AZINLIK PAYININ SATILMASI

Hisse Satış Başvurusunun İl Çevre Müdürlüğünde Değerlendirilmesi

Yasanın 6. maddesi uyarınca yapılan Malikler Kurulu Toplantısında 2/3 arsa payı çoğunluğuna sahip paydaşlarca alınan yeni bina inşaatı kararına katılmayan diğer paydaşlara ihtar yapılmakta ve 15 gün içinde karara katılmamaları halinde hisselerinin satışı isteneceği bil­dirilmektedir. Bu uyarıya uyulmaması halinde ise, o paydaş hissesinin satışı için İl Çevre Müdürlüğüne bünyesindeki "Değerleme ve Satış Komis­yonu”na başvurulmaktadır.

Yasa ve ilgili yönetmeliklerin hisse satış istemi ekinde varlığı aranan aşağıda sözü edilen belgeler eksik olmasına rağmen Değerleme ve Satış Komisyonunun, yasanın sekteye uğratılmaksızın süratle uygulanması yo­lundaki Bakanlık görüşü doğrultusunda, başvuruyu reddetmeyip hisse satış kararı verdiği görülmektedir.

Malikler Kurulunun 2/3 ekseriyet ile aldığı yeni bina inşa kararına ihta­ra rağmen katılmayan paydaş hissesinin yasanın 6.maddesi uyarınca di­ğer paydaşlara satılması talebi içeren dilekçe ekinde kanımızca aşağıdaki belgelerin bulunması gerekir :

-       Noter onaylı toplantı tutanağı ve toplantıya katılanlar listesi.

-Toplantıda kabul edilen İnşaat Sözleşmesi ve eki Teknik Şartname ile yeniden inşa

edilecek binaya ilişkin avan proje.

-  Toplantıdan paydaşların bilgisine sunulan, lisanslı kuruluş tarafın­dan düzenlenmiş

Gayrimenkul Değerleme Raporu

-  Yeniden inşa edilecek binanın her bir bağımsız bölümünü, numarası­nı ve malikini gösteren basit çizim bina krokisi

-  Her bir bağımsız bölümün malikini, arsa payını ve kullanım şeklini belirleyen bağımsız bölüm listesi.

Bağımsız Bölümlerin paydaşlar arasında paylaşımına ilişkin düzenle­me, daha önce kat irtifakı/mülkiyetinin mevcut olması halinde söz ko­nusudur. Müşterek /elbirliği mülkiyet halindeyse bu kabil bir işlem söz konusu olamaz. Zira TMK 688 uyarınca ortaklığın giderilmesi görevi Sulh Hukuk Mahkemesine aittir.

Yukarıda sözü edilen belgelere, ileride ortak alanların kullanımından doğabilecek sorunlar ile bağımsız bölümlerin farklı kullanımından kay­naklanacak uyuşmazlıkları bertaraf etmek üzere her bir bağımsız bölüm kullanım şeklini belirleyen Yönetim Planının eklenmesinde de yarar var­dır.

Yeni yapıda her paydaşın arsa payı ve bağımsız bölümünün belir­lenmesi

Malikler Kurulu toplantısında, yıkılanın yerine inşa edilmesine 2/3 ek­seriyet ile karar alınan yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin, arsa payları oranında paydaşlar arasında dağılımının yapılmış olması 6306 sayılı ya­sanın amaç ve ruhu gereği olduğu gibi, Anayasa teminatı altındaki mülki­yet hakkının korunması açısından gereklidir.

Hal böyle olmasına rağmen uygulamada “inşaat bitirilip arsa sahiple­rine teslimini müteakip bağımsız bölümlerin malikleri ile arsa payla­rının belirleneceği” yolundaki İnşaat Sözleşmesi hükmü gereği, paydaş­ların yeni binadaki arsa payı ile bu paya karşılık bağımsız bölümünün belirlenmediği bir olayda İl Çevre Müdürlüğü bu durumu kabul ile ekse­riyet kararına katılmayan paydaş hissesi satışı istemini kabul etmiştir.

