GÜNEŞ ENERJİSİ İLE ISINMA SİSTEMİNE İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI
~ 10.07.2011 ~
Kat Mülkiyeti Yasasının 19 uncu maddesi hükmüne göre kat maliklerinden herbiri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecburdur ve tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklikler yaptırılamaz. Bu bağlamda, anataşınmazın mimari projesinde yapılacak değişiklere de tüm bağımsız bölüm maliklerinin serbest iradeleri ile onay vermiş olması gerekir. Öte yandan, anılan Yasanın 16 ncı maddesi hükmüne göre de kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup bu yerleri, aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanmada, ortak yerin özgülendiği ya da durumunun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmalıdır.
Kural olarak bütün kat maliklerinin yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile ısınma sisteminin tesisine izin verilmektedir. Buna göre çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için anayapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde anayapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.
Sistemin tekniğine uygun yapılmamış olması veya zarar verilmemesi için gerekli önlemlerin -su toplama havuzu, tahliye borusu gibi- alınmamış olması halinde bu eksikliklerin giderilmesi bakımından davalılara mahkemece önel verilmesi mümkün ise de yukarıda sayılan diğer ana koşullardan sadece birisinin bulunmaması sistemin kurulmasına engel teşkil edeceği gibi kurulmuş olanın da sökülüp kaldırılmasını gerektirir.
Açıklanan nedenlerle bilirkişinin asıl ve ek raporlarında, bütün bağımsız bölümler için anayapının çatısında uygun yerlerde güneş enerjisi sisteminin kurulması halinde binanın statiğine zarar vereceği ve çatı arasındaki su depolarının kurulması için kat maliklerinin muvafakatının bulunmadığı belirtilmiş olması karşısında çatıdaki 2 adet güneş enerjisi sisteminin ve çatı arasındaki 7 adet su deposunun tümünün sökülüp kaldırılmasına karar verilmesi gerekir (18. HD. 4.11.2003, 6872/8579).
--·--
Dava, kat mülkiyetli anayapının çatısına kurulan güneş enerji sisteminin kaldırılması istemine ilişkindir.
Ortak yer olan çatıya güneş enerjisi sisteminin kurulması için Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmünde öngörülen tüm kat maliklerinin rızasının alınmasına gerek olmamakla birlikte bu sistemin anayapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi, sistemden yararlanan bağımsız bölümün arsa payını aşmaması ve aynı sistemi kurabilmeleri için çatıda her bir bağımsız bölüme yetecek bir alan bulunması gerekir.
Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden, özellikle yerinde yaptırılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu içeriğinden anayapının çatısı üzerine kurulmuş bulunan dava konusu güneş enerİisi sistemlerinin anayapıya zarar verdiği, ayrıca alt katlardaki bağımsız bölümlerde hasara yol açtığı, tekniğine uygun biçimde yapılmadığı, aynı nitelikteki sistemin kurulması için çatıda tüm kat maliklerine yeterli bir alanın olmadığı anlaşılmakla mahkemece sonucu itibariyle davanın kabulü ile dava konusu güneş enerjisi sistemlerinin kaldırılmasına karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur (18. HD. 22.3.2005, 386/2606).
--·--
Anayapının onaylı projesinde bulunmasa da anayapının sağlamlığına zarar vermemek mimari durumu ile güzelliğini bozmamak, öteki kat maliklerini rahatsız etmemek, davalıların arsa payı ile sınırlı mülkiyet hakkını aşmamak ve tesisin kurulduğu terasta anayapıdaki tüm bağımız bölümlere yetecek alan bulunmak koşuluyla kat maliklerinin muvafakatı aranmaksızın çatıda güneş enerjisi ile ısınma sisteminin kurulmasına izin verilmektedir (18. HD. 6.2.2002, 12613/1282).
--·--
Dosyada toplanan bilgi ve belgelere göre, kat irtifaklı anataşınmazda davacının bağımsız bölümünün, üstündeki açık terastan sızan sulardan dolayı hasara uğradığı, bu nedenle ortak yer niteliğindeki anayapının üstünün onarılmasının zorunlu olduğu ve buraya adı geçen kat malikinin çelik aksanlı oturtma çatı yaptırdığı konusunda çekişme yoktur. Davanın tarafları arasındaki asıl uyuşmazlık, onaylı mimari projeye göre anayapının üzerinin açık teras mı yoksa çatı mı olduğu, başka bir anlatımla davacının yaptığı çatının anayapının onaylı projesine uygun bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
Anataşınmazın yerinde yaptırılan inceleme sonunda düzenlenen bilirkişi raporunda, anayapının üzerinde çelik aksamlı oturtma çatı yapıldığı saptandıktan sonra, terasta yapılacak izolasyonla su akmasının önlenmeyeceği ve yapılan bu çatının alttaki bağımsız bölümleri daha iyi koruyacağı, sağlıklı ve su sızdırmazlığı konusunda güvenceli bulunduğu, dava tarihi itibariyle 10.350.000.000 TL. maliyetle yapılabileceği görüşüne yer verilmiş; ancak, onaylı mimari pro£ede anayapının üstünün açık teras mı yoksa çelik aksamlı oturtma çatı mı olduğu, bu cümleden olarak mevcut çatının onaylı projeye uygun bulunup bulunmadığı belirtilmemiş; dosyada, bilirkişinin mimari pro£eyi yerinde uygulayıp sözü edilen hususta inceleme yaptığı yolunda başkaca bir bulguya da rastlanmamıştır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri, anataşınmazın mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi; kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz.
Mahkemece, değinilen yasa maddesi hükmü ile yukarıda açıklanan hususlar gözönünde tutularak; davaya konu edilen çatının anataşınmazın mimari durumuna ( onaylı projesine ) uygun olup olmadığının saptanması açısından öncelikle onaylı mimari projenin ve varsa onaylı değişiklik projesinin Belediye İmar Müdürlüğünden ve Tapu'dan getirtildikten sonra, anılan konularda bilirkişiden ek rapor alınması gerekir. Böyle bir inceleme sonucu onaylı projede anayapının üstünün açık teras değil de çatı ile örtülü olduğunun ve dava konusu edilen mevcut çelik aksamlı oturtma çatının onaylı projesine uygun biçimde yapıldığının açıkça belirlenmesi durumunda, bu çatının yapım giderlerinden -davacının payına düşen miktar çıkarıldıktan sonra- kalanının diğer tüm ( davalı ) kat maliklerinden tahsiline karar verilmesi gerekir.
Ancak;
Onaylı mimari projeye göre anayapının üstünün açık teras olduğunun saptanması durumunda, tüm kat maliklerinin rızası olmadan bu terasın üstünün çatı ile örtülmesinin, Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin buyurucu hükmüne aykırılık oluşturacağı cihetle, böyle bir değişikliğe onay vermeyen kat maliklerinden her birinin çatının kaldırılıp terasın projesine uygun hale getirilmesini isteme hakkı olduğu gibi, o kat malikleri projede yer almayan çatının yapım giderlerinden de sorumlu tutulamayacaktır.
Bu hususlar dikkate alınmadan yetersiz araştırma ve eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulmuş olması,
2- Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 19 uncu maddesi hükmüne göre; anataşınmazın mimari projesinde yapılacak değişiklere de tüm bağımsız bölüm maliklerinin serbest iradeleri ile onay vermiş olması gerekir. Öte yandan, anılan Yasanın 16 ncı maddesi hükmüne göre de kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup bu yerleri, aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanmada, ortak yerin özgülendiği yada durumunun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmalıdır.
Açıklanan bu hükümler çerçevesinde yürütülen Yargıtay uygulamalarında kural olarak bütün kat maliklerinin yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile ısınma sisteminin tesisine izin verilmektedir. Buna göre çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için anayapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde anayapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.
Sistemin tekniğine uygun yapılmamış olması veya zarar verilmemesi için gerekli önlemlerin -su toplama havuzu, tahliye borusu gibi- alınmamış olması halinde bu eksikliklerin giderilmesi bakımından davalılara mahkemece önel verilmesi mümkün ise de yukarıda sayılan diğer ana koşullardan sadece birisinin bulunmaması sistemin kurulmasına engel teşkil edeceği gibi kurulmuş olanın da sökülüp kaldırılmasını gerektirir.
Dosyada mevcut bilirkişi raporunda ise davaya konu güneş enerjisi sistemlerinin standartlarına uygun olmadığı ve altlarında tekne bulunmadığı belirtildiğine göre yeniden yukarıda belirlenen koşulların oluşup oluşmadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinin dikkate alınmaması,
3- Davacı, terastan yağmur sularının akması nedeniyle kendi bağımsız bölümünde oturan kiracının buradan çıkmak mecburiyetinde kaldığını ileri sürerek mahrum kaldığı kira gelirinin davalılardan alınmasını talep etmiş ise de bu konuda davalıya yüklenebilecek herhangi bir kusur bulunup bulunmadığı araştırılmadan bağımsız bölümün boş kalmasından dolayı mahrum kalınan kira gelirinin tümünden davalıların sorumlu tutulması, Doğru görülmemiştir (18. HD. 9.10.2006, 8031/7463).
--·--
Anabinanın mimari projesinde öngörülmüş olmasa bile yönetim planında açıkça yasaklanmamış olduğu takdirde ana binaya ve diğer kat maliklerine zarar vermemek ve onu tesis eden malikin arsa payı oranını geçmemek koşullarıyla güneş enerjisi ile ısıtma sistemleri kurulabilir (18. HD. 12.11.1992, 9553/11126).
--·--
Ancak, binanın inşaat tarzı ve halihazır durumu dikkate alınarak tüm bağımsız bölüm maliklerinin güneş enerjisinden yararlanmak üzere bu sistemi üzeri kiremitle kapalı olduğu anlaşılan çekme katın üzerine kurmaları halinde binanın statiğine ve çatıya zarar verip vermeyeceği hususu incelenmemiştir. 98 m2’den ibaret olduğu anlaşılan kiremit kaplı çatı üzerine bu sayıdaki güneş enerji sistemi kurulduğu takdirde binanın statiğini ve çatıyı ne suretle etkilediği konusunda rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir (18. HD. 26.1.1995, 15763/767).
--·--
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalıların mimari projeye aykırı olarak çatıya güneş enerjisiyle ısıtma sistemi kurduklarını, sistemin su kaçırması nedeniyle davacının üst kattaki dairesinin zarar gördüğünü ileri sürerek, bu sistemin kaldırılmasını istemiştir. Bilirkişi tarafından yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen raporda, sistemin tekniğine uygun yapıldığı ve su sızıntısı olmadığı, bu nedenle davacı dairesine ve ana binaya bir zararı olmadığı belirtilmiş, mahkemece de sistemin davacı dairesine ve ana binaya zarar vermediği, estetiği bozmadığı ve arsa payı ile orantılı olduğundan bahisle bu taleple ilgili davanın reddine karar verilmiştir.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, projesinde bulunmasa dahi diğer kat maliklerinin muvafakati alınmaksızın çatı veya terasta güneş enerjisi ile ısınma sisteminin kurulmasına; tesisatın ait olduğu bağımsız bölüm malikinin arsa payına tekabül eden orandan fazla bir alanı kaplamaması, tekniğine uygun olarak inşa ve monte edilmiş bulunması, zarar verici durumların giderilmesi için her türlü önlemin alınmış bulunması, ana binadaki bütün kat maliklerinin her birisinin bu yerlerde güneş enerjisi kurmaları halinde yeterli alanın mevcut bulunması ve bu tesisatların ana binanın taşıyıcı sistemine zarar vermemesi ve arıza olduğunda binaya ve diğer bağımsız bölümlere gelebilecek bir zararın önlenmesi konusunda gerekli tedbirlerin alınmış olması kaydıyla izin verilmekte ve bu şartların hatalı veya eksik yerine getirilmesinden yada bakım ve onarımın aksatılması sonucu zarar verici eksiklik veya arızanın ortaya çıkması halinde de, mahkemece, bu hususta bilirkişi tarafından belirlenecek yanlışlık veya eksikliklerin giderilmesine ve gerekli önlemlerin alınmasına, karar verilmesi gerekmektedir.
Somut olayda, bilirkişinin yerinde yaptığı inceleme sonucu düzenlenen raporda çatıda, davalının kurduğu sistemin tekniğine uygun yapıldığı, herhangi bir su kaçağına rastlanmadığı açıklanmış ise de, ana yapıdaki tüm bağımsız bölümler için çatıda sistem kurulduğunda yeterli alanın mevcut olup olmadığı ve binanın taşıyıcı sisteminin zarar görüp görmeyeceği hususuna yer verilmemiştir. Ayrıca, mahkeme kararında davalı tarafından yapılan sistemin işgal ettiği alanın arsa paylarını aşmadığı belirtilmiş ancak, bu husus bilirkişi raporunda yer almadığı gibi ölçüm ve hesaplamayı gerektiren bu teknik konuda hakimin vardığı sonucun dayanağı da kararda gösterilmemiştir.
Bu durumda mahkemece, ana yapıdaki bütün bağımsız bölümlerin her birisi için çatıda güneş enerjisi sistemi kurulması halinde binanın taşıyıcı sisteminin ( statiğinin ) zarar görüp görmeyeceği hususu ile davalıların kurduğu sistemin işgal ettiği alanın, malik bulundukları bağımsız bölümün arsa paylarına çatıda isabet eden alanı aşıp aşmadığının bilirkişiye mahallinde yeniden incelettirilip ek rapor alınmalı ve tüm koşulların gerçekleştiğinin anlaşılması durumunda da oluşacak duruma göre karar verilmelidir (18. HD. 26.5.2003, 3474/4386).
--·--
Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecburdur ve tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklikler yaptırılamaz. Bu bağlamda, anataşınmazın mimari projesinde yapılacak değişiklere de tüm bağımsız bölüm maliklerinin serbest iradeleri ile onay vermiş olması gerekir. Öte yandan, anılan Yasa'nın 16. maddesi hükmüne göre de, kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup, bu yerleri, aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanma da, ortak yerin özgülendiği yada durumunun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmalıdır.
Açıklanan bu hükümler çerçevesinde, Yargıtay uygulamalarında kural olarak bütün kat maliklerinin yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile su ısıtma sisteminin tesisine izin verilmektedir. Buna göre, çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için anayapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde anayapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.
Sistemin tekniğine uygun yapılmamış olması veya zarar verilmemesi için gerekli önlemlerin -su toplama havuzu, tahliye borusu gibi- alınmamış olması halinde, bu eksikliklerin giderilmesi bakımından davalılara mahkemece önel verilmesi mümkün ise de, yukarıda sayılan diğer ana koşullardan sadece birisinin bulunmaması sistemin kurulmasına engel teşkil edeceği gibi kurulmuş olanın da sökülüp kaldırılmasını gerektirir.
Somut olayda, anataşınmazın yerinde yaptırılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, davalılara ait güneş enerji sisteminin yukarıda açıklanan koşullara uygun olup olmadığı araştırılmamış, yalnız anayapının statiğine etkisi olmadığı açıklanmış olmakla, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak doğrudan tesisin kaldırılmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir (18. HD. 28.11.2006, 6943/9821).
--·--
Davacılar vekili, dava dilekçesinde, davalıların mimari projeye aykırı olarak çatıya güneş enerjisiyle ısıtma sistemi kurduklarını, bunların su kaçırması veya patlaması halinde davacıların üst kattaki dairesinin zarar görebileceğini ileri sürerek, bu sistemlerin kaldırılmasını istemişlerdir. Bilirkişi tarafından yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen raporda, sistemlerin tekniğine uygun yapıldığı, binadaki bağımsız bölümlerin her birisinin sistemi kurması için çatıda yeterli ve elverişli alanın mevcut bulunduğu; ancak, herhangi bir su kaçağına karşı çatı arasına veya sistemin altına su toplama haznesinin yapılmasının uygun olacağı belirtilmiş; mahkemece de, bu saptamayı esas alıp, yapılan sistemlerin işgal ettiği alanın davalıların arsa payını aşmadığı kanaatini de belirtip davanın reddine karar verilmiştir.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, projesinde bulunmasa dahi diğer kat maliklerinin muvafakatı alınmaksızın çatı veya terasta güneş enerjisi ile ısınma sisteminin kurulmasına; tesisatın ait olduğu bağımsız bölüm malikinin arsa payına tekabül eden orandan fazla bir alanı kaplamaması, tekniğine uygun olarak inşa ve monte edilmiş bulunması, zarar verici durumların giderilmesi için her türlü önlemin alınmış bulunması, ana binadaki bütün kat maliklerinin her birisinin bu yerlerde güneş enerjisi kurmaları halinde yeterli alanın mevcut bulunması ve bu tesisatların ana binanın taşıyıcı sistemine zarar vermemesi ve arıza olduğunda binaya ve diğer bağımsız bölümlere gelebilecek bir zararın önlenmesi konusunda gerekli tedbirlerin alınmış olması kaydıyla izin verilmekte ve bu şartların hatalı veya eksik yerine getirilmesinden yada bakım ve onarımın aksatılması sonucu zarar verici eksiklik veya arızanın ortaya çıkması halinde de, mahkemece, bu hususta bilirkişi tarafından belirlenecek yanlışlık veya eksikliklerin giderilmesine ve gerekli önlemlerin alınmasına, karar verilmesi gerekmektedir.
Somut olayda, bilirkişinin yerinde yaptığı inceleme sonucu düzenlenen raporda çatının, bütün kat maliklerinin güneş enerjisi sistemini kurmaları için yeterli bulunduğu, davalıların kurduğu sistemlerin tekniğine uygun yapıldığı, herhangi bir su kaçağına karşı su toplama haznesi yapılarak önlem alınması gerektiği açıklanmış ise de, anayapıdaki tüm bağımsız bölümler için çatıda sistem kurulduğunda binanın taşıyıcı sisteminin zarar görüp görmeyeceği hususuna yer verilmemiştir. Ayrıca, mahkeme kararında davalılarca yapılan sistemlerin işgal ettiği alanın arsa paylarını aşmadığı belirtilmiş ancak, bu husus bilirkişi raporunda yer almadığı gibi ölçüm ve hesaplamayı gerektiren bu teknik konuda hakimin vardığı sonucun dayanağı da kararda gösterilmemiştir.
Bu durumda mahkemece, anayapıdaki bütün bağımsız bölümlerin herbirisi için çatıda güneş enerjisi sistemi kurulması halinde binanın taşıyıcı sisteminin ( statiğinin ) zarar görüp görmeyeceği hususu ile davalıların kurduğu sistemin işgal ettiği alanın, malik bulundukları bağımsız bölümün arsa paylarına çatıda isabet eden alanı aşıp aşmadığının bilirkişiye mahallinde yeniden incelettirilip ek rapor alınmalı ve buna göre tüm koşulların gerçekleştiğinin anlaşılması durumunda da bilirkişinin esas raporunda önlem olarak öngörülen su toplama haznesinin yapımı için de davalılara uygun bir süre tanınıp, süre sonunda oluşacak duruma göre karar verilmelidir.
Anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte badana ve boya yaptırılması için bütün kat maliklerinin buna rıza göstermiş olmaları gerekir. Kat maliklerinin bu şekilde yazılı muvafakati olmadıkça hakimin bunların iradesi yerine geçip muvafakat aranmadan projeye uygun düşmeyen inşaat, onarım veya tesis yapılması konusunda bir hüküm kuramaz.
Güneş enerjisi sisteminin kat maliklerinin muvafakatı aranmadan kurulması mümkün ise de, bunun için sistemin tekniğine uygun olarak su sızıntısına meydan vermeyecek şekilde yapılması ve her türlü önlemin alınması aranmaktadır. Zamanla oluşacak su sızıntısının giderilmesi için dahi, ana yapıda herhangi bir değişikliğe gidilmeden terasın izolasyonu için gerekli işlerin yapılması ile yetinilmesi gerekir (18. HD. 12.12.2002, 140/1565).
--·--
Dava, üzeri kiremitle örtülü ahşap oturtma çatı üzerine davalının kurduğu güneş enerjisi sisteminin kaldırılması suretiyle müdahalenin önlenmesine ilişkindir.
Yargıtay uygulamasını yansıtan karara yapılan yollamadan da anlaşılacağı üzere, böyle bir sistemin diğer kat maliklerinin rızası alınmaksızın kurulabilmesi için; binaya zarar verilmemesi, binanın statiğinin tehlikeye düşürülmemesi ve yararlanılan kısmın diğer bütün kat maliklerinin yararlanasına engel olmayacak şekilde arsa payı oranında kullanılması zorunluluğu vardır.
Binanın çatısı, üzerine kiremit örtülü ahşap oturtma çatı olduğuna göre çatının her tarafından yararlanma olanağı bulunmadığı gibi ( enerji sisteminin güneşe yönelik olması zorunluluğu karşısında ), böyle bir çatıya enerji sistemi yerleştirilmesi sırasında hem ahşap çatıya hem de altındaki betona zarar verilmesi sözkonusudur. Mahkemece görevlendirilen bilirkişinin raporunda, çatının zarar gördüğü, beton delinerek alttaki bağımsız bölümün tavanında akmaya sebebiyet verildiği ve betonun tahrip edildiği saptanmış olmasına karşın mahkeme kararında yollama da bulunulan Yargıtay kararlarında ve uygulamasında önemle üzerinde durulan, tesisin ana gayrimenkule ve komşulara zarar vermemesi, tüm kat maliklerinin aynı şekilde faydalanma olanaklarının bulunması ve binanın statiğini etkilememesi koşullarının varlığı konusunda bir değerlendirme yapılmamıştır.
Mahkemece; ana gayrimenkulün üstünün kiremit örtülü oturtma ahşap çatı olduğu olgusu da dikkate alınarak, yukarıda sözü edilen her üç koşulun gerçekleşip gerçekleşmediği konusunda gerekirse yeniden keşif yapılıp gerekli değerlendirme yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile ve bilirkişinin saptadığı zarar durumları dikkate alınmadan yazılı olduğu şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir (18. HD. 1.2.1994, 14123/901).
--·--
D Blok üzerinde güneş enerjisi sistemi kurulmak üzere 22.1.1994 tarihinde projede yapılan tadilatın, o tarihte ana gayrimenkulde kat maliki olan tüm kişiler tarafından onaylanmadığı getirtilen tapu kaydındaki malikler ile muvafakat veren kişiler arasında yapılan karşılaştırmadan anlaşılmaktadır. O halde varlığı davalılar tarafından ileri sürülen proje değişikliği belediye tarafından onaylanmamakla beraber tüm kat maliklerinin muvafakatini da içermemektedir. Bu durumda davalılar projeye dayanarak bağımsız bölümlerinin bulunduğu bloktan başka bir blok üzerindeki güneş enerjisi sisteminin geçerli bir proje değişikliği sonucu tesis edildiğini ileri süremezler.
Yargıtay’da yerleşen uygulamalara göre projede yer almamasına rağmen güneş enerjisi sistemlerinde ana yapıya ve diğer bağımsız bölümlere zarar vermemek, sahiplerinin ana gayri menkuldeki arsa payını geçmemek koşullarıyla izin verilmekte ise de, davalılar, kurulan bu enerji sistemleriyle D Bloktaki bağımsız bölüm maliklerinin bu uygulamayla kurmaya haklı kabul edilebilecekleri güneş enerjisi sistemlerinden men etmiş olmaktadırlar. Bu nedenlerle karar doğrudur (18. HD. 9.12.1997, 11077/11881).
--·--
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının projeye aykırı olarak çatıda davacıya tahsis edilen bölüme güneş enerjisiyle ısıtma sistemi kurduğunu ve bu sistemin davacının sistemine gölge yapıp olumsuz etkilediğini ve anten koyacak yeri de kalmadığını ileri sürerek, davalı sisteminin bu yerden kaldırılarak çatının kuzey tarafına alınmasını istemiştir. Bilirkişi tarafından yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen raporda, davalının bağımsız bölümünün binanın kuzey cephesinde bulunmasına karşın güneş enerjisi sisteminin çatının güney bölümüne kurulduğunun tespit edildiği ancak, diğer bloklarda yapılan gözlemlere göre güney dairelerin sistemlerinin güneyde, kuzey dairelerin sistemlerinin ise kuzeyde olması gerektiği açıklanarak davalı dairesinin de kuzeyde olması nedeniyle davalıya ait sistemin kuzeye alınması gerektiği belirtilmiş, mahkemece de, onaylı projeye veya yönetim planına ya da kat malikleri kurulu kararına dayalı olmayan bu saptama esas alınıp, davalının güneş enerjisi sisteminin güney bölümünden kuzey bölüme alınması gerektiği sonucuna varılarak davanın kabulüne karar verilmiştir.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, onaylı projesinde bulunmasa dahi diğer kat maliklerinin muvafakatı alınmaksızın çatı veya terasta güneş enerjisi ile ısıtma sisteminin kurulmasına; tesisin kurulacağı çatıda anayapıdaki tüm bağımsız bölümlere yetecek miktarda ve bu iş için elverişli alanın bulunması, tüm bağımsız bölümler için bu sistemin kurulması halinde anayapının taşıyıcı sistemine ( statiğine ) zarar verilmemesi, tesisin kurulduğu yerde kapladığı alanın ilgili bağımsız bölümün arsa payına tekabül edecek miktarı aşmaması, tekniğine uygun olması ve arıza halinde diğer bağımsız bölümlere ve ortak yerlere gelebilecek bir zararın önlenmesi konusunda gerekli tedbirlerin alınmış olması kaydıyla izin verilmektedir. Şu kadarki, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı ile kesin yasaklama varsa sayılan bütün koşullar yerine getirilmiş olsa dahi çatıda güneş enerjisi sistemi kurulamaz. Onaylı projede güneş enerjisi sistemine yer verilmiş olması halinde de, sistemin projeye uygun şekilde ve gösterilen yerde kurulması gerekir.
Somut olayda yukarıda açıklanan koşullar yönünden bir itirazda bulunulmamış ancak, davalı sisteminin, maliki bulunduğu bağımsız bölümün konumuna uygun olarak ve proje gereğince çatının güneyinden kuzey bölümüne nakli istenilmiştir. Projeye aykırılık iddiası kanıtlanamadığı gibi davacının talebi, anagayrimenkulun yönetim planının bir hükmüne ya da kat malikleri kurulunun yöntemince verilmiş bağlayıcı bir kararına dayandırılmış da değildir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 4 üncü maddesinde ifade edildiği üzere anayapının çatısı ortak yer olup, kat maliklerinden her birisi, aynı Yasanın 16 ncı maddesi hükmü uyarınca bu yerin tamamında, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik ve arsa payları ile oranlı olarak yararlanma ve kullanma hakkına sahiptir. Bu hakkın kaldırılması veya azaltılması söz konusu olmadan, kat maliklerinin kullanma biçimi ile ilgili olarak yönetim planında bir düzenleme varsa bütün kat malikleri buna uymakla yükümlü ise de, böylesine bağlayıcı bir hüküm veya kat malikleri kurulu kararının bulunmaması halinde, kat malikinin ortak yerdeki kullanma hakkı, ortak yerin belli bir kesimi ile sınırlı olması gerektiği söylenemez. Diğer, bloklarda böyle bir uygulamanın varlığı da, davaya konu bloktaki kat maliklerini bağlamaz.
Öte yandan güneş enerjisi ile ısıtma sisteminin verimli çalışabilmesi için gün içinde uzun süre güneş ışığı alması gerekir. Bu da ancak sistemin, oturtma çatının güney ve güneybatıya bakan yerlerinde kurulması ile sağlanabileceğinden, tüm bağımsız bölümler için yeterli yer bulunması, arsa paylarının aşılmaması ve anayapının taşıyıcı sisteminin zarar görmemesi koşulları araştırılırken bu husus gözetilerek çatının güneş enerjisi sistemi kurmaya elverişli yerleri belirlenip, sadece belirlenen bu yerlerin alanına göre değerlendirme yapılması gerekir.
