MD. 22 İÇTİHATLARI
~ 30.03.2010 ~
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2009/4477
K. 2009/4803
T. 5.5.2009
• ORTAK GİDER ALACAĞI
Davada; ortak kalorifer kazanının yenilenmesi giderinden N. T. Sitesi C-10 Blok 6 nolu bağımsız bölümün payına düşen ortak gider alacağı ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istenilmiştir.
Mahkemece, davalının anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olmadığı dolayısıyla ortak hizmet için yapılan giderden sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle davanın pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı Yasayla değişik 20. maddesinin birinci fıkrasının ( b ) bendi hükmüne göre anataşınmazın bütün ortak yerlerinin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine her bir kat maliki katılmakla yükümlüdür. Anılan Yasanın 22. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek ortak gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından o malikin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Buna göre ortak gider ve avansın zamanında ödenmemesi durumunda yönetici veya kat maliklerinden her biri bu alacağı tahsil etmek için ister kat malikine isterse o malikin bağımsız bölümünden ( kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak ) yararlanan kişiye karşı ya da her ikisine karşı birlikte icra takibinde bulunabilir ve dava açabilir. Somut olayda; ortak kalorifer kazanının yenilenmesi giderinden C Blok 6 nolu bağımsız bölümün payına düşen ortak giderin ödenmediği, davalının bu bağımsız bölümde oturduğu ileri sürüldüğüne göre mahkemece öncelikle anılan bağımsız bölümün tapu kaydı getirtilerek davalının bu bölümün maliki olup olmadığının saptanması, maliki değilse buradan kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir nedene dayanılarak sürekli bir biçimde yararlanıp yararlanmadığının yerinde yapılacak inceleme ile belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 20. ve 22. madde hükümleri göz önünde tutularak oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurulması gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile davalının pasif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/6189
K. 2008/7448
T. 23.6.2008
• ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK
Davada, davacı yöneticinin davalı hakkında Kadıköy Dördüncü İcra Müdürlüğü'nde yaptığı 2006/6800 Esas sayılı icra takibine itirazın iptali istenilmiştir.
Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden; davalı Dilek'in kat mülkiyetli ana taşınmazın 64 nolu bağımsız bölümünde kiracı olduğu dönemle ilgili bağımsız bölümün ortak gider borcunu ödemediği ileri sürülerek icra takibi yapılmıştır. Davalı kiracının, icra takibinin yapıldığı ve eldeki davanın açıldığı tarihten önce bağımsız bölümden ayrılarak kiracılık sıfatının sona erdiği anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası'nın 20. maddesine göre ana taşınmazın ortak giderlerinden kat malikleri sorumludur. 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma ( sükna ) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır. Yasa'nın bu 22. maddesi hükmünce kiracının ana taşınmazın yönetimine karşı ortak giderlerden sorumluluğu onun kiracılık sıfatının devam ettiği sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü boşalttıktan ve kiracılık sıfatı bittikten sonra ortak giderlerden sorumluluğu da sona ereceğinden yönetici bu durumdaki kişi hakkında dava açamaz ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre ortak gider borcunu ödemesini isteyemez. Somut olayda davalı, hakkında icra takibi yapılmadan ve dava açılmadan önce kiracı olduğu bağımsız bölümden ayrılmış ve kiracılık sıfatı da sona ermiş bulunduğundan yöneticinin davalı kiracı hakkında açmış olduğu davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/6189
K. 2008/7448
T. 23.6.2008
• ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK
Davada, davacı yöneticinin davalı hakkında Kadıköy Dördüncü İcra Müdürlüğü'nde yaptığı 2006/6800 Esas sayılı icra takibine itirazın iptali istenilmiştir.
Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden; davalı Dilek'in kat mülkiyetli ana taşınmazın 64 nolu bağımsız bölümünde kiracı olduğu dönemle ilgili bağımsız bölümün ortak gider borcunu ödemediği ileri sürülerek icra takibi yapılmıştır. Davalı kiracının, icra takibinin yapıldığı ve eldeki davanın açıldığı tarihten önce bağımsız bölümden ayrılarak kiracılık sıfatının sona erdiği anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası'nın 20. maddesine göre ana taşınmazın ortak giderlerinden kat malikleri sorumludur. 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma ( sükna ) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır. Yasa'nın bu 22. maddesi hükmünce kiracının ana taşınmazın yönetimine karşı ortak giderlerden sorumluluğu onun kiracılık sıfatının devam ettiği sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü boşalttıktan ve kiracılık sıfatı bittikten sonra ortak giderlerden sorumluluğu da sona ereceğinden yönetici bu durumdaki kişi hakkında dava açamaz ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre ortak gider borcunu ödemesini isteyemez. Somut olayda davalı, hakkında icra takibi yapılmadan ve dava açılmadan önce kiracı olduğu bağımsız bölümden ayrılmış ve kiracılık sıfatı da sona ermiş bulunduğundan yöneticinin davalı kiracı hakkında açmış olduğu davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/1820
K. 2006/2566
T. 30.3.2006
• GECİKME FAİZİ
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalı B. Elektrik Dağıtım A.Ş.'nin ana taşınmazın kiralamış olduğu bağımsız bölümlerine ait toplam 22.824.000.000 TL. ortak gider ve aidat borcunu ödemediğini ileri sürerek sözkonusu borcun gecikme faizi ile birlikte 39.927.600.000 TL. olarak davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulü yönünde hüküm kurulmuştur.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden dava konusu ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulmuş olduğu, davacının bağımsız bölüm maliki bulunduğu, davalının ise dava konusu ana taşınmazda kiracı olduğu anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesine göre, kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ana taşınmazın bütün ortak yerlerinin bakım, koruma ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine ve diğer giderler ile ilgili avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri bu Kanuna göre dava açabilir, icra takibi yapabilir. Ortak giderlerin teminatını düzenleyen aynı Yasanın 22. maddesinin birinci fıkrasına göre de, kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Somut olayda, davacının kat maliki, davalının ise kiracı olduğu konusunda bir anlaşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece, davalının bu sıfatı nazara alınarak dava konusu ana taşınmazda kiracı olarak oturmasına dayanak teşkil eden kira sözleşmesi hükümleri araştırılarak varsa, yazılı kira sözleşmesi ve diğer belgeleri getirtilip incelenerek yazılı veya sözlü kira sözleşmesi koşullarına göre aylık veya daha uzun süreli toptan ödeme yapıp yapmadığı hususları üzerinde durularak davacının istemi doğrultusunda belirlenen borç miktarından davalının ödemekte olduğu kira miktarı kadar sorumlu olacağı ilkesi gözetilip belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, Doğru görülmemiştir.
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/7437
K. 2006/1321
T. 9.3.2006
• TEMSİL KURALLARI
Dava, İİK'nın 67. maddesi hükmüne dayalı olarak açılmış olup, borçlu davalının hakkındaki icra takibine vaki itirazınla iptali istemine ilişkindir.
Davacı, davalının da bağımsız bölüm maliki olduğu ana yapının kat malikleri kurulunca alınan karar ile yöneticilere verilen yetki uyarınca, yönetici ile, yapılan 30.9.2000 ve 6.7.2001 günlü sözleşmeler gereğince 17.8.1999 tarihinde meydana gelen "deprem" sebebiyle ana yapıda oluşan hasarların onarımı ve güçlendirilmesi işini yüklendiğini ve edimini ifa ettiği halde davalının sözleşmelerden kaynaklanan borcunu ödemediğini ileri sürerek tahsilini dava etmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi, kat mülkiyetine tabi ana taşınmazın bakımı ve onarımı ile ortak yerlerin çalıştırılması için gerekli giderlerin ve bu giderleri karşılayacak avansların kat malikleri tarafından ödeneceğini hükme bağlamış, 22. maddesi de bağımsız bölümlerde kira akdine ya da başka bir sebebe dayanarak devamlı olarak ondan yararlanan kişileri de belli koşullarla bu gider ve avanstan sorumlu tutmuştur. 634 sayılı Yasanın 37. maddesi hükmü, kat malikleri veya kat sakinleri tarafından ödenmesi gereken gider ve avansın belirlenmesi yöntemini düzenlemiştir. Bu yasa hükmü, ana taşınmazın yönetim ve diğer giderlerini karşılamak üzere bir "işletme projesi"nin hazırlanmasını ve bu projeyle gider ve avansların miktar ve ödeme zamanlarının belirlenmesini öngörmüştür. İşletme projesi hazırlanmamış ise belirtilen hususları içeren kat malikleri kurulu kararı da aynı işleve ve geçerliliğe sahiptir.
