KAMU DÜZENİNE AYKIRI SÖZLEŞME VE ONUN UYGULAMASI, DÜRÜSTLÜK KURALI GEREKÇESİYLE AYAKTA TUTULAMAZ
~ 19.05.2018 ~
Dava, kat irtifakı kurulu ana yapının ortak yerlerine vaki el atmanın önlenmesi ve projesine uygun hale getirilmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüyle ortak yerlerden olan ikinci bodruma, çatıya ve apartman havalandırma boşluğuna vaki müdahalenin men'ine, ikinci bodrumun girişine konulan beton setin kal'ine ve ikinci bodruma merdiven yapılması ile birlikte müdahale edilen ortak yerlerin projesine uygun hale getirilmesine karar verilmiştir.
Uyuşmazlık; kanunun açık yasaklayıcı hükmü karşısında iyiniyet kurallarına gidilip gidilemeyeceği ; bu bağlamda, davalıya bağımsız bölüm satışı sırasında, kanunda özel olarak düzenlenip, yasaklandığı halde, ortak yerde onarım ve tesis yapılmasına, yazılı muvafakatini bildiren davacı kat malikinin, daha sonra davalı aleyhine bu yerlerle ilgili olarak eldeki davayı açmasının, iyiniyet kurallarına aykırı olup olmadığı; noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun
4. maddesinde, her halde ortak olan yerlerin hangi alanlar olduğu düzenlenmiş; "sığınaklar" ve "ortak garajlar" ortak yerler arasında gösterilmiştir.
Aynı Kanunun 6. maddesinde ise, kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları vurgulanmıştır.
25/08/1998 gün ve 19910 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Sığınak Yönetmeliği'nin 8. maddesinde, sekiz daireden az bağımsız bölümü olan konutlarda sığınak yapma zorunluluğunun aranmayacağı, dolayısıyla sekiz ve daha fazla daire ve bağımsız bölümü bulunan taşınmazlarda sığınak yapmanın zorunlu olduğu, belirtilmiştir.
Aynı yönetmeliğin 13. maddesine göre, sığınakların kat maliklerinin müşterek mülkü olarak tapuya tescil edileceği, ortak alanlardan olan sığınakların bu hali ile yönetileceği ve bağımsız olarak sığınak amacıyla olsa dahi satılamayacağı, kiralanamayacağı, devredilemeyeceği ve amacı dışında kullanılamayacağı kabul edilmiştir.
Aynı Yönetmeliğin 14. maddesinde ise, sığınakların yapımının zorunlu olduğu bina ve tesislere, gerekli sığınak yeri ayrılmadıkça yapı izni, sığınak tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmeyeceği, oturma ve kullanma izni verilmiş yapıların sığınak olarak ayrılmış bölümlerinde yapı değişikliği yapılamayacağı, ancak sığınak özelliğini kaybetmemek ve gerektiğinde sığınak olarak kullanılmak üzere mülki amirin izniyle barışta başka amaçlarla kullanılabileceği düzenleme altına alınmıştır.
Aynı yönetmelik gereğince, bu hükümlere uyulmadığı tespit edildiği takdirde mülki amirlik ve belediyeler tarafından yapılacak tebligat üzerine maliki, müteahhidi veya yöneticisi tarafından en geç üç ay içerisinde bu aykırılık giderilecek, süresi içerisinde aykırılığın giderilmemesi durumunda bu hizmet mülki amirlik ve belediyeler tarafından yapılacak ve karşılığı imar mevzuatı hükümlerine göre ilgililerden tahsil olunacaktır.
Anılan Sığınak Yönetmeliğinde, 29.09.2010 ve 31.12.2010 tarihlerinde bir takım değişiklikler yapılmış; Yönetmeliğin 13. maddesi temel olarak aynen muhafaza edilirken, yapı ruhsat ve kullanma izinlerinin verilmesi maddesini düzenleyen 14. maddesinde, sığınak yeri ayrılması zorunlu bulunan bina ve tesislere, ruhsat eki mimari projesinde gerekli sığınak yeri ayrılmadıkça ve gerekli bilgiler mimari, statik ve mekanik tesisat projelerine işlenmedikçe yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği, yapı inşa edildiğinde, yönetmeliğe ve yapı ruhsatı eki projelerine uygun olarak sığınak tesis edilmedikçe yapı kullanma izni veya kısmi kullanma izni verilemeyeceği, yapı kullanma izni verilmiş yapıların sığınak olarak ayrılmış bölümlerinde yönetmeliğe aykırı olarak değişiklik yapılamayacağı; ayrıca, barışta 13. maddeye aykırı olmamak koşuluyla, kat malikleri kurulunun oybirliği kararı ve mülki amirin izniyle, bina veya tesisin işletme veya kullanma bütünlüğünü bozmadan ortak alanlar kapsamında kalan başka amaçlarla kullanılabileceği; ancak, gerektiği anda sığınak olarak kullanılabilmesi için Yönetmelikte belirtilen sığınak özelliklerinin kaybedilmemesinin gerekli olduğu; bu uygulamanın yapı ve tesislerde ayrılması zorunlu ortak alanların, ayrıca ayrılması zorunluluğunu ortadan kaldırmayacağı, düzenlenmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun
36. maddesine göre de, sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu yerlerin yönetmelikte belirtilen şartları taşıması zorunludur.
