İMAR AF YASASINA DAYANAN TESCİL İSTEMİNİN KOŞULLARI
~ 19.07.2010 ~
Ø 2981 SAYILI İMAR AFFI KANUNUNUN 16/SON FIKRASININ UYGULANABİLMESİ İÇİN ÖNCEDEN KAT İRTİFAKI KURULMUŞ VE BU KANUNDAN YARARLANILARAK BAĞIMSIZ BÖLÜM KAZANILMIŞ OLMASI GEREĞİ - ELATMANIN ÖNLENMESİ
Dava, kat mülkiyeti ana taşınmazın ortak yerlerinden olan sığınağa ve arka bahçeye davalıların el atmasının önlenmesi ile dava konusu edilen bu ortak yerlerin projesine uygun eski hale getirilmesi istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden biri, diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Davalı tarafın dayandığı değişiklik projesinin geçerli olabilmesi için tüm kat maliklerinin buna muvafakat etmiş olmaları ve projenin belediyenin onayını taşıması gerekir. Somut olayda, değişiklik projesine tüm kat maliklerinin muvafakatleri olmadığı gibi, yapılan değişikliklere de rızalarının bulunmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Öte yandan, 2981 sayılı Yasanın 16. maddesine 3290 sayılı Yasayla eklenen son fıkra hükmünün uygulanabilmesi için ana taşınmazda daha önce kat irtifakının kurulmuş olması ve kat irtifaklı yapıda bu Yasadan yararlanılarak bağımsız bölüm kazanılmış olması gerekir. Somut olayda, ana taşınmazda kat mülkiyetine 03.09.1968 tarihinde geçildiği ve ortada yeni bir bağımsız bölüm ilavesinin de sözkonusu olmadığı, doğrudan doğruya ortak yer olarak özgülenmiş bulunan bahçeye ve sığınağa elatmanın dava konusu edildiği dikkate alındığında yukarıda değinilen İmar Affı Yasası hükümlerinin burada uygulanma olanağı yoktur (18. HD. 20.5.2005, 3326/5287).
Ø ENKAZ BEDELİ
Dava, imar uygulaması sırasında, bulunduğu yerde korunamayan gecekondu ile ağaç bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. İmar Affı Kanununun 13/A maddesi uyarınca imar affının gerçekleşebilmesi için davacıya arsa tahsis edilmesi veya arsa tahsisi koşullarının olması gerekir. Olayımızda, belediyenin arsa tahsisi işlemi daha sonra aynı belediye tarafından iptal edilmiştir. Enkazda belediyece alınmıştır. Bu durumda davacıya arsa tahsis edilmediğinden imar affından davacının yararlanamayacağı gözetilerek enkaz bedeline hükmedilmesi gerektiği düşünülmeden, bina bedeline hükmedilmesi, doğru değildir (5. HD. 21.3.2005, 10787/2990).
Ø KAÇAK YAPILAN İNŞAATIN İMAR AFFI YASASINA GÖRE TESCİLİ İÇİN YAPILAN İLAVENİN BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİNDE OLMASI VE ÖNCEDEN VERİLMİŞ BİR ARSA PAYININ BULUNMASI
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gerekir. Bu niteliklerden uzak çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz (5. HD. 29.11.1990, 14021/33787).
Ø KAT İRTİFAKLI TAŞINMAZA İMAR AFFI UYGULAMASI
İrtifak hakkı kurulmuş binalarda bağımsız bölüm kazanılmış ise, 2981 sayılı Kanunun 16. maddesine 3290 sayılı Kanunla eklenen fıkrada yazılı koşulların gerçekleşmesi halinde, bu bağımsız bölümlere arsa payı verilerek tescil mümkün bulunmaktadır (HGK. 2.3.1994, 845/113).
