ÖNALIM(ŞÜFA) BEDELİNİN, OBJEKTİF DEĞER ARTIŞI GEREKÇESİYLE ARTTIRILMASI
~ 22.02.2012 ~
1. Önalım hakkının tapudaki satış bedeli, harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir.
2. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
3. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.
4. Satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun bir süre geçmesi durumunda, objektif değer artışı meydana gelmişse, yeniden değer takdir edilmelidir (HGK. 28.3.2001, 299/295).
5. Satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun bir süre geçmemişse, objektif değer artışı meydana geldiği gerekçesiyle yeniden bedel takdiri istenemez (HGK. 28.3.2001, 299/295).
6. Alıcı, satışı noter aracılığı ile davacıya bildirilmediğine göre satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendisi sebebiyet verdiğinden değer artırıcı unsurlar dikkate alınarak önalım bedelinin belirlenmesini isteyemez.
7. Objektif değer artışı ne anlama gelmelidir? Artış arızi (konjontürel) olmamalıdır. Anahtar sözcük “objektif” sözcüğüdür. Bu kavram olmasa, her türlü değer artışı dikkate alınacaktır. Bir imar planı değişikliği, hava alanı, hastane, üniversite, demiryolu istasyonu, süper market zinciri, bölge adliye binası inşası gibi nedenlerle, taşınmazın değeri birden iki-üç-beş kat artmış ise, bu artış objektif değer kapsamına girmemelidir. Objektifliğin tek ölçütü, herkes için nazara alınma ve herkese uygulanma olanağı değildir. Bir kere, olağanüstü koşullarda meydana gelen olağanüstü artışlar “objektif değer artışı” kabul edilmeyecektir. Spekülatif fiyatların objektif değer artışı kavramının dışında bırakılmaması durumunda, giderilmesi güç haksızlık ve adaletsizliğe neden olunur. Her şeyden önce bir taraf haksız kazançla zengin olurken, öbür taraf buna katlanmak zorunda bırakılarak mahvolabilir.
8. Önalım davası açıldıktan önce veya sonra, taraflar birlikte veya taraflardan birinin tapu müdürlüğüne veya vergi dairesine başvurarak, önalım bedelini yükselteceklerini belirterek, aradaki farkın vergisini ödemeyi talep edebilirler. Tapu Müdürlüğü ve Vergi Dairesi, Hazineye girecek yasal her parayı kabul etmektedir. Sorunun tapu ve vergi dairesi yanı böyle olmakla birlikte, bu şekilde satış bedelinin yükseltilmesi ve bunun sözleşmeye işletilmesi, ilk/asıl sözleşme ile doğan önalım hakkını etkilemeyecektir. Başka bir anlatımla, davacı, ilk sözleşmede belirtilen satış bedelini ve vergilerini ödemek zorundadır; daha sonra yükseltilmiş satış bedelini ve vergilerini ödemek zorunda değildir. Konunun bu şekilde ortaya konulmaması ve anlaşılmaması halinde büyük suistimaller meydana gelebilir. Şöyle ki; taraflar önalım davasının açılmasına engel olmak için veya açılmış ise vazgeçirmek için, tapuda satış bedelini de belirleyerek ve vergilerini de buna göre ödeyerek, sözleşmeyi imzaladıktan, satış bedelini bir ölçünün üstüne çıkarabilirler. Alıcı bunu ödeyemeyeceği zaman, ön alım davasını açamaz, açmış ise geri alır. Alıcı ve satıcıya haklarını kötüye kullanma ve danışıklı işlem yapma fırsatı verilmemelidir.
9.ÖNALIM BEDLİNİN UYARLANMASI: Şufa davasındaki dava dilekçesinin davalıya tebliği tarihi ile mahkemenin verdiği depo kararı gereğince paranın mahkeme veznesine yatırıldığı tarih arasında geçen zaman kesiti içerisinde ekonomik ve objektif nedenlerle, şufa bedelinde bir değişiklik olacağı gerçeğinden hareketle depo tarihine göre şuf'a bedelinin belirli koşullar çerçevesinde saptanması gerekir. Zira, şuf'a bedelinin tapuda gösterilen ya da taraflarca kabul edilen bedel olması lazım geldiğine dair yasal bir zorunluluk bulunmamaktadır. Mahkemece yapılacak iş; şufalı payın satış tarihi ile paranın mahkeme veznesine depo edildiği tarih arasında, ( yaklaşık 6 yıl gibi ) uzun bir süre geçtiği gözetilerek, objektif nedenlerle paranın değerindeki değişikliği saptayıp, bulunacak miktarın tazminat olarak hüküm altına alınmasından ibaret olmalıdır (3. HD. 26.2.2008,19419/3040).
Hits: 43534