Aynı olayda 2/3 ekseriyetin kabul ettiği sözleşmede alt katın mağaza üst katların ise daire olarak inşa edileceğine ilişkin hüküm olmasına rağ­men, aynı sözleşme eki kat planlarında tüm katlar mağaza olarak gös­terilmiştir.

Bu tutarsızlıktan kaynaklanan belirsizliğin giderilmesi itirazında bulu­nan bu nedenle de ekseriyet kararma katılmayan paydaş hissesinin satış işlemini Satış Komisyonu kabul etmiştir.

Her bir paydaşın arsa payı ile yeni binadaki bağımsız bölümünü be­lirlemeyen 2/3 kararına rağmen verilen hisse satış işlemine karşı, 2/3 ek­seriyetin kabul ettiği sözleşmenin 6306 sayılı yasanın amacıyla lafzına ve ruhuna aykırı olduğu gerekçesiyle açılan davada İstanbul 10. İdare Mah­kemesi 2017/2101 Esas sayılı dosyası ile YDK vermiştir.

İdarenin itirazı üzerine istinaf merci olan İstanbul Bölge İdare Mahke­mesi 4. İdare Dava Dairesi 2018/140 Esas ve 30.01.2018 tarihli kararıyla "2/3 ekseriyet ile kabul edilen inşaat sözleşmesi içeriğinden kaynaklanan uyuşmazlığın özel hukuk alanına girdiği“ gerekçesiyle YDK kal­dırmış ve bu sözleşmeyi, yeni binadaki arsa payı ile kendisine ayrılan bağımsız bölümün sözleşmede belirlenmiş olması nedeni, imzalamayan paydaş hissesinin dava sonucu alınmadan satılmasına izin vermiştir.

Kanımızca istinaf merciinin gerekçesine, her şeyden önce 6306 sayılı yasanın amacı doğrultusunda katılmak mümkün değildir. Çünkü, riskli yapı olarak vıkılıp yeniden inşa edilecek yeni binada bağımsız bölüm ma­liki olan paydaşın kendisine ayrılan bölümün arsa payını bilmesi Anayasa güvencesi altındaki mülkiyet hakkının en tabi gereğidir.

 “yıkılanın yerine yapılacak yeni taşınmazda 8 adet konut 2 adet iş yeri yapılacağı bil­gisinin yer aldığı ancak hazırlanan projede bağımsız bölüm olmayan mağaza katlarının çiziminin yapıldığı, yeni taşınmazın hangi amaçla kullanılacağının belli olmadığı, aynı sözleşmede maliklerin arsa payla­rının ve hisselerinin boş bırakıldığı, bağımsız bölüm maliklerine hangi şartlarda bağımsız bölüm verileceği bilgisine yer verilmediği görülmek­tedir. Bu durumda davacının imzalamadığı sözleşmenin kendi içinde çelişkiler içerdiği, bu haliyle 6306 sayılı Kanun ile ilgili Yönetmeliğin amacına ve ruhuna uygun olarak maliklerin haklarının korunmasına yönelik yeterli şartlara haiz olmadığı görüldüğünden Anayasa ile gü­vence altına alınan mülkiyet hakkının devrine neden olacak hissesinin satışına ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı so­nucuna varılmıştır.”

gerekçesi ile mahkemenin ret kararını kaldırmış ve dava konusu işle­min iptaline kesin olarak oy birliği ile karar vermiştir.

Bu karar, 6306 sayılı yasanın 1. maddesinde ifadesini bulan amacına ve ayrıca bu yasanın ruhuna uygun olarak, 1/3 azınlığın 2/3 ekseriyetin insafına terkedilmediğini, 1/3 azınlık mülkiyet hakkının gözetilip korun­ması gereğini vurgulaması açısından uygulamaya ışık tutacak değerli bir hükümdür.

Uygulamada, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde yapımcı, öncesine kıyasla imar durumundan doğan artış kısmını yapacağı inşaata karşılık almakta, bu durumda arsa payları ve bağımsız bölüm metrajlarında ge­nelde bir değişiklik olmamaktadır.

Riskli yapının güçlendirme olasılığı değerlendirmesi

Bu kibarla, riskli yapı raporu düzenleyen yetkili kurumların söz ko­nusu riskin yapının güçlendirilmesi yolu ile giderilmesinin mümkün olup olmadığı olasılığım da bu raporda incelemiş bulunması 6306 sayılı ya­sanın 1. maddesi hükmünde ifadesini bulan amacı gereğidir. Hal böyle olmasına rağmen bugüne kadar uygulamada söz konusu raporu düzen­leyen kurum yapıda riskli tespit ile yetinmekte, güçlendirme olasılığını incelememektedir. 

Uygulamada riskli yapı raporuna karşı, riskin varlığı kabul ve teslim edilmekle beraber, bu riskin güçlendirme yolu ile giderilebileceği yolunda itiraz yapıldığı ve bu yoldaki itirazın yetkili kurum raporu ile tevsik edildiği haller vardır.

 “6306 sayılı yasanın amacı vatandaşın can ve mal güvenliğinin korunmasıdır.

Binanın yıkılması yoluna gidilmeksizin, güvenliğin güçlendir­me yoluyla sağlanabileceği teknik analiz ve inceleme sonucunda ortaya konulması halinde, güçlendirmeyle mevzuata uygun hale gelmesi mümkün olan yapı yıkımının kamu yararına uygun olma­dığı gibi Anayasa güvencesindeki mülkiyet hakkını da ihlal edici nitelikte olduğu” gerekçe ile idarenin yıkım kararını iptal etmiş ve bu konuya açıklık getirmiştir.

Bu gerekçe, riskli yapı raporlarında güçlendirme olasılığının da ince­lenmesi gereğine ilişkin bir düzenlemenin, 6306 sayılı Yasa Uygulama Yö­netmeliğine ilave yolu ile yapılmasına ihtiyaç olduğunu belirlemektedir.

Uygulama Yönetmeliğinin 8.maddesi b fıkrası “riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesinin istenmesi duru­munda, riskli yapının yıktırılması için 2. fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tes­pit ettirilmesi ve 634 sayılı yasanın 19/2 maddesi hükmü uyarınca güçlen­dirme kararı alınması” düzenlemesi getirilmiştir.

Bu düzenlemenin atıf yaptığı 634 sayılı yasanın 19/2 maddesi hükmü uyarınca, kat maliklerinin 4/5 ekseriyetiyle güçlendirme için karar alması gerekmektedir.

Bu düzenleme sonrasında uygulamada, riskli yapının güçlendirilmesi­nin tercih edilmesi durumunda maliklerin 4/5 ekseriyet ile karar alması ve güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun yetkili merci tara­fından tespit edilmiş bulunması koşulu aranmaktadır.

6306 sayılı yasanın 6. maddesinin, “üzerindeki bina (riskli yapı) yıkıla­rak arsa haline gelen taşınmazlarda, daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya mülkiyeti tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir” hükmü uyarınca tapu müdürlüğü terkin iş­lemini yapmadan önce, üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmuş taşınmaz 634 sayılı yasa hükümlerine ve Sulh Hukuk Mahkemesi yetkisine tabidir.

Bunun istinası ise, 6704 sayılı Torba Yasa ile (RG 26.04.2016 29695) 65056 maddesi hükmüne getirilen “riskli yapının yıkılması koşuluna bağlı olmaksızın 6. madde hükmü uyarınca Malikler Kurulu Toplantısı yapılarak 2/3 ekseriyet ile karar alınabileceği “ne ilişkin düzenlemedir.

yeni bina müteahhidin 2/3 ekseriyete dahil paydaşlardan biri olduğu inşaat sözleşmesinde, ileride doğacak imar artışının müte­ahhide ait olacağı, diğer paydaşların bu haklarından feragat ettiklerine ilişkin hükmün 1/3 azınlığa kabul ettirilmek istendiği görülmüştür.