Ø YASASINDAN ÖNCE KAT İRTİFAKLI İKEN ÜZERİNE İLAVE KATLARIN İNŞA EDİLİP YENİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLER KAZANILMIŞ OLMASI KARŞISINDA DAVACIYA 634 SAYILI YASANIN 44. MADDESİ GEREĞİ ÖNEL VERİLİP SONUCUNA GÖRE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ - KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI
Davacı vekilinin açtığı davada, Bornova 64 ada, 69 parsel numaralı arsa üzerine, tamamının mülkiyeti müvekkiline ait iken onaylı projesine uygun olarak üç kat halinde inşaa edilip kat irtifakı kurulan binanın 1983 yılında İmar Affından yararlanmak suretiyle ( 6 ) kata çıkartıldığı, bu şekilde tamamlanan inşaat için belediyeye başvurulup yapı ve oturma ruhsatının alındığı ve ancak tapudaki kat irtifakı kaydının üç bağımsız bölüm şeklinde kaldığı halde, tapuda da düzeltmenin yapıldığı yanılgısına düşülerek zemindeki bir bağımsız bölümün davalıya 1/3 arsa paylı olarak satışının yapıldığı, davalı payının yaklaşık 1/6 olması gerektiği ileri sürülerek ilave bağımsız bölümleri de kapsayacak şekilde arsa paylarının yeniden belirlenip binada kat mülkiyeti kurulmasına ve tapuya tescile karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece, davacının daha önce aynı davalı hakkında genel hükümler çerçevesinde davalı lehine hileli olarak oluşan tapu kaydının iptali istemi ile Bornova 1.Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davanın 1998/1312-2001/593 karar sayılı ilamı ile reddedildiği ve bu kararın 26.3.2003 tarihinde kesinleştiği olgusuna dayanılarak kesin hüküm nedeni ile davanın reddine karar verilmiştir.
Mahkemenin kararına dayanak yaptığı davada tapunun taraf iradelerine uygun oluşmadığı, hile sonucu 1/6 hisse yerine 1/3 hisse satışı şeklinde gerçekleştiği ileri sürülmüş olmasına karşın, bu davada yukarıda açıklandığı üzere İmar Affı Yasasına dayanılarak kat mülkiyeti hükümleri çerçevesinde binanın tamamında kat mülkiyeti tesisi ve buna göre arsa paylarının yeniden düzenlenip tescili istenilmiştir.
HUMK'nun 237. maddesine göre; kesin hükümden sözedilebilmesi için iki yanın, dava konusunun ve dayanılan nedenin aynı olması gerekir. Eldeki dava ile mahkemenin kesin hükümün varlığı gerekçesi ile kararına dayanak yaptığı davada iki yan ve dava konusu aynı ise de; yukarıda açıklandığı üzere dayanılan neden farklı bulunduğundan kesin hükümden sözedilemez. 2981 Sayılı İmar Affı Yasası'nın kat mülkiyeti tesisi başlığını taşıyan 16.maddesine 3290 sayılı Yasa ile eklenen fıkrada "Daha önce kat irtifakı kurulmuş binalarda bu kanundan istifade ile bağımsız bölüm kazanılmış ise, arsa payına bağlanmamış bağımsız bölüm sahibi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 44. maddesi gereğince kat maliklerinin ittifakını sağlayamıyorsa, bu kanuna göre bağımsız bölümüne ait tasdik edilmiş yapı ruhsatı ve kullanma izni belgesi ile arsa payına karşılık hesap edilen değeri, hak sahibi kat malikleri adına bir milli bankaya bloke ettikten sonra Sulh Mahkemesinden kendisine ait bağımsız bölüm için arsa payı ayrılarak tescilini ister. Mahkeme mevcut belgelere dayanarak diğer kat maliklerinin muvafakatını aramaksızın arsa payını tespit ederek ilave bağımsız bölümün tesciline karar verir. Tescil ilamı gereğince her kat malikinin arsa paylarında, resen düzeltme yapılır. Daha önce düzenlenmiş yönetim planı ve diğer belgeler yeni bağımsız bölüm malikini de bağlar" hükmüne yer verilmiştir.
Somut olayda da bina yukarıda açıklanan İmar Affı Yasasından önce kat irtifaklı iken üzerine ilave katların inşa edilip yeni bağımsız bölümler kazanılmış olması karşısında, mahkemece davacı vekiline isteminin HUMK'nun 75. maddesi hükmü çerçevesinde açıklattırılıp, 2981 Sayılı Yasanın 16/son maddesine göre işlem yapılmasını istediğinin anlaşılması halinde maddede öngörülen tüm bilgi ve belgelerin tamamlanıp gerekli işlemlerin yapılması bakımından davacı tarafa uygun önel verilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken kesin hükmün varlığına dayanılarak davanın reddi doğru görülmemiştir (18. HD. 1.4.2004, 1658/2567).