Diğer taraftan, 01/07/1993 gün ve 21624 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Otopark Yönetmeliğinin, genel esasları belirleyen 4.maddesine göre, binayı kullananların otopark ihtiyacının bina içinde veya parselinde karşılanması esastır. İmar planları hazırlanırken parselinde otopark tesisi mümkün olmayan yerlerde otopark ihtiyacının karşılanması amacıyla bölge ve genel otopark yerleri belirlenecek, parselinde otopark ihtiyacı karşılanamayan durumlarda belediyesince veya valilikçe yönetmelik hükümlerine göre belirlenecek otopark bedeli alınacaktır. Otopark bedeli alınan parsellerin otopark ihtiyacının belediye veya valilikçe karşılanması zorunludur.
İlgili Yönetmeliğe göre yapılacak yapılara, bina otopark yerleri ayrılmadıkça yapı ruhsatı, bu otoparklar inşa edilip hazır hale getirilmedikçe de yapı kullanma izni verilemeyecek; yapı kullanma izni alındıktan sonra otopark yerleri plan ve yönetmelik hükümlerine aykırı olarak başka amaçlara tahsis edilemeyecektir. Bu duruma aykırılık halinde belediyeler, bina otoparklarının kullanımını engelleyici her türlü ihlalleri önlemekle yetkili ve görevlidir; aksi uygulamalarda İmar Kanununun ilgili hükümleri uygulanacaktır.
Tüm bu düzenlemeler göz önüne alınarak somut olayın değerlendirilmesine gelince:
Bulunması zorunlu olan yapılarda sığınağın bulunmaması kamu düzenini ilgilendiren bir sorundur.
Buna göre; ilgili mevzuatı gereği bir yapıda ortak alan olarak sığınak ve ortak garaj bulunması zorunlu ise, bu ortak alanların başka amaçla kullanılması da ancak bu mevzuatta belirlenen koşullara bağlıdır. Ayrıca sığınakla ilgili olmak üzere bu husus, kamu düzenini ilgilendirmektedir.
TBK. md. 27’de yer alan sınırlama karşısında, bir sözleşmenin konusunun Kanunun gösterdiği sınır dairesinde, serbestçe belirlenebileceği ancak bu konunun Kanunun kat'i surette emrettiği hukuki kaidelere veya kanuna muhalefet; ahlaka (adaba) veya umumi intizama yahut şahsi hükümlere müteallik haklara mugayir bulunması halinde sözleşmenin geçerli olmayacağı; taraflar arasındaki "muvafakatname" başlıklı sözleşmenin de yukarıda hükümleri açıklanan ve kamu düzenine ilişkin bulunan "Kanun" ve buna dayanılarak çıkarılan "Yönetmelik" hükümlerine kati surette aykırı olduğu, oyçokluğu ile kabul edilerek, sözleşmenin kamu düzenine aykırı bulunan hükümlerinin geçerli olmayacağı sonucuna oyçokluğu ile varılmıştır.
Açıklanan mevzuat çerçevesinde belirli niteliğe haiz yapılarda bulunması zorunlu olan ve kamu düzenini ilgilendiren ortak yerler hakkında mevzuatın belirlediği sınırlamalar dışına çıkılarak ortak yerlerin kullanım amacını tamamen ortadan kaldırır şekilde muvafakatname alınması, kamu düzenini ilgilendiren bir durum olup; esasen kamu düzenine aykırı ve geçersiz olan bu sözleşme hükümleriyle muvafakat veren de bağlı olmayacaktır.
O halde, bu muvafakatnameyi veren kişinin sonradan bu sözleşmeye aykırı şekilde dava açması da, aynı nedenlerle hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilemez.
Kamu düzenini ilgilendiren bir hususun, taraflarca düzenlenen sözleşme ile değişikliğe uğratılması olanaklı olmayıp; bu yöndeki sözleşme hükümleri geçersiz olmakla, bu hükümlere itibar edilemez. Böyle bir sözleşmenin tarafları da kamu düzenine aykırılığı nedeniyle geçersiz olan bu hükümlerle bağlı değildir. Böyle bir sözleşmede aksi belirtilmesine karşın kamu düzenine aykırı bir hususun giderilmesi için, sözleşmenin tarafı olan kişi tarafından dava açılması da hakkın kötüye kullanılması olarak düşünülemez.
