ÖNALIM HAKKINI ENGELLEME
~ 14.08.2014 ~
Davacı vekili, müvekkilinin dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 1 no'lu parselin paydaşlarından olduğunu, taşınmazın paydaşlarından Z.Ö.'in taşınmazdaki 211/ 7302 payını tapuda trampa olarak göstererek 26.11.2009 tarihinde davalıya sattığını, davacının muvazaalı işlemi yeni öğrendiğini, paydaş Z.O.'in trampa olarak gösterilen işlem sonucu davalının 896 No'lu parseldeki 211/869250 payını aldığını, ancak bu payın birkaç kez el değiştirdikten sonra 18.1.2010 tarihinde yine davalı adına tescil edildiğini, diğer yandan trampaya konu edilen paylar arasında eşitlik bulunmadığını, alan ve nitelikleri birlikte değerlendirdiğinde aralarında açık bir değer farkı olduğunu, tüm bunların temlikin muvazaalı yapıldığını, gerçekte dava konusu payın davalıya satıldığını gösterdiğini, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, tapuda yapılan temlikin muvazaalı olmadığını, müvekkilinin payı trampa yolu ile edindiğini, davalının bu işlemdeki amacının taşınmazın yoğun inşaat yapılan bir bölgede olması nedeniyle bu hisse karşılığında gelecekte bir konut edinmek olduğunu, trampa işleminin yapılmasından birkaç ay sonra trampada vermiş olduğu hissenin satılık olduğunun emlak danışmanı tarafından bildirilmesi üzerine payını yeniden edinmek amacı ile bu hisseyi yeni malikinden satın aldığını, bu nedenle davacının muvazaa iddiasının ve temliki yeni öğrendiği beyanının yerinde olmadığını, davanın süresinde açılmadığını, trampada önalım hakkı kullanılamayacağından kötü niyetle açılan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; "...mahallinde yapılan keşif sonucu alınan raporda edimler arasında denklik olmadığı, büyük fark olduğu anlaşılmış, davalının bir süre sonra bu taşınmazı geri almış olması göz önüne alındığında satış yapılmasına karşın şufa hakkının önlenebilmesi için tapuda trampa gibi işlem yapıldığı benimsendiğinden, bedel de bloke edildiğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekmiştir..." gerekçesi davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine; Özel Dairece, metni aynen yukarıda başlık bölümünde alınan ilam ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını temyize davalı vekili getirmiştir.
Açıklanan maddi olgu, bozma ve direnme kararlarının kapsamları itibariyle Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; Önalım davasına konu 43049 ada 1 parselde davalının trampa ile mi, yoksa satış suretiyle mi paydaş olduğu; buradan varılacak sonuca göre davacının önalım hakkının bulunup bulunmadığı noktalarında toplanmaktadır.
Dosya içeriği ve belgelerden; davacının dava konusu Yuva Köyü, 43039 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğu, dava konusu 211/7302 pay Z.Ö. adına kayıtlı iken 26.11.2009 tarihinde davalı A.Y.Y. adına kayıtlı Mihye Köyü, 896 nolu parselde bulunan 211/869250 pay ile her iki taşınmazdaki paydaki 16.000.TL rayiç değer üzerinden trampa edildikleri, davalının bu suret ile dava konusu payın ilişkin bulunduğu taşınmazda paydaş olduğu, trampaya konu Mühye Köyü, 896 nolu parseldeki 211/869250 payın daha sonra Z.Ö. tarafından 15.12.2009 tarihinde 16.500.TL bedelle dava dışı M.R.U. adlı kişiye satıldığı, bu kişinin aynı payı 12.1.2010 tarihinde 16.500.TL bedelle dava dışı T... inşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. adlı şirketine sattığı, eldeki davanın davalısının bu şirketin yönetim kurulu başkan yardımcısı ve ortağı olarak söz konusu işlemde imzasının bulunduğu, anılan payın 14.01.2010 tarihinde dava dışı Z.K. adlı kişiye Yuva Köyü, 43190 ada 3 nolu parselde bulunan 11/511 pay ile trampa yapılmak suretiyle devredildiği, 18.1.2010 tarihinde de bu kişi tarafından 16.500.TL bedelle davalı A.Y.Y.'a tekrar satıldığı ve böylece davalının dava konusu pay ile trampa yapmak suretiyle elinden çıkardığı payı yaklaşık 2 ay gibi bir süre içerisinde tekrar edindiği açıkça anlaşılmaktadır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun
732.maddesi uyarınca, önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını verir. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Paydaşın paydaşa satış yapması halinde, satış dışındaki işlemlerde önalım hakkı doğmaz. Ne var ki, satış dışındaki pay edinimlerinde muvazaa iddiası ileri sürülebilir. İşlemin tarafı olmayan paydaşlar bu iddiayı her türlü delille kanıtlayabilirler.
Davacı, davalının dava konusu payı, gerçekte satın almasına rağmen önalım hakkının kullanımını önlemek için muvazaalı olarak işlemi trampa olarak gösterdiğini ileri sürmüştür.
Somut olayda, 01.11.2010 tarihli bilirkişi raporuna göre her iki taşınmaz arasındaki değer farkının beş katına yakın olduğu görülmüştür. Her ne kadar, trampaya konu edilen taşınmazlar arasındaki değer farkı tasarrufun yalnız başına satış olduğunu göstermeye yeterli değil ise de; davalının trampa sebebiyle devrettiği taşınmaz payını, iki aydan daha az bir süre içerisinde, aynı değer üzerinden, üç kez el değiştirdikten sonra dördüncü intikalde tekrar almış olması; davalının, 12.01.2010 ve 14.01.2010 tarihli işlemlerde taşınmaz payını satın alan ve satan sıfatı ile T... İnş. San.Tic.A.Ş.'nin ortağı ve temsilcisi olarak işlemde yer alması gözetildiğinde, bu temlik işleminin davacının önalım hakkını kullanmasını engellemeye yönelik olduğunu kabul etmek gerekmiştir.
Gerçekte satış olan işlemin sırf diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarının engellenilmesi için trampa olarak gösterilmesi halinde kanunun dolanılması söz konusu olur ki, bu hususu kanun korumaz. Öyle ise, yerel mahkeme direnme kararı gerekçesinde de belirtildiği üzere, davalı A. tarafından, taşınmazda trampa yolu ile pay edinimi muvazaalı olup, gerçekte satış işlemi ile pay edindiği ve davacı yan yönünden önalım hakkının var olduğu kabul edilmelidir (HGK. 23.10.2013, 109/1476).
Hits: 22085