Ø YIKILAN BİNA VE AĞAÇ BEDELLERİNİN TAHSİLİ
Dava, olduğu yerde korunamayan ve henüz arsa tahsisi işlemi yapılmadan yıkılan bina ve kesilen ağaçların bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Yapılan incelemede; davacının imar affı başvurusunda bulunduğu, davalı Kağıthane Belediye Başkanlığınca başvurunun kabul edilmesine rağmen arsa tahsis edilmediği ancak binasının yıkılıp, ağaçların da kesildiği anlaşılmıştır. Bu nedenle davalılardan Kağıthane Belediye Başkanlığı yönünden davanın kabulü ile davacıya ait bina ve ağaçların bedeline hükmedilmesi gerekirken yazılı düşüncelerle davanın reddine karar verilmesi, isabetsizdir (5. HD. 15.2.2007, 13443/1710).
Ø İMAR AFFI BAŞVURUSUNDA BULUNMA
Davacı, Belediye, 2981 Sayılı Yasanın 13/a maddesine göre arsa tahsisi yapılacak kişilerin kendilerine veya eşlerine ait taşınmazları olmaması gerektiğini, aynı Yasanın 10.maddesine göre de hak sahibi olmayan kişilerin tapularının re'sen iptal edileceğini, davalının eşinin tapulu taşınmazı bulunduğunu, buna rağmen kişiler adına tapuda kayıtlı taşınmaz üzerine yapılan gecekondu nedeniyle imar affı başvurusu yapıldığını gecekondunun dava dışı kişiye satılması nedeniyle o kişi adına tapu oluşturulduğunu , o kişi tarafından taşınmazın tekrar davalıya devredildiğini işlemlerin muvazaalı olduğunu ileri sürüp, 9 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile tescil isteğinde bulunmuştur. Davanın kabul edilmesi nedeniyle hükmün onanması uygun bulunmuştur (1. HD. 9.3.2005, 151/2472).
Ø MÜŞTEREK MÜLKİYET
Dava, kat irtifakı tesis edilmiş olan yapıda, 2981 sayılı Kanunun 16. maddesine 3290 sayılı Kanunla eklenen fıkra hükmü gereğince kazanılmış bağımsız bölüme arsa payı verilmek suretiyle tescile ilişkindir. Çatıdaki bağımsız bölümün yarısı davacıya, diğer yarısı ise arsa sahibi olan bir kısım bağımsız bölüm malikinin mirasçılarına aittir. Bu durumda davacı kazanılmış bağımsız bölümün tamamına malik olmadığından ancak diğer yarısının malikleri ile birlikte tescil isteyebilir. Bu husus Medeni Kanunun müşterek mülkiyeti düzenleyen amir hükümleri gereğidir (18. HD. 13.2.1996, 411/1592).
Ø İMAR AFFI İLE EDİNİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TESCİLİ
Davadan önce ruhsatsız ve proje dışı inşa edilmiş olan dördüncü katta yer alan bağımsız bölümlerin mülkiyeti ihtilaflıdır. Mahkemece müteahhit olan davalı ile davacı ve taşınmazda paydaş olan diğer davalıların murisleri arasında mevcut inşaat sözleşmesi dikkate alınarak mülkiyet tespit edilmiş ve ondan sonra 2981 Sayılı Kanunun 16. maddesine 3290 Sayılı Kanununla eklenen fıkra hükmü uygulanarak arsa payı verilmek suretiyle dava konusu katın 1/4'ünün davacı adına tesciline karar verilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık biri mülkiyete diğeri de tescile ilişkin olmak üzere iki yönlü ve ayrı ayrı davalar niteliğindedir. Bunlardan birincisi 2981 Sayılı Kanunun 16. maddesine eklenen fıkra hükmüne göre ve sulh mahkemesinde; mülkiyete ilişkin ikincisi müddeabih de dikkate alınarak, genel hükümlere göre Asliye Hukuk mahkemesinde çözümlenecektir (18. HD. 23.1.1997, 11044/225).
