 158.336,58 TL
6. Davalı İsmail Akdan’ın kooperatif ortağı olduğu davalı Kooperatif vekilinin dosyaya sunduğu dilekçede kabul edilmiş bulunmaktadır.
7. Davalı İrfan Biber vekili tarafından verilen 17.11.2008 havale tarihli cevap dilekçesinde; işgalin söz konusu olmadığını, dairenin 10.3.2005 tarihli devir sözleşmesiyle Selma Aktürk’ten devraldığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Dilekçeye iliştirilen Devir Senedinin tetkikinde, C blok D.1’deki üyelik haklarının devredildiği açıkça belirtilmiştir.
8. Hasan Ekşi ve İrfan Biber’in ve devraldıkları şahısların ortaklığın kabulüne dair yönetim ve genel kurul kararı bulunmadığı, kooperatifin defterleri dahil hiçbir evrakında adının geçmediği, bu şahıslar tarafından ortaklığın ispatı hakkında hiçbir belge sunulmadığı, kooperatifle yazışmalarının bulunmadığı, muhasebeleştirilmiş ödemelere rastlanmadığı, incelenen 10 genel kurul hazirun cetvelinde adının bulunmadığı, genel kurula katılmadıkları, ortaklar defterinde adlarının bulunmadığı tespit edilmiş olduğundan bu şahısların kooperatif ortağı olmadığı sonucuna varılmıştır.
9. Süheyla Dur, Fehmi Davet ve Ayşe Ercan’ın kooperatif üyesi olup olmadığı konusunda bilirkişi kurulumuz tereddüt içindedir. Zira, bu davalılar aleyhine kooperatifçe icra takibi yapılarak para istenmiş, devir sözleşmesi, giriş ve aidat ödemesi olarak yapılan ödemeler kooperatif tarafından kabul ve tahsil edilmiş, kooperatifçe düzenlenen ve imzalanan kooperatife giriş evraklarında bu davalıların kooperatife ortaklığı kooperatif yöneticileri tarafından kabul edilmiş; öte yandan, bu davalıların ortaklığa kabul konusunda yönetim veya genel kurul kararlarında adı geçmemekte, üye kayıt defterinde adı bulunmamakta, yaptığı ödemeler kooperatif defterlerinde görünmemekte, incelenen 10 genel kurul hazirun cetvelinde adı bulunmamakta, genel kurula katılmamakta, ortaklar defterinde adlarının bulunmamakta oluşu, kooperatifle ilgi ve ilişiğinin bulunmadığını göstermektedir. Bu tereddüt karşısında, takdiri mahkemeye bırakıyoruz.
10. Bu davalıların kooperatif üyesi olup olmadığı konusunda mahkemenin takdirinin “üye olmadıkları” yönünde olması durumunda; davalı kooperatifin dava konusu talepler bakımından sorumluluğundan söz edilemeyecektir.
11. Kooperatif yönetimi ile inşaatı yapan Ekbitaş İnşaatın yönetimi arasında Kooperatifler Kanunu md. 59/6’yı ihlal edecek düzeyde yakınlık bulunduğu anlaşılmaktadır. Ekbitaş İnşaatın İki ortağı vardır: Bahri Ekşi ve Hasan Ekşi. İnşaat Şirketinin ortağı ve temsilcisi Bahri Ekşi’nin, kooperatif yönetim kurulu başkanı Fehmi Ekşi ve yönetim kurulu üyesi Orhan Ekşi’nin ağabeyi, Hasan Ekşi ise Bahri Ekşi’nin oğludur. Bu hususun arz edeceği önemi mahkememiz takdir edecektir. Örneğin, bir şahıs, hem kooperatif yönetiminde yer alıp hem de inşaat firmasının ortaklarından ise veya çok yakın akrabalık ve iş ilişkisi mevcut ise; inşaat firması ortak veya yöneticisi tarafından bazı şahısların kooperatife üyeliği ile ilgili evrakları doldurmasına ve peşinat ve aidat şeklindeki ödemeleri ahzetmesine rağmen, maddi değerleri ve evrakları kooperatife intikal ettirmemeleri ihtimali görülmektedir. Kooperatif yönetimi ile inşaat firmasının yönetimi arasındaki bu yakınlık karşısında, bu sorunlardan bilgi sahibi olmamak mümkün değildir. Bu gibi durumlarda, inşaat firmasından bağımsız bölüm satın alan kişiler, kooperatife intikal ettirilmeyen evraklarda kooperatif üyesi görünebilmektedir. Bu durumda; yöneticilerin yaptığı kooperatifin amacına ve anasözleşmeye aykırı işlemlerin kooperatifi bağlamayacağı sonucuna varılacaktır.
12. Sözleşme davalı kooperatife belirtilen tarihlerde aşamalı olarak tapuların devrini öngörmektedir. Gelen tapu kayıtlarının tetkikinde, henüz davalı kooperatife 62 bağımsız bölümün arsa payları devredilmemiştir. Bunun inşaatın gecikmesinde belirleyici olduğu veya başka biçimde zararlara neden olduğu davalı kooperatifçe iddia ve ispat edilmemiştir. Tüm blok ve bağımsız bölümler ruhsatsız inşa edilmiş olmasına rağmen, Belediyeden gönderilen 1.7.2011 tarihli yazıda belirtildiği üzere, tüm inşaat ve bağımsız bölümlerin ruhsata bağlanması mümkün bulunmaktadır. Ruhsat harçlarının yatırılmasının ardından ruhsatın alınmasının mümkün olduğu belirtilmekle; davalı kooperatifin, belediyede yapılması gereken iş ve işlemleri yaptıktan sonra, davacı arsa sahibinden 62 bağımsız bölümün adına tescilini istemek hakkı doğmuş bulunmaktadır. Nitekim, davacı vekilinin ıslah dilekçesinin son paragrafında, sözleşmenin öngördüğü gibi kat mülkiyetinin kurulması durumunda kooperatife tapularını devretmeye hazır olduklarını bildirmiştir.
Arz ederiz. 8.7.2011
BİLİRKİŞİ KURULU
İLKER HASAN DUMAN MEHMET YILMAZOĞLU HAKKI KAÇMAZ
(HUKUKÇU) (İNŞAAT MÜHENDİSİ) (MÜLK BİLİRKİŞİSİ)
Hits: 15610