Burada ben istediğim kararı alır, katılmayanın hissesini de satın alı­rım zihniyeti ile hareket eden2/3 ekseriyetin bu tutumunun yasa yolu ile önlenmesi zorunluğu vardır.

Taşınmaz mülkiyeti hakkı korunması Asliye Hukuk Mahkemesi göre­vi cümlesindendir. Bu nedenle, 2/3 ekseriyetin mülkiyet hakkına tecavüz teşkil eden kararına katılmayan 1/3 azınlık hissesinin bu nedenle 6306/6 hükmü uyarınca satışının istenmesi halinde o paydaşın Asliye Hukuk Mahkemesi müdahalesini istemesine olanak veren en basit ve masrafsız dayanağı, 6100 sayılı HMK. nun tespit davası başlıklı 106. maddesi hük­müdür.

2/3 ekseriyetin aldığı kararın azınlığın mülkiyet hakkına tecavüz teşkil etmesi halinde HMK.nun 106.maddesi hükmünde düzenlenen Tespit Da­vası yolu ile Asliye Hukuk Mahkemesine başvurmak mümkündür.

6001 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 106. maddesi hükmü ile usul yasasına “Tespit Davası” başlıklı yeni bir dava türü getirilmiştir.

Bu dava ile “bir hakkın varlığının belirlenmesini" mahkemeden talep etmek mümkündür. Bu hakkın kullanılabilmesi için varlığı aranan koşul, tespit davası açanın hukuken korunmaya değer bir yararı bulunması ve bu yararın güncel olması gerekmektedir. 6306 sayılı yasanın 6. maddesi uyarınca düzenlenen toplantıda 2/3 ekseriyetin aldığı herhangi bir karar 1/3 azınlığın mülkiyet hakkına ayni veya nakdi yönden bir tecavüz teşkil ediyor ve 1/3 azınlığın bu karara katılmadığı gerekçesi ile hissesinin satışı için başvuru yapılmış ise, mülkiyet hakkına tecavüz oluşturan bu fiile karşı itiraz hakkı varlığının belirlenmesini Asliye Hukuk Mahkemesinden talep etmek mümkündür.

Bu gibi bir durumda, hukuken korunmaya değer bir yararın varlığı tartışmasız olduğu gibi, kullanılmaması halinde 2/3 ekseriyetin başvuru­su üzerine hisse satışının yapılacak olması da bu yararın güncel olması şartını karşılamaktadır.

İstinaf talebini inceleyen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 22.02.2018 gün ve 2018/183- 230 sayılı kararı ile “ taraflar ara­sındaki uyuşmazlık 6306 sayılı yasadan kaynaklanmış olup tedbir ta­lep edilen satış kararının yasadan kaynaklardan idari işlem niteliğinde bulunmasına göre tedbir talebini reddine ilişkin mahkeme karan doğru olduğundan”gerekçesi ile başvuruyu reddetmiştir.

6306 sayılı yasanın 6. maddesinden kaynaklanan hisse satış işleminin idari bir tasarruf olduğu aşikârdır. Ne var ki. bu satış kararının yasal dayanağı, 2/3 ekseriyetin yeni bina inşa sözleşmesine kararma mülkiyet hakkına tecavüz oluşturduğu için katılmadığını ileri süren ve hukuk mah­kemesinin bu duruma müdahalesini isteyen malikin bu yoldaki başvuru­sunu dikkate alıp incelemek ve bu yolda karar oluşturmak hukuk mah­kemesi görevi cümlesinden olduğunda kuşku yoktur.