Açıklanan bütün bu hususlar araştırılıp incelenmeden ve özellikle davalının sisteminin çatının kuzeyine alınmasının güneş ışığından yeterince yararlanmasına engel olacağı ve bu durumun hakkaniyete uygun düşmeyeceği gözetilmeden davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiştir (18. HD. 18.2.2002, 354/1878).
--·--
Mimari projede yer almasa bile anagayrimenkul ve diğer bağımsız bölümlere zarar vermemek, bağımsız bölümün, arsa payına tekabül edecek yüzölçümünü geçmemek ve fenni usullere uygun olmak koşullarıyla güneş enerjisi sistemlerinin kurulabileceği kabul edilmektedir. Altı daireden ibaret olan anayapının tüm bağımsız bölümlerinin güneş enerjisi sistemleri kurmak istedikleri takdirde çatının buna elverişli bölümlerinin yeterli olacağı, bunların binanın statiğine zararlı olmayacağı bilirkişi raporlarında belirtilmiştir. Sistemlerin arıza yapıp suların taşması halinde beton tabliyeye ve alttaki daireler ile kiremit çatıya zarar verebileceği hususu ise sistemin teknik gereklere uygun biçimde yapılması halinde önlenebileceği de anlaşılmaktadır. Ayrıca projede olmasa bile bu sistemin kurulabileceği gerekçesi ile su borularının da inşaat sırasında tesis edildiği bildirilmektedir.
Mahkemece yukarıdaki esaslar dairesinde sistemin binaya ve diğer komşulara zarar vermeyecek şekil ve biçimi teknik bilirkişi yardımı ile belirlenip, mevcut sistemlerin bu hususlara uygun hale getirilmesi koşulu ile müsaade edilebileceği kabul edilip, alınacak tedbirlerin ne olduğu da saptanarak bunlar davalıya ihtar edilerek yerine getirilmesi için mehil verilip sonucu beklenmeden sistemin mimari projede olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir (18. HD. 22.10.1996, 7365/9145).
--·--
Binanın ve çatısının kendine has özellikleri dikkate alınarak düzenlenen bilirkişi raporunda, davacının getirdiği önerilerde incelenerek, bir çözüm bulunabileceği belirtilmiş olmasına rağmen, davalılar, pahalı olacağı gerekçesiyle buna karşı çıkmışlardır. Bundan çıkan sonuç, böyle bir çözüme hükmedilse bile bunun davalılarca yerine getirilmeyeceğidir.
Kat mülkiyeti rejiminde bağımsız bölüm malikleri, diğer bir bağımsız bölüm malikine zarar verecek veya onu rahatsız edecek bir kolaylığı kullanma hakkına sahip değildir. Kullanılan kolaylık ( devamında güneş enerjisi sistemi ) diğer bağımsız bölüm maliklerine rahatsızlık ve zarar verecekse, bunların giderilmesine ilişkin önlemleri almaksızın, bu kolaylığın kullanılmasına devam edilemez (18. HD. 15.6.1998, 6592/7156).
--·--
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacının bağımsız bölümünde zarara sebebiyet veren su sızmasının büyük oranda müşterek su deposundan kaynaklandığı belirtilmiş ise de, güneş enerji sistemlerinin de bu zarara katkıları olduğu anlaşılmaktadır.
Diğer taraftan, Yargıtay uygulamalarında projede yer almayan güneş enerji sistemlerine izin verilmekte ise de, bu sistemlerin herhangi bir şekilde ana yapıya zarar vermemelerinin yanında usul ve fenne uygun biçimde monte edilmiş olmaları da öngörülmektedir.
Su ısısı sistemlerinin bir miktar su sızdırdıkları tespit edilmiş bulunduğuna göre bunların usul ve fenne uygun hale getirilebilmeleri için gereken işlemlerin ne olduğunun tesbiti ile bunların yapımına emredilmesi, mahkemece verilecek süre içinde yapılmadıkları takdirde de, üstü kiremit oturtma çatı olduğu anlaşılan yapı ve üst katlardaki bağımsız bölüm maliklerinin zarar görmelerine devam edilmesine cevaz verilemeyeceğinden kaldırılmalarına karar verilmesi gerektiğinin dikkate alınmaması doğru görülmemiştir (18. HD. 12.11.1998, 10843/12487).
--·--
Davacılar vekili dava dilekçesinde, davalıların mimari projeye aykırı olarak çatıya güneş enerjisiyle ısıtma sistemi ve anten sistemi kurduklarını, bunların su sızdırmasından dolayı yağışlı havalarda binanın rutubet aldığı ve çatıya ilave yük bindirdiği gerekçesiyle bu sistemlerin kaldırılmasını istemiştir. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, projede yer almasa bile tüm kat maliklerinin onayına ya da bu konuda kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınmış bir kararın varlığına gerek görülmeksizin güneş enerji sisteminin kurulmasına; sistemin hiçbir biçimde ana yapının statiğine ( taşıyıcı sistemlerine ) ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi, arızalanması durumunda diğer bağımsız bölümlere gelebilecek zararın önlenmesi konusunda gerekli önlemlerin alınmış olması, tesisin kurulduğu çatıda tüm bağımsız bölümlere yetecek bir alanın bulunması, dava konusu tesisin kapladığı yerin o bağımsız bölüme özgülenen arsa payına tekabül edecek alanı geçmemesi ve tesisin tekniğine uygun olarak monte edilmiş olması koşuluyla izin verilmektedir. Çağdaş yaşamın zorunlu ihtiyaçlarından olan televizyon anteni de, koşullara uygunluk bulunması halinde, diğer kat maliklerinin muvafakati aranmadan, ana yapının çatısına veya taşınmazda uygun başka bir ortak yere konulabilir. Somut olayda davacılar tarafından davalıların çatıya anten kurdukları ve bunların çatıya ilave yük getirdiği ve bağımsız bölümlere zarar verdiği ileri sürülerek sökülüp kaldırılması istenildiğine göre bu antenlerin mevcut olup olmadığı, binada merkezi sistem antenin yokluğu veya var olan sistemden davalıların yararlanmalarının olanaksız bulunması ve benzeri nedenlerle çatıya ayrı anten konulmasında bir zorunluluk bulunup bulunmadığı, zorunluluk varsa binadaki her bağımsız bölüm aynı şekilde anten kurması durumunda çatıda yeterli alan bulunup bulunmadığının, sistemin bağımsız bölüme özgülenmiş arsa payını aşıp aşmadığının, antenlerin bağımsız bölümlere ve ana yapıya zarar verip vermeyeceğinin, zarar veriyorsa veya vermesi muhtemelse alınacak önlemlerin neler olduğunun belirlenmesi için de bilirkişiye inceleme yaptırılıp rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken bu konuda hiçbir araştırma ve inceleme yapılmaksızın hüküm kurulması doğru görülmemiştir (18. HD. 25.3.2003, 938/2286).
--·--
Güneş enerji sistemlerine projede yer almasa bile izin verilmekte ise de böyle bir sistemin kurulduğu terasta tüm kat maliklerinin güneş enerjisi kurmak istemeleri halinde onlara yeterli olması, ana binaya ve diğer bağımsız bölümlere zarar vermemesi ve bağımsız bölümün arsa payı itibariyle kendine düşecek yerden fazlasını işgal etmemesi lazımdır. Mahkemece bu yönlerde bir bilirkişi araştırması yapılmadan ve çatının kiremit oturtma çatı olduğu hususu dikkate alınarak anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin güneş enerjisi sistemi kurmak istemeleri halinde bunun yeterli olup olmadığı saptanmadan bu konudaki davanın reddi doğru görülmemiştir. Ayrıca çatı arası ortak yerlerden olup proje dışı bir işgalin hukuki olmayacağı hususu gözönünde bulundurulmalı, güneş enerjisi sistemlerini çatı arasına koyacakların su depolarının binaya verebilecekleri zarar da dikkate alınmalıdır.
Diğer taraftan tesbit bilirkişi raporunda, davacının bağımsız bölümünde meydana gelen zararın yarısının güneş enerjisi sisteminin meydana getirdiği akıntıdan kaynaklandığı açıklanmış ve yargılama sırasında yapılan tesbitte tamiratın tamamlanmış olduğu bildirildiğine göre bu bağımsız bölümde meydana gelen zararın tamamının ortak yerlerden kaynaklandığına ilişkin bilirkişi raporuna göre bu tazminat isteminin de reddi doğru görülmemiştir (18. HD. 12.2.1996, 312/1502).
--·--
Davacılar dava dilekçesinde, anataşınmazın çatısının su akıtması nedeniyle bağımsız bölümlerinin hasar gördüğünü, çatıda bulunan güneş enerjisi sistemlerinin yasal şartlara uygun olmadığını, kurulu sistem nedeniyle çatıya bakım yapılamadığını ve çökme tehlikesi bulunduğunu, tüm maliklerin aynı sistemi kurmaları halinde anayapının statiğine zarar vereceğini ileri sürerek çatıya bakım yapılmasına, bunun için de güneş enerjisi sistemlerinin kaldırılmasına karar verilmesini istemiş, mahkemece kat maliklerince çatının tadilatına yönelik alınmış kararın uygulanması için çatıda mevcut güneş enerjisi sistemlerinin kaldırılmasına, davalıların kaldırmamaya yönelik müdahalelerinin önlenmesine karar verilmiştir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerle özellikle bilirkişi tarafından düzenlenen raporda, dava konusu taşınmazın 14 dükkan ve 46 mesken nitelikli 60 bağımsız bölümden oluştuğu, güneş enerjisi sistemlerinin ve çatı hasarlarının akıntıya neden olduğu, sistemlerin ayak kenar saçlarının ve sehpa profillerinin çatıdan geçtiği kısımların tecritlerinin iyi yapılmadığı, sisteme ait boru vs.nin elden geçirilmesinin, tahliye borularının yağmur oluklarına uzatılmasının gerektiği, çatıda güneş enerjisi monte edilebilecek alanın 595 m² olup halen 12 adet güneş enerjisi sisteminin kurulu bulunduğu, yapılan hesaplamada 46 bağımsız bölüm için 388.70 m² yer kaplayacağı, bu durumda yeterli alan olduğu ve statiğe zarar vermeyeceğinin belirtildiği ancak tüm bağımsız bölümlerin dikkate alınmadığı anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden herbiri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecburdur ve tüm kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklikler yaptırılamaz. Anılan Yasanın 16. maddesi hükmüne göre de kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup bu yerleri, aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir.
Açıklanan bu hükümler çerçevesinde yürütülen Yargıtay uygulamalarında, kural olarak, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile ısınma sisteminin tesisine -yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararlarıyla yasaklanmış olmadıkça- izin verilmektedir. Buna göre çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için anayapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde anayapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır. Sistemin tekniğine uygun yapılmamış olması veya zarar verilmemesi için gerekli önlemlerin -su toplama havuzu, tahliye borusu gibi- alınmamış olması halinde bu eksikliklerin giderilmesi bakımından davalılara mahkemece önel verilmesi mümkün ise de, yukarıda sayılan diğer ana koşullardan sadece birisinin bulunmaması sistemin kurulmasına engel teşkil edeceği gibi kurulmuş olanın da sökülüp kaldırılmasını gerektirir.