Kat Mülkiyeti Yasası uygulamasına tabi olmayan taşınmazlar hakkında da, kuşkusuz Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanacaktır. Buna göre Medeni Kanunun "paylı mülkiyeti" düzenleyen hükümlerinden 690. maddesi uyarınca, küçük onarımları yaptırmaya paydaşlardan her biri yetkili olduğu halde, önemli yönetim işleri kapsamında sayılan bakım, onarım ve yapı işlerinde 691. maddesi hükmü gereğince "pay ve paydaş" çoğunluğunca verilecek karara göre işlem yapılabilir. Taşınmaz mala "elbirliği mülkiyeti" şeklinde malik olan ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların "oybirliğiyle" karar vermeleri gerekir ( TMK.md.702 ).
Az yukarda özetle açıklanan ve Kat Mülkiyeti Yasası uygulanarak kat malikleri kurulunca ve Medeni Yasa hükümleri uyarınca paydaşlar ya da ortaklar tarafından alınan kararlar taşınmazın yönetim, bakım, onarım ve yapı işleriyle ilgili olarak; ilgisine göre kat malikleri ve sakinlerinin, paydaş ve ortakların "yasadan doğan" yükümlülüklerinin yerine getirilmesini amaçlamaktadır. Hukuksal sebeplere dayalı olarak iptal edilmedikçe, bu kararlarda gösterilen borçlarını ödemeyen kat malikleri ve sakinleri hakkında diğer kat malik1eri ve yetkiliyse yöneticiler; paydaşlar hakkında da diğer paydaşlar ve ortaklar hakkında da diğer ortaklar, yüklenilen borcun Ödenmesini sağlamak amacıyla dava açabilir ve icra takibi yapabilirler.
Oysa, sözleşmeler, tarafların karşılıklı ve bir birlerine uygun olarak rızalarını beyan ettikleri takdirde kurulmuş olur ( BK md, 1 ). Borç sözleşmeleri, borç ilişkisini doğurur. Bu tür sözleşmeler, ya bir taraflı ya da iki taraflı olurlar. Bir taraflı sözleşmelerde, taraflardan yalnız birisi öbür tarafa karşı alacak hakkı kazanır iki taraflı sözleşmelerde ise, tarafları. hem alacaklı. hem de borçlu durumuna girer. Borçlar Yasasının 355. maddesinde tanımlanan "eser" sözleşmesi, tam iki yanlı sözleşmelerdendir.
Sözleşmeler, ya doğrudan taraflar arasında ya da yetki verdikleri temsilcileri arasında yapılır, temsil yetkisi, ya bir yasa kuralına, ya da temsil olunanın iradesine dayanır. Yetkili temsilci tarafından bir kimse adına yapılan sözleşmenin alacak ve borçlan, o kimseye geçer ( BK md. 32 ). Bir hukuki işlem ile verilmiş olan temsil yetkisine, iradeye bağlı yetki denir; yetkinin kapsamı o hukuki işlemle belirlenir ( BK md. 33/2 ). Yetki verilmesi, yönetilmeyi gerekli tek yanlı bir hukuki işlemle verilebileceği gibi; iki yanlı olan ve Borçlar Yasasının 390 ve izleyen maddelerine göre yapılacak "vekillik" sözleşmesiyle de verilebilir.
Bir kimse, yetkisi olmadığı halde başka bir kişi adına bir sözleşme yaparsa, bu kişi sözleşmeyi onaylamadıkça alacaklı ve borçlu olmaz. Temsil edilence verilmiş bir yetki olmadan onun yalnız borçları ödenebilir ( BK md. 38 ). Ancak, açıkça ya da örtülü olarak, temsilci tarafından yapılan hukuksal işleme temsilci tarafından onay verilirse, işlem temsil olunanı bağlayıcı ve geçerli olur.
Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde; ilgisine göre kat malikleri kurulunca, paydaş ya da ortaklarca alınan ve içeriği yukarda belirtilen kararların uygulanmasını sağlamakla görevlendirilen kişi yada kişilerin, kararları alanları ve kararlara katılmayanları. davada dayanak alınan "eser" sözleşmesini yüklenici, ile yaparken "temsile yetkili" olup olmadığının değerlendirilmesine gelince; alınan bu kararların uygulanması için kararla görev ve yetki verilen kişi ya da kişilerin temsil yetkisi yasadan kaynaklanmadığına göre; "eser" sözleