ÖZET : Kat Mülkiyeti Yasasının 26. maddesi hükmünün amacı, ortak arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak binanın sözleşmeye ve plana göre yapılmasının sağlanmasıdır. Bu madde ile bir kat irtifak hakkı sahibinin, kendisine düşen borçları yerine getirmemesinin yaptırımı olarak, onun arsa payının ve kat irtifak hakkının öteki paydaşlara devri öngörülmüştür. Somut olayda dava açıldıktan sonra da olsa davalı kat irtifak hakkı sahibi üzerine düşen borcu yerine getirmiş böylece dava sebebi ortadan kalkmış bulunduğuna göre konusuz kalan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bu olgu gözönünde tutulmaksızın davalının arsa payının ve kat irtifakının devri yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
DAVA : Dava dilekçesinde davalıya ait bağımsız bölümlerin devri istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne dair hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde; kat irtifaklı taşınmaz üzerindeki yapının tamamlanması için davalının kendisine düşen borç ve yükümlülükleri ( noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen ) süresinde yerine getirmediği savıyla onun arsa payının ve kat irtifakının kooperatife ( diğer kat irtifakı hakkı sahibi olan kooperatif üyelerine ) devrine karar verilmesini istemiş, yargılamanın 9.10.2002 günlü oturumunda anayapıdaki eksikliklerin davalı tarafça giderilmesi, onun tarafından tamamlanmaması halinde giderlerini karşılaması koşuluyla davacı tarafın sözkonusu işi yapmasına karar verilmesi isteminde bulunulmuştur.
Mahkemenin ilk kararının Dairemizce 1.4.2003 gün ve 2003/1548-2573 sayılı ilamı ile bozulmasından sonra mahkemece yapılan yargılama sırasında davalı Salim Y.'ın davaya konu edilen edimini yerine getirdiği, diğer bir anlatımla kat irtifaklı anataşınmaz üzerindeki yapının eksik kısımlarının tamamlandığı böylece devir kararını gerektiren nedenin ortadan kalktığı anlaşılmaktadır.
Davanın dayanağını oluşturan Kat Mülkiyeti Yasasının 26. maddesi hükmünün amacı, ortak arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak binanın sözleşmeye ve plana göre yapılmasının sağlanmasıdır. Bu madde ile bir kat irtifak hakkı sahibinin, kendisine düşen borçları yerine getirmemesinin yaptırımı olarak, onun arsa payının ve kat irtifak hakkının öteki paydaşlara devri öngörülmüştür. Somut olayda dava açıldıktan sonra da olsa davalı kat irtifak hakkı sahibi üzerine düşen borcu yerine getirmiş böylece dava sebebi ortadan kalkmış bulunduğuna göre konusuz kalan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bu olgu gözönünde tutulmaksızın davalının arsa payının ve kat irtifakının devri yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ; kat irtifakı sahiplerinin bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plâna göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kuralları uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlü oldukları öngörülmüş, maddenin ikinci fıkrasında da kat irtifakı sahiplerinden birinin kendisine düşen borçları noterlikçe yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden itibaren iki ay içinde yerine getirmemişse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakimin, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar vereceği hüküm altına alınmıştır.
DAVA : Dava dilekçesinde kat mülkiyeti kurulması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, kat irtifaklı ortak arsa üzerindeki yapının tamamlanması için davalı kendine düşen borçları -noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen- yerine getirmediğinden ruhsat alınıp kat mülkiyeti kurulamadığını ileri sürüp bunun için davalının arsa payının ve kat irtifakının kooperatif ( ve üyelerine ) devrine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, davacı vekilinin istemi kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi şeklinde yorumlanıp kat irtifaklı binada ortaklığın giderilemeyeceği ve kat mülkiyetine geçişin idari bir işlem olduğu sonucuna varılarak davanın reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 26. maddesinin ilk fıkrasında kat irtifakı sahiplerinin bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plâna göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kuralları uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlü oldukları öngörülmüş, maddenin ikinci fıkrasında da kat irtifakı sahiplerinden birinin kedisine düşen borçları noterlikçe yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden itibaren iki ay içinde yerine getirmemişse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakimin, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar vereceği hüküm altına alınmıştır.
Davacının istemi de yasanın açıklanan bu hükmüne uygun düşmektedir. O halde, mahkemece davacı vekilinin talebi yasanın yukarda açıklanan hükmü kapsamında değerlendirilerek tahkikatın tamamlanıp sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, hukuki nitelendirmede yanılgıya düşülerek davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
ÖZET : Davacı - köy muhtarlığı, takas iddiasıyla tapu iptali ve ihtilaf konusu yerin yol olarak terkinini talep etmişir. Mülkiyeti nakleden sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. Somut olayda, takas iddiasına dayanılmakta ise de bu konuda taraflar arasında resmi ya da adi yazılı bir sözleşme yoktur. Ayrıca kadastro sonucu yol olarak sınırlandırılan yerlerin köy tüzelkişiliği tarafından böyle bir sözleşmeye konu edilmesine olanak yoktur. Davanın başa nedenle de olsa sonucu itibarıyla reddedilmesi doğrudur.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 4.4.2000 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve yol olarak terkin istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 30.10.2000 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR : Dava, tapu iptali ve yol olarak terkin isteğine ilişkindir. Davalılar adına kayıtlı
579, 580 ve 581 parsel sayılı taşınmazlar kadastrol yola cepheli vaziyette iken davacı köy ile taşınmazların önceki malikleri arasında sözlü olarak varılan mutabakat gereğince kadastrol yolun davalılara ait taşınmazlardan geçirilerek yolun artık kullanılmayan kesimlerinin de davalıların bayilerine bırakılması kararlaştırılmış, davalı taşınmazlarının nizalı kesimleri fıilen yol olarak kullanılmaya başlanmıştır. Dava konusu taşınmazlardan 581 numaralı parseli satın alan yeni malik, davalı A. İhsan çapa göre ölçüm yaptırarak taşınmazından yol geçirilmesine razı olmamış, köyü dava ederek fıilen kullanılan yoldan geçişi engellediğinden, davacı köy de davalılar aleyhine açmış olduğu bu davada takas iddiasına dayanarak tapu iptali ve nizalı yerlerin yol olarak terkinini istemiş, on yıllık hak düşürücü süre geçtiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacı köy, hükmü temyize getirmiştir.
Medeni Kanunun 634, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun değişik 26. maddesi gereğince mülkiyeti nakleden sözleşmelerin resmi şekilde ve Tapu Sicil Muhafızı veya memuru tarafından tanzim edilmesi şarttır. Somut olayda takas iddiasına dayanılmakta ise de bu konuda taraflar arasında resmi ya da adi yazılı şekilde yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmadığı gibi esasen kadastro sonucu yol olarak tahdit edilen yerlerin köy tüzel kişiliğince böyle bir sözleşmeye konu edilmesi de mümkün değildir. Mahkemece her ne kadar 3402 Sayılı Kanunun 12/3. maddesi gereğince 10 yıllık hak düşürücü süre geçirildikten sonra dava açıldığı gerekçesiyle kararı verilmş ise de takas işlemi kadastrodan sonraki bir dönemde yapıldığından davacı bu nedenle kadastrodan önceki sebeplere dayanmamakta olup, yol olarak sınırlanan yerlerin de köy muhtarlığınca yukarıda belirtildiği şekilde bir takas sözleşmesine konu edilmesi söz konusu olamayacağından davanın reddi sonucu itibarıyla doğru olup hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.
ÖZET : Kat irtifakı tesis edilmiş bir arsa üzerinde geçerli projesine göre inşaatın tamamlanması esastır. Yapı kullanma izni verilmeyen yapının yasal olduğu kabul edilemeyeceği gibi, ihtarat yapılmadan önce bina tamamlanmış ise Kat Mülkiyeti Kanununun 26. maddesinde öngörülen payın devri artık söz konusu olmayacaktır.
DAVA : Dava dilekçesinde 634 Sayılı Yasanın 26. maddesi gereği arsa payı ve kat irtifakının devri istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı vekili Av. Atilla Metin ile aleyhine temyiz olunan davacılar vekili Av. Cenap Önen geldi. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosya eksiğe gönderilmiş olup, bu kez eksik tamamlanarak dönmekle dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.
KARAR : Hükmüne uyulan Dairenin karar düzeltme üzerine verdiği 16.6.1992 günlü ilamda, davalının kat irtifakı sahibi bulunduğu ana yapının tamamlanması için diğer kat maliklerince ihtarat yapıldığı ve ihtara rağmen süresinde kendisine düşen parayı yatırmadığının anlaşıldığı açıklanarak Kat Mülkiyeti Kanununun 26. maddesindeki koşulların oluştuğu kabul edilerek anılan madde hükmü uyarınca karar verilmesi gerektiği vurgulanmış ve mahkemece bu karar uyarınca değer yönünden gerekli araştırma yapılmış ise de, bozma ilamından sonraki süre içerisinde yapılacak tahkikattan, binaya imar affından yararlanılarak iskan izninin henüz verilmediği, bu konuda idare mahkemesine dava açılmış ve karar verilmiş ise de kararın henüz kesinleşmediği, bu arada bir nolu bağımsız bölüm malikinin bağımsız bölümünü başka bir kişiye devredip o kişinin davaya katılıp katılmayacağının belirlenmediği anlaşılmıştır.
Kat irtifakı tesis edilmiş bir arsa üzerinde geçerli projesine göre inşaatın tamamlanması esastır. Yapı kullanma izni verilmeyen yapının yasal olduğu kabul edilemeyeceği gibi, ( İdare mahkemesi kararının henüz kesinleşmediği dikkate alınarak ) ihtarat yapılmadan önce bina tamamlanmış ise Kat Mülkiyeti Kanununun 26. maddesinde öngörülen payın devri artık söz konusu olmayacaktır. Çünkü bu maddedeki hükmün amacı, yapının tamamlanmasına yöneliktir. Hükmüne uyulan bozma ilamında 26. maddenin koşullarının gerçekleştiği açıklanmış ve mahkemece bozmaya uyulmakla bu husus usulen kesinleşmiş ise de, mülkiyetin özüne etkili olacak bir konuda usuli kazanılmış hak Yargıtay uygulamalarında dikkate alınmamaktadır. O nedenle öncelikle yapının mimari projesine göre tamamlanıp tamamlanmadığı, davalıya ihtar edilen ödemelerin yapının tamamlanması için gerekli gider karşılığı mı yoksa tamirat veya ek tadilata mı yönelik olduğu hususları, ilgili tüm projeler getirtilip incelendikten ve yukarıda açıklandığı gibi yapı kullanma belgesi ile ilgili mahkeme kararı kesinleşip bu belge verildikten sonra hasıl olacak sonuç doğrultusunda hüküm kurulmalıdır.
İhtarat yapılmadan önce yapının projesine göre tamamlanmış olduğu, o nedenle ihtaratın yapının projesine göre tamamlanmasına yönelik olmadığı saptandığı veya ihtar edilen ödemelerin yapının tamamlanmasına yönelik olmayıp, tadilat veya tamirata ilişkin olduğu anlaşıldığı takdirde 26. maddenin uygulanamayacağı dikkate alınmalıdır. Diğer taraftan yapı kullanma belgesi verilmediğine göre yapının mimari projesine veya yürürlükteki imar mevzuatına uygun yapılmadığı sonucu doğacağından, yapı kullanma belgesi verilmesi konusunda İdare Mahkemesince verilen kararın sonucu ( kesinleşmesi ) beklenerek 26. maddenin yapının plana göre yapılması gerektiğini öngören birinci fıkrasındaki koşulun gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenerek payın devri ile ilgili istem konusunda bu hususlar dikkate alınarak hüküm kurulmalıdır.
