Taraflar arasında Bolu 6.Noterliğine ait 27.12.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile; davalıların hissedarı oldukları Bolu ili, Merkez ilçe, Paşaköy Mahallesi Kılıççılar mevkiinde kain 3844 parsel sayılı arsa ile 3839 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde tevhiden inşa edilecek 14 bağımsız bölüm içeren binanın 2.kattaki 5 ve 6 no'lu, 4.kattaki 11 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin davalı N.D.'a, 1.kattaki 2 numaralı ve 3.kattaki 8 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerin ise diğer davalı M. Koç'a ait olacağı, diğer tüm bağımsız bölümlerin ise davacı yükleniciye aidiyetinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
Davalılar tarafından düzenlenen Bolu 2. noterliğinin 5.1.2018 tarihli ihtarnamesi ile, davalı Nimet'in 70 yaşında olması ve davalıların arsanın rayiç değerini bilmemeleri, akitte nispetsizlik bulunduğu, sözleşmenin 3. maddesinde mimari proje bulunmaması nedeniyle bağımsız bölümlerin m2 lerinin belirtilmemiş olması, belediyece onaylanacak imar durumunun istenecek şekli almaması halinde tarafların haklarının sözleşmede yazılı olmaması, sözleşmeden dönülmesi halinde arsa sahipleri için 100.000'er TL cezai şart konulmasına rağmen yükleniciye böyle bir ceza konulmaması, kullanılacak malzemelerin vasıf ve özelliklerinin belirtilmemesi, inşaat süresiyle ilgili aylık 500 TL gecikme bedelinin düşük olması, yükleniciye düşen dairelerin satışı yetkisinin baştan verilmesi sözleşmenin alelacele imza edilmesi, okunmaya fırsat verilmemesi nedenleriyle sözleşmenin gabin, hata, hile nedeniyle geçersiz olduğunu, bu nedenle sözleşmeyi feshettiklerini bildirdikleri, Bolu 2. Noterliğinin 5.1.2019 tarihli azilnamesi ile davacıya verilen yetkileriden azlettikleri, davacının da bu ihtara karşı Bolu 2. Noterliğinin 8.1.2019 tarihli ihtarı ile sözleşmeden doğan hak ve alacaklarının tahsilini talep ettiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda öncelikle sözleşmenin gabin, hata veya hile nedeniyle geçersiz olup olmadığının incelenmesi gerekir.
Bilindiği üzere; sözleşmenin aşırı yararlanma ( gabin ) nedeniyle illetli olduğunun kabulü için edim ve karşı edim arasındaki oransızlığın, taraflardan birinin, diğerinin şahsında mevcut özel bir durumu bilerek istismar etmesi, sömürmesi sonucu oluşması gerekir. Dar ve zor durumda kalmaları nedeniyle, sözleşme yapmaya, mallarını çok düşük bedel ile devretmeye sürüklenmiş kişileri korumak, zayıfı güçlüye ezdirmemek için hukukumuzda da düzenlemeler yapılmış 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ( TBK ) 28. ( 818 s. Borçlar Kanunu ( BK ) 21 ) maddesiyle aynen; "Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir. Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir." hükmü getirilmiştir. O halde, aşırı yararlanmadan ( gabinden ) söz edilebilmesi, objektif unsur olan edimler arasındaki aşırı oransızlık yanında, bir tarafın darda kalma, tecrübesizlik, düşüncesizlik ( hafiflik ) hallerinin bulunması, diğer yanın ise yararlanmak, sömürmek kastını taşıması biçiminde iki sübjektif unsurun dahi gerçekleşmesine bağlıdır. Gabinin varlığı zarar görene ( sömürülene ), sözleşme tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek iptâl davası açıp iddiasını her türlü delille kanıtlama ve verdiğini geri isteme hakkı ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme hakkı verir. Hemen belirtmek gerekir ki aşırı yararlanma iddiasında öncelikle edimler arasındaki, aşırı oransızlık üzerinde durulmalı, objektif unsur ispatlandığı takdirde zarar gördüğünü iddia edenin kişiliği, yaşı, sağlık durumu, toplumdaki yeri, ekonomik gücü psikolojik yapısı gibi maddi, manevi yönler yani sübjektif unsur derinliğine araştırılıp incelenmelidir.
Hukukumuzun en önemli ilkelerinden birisi sözleşme özgürlüğüdür. Sözleşme özgürlüğü tarafların diledikleri koşullarda sözleşme yapabilme özgürlüğünü kapsar. Bunun sonucu olarak, taraflar sözleşmenin koşullarını ve karşılıklı olarak edimlerini diledikleri gibi belirleyebilirler. Ancak tarafların bu koşulları ve karşılıklı edimlerini tayin ederlerken, diğer tarafın içinde bulunduğu olumsuz koşullardan yararlanılmış, bu olumsuz koşullar nedeniyle bir taraf haksız yararlar temin etmişse buna rağmen sözleşmenin geçerli olduğunu iddia etmek adalet duygusunu sarsabilir. Gabin, tarafların karşılıklı edimleri tayin edebilme konusundaki sözleşme özgürlüklerine getirilmiş olan bir sınırlamadır. Burada taraflardan birinin içinde bulunduğu olumsuz koşullardan yararlanmak suretiyle sözleşme özgürlüğünün kötüye kullanılmasının yani olumsuz koşullar içinde bulunan kişinin sömürülmesinin yaptırımı söz konusudur. Burada aslolan sözleşme özgürlüğü olduğu, ancak gabinin yasada öngörülen sıkı koşulların bulunduğu hallerde bu özgürlüğün istisnasının bulunduğundan söz etmek gerekir. YHGK'nın 30.09.1972 tarih ve 1972/229-765 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere, "gabin" ancak, zaruret halinin ve mazeret sebeplerinin bulunduğu bazı durumlarda uygulanması gereken istisnai bir hüküm niteliği taşıması itibariyle 28. maddeye dayanan davaların çok ciddi bir incelemeye tabi tutulması gereklidir. Herhangi bir düşünce ile sözleşme hükümlerini yerine getirmek ve yaptığı sözleşmelerden pişmanlık duyarak caymak isteyen kişilerin bu hükümden yararlanması düşünülemez. Sıkı bir incelemeye tabi tutulmadığı takdirde birçok sözleşmelerin gabin sebebine dayanılarak geçersiz sayılması ve sözleşmelerin serbestliğinden beklenilen amacın ortadan kaldırılması gibi istenilmeyen bir sonucun doğumuna yol açılmış olur (SAKARYA BAM 5. DAİRE 17.5.2019, 289/284).