Somut olayda kat mülkiyetli anagayrimenkulün çatısına kurulan güneş enerjisi sistemlerinin yukarıda açıklanan koşulları taşıyıp taşımadığı kesin olarak incelenip saptanmadan eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması, Bundan ayrı;
Davalılardan Ş. Ö., İ. C., M. C., M. K., K. D. ve C. Ç.'ın kat malikleri olmadığı anlaşılmakla adı geçen davalıların kullandığı bağımsız bölümlerin numaraları saptanıp verilecek kararın bağımsız bölüm maliklerinin hukukunu yakından ilgilendirdiği gözetilerek onların da yöntemince davaya dahil edilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, Kabule göre de;
Karar gereğinin yerine getirilmesi için davalı tarafa Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33. maddesi gereğince uygun bir süre verilmemiş olması, Doğru görülmemiştir (18. HD. 11.11.2010, 11809/15089).
--·--
Güneş enerjisinden yararlanmak üzere ana gayrımenkulün terasına tesis kurmak, Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektiren bir husus olmayıp, tesis kurmak isteyen kat maliklerinin arsa payı oranına tecavüz etmemek, ana binaya ve diğer bağımsız bölüm maliklerine zarar vermemek binanın estetiğini bozmamak ve ayrıca tüm kat maliklerinin aynı şekilde güneş enerjisinden yararlanan tesisler kurdukları takdirde ana binanın statiğine zarar vermemek koşullarının gerçekleşmesi zorunluluğu vardır.
Gerçekten çağımızda bütün dünyada kendisini hissettiren enerji sıkıntısı ve bunun yol açtığı tasarruf önlemleri karşısında doğadan yararlanmayı öngören ve başkasına zarar vermeyen bir yöntemin Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi kapsamında mütalaa edilerek tüm kat maliklerinin onayı olmadığı gerekçesiyle yasaklanması doğru değildir.
Mahkemece ilke olarak güneş enerjisi tesisinin 19. maddeye aykırı olmadığı olgusu kabul edilerek yeniden bilirkişi incelemesi yapılıp davacının kurduğu tesisin yukarda sözü edilen koşullara uygun olup olmadığı saptanmalı davacının varsa zarar görmesinin önlenmesine yönelik tedbirlerin ne olacağı belirlenip davalıya bunları yerine getirmesi için mehil verilmeli ve ondan sonra hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir (18. HD. 10.12.1993, 12248/13710).
--·--
Davacı, dava dilekçesinde kat irtifaklı taşınmazda davalılarla müşterek malik olduklarını, dava konusu taşınmazda çatı olmadığını, maliklerin ortak harcama yaparak ahşap örtü çatı yapılmasına karar verdiklerini, bilahare davalıların buna yanaşmadığını, ayrıca davalılara ait güneş enerjisi depolarının da kendi bağımsız bölümüne su sızdırdığını bildirerek dava konusu taşınmazın ahşap örtü çatı ile kapatılmasına, terastaki su depolarının kaldırılmasına, çatının yapılması ve kendisinin zararının giderilmesi için gereken 721.000.000 TL’nin taraflardan yönetim planındaki payları oranında tahsilini talep etmiş, mahkemece su depolarının kaldırılmasına, binaya ahşap çatı yapılmasına 500.584.995 TL’nin davalılardan tahsiline karar verilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz. Mimari projesinde çatı bulunmayan terasın ahşap çatı ile örtülmesi ancak tüm kat maliklerinin rıza ve muvafakatına bağlıdır.
Güneş enerjisinden yararlanmak üzere anagayrımenkulün terasına tesis kurmak, Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektiren bir husus değilse de, bu tesisin kurulabilmesi için binaya zarar verilmemesi, binanın statiğinin tehlikeye düşürülmemesi ve yararlanılan kısmın bütün kat maliklerinin yararlanmasına engel olmayacak şekilde arsa payı oranında kullanılması zorunluluğu vardır.
Mahkemece anayapıya ait mimari proje celp edilmeden bilirkişi vasıtasıyla güneş enerjisi sisteminin durumu yukarıdaki esaslar gözetilerek incelenmeden, mimari projede terasın ahşap çatı olup olmadığı belirlenip, çatı yoksa yapılması için kat malikleri kurulunca oybirliğiyle alınmış bir karar olup olmadığı veya bu konuda tüm kat maliklerinin rıza ve muvafakatlarının bulunup bulunmadığı araştırılmadan davacının, ahşap çatının kaç liraya yapılabileceğine dair tespit raporuna dayanarak eksik inceleme ve araştırma ile yazılı olduğu şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir (18. HD. 20.4.1999, 3467/5013).
--·--
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecburdur ve tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklikler yaptırılamaz. Bu bağlamda, anataşınmazın mimari projesinde yapılacak değişiklere de tüm bağımsız bölüm maliklerinin serbest iradeleri ile onay vermiş olması gerekir. Öte yandan, anılan Yasanın 16. maddesi hükmüne göre de kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup bu yerleri, aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanma da, ortak yerin özgülendiği ya da durumunun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmalıdır.
Açıklanan bu hükümler çerçevesinde yürütülen Yargıtay uygulamalarında kural olarak, bütün kat maliklerinin yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile ısınma sisteminin tesisine izin verilmektedir. Buna göre, çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için anayapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde anayapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda açıklanan diğer hususlarda inceleme yapılmış ise de bütün bağımsız bölüm maliklerinin bu sistemi kurması halinde getireceği yükün anayapının statiğine zararı bulunup bulunmayacağı ve ayrıca sistemden su sızması durumunda bunun diğer bağımsız bölümlere zarar vermemesi bakımından gerekli önlemlerin ( su toplama küveti, tahliye borusu gibi ) alınmış olup olmadığı hususlarında açıklama bulunmamaktadır (18. HD. 26.2.2004, 197/1308).
Hits: 43490