Somut olayda; davacı, konut amaçlı 12 ve bodrum amaçlı 3 bağımsız bölümü bulunan taşınmazda 12 nolu bağımsız bölümü 13.08.2004 tarihinde satın almış; noterde düzenlenen "muvafakatname" ile de, 2. bodrum katın tamamının davalı tarafından işyeri olarak kullanılmasına, dilediği gibi tasarrufta bulunmasına muvafakat ettiğini; mal sahibinin taşınmazı satması halinde dahi satacağı kişi için de bu muvafakatnamenin geçerli olacağını, kabul etmiştir.
Dava konusu taşınmazın yapı ruhsatı 17.10.2003 tarihinde alınmıştır. Binanın yapıldığı ve ruhsatın alındığı tarihler dikkate alındığında yönetmeliğe göre sığınak ve ortak garaj yapılması zorunlu bir apartmandır. Dava konusu taşınmazın ortak garaj ihtiyacı karşılandığı için ruhsat alınırken otopark bedeli de ödenmemiştir. Yapı kullanma ruhsatı alındığına göre ruhsatın alındığı tarihte sığınağın ve ortak garajın yapılmış olduğunun kabul edilmesi gereklidir.
20.11.2008 tarihli bilirkişi raporundan, projede bulunan sığınak ve sığınak içindeki tuvaletin sonradan iptal edilerek, ortak garajın kullanılmasının da engellendiği muvafakatnamenin konusu olan 2.bodrum katın (sığınak ve ortak garaj) tek mahal halinde ve boş olduğu anlaşılmaktadır. Bu fiili değişikliğe rağmen, oturma ruhsatı alındıktan sonra 2. bodrum kat ile ilgili projede resmi olarak herhangi bir değişiklik yapılmadığı da dosya kapsamı ile bellidir.
Somut olayın bu özelliği ve açıklanan mevzuat hükümleri karşısında:
Davacı ile davalı arasında, bağımsız bölüm satışı sırasında düzenlenen ve ortak alanlar olan sığınak gibi yerlerde davalıya serbestçe tasarruf etme hakkı tanıyan, sözleşme hükümleri -bu yerlerde sadece ortak kullanım hakkı bulunan kişilerin, diğer kat maliklerinin kullanım hakkını da etkileyecek şekilde serbestçe tasarrufta bulunması açık kanun ve yönetmelik hükümleri ile yasaklanmış olmakla- kamu düzenine açıkça aykırı olup, geçersizdir.
Eş söyleyişle; davacının, kamu düzenine ilişkin olup, salt kendi iradesi ile diğer kat maliklerinin kullanım hakkını ortadan kaldıramayacağı ve üzerinde serbestçe tasarruf etme hakkının bulunmadığı bir konuda, verdiği muvafakat geçerli olmayıp, davalıya diğer kat maliklerinin de ortak yeri kullanmalarını önleyecek şekilde tasarrufta bulunma olanağı vermez. Bu nedenle davacı da bu geçersiz sözleşmeyle bağlı olmaksızın diğer kat malikleri gibi dava açarak, mevzuata aykırı kullanımın önlenmesini isteme hakkına sahiptir.
Böyle bir sözleşmenin tarafı da olsa davacı kat maliki, geçersiz bu sözleşmeyle bağlı olmadığına ve davalı kat malikinin ortak alana el atmasının önlenmesini dava yoluyla isteyebileceğine göre, böyle bir davayı açmasının hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmesi de olanaklı değildir.
Kaldı ki, böyle bir muvafakatnameyi vermeyen bir kat malikinin veya bu muvafakatnameyi vermiş bir malikten satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin açacağı benzer nitelikte bir davanın dinlenme olanağı bulunduğuna ve dava sonunda bu kişilerin ortak garaj ve sığınaktan faydalanması söz konusu olduğuna; kamu düzenine aykırı hüküm içeren muvafakatname düzenleyen kişinin salt bu geçersiz sözleşmenin varlığı nedeniyle, açılan bu davanın sonucundan yararlanamayacağı düşünülemeyeceğine göre, bu kişinin kendisinin de geçersiz sözleşmeyle bağlı olmaksızın böyle bir davayı açabileceği kabul edilmelidir. Aksine bir yaklaşım hakkaniyete olduğu kadar kamu düzeninin sağlanması amacına da aykırı olacaktır (HGK. 7.12.2011, 563/733).
Hits: 17998