Ø YENİDEN KAZANILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE ARSA PAYI VERİLMESİ
2981 Sayılı Kanunun 16. maddesine 3290 sayılı Kanunla getirilen fıkra hükmünün uygulanabilmesi için tescil edilecek bağımsız bölümlerin imar affı niteliğinde olan bu kanundan yararlanılarak kazanılmış olması gerekir. Yeniden kazanılan bağımsız bölümlere arsa payları verilirken Kat Mülkiyeti Kanununun üçüncü maddesi hükmü de dikkate alınmak suretiyle anayapıdaki tüm arsa paylarının gözönünde bulundurulması gerekir (18. HD. 10.10.1995, 8398/9871).
Ø İMAR AFFI İLE EDİNİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TESCİLİ
2981 sayılı kanunun 16. Maddesine 3290 sayılı kanunla eklenen fıkra hükmüne göre kat irtifakı kurulmuş binalarda bu kanundan istifade ile bağımsız bölümün kazanılmış olması halinde maddede öngörülen şartlarla ve gösterilen belgelere dayanılarak arsa payı verilmek suretiyle tescile karar verilebilirse de bu fıkradan yararlanarak tescil istemi ancak taşınmazda paydaş bulunan kişilere mahsustur. Her iki tarafın taşınmazda paydaş olmadıkları anlaşılmaktadır. Bu halde sözü edilen yasa hükmüne göre taraflardan hiçbiri tescil isteyemez (18. HD. 1.7.1997, 5828/6971).
Ø İMAR AFFI MÜRACAATININ BULUNMAMASI
Tapusu bulunmayan ve imar affı müracaatı da olmayan davacıya arsa tahsisi de yoktur. Henüz el konulmayan yapının yıkılması halinde enkazın davacıya bırakılacağı bildirildiğine göre, davacıya ödenecek bir bedel yoktur (5. HD. 29.4.2002, 4312/9399).
Ø TAŞINMAZIN DAVA TARİHİNDEKİ DEĞERİNİN ESAS ALINMASI
2981 sayılı kanunun 16. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kazanılan bağımsız bölümlere diğer maliklerin muvafakatini aranmaksızın arsa payı verilerek tesciline karar verilebilirse de arsa payına karşılık hesap edilecek değerin taşınmazın dava tarihindeki değeri olması gerekir (18. HD. 29.6.1993, 6394/8437).
Ø İMAR AFFI SONUCU KAZANILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TESCİLİ
İmar affından yararlanılarak kazanılan bağımsız bölümün tescil edilebilmesi için ana binada kat irtifakının kurulu bulunması ön şart olup, müşterek mülkiyete tabi bir binada paylar hukuken ayrılmamış bulunduğundan, bu şart taşınmazın tabi olduğu mülkiyet rejiminin doğal bir sonucudur. Müşterek mülkiyete tabi taşınmazın paydaşlarından hiçbiri hukuken bağımsız bir bölüme malik değilken sadece bir bölümün bağımsız olarak bir paydaş lehine tescilinin mümkün olamayacağı açıktır. Böyle durumlarda, bu husus dikkate alınmadan dairenin bozma ilamının dışında kalan hususların usulen kazanılmış hak olarak kabulü Yargıtay’ın yerleşmiş İçtihatları ve uygulamaları gereği mümkün değildir. İşin esasına ilişkin olarak yapılan maddi hata kazanılmış hak bahşetmez (18. HD. 6.12.1993, 12662/13493).
Ø İMAR AFFI UYGULAMASININ ZAMANAŞIMINI KESMEDİĞİ - KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI ZİLYETLİĞİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
Davacı vekili, 31342 ada 2 parselde davalıların adına yazılı bulunan paylara ilişkin tapu kayıtlarının iptali ile vekil edeni adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, uyuşmazlık konusu payların vekil edenleri adına intikal yoluyla tescil edildiği tarihte kazanma koşullarının kesildiğini açıklayarak davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, 49 ada 2 parselin maliki davalıların miras bırakanı Bahise'nin 16.07.1936 tarihinde öldüğü, imar uygulaması ve intikal durumu gözönünde tutulduğunda kazanmayı sağlayan sürenin kesildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu payları kapsayan 31342 ada 2 parselin esası, 49 ada 12 parseldir. Tapu kaydına göre 49 ada 12 parselin 8/336 payı kadastro yoluyla Şefik kızı Bahise, diğer payların da davada taraf durumunu almayan diğer kimseler adına 04.11.1955 tarihinde tapuya tescil edildiği, 26.02.1987 tarihinde 2981 ve 3290 sayılı İmar Affı Kanunları uyarınca 31342 ada 2 parselin 193/393 payının yeniden Şefik kızı Bahise adına tescil edildiği ve bu payın 24.02.1997 tarihinde mirasçıları olan davalılar adına intikal etmiştir.
Dava, TMK.nun 713/2. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak kanunun açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir yerin koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir. Kanunun açıkça izin verdiği hallerden biri de TMK.nun 713/2. maddesindeki düzenlemedir. Anılan maddede "Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir" denilmiştir.
Davacı vekili, uyuşmazlık konusu olmayan diğer payları 24.12.1976 ve 02.08.1980 tarihlerinde vekil edeninin satın ve devraldığını, taşınmazın tümüne zilyet olduğunu, üzerine bina yapmak suretiyle dava tarihine kadar tasarrufta bulunduğunu, davalıların miras bırakanı adına yazılı paylara ilişkin tapu kaydının TMK.nun 713/2. maddesi hükmü uyarınca hukuki değerini yitirdiğini açıklayarak iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur. Tapu kaydına göre de dava konusu olmayan paylar belirtilen tarihlerde davacı tarafından satın ve devralınmıştır. Mahkemece hiçbir araştırma ve inceleme yapılmadan 1987 yılında yapılan imar uygulamasının kazanmayı sağlayan zilyetliği keseceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bu parseldeki bir kısım payların ilk defa davacı tarafından satın alındığı tarihten dava konusu payların intikal gördüğü 24.02.1997 tarihine kadar kanunda belirtilen 20 yıllık süre geçmiş bulunmaktadır. Ne var ki, salt 20 yıllık sürenin geçmiş olması kazanma bakımından yeterli değildir. 20 yıllık zilyetliğin davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla geçmiş olması gerekir. Mahkemece bu konuda herhangi bir araştırma ve inceleme yapılmamıştır. Diğer yönden, çekişmeli payları kapsayan parsel 2981 ve 3290 sayılı İmar Affı Kanunları uyarınca 1987 yılında uygulamaya tabi tutulmuş ise de, yeni imar parsellerinin oluşması işlemi süregelen kazandırıcı zamanaşımını kesmez. Sürelerin hesabı başlığını taşıyan MK.nun eski 640 yeni 714. maddesinde; kazanmayı sağlayan sürenin gerek hesabında gerek kesilmesinde alacak zamanaşımında cari olan hükümlerin tatbik olacağını belirtmiştir.
Bu yollamaya göre, Borçlar Kanununun hangi hallerde zamanaşımının kesileceğini saptayan 133. maddesi hükmü zamanaşımını kesen sebepleri iki madde altında belirlemiş olup, imar uygulamasına ilişkin 2981 ve 3290 sayılı Kanunlar uyarınca yapılan işlemler bu haller içerisinde gösterilmemiştir. Başka bir anlatımla, kanunda açıkça zamanaşımının hangi hallerde kesileceği sınırlı olarak belirtilmiş, bunlar arasında imar affı uygulamasını göstermemiştir. Hal böyle olunca, imar çalışmalarına ilişkin yeni düzenleme kazanmayı sağlayan zilyetliği kesmez. Tüm bu açıklamalar gözönünde tutularak iddia ve savunma çerçevesinde taraf delillerinin toplanması, toplanan deliller karşısında uyuşmazlık konusu paylara ilişkin tapu kayıtlarının TMK.nun 713/2. maddesi karşısında hukuki değerini yitirip yitirmediğinin tartışılıp değerlendirilmesi, ondan sonra uyuşmazlık hakkında hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması yerinde ve doğru görülmemiştir (8. HD. 9.3.2004, 8239/1586).
Ø BÜTÜN KAT MALİKLERİNİN RIZASI OLMADIKÇA ANAGAYRİMENKULÜN ORTAK YERLERİNDE İNŞAAT ONARIM VE BİNANIN DIŞ GÖRÜNÜMÜNÜ ETKİLEYECEK TADİLAT YAPILAMAMASI
İmar affı yasaları, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü tüm kat maliklerinin rızasını bertaraf etmez. Bu yasa hükümleri özel kanundaki rıza koşulunun gerçekleşmesi halinde, idarece onay verilmesini öngörür. Bunun istisnası, yasa hükmünde açıkça yer almış olduğu üzere, 2981 sayılı yasanın 16. maddesine 3290 sayılı Kanunla eklenen fıkra dahi, kat irtifakı tesis edilmiş olan binalarda kazanılmış bağımsız bölümün, kat irtifakı maliklerinin rızası aranmaksızın, bedeli karşılığında arsa payı verilmek suretiyle tescile karar verilebileceğine dair haldir (18. HD. 14.11.1994, 12592/14294).
Ø GECEKONDUNUN HAKSIZ YIKILDIĞI İDDİASI
Davacı, İmar Affı Yasası ve ilgili yasalar gereği muhafaza edilecek yapılar sınıfında olan gecekondusunun haksız olarak yıkıldığını iddia ederek tazminat talep etmiştir. İdari işlem ve eylemlerden dolayı hakları zarara uğrayanlar tarafından açılacak tam yargı davalarının idari yargı yerinde görülmesi gerekir. Yasa gereğince davacının yaptırdığı bina yıkıldığına göre bundan doğan zararın tazmini davasında İdari Yargı yeri görevlidir (4. HD. 20.11.2006, 12906/12597).
Ø BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNİN MUVAFAKATİ
Bu durumda 2981 Sayılı Kanunun 16. maddesine, 3290 Sayılı Kanunla eklenen fıkra hükmünün kat mülkiyetine geçilmiş binalarda uygulanamayacağına dair daire kararındaki saptama geçerli ise de, davacının binanın tek maliki olduğu aşamada ve kat mülkiyetine henüz tesis edilmediği tarihte inşaa ettiği bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine daha sonra vaki geçiş nedeniyle tescil edilemeyeceğine, kat mülkiyetine geçişin buna engel olduğuna dair gerekçe varit olmamaktadır. O halde mahkemenin ilke olarak tescil istemini kabul etmesinde bir isabetsizlik bulunmamış ise de ana projeye aykırı olarak inşa edilen bu bağımsız bölümlere ait tasdik edilmiş yapı inşaat ruhsatı ve kullanma izin belgesi alınması zorunluluğu yerine getirtilmeden tescil kararı verilmiş olması doğru değildir. Bu belgeler alındıktan sonra diğer bağımsız bölüm maliklerinin rıza ve muvafakatleri aranmaksızın bu bağımsız bölümlere arsa payı verilmek ve diğer maliklere bedeli ödenmek suretiyle Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince tescil mümkün olabilir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, yukarda açıklandığı üzere davacıya tasdik edilmiş yapı ruhsatı ve kullanma izin belgesi almak üzere mehil vermek, kat mülkiyetine geçişte düzenlenen yönetim planı da incelenerek bağımsız bölümlerin inşa edildikleri yerlerin bu plana göre ortak kullanıma özel olarak tahsis edilip edilmediğini belirlemek ve ondan sonra hasıl olacak sonuca göre bir karar vermek olmalıdır (18. HD. 10.7.1992, 7115/7113).
Ø PAYDAŞ OLMA ZORUNLULUĞU
Kat irtifakı kurulmuş olduğu anlaşılan binada davacıların ek projeler uyarınca inşa edip kazandıkları bağımsız bölümün adlarına tescili istemi ile açılan bu davanın 2981 Sayılı Kanunun 16. maddesine 3290 Sayılı Kanunla eklenen ek fıkra uyarınca incelendiği anlaşılmaktadır.
Sözü edilen yasa hükmünün uygulanabilmesi için önceden kat maliklerinin ittifakını sağlamayan hak sahibinin bağımsız bölüme ait tasdik edilmiş yapı ruhsatı ve kullanma izni belgesini ibraz ile arsa payına karşılık hesap edilen değeri kat malikleri adına bir milli bankaya bloke ettirilmiş olması gerekir.
Bu nitelikte açılan davada davacıların ana taşınmazda paydaş olmaları gerekir. Paydaş olmayan kişiler bu yasadan yararlanarak dava açıp tescil isteyemezler.
Dosya içerisinde hak iddia edenlerin diğer kat malikleri adına arsa payına karşılık hesap edilen değerin bir milli bankaya bloke ettiklerine dair bir belgeye rastlanmadığı gibi celp edilen tapu kaydına göre davacılardan Mustafa ve Duran’ın taşınmazda paydaş olmadıkları anlaşılmaktadır.
Bu nedenlerle;
Yukarıda sözü edildiği üzere öncelikle arsa payına karşılık değerin hak sahibi kat malikleri adına milli bir bankaya bloke ettirilmemesi ve taşınmazda paydaş olmayan kişiler yararına tescil kararı verilmesi doğru değildir.
İlk projesine göre kapıcı dairesi olan yer, Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre niteliği itibariyle apartmanda paydaş olanların tümünün yararlanmasına tahsis edilen özel amaçlı yerlerdendir. Böyle yerlerde proje değişikliği ile bağımsız bölüm kazanılması Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre mümkün değildir. Mahkemece İmar Kanununun 36. maddesi hükmü dikkate alınarak ana gayrimenkulde bağımsız bölüm sayısı itibariyle kapıcı dairesinin varlığının zorunlu olup olmadığı konusunda bir araştırma yapılmalı kapıcı dairesinin zorunlu olduğunun saptanması halinde kapıcı dairesinin bu niteliği dikkate alınarak dava reddedilmelidir. Bu araştırma yapılmadan ortak yerin bağımsız bölüme dönüştürülmesi ve tescili yasaya aykırıdır.
Öte yandan yapılacak araştırmayla kapıcı dairesinin zorunlu olmadığı sonucuna varıldığı takdirde de, bu yerin kömürlük olarak kullanıldığı konusundaki savunmalar dikkate alınarak böyle bir yerin yukarıda da açıklandığı üzere özel amaçlı kullanıma tahsis edilen ortak yer olduğu göz önünde bulundurulmalı ve sonuca göre karar verilmelidir (18. HD. 21.4.1992, 3992/2815).
Ø İMAR AFFINDAN YARARLANABİLECEK OLAN TAŞINMAZ
Davacılar vekili, dava dilekçesinde, tarafların, dava konusu İstanbul Kadıköy İlçesi 2. Bölge Zühtüpaşa Mahallesinde kain pafta 90, Ada 1042 ve parsel 75 sayılı taşınmazda inşa edilmiş olan Yolaç İşmerkezinde bağımsız bölüm maliki olduklarını, anılan işmerkezinin bodrum katında iki otopark ve bir de sığınak bulunduğunu, ( 1 ) nolu otoparkın amacına uygun olarak kullanılmasına ve yönetim tarafından kiraya verilmesine karşın, davalının, dava konusu edilen ( 2 ) nolu otoparkta mimari projeye aykırı tadilat yaparak otoparkın duvarlarını fayansla kapladığını ve aynı otoparka kapısı olan sığınağın kapısını kilitlemek suretiyle gerek otopark ve gerek sığınağın diğer bağımsız bölüm maliklerince kullanılmasını engellediğini ileri sürerek, davalının otopark ve sığınağa müdahalesinin önlenmesine ve mimari projeye aykırı olarak otoparkta yapılan tadilatın kaldırılarak eski hale getirilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, cevap dilekçesinde, davalının Yolaç İşmerkezi olarak bilinen taşınmazda 2. bodrum katta 2 ve 3 nolu bağımsız bölümlere tahsisli arsa payını 15.2.2000 tarihinde önceki maliki Sevim Y'tan onaylı rölöve proje ve ruhsatını görüp buna göre satın aldığını, binanın başlangıçta ilk onaylı projesine aykırı olarak inşa edilip 1983 yılından önce tamamlandığını bu aykırılık nedeniyle o tarihlerde yapı kullanma izni alınamadığını, ancak, satın alma tarihi itibariyle taşınmazın fiili durumuna uygun olarak imar affından istifade ile K.. Belediye Başkanlığınca onaylı röleve projesi ve bu doğrultuda düzenlenmiş iskan ruhsatı bulunduğunu, müvekkiline ait dava konusu yerin 2981 sayılı Yasa uyarınca kabul edilen proje, tadilat ruhsatı ve kullanma iznine dayanılarak bağımsız bölümlere bağlanmış yerler olduğunu, imar mevzuatının izin vermesi halinde ortak yerlerin kısmen bir bağımsız bölüme eklenmesinin mümkün olduğu gibi, bağımsız bölüm niteliğini kazanmasının da olanaklı olduğunu ve bunun temini için kat maliklerinin oybirliği ile ittifakının da gerekmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşıldığına göre; kat irtifakına dayanak teşkil eden ve İ.. Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından 1978 yılında onaylanan projeye rağmen bina bütünüyle, projeye aykırı olarak yeni bölümler oluşturulmak ve bağımsız bölümler daha büyük inşa edilmek suretiyle kaçak yapı niteliğini almış ve bu nedenle de iskan ruhsatı verilmediğinden, kat malikleri kurulunun 19.1.1985 tarihli kararı doğrultusunda anayapının fiili durumuna uygun imar affı röleve projesi yaptırılmış ve bu proje Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından 16.10.1986 tarih ve 1986/25737 sayı ile onaylanarak aynı tarih ve 162/33 sayı ile yapı ruhsatı ve kullanma izni birlikte verilmiştir.
1978 onay tarihli projede 2 ve 3 nolu bağımsız bölümler 41.50 m2 olarak gösterilmesine karşılık, 10.6.1986 tarihinde onaylanan imar affı röleve projesine göre bu bağımsız bölümlerin toplam alanı depolarıyla birlikte 327.69 m2 olup, bu katta binaya ait otoparkta bulunmamaktadır.
Bilirkişi raporundan, davalı tarafından kullanılan 2 ve 3 nolu bağımsız bölümlerle depoların imar affı röleve projesinde belirtilen boyutlara uygun olduğu, diğer bir anlatımla, imar affı röleve projesine göre davalının ortak yerlere müdahalesi bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Uygulamada İmar Affı Yasası olarak adlandırılan 2981 Sayılı Yasanın 2. maddesinde; anılan yasanın, Belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilen taşınmazlar hakkında uygulanacağı, aynı Yasanın 7/2. maddesinde de, kat maliklerinden herhangi birisinin başvurusunun yasadan yararlanmak için yeterli olacağı hükme bağlanmıştır.
Somut olayda; K.. Belediyesi sınırları içinde bulunan ve bütünü itibariyle imar mevzuatına açıkça aykırı olan bu taşınmazın 2981 sayılı yasa hükümlerinden yararlanacağı kuşkusuzdur.
Ayrıca, sözü edilen Yasanın 7/2. maddesine göre, tek kat malikinin dahi başvurusu yeterli olup, tüm kat maliklerinin muvafakatı zorunluluğu da bulunmamaktadır.
Diğer yandan, onaylanarak kesinlik kazanan bir mimari projenin uygulanabilirliği ve geçerliliği ayrıca tapu siciline tescil koşuluna bağlı olmadığından, fiili duruma aynen uymasına rağmen tapuya tescil edilmediği gerekçesiyle imar affı röleve projesine itibar edilmemesi doğru bulunmamıştır. Kaldı Ki; 1978 onay tarihli proje, kapsamına aykırı fiili uygulama ile zaten işlerliğini ve tatbik kabiliyetini de yitirmiştir.
Hal böyleyken, 2981 Sayılı Yasanın 2 ve 7. maddeleri hükmü karşısında tapu siciline tescil edilmemiş olmasına rağmen imar affı röleve projesine itibar edilmesi ve buna göre hüküm tesisi gerekirken tapuya tescil edilmediği gerekçesiyle bu proje gözardı edilerek, binanın fiili durumuna bütünüyle uymayan 1978 tarihli proje esas alınarak hüküm tesisi, doğru görülmemiştir (18. HD. 21.3.2002, 12617/2850).
Hits: 21897
