Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hâle gelir. Böylece, taşınmaza yabancı kişilerin paydaş olarak girmelerinin ve taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesinin engellenmesi amaçlanmıştır. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK )'nın 732. maddesinde ön alım hakkının tanımına yer verilmemiş ancak hangi durumda kullanılacağı düzenlenmiştir. Gerçekten de, söz konusu maddede, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.” ifadesi yer almaktadır.
Bu kapsamda yasal ön alım hakkının kullanılabilmesi için gerekli olan temel ilişki paylı mülkiyet ilişkisidir. Hemen burada, çekişme konusu 70 ada 47 parselde iptali istenen hissenin tapu kayıtlarında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK ) hükümlerine göre bağımsız bölüm olarak kayıtlı olduğu görüldüğünden kat mülkiyetinin kurulması ve sona erme durumları üzerinde durulmasında fayda bulunmaktadır.
Kat mülkiyeti, KMK'nın 3. maddesinde “arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir” şeklinde tanımlanmış olup, aynı Kanun'un 1. maddesinde, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabileceği belirtilmiştir. Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü “anagayrimenkul”, yalnız esas yapı kısmı “anayapı”, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri ise “bağımsız bölüm” olarak tanımlanmıştır (KMK m. 2/a ).
Kat mülkiyeti öncelikle betonarme (kâgir ) yapılarda kurulabilir. Tamamı kâgir olmayan yapılar kat mülkiyetine konu olamaz (KMK m. 50/ son ). Aynı şekilde İmar Kanunu'na aykırı inşa edilmiş yapılarda kat mülkiyeti tesis edilemez. Diğer taraftan kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının tamamlanmış olması gereklidir, yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan bina üzerinde kat mülkiyeti değil, kat irtifakı kurulabilir (KMK m. 1/2. cümle ). Kat mülkiyeti taşınmazın malik veya maliklerinin iradesiyle, mahkeme kararıyla (KMK m. 10 ) ya da kat irtifakına dayalı olarak kurulabilir (KMK m. 14/3 ).
Kat mülkiyetinin sona ermesi ise KMK'nın 46 ve 47. maddelerinde düzenlenmiştir. Kat mülkiyeti, kat maliklerinin iradesiyle, anataşınmazın arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması ya da anayapının harap olmasıyla sona ermektedir. Kat maliklerinin kendi iradeleriyle kat mülkiyetini sona erdirmeleri, kütükteki sicil kaydının silinmesi ile olur (KMK m. 46/1 ). Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırma hâlinde de kat mülkiyeti sona erer, sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır (KMK m. 46/5 ). Kanun'un 47/1. maddesinde, anayapının tümünün harap olması durumunda kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği düzenleme altına alınmıştır. Harap olma, “bayındırlığı kalmamış, yıkılacak duruma gelmiş, yıkkın, viran” (Türk Dil Kurumu Sözlük ) anlamlarına gelmektedir. Bu hükmün uygulama alanı bulabilmesi için anayapının tümünün harap olması gerekmekte olup, bir kısmının harap olması hâlinde kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermemektedir (KMK m. 47/2 ). Anayapının tamamen harap olması hâlinde kat mülkiyeti sona ermekle beraber arsa payı üzerindeki paylı mülkiyet devam etmektedir.
Yapılan açıklamalar ışığı altında somut olayın incelenmesine gelince; çekişme konusu 70 ada 16 parsel sayılı taşınmaz 771,00 m2 yüzölçümünde bahçeli kâgir apartman vasfında ve kat mülkiyetine çevrilmiş şekilde tapuda kayıtlı iken, taşınmaz hakkında Ulaştırma Bakanlığı DLH Marmaray Bölge Müdürlüğü tarafından Gebze-Haydarpaşa, Sirkeci-Halkalı banliyö hattının iyileştirilmesi ve demir yolu boğaz tüp geçit inşaatı (Marmaray projesi ) nedeni ile 12.5.2004 tarihli ve 25460 Sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulunun 2004/7255 Sayılı Kararı gereğince 4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kanun'un 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma kararı alındığı, (Kapatılan ) Kartal 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 28.02.2012 tarihli ve 2009/54 E., 2012/94 K sayılı kararı ile fen bilirkişi raporunda A ve B harfleri ile gösterilen 132.37 m2' lik kısmın tapu kaydının iptali ile Hazine adına tesciline karar verildiği, karardan sonra kamulaştırılan kısım ifraz edildikten sonra kalan kısmın 70 ada 47 parsel numarasıyla 638,63m2 yüzölçümünde, bahçeli kâgir apartman vasfında ve kat mülkiyeti devam eder şekilde 09.04.2012 tarihinde tapuya tescil edildiği görülmüştür.
Dosya içeriğinden, taşınmazın bir kısmının kamulaştırılmasından sonra kat malikleri aralarında düzenledikleri 05.03.2013 tarihli “ortak taahhütname” başlıklı belge ile izaleyi şuyu davası açmayacakları, paydaşlar dışında paylarını başkasına satmayacakları ve benzeri hususlarda mutabakata vardıkları, davacıların talebine konu hissenin kat maliki ... tarafından 19.07.2013 tarihinde Y.K.'ye, satın alan Y.K. tarafından da 01.10.2014 tarihinde davalı ...'a satıldığı, Maltepe ilçesi Belediye Başkanlığı (Hesap İşleri Genel Müdürlüğü ) yoklama memurları tarafından tanzim edilen 18.07.2014 tarihli “Yoklama Fişi” başlıklı belgede, 18.07.2014 tarihli ve 668 Sayılı dilekçeye istinaden belirtilen adreste yapılan incelemede, bahsi geçen parselin boş olduğu, üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığının tespit edildiğinin tutanak altına alındığı, anataşınmaz üzerindeki anayapının tümünün harap olduğu anlaşılmıştır.
Her ne kadar anayapının tümünün yıkılmış olmasına rağmen kat mülkiyeti devam eder şekilde bağımsız bölümlere ilişkin kayıtların devam ettiği görülmekte ise de, yukarıda da (15-16 ) belirtildiği üzere, tamamlanmış betonarme yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulabileceği, anayapının tamamen harap olması hâlinde kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği dikkate alındığında anılan kayıtlara değer verilemeyeceği, anayapının harap olması ile beraber arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam edeceği kuşkusuzdur.
Bu itibarla, dava konusu 70 ada 47 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği ve arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam ettiği anlaşıldığından, taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde 4721 Sayılı TMK'nın 732. maddesi gereğince diğer paydaşların ön alım haklarını kullanabileceği gözetilerek, bu yönde araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gereklidir (HGK. 5.3.20200, 559/261).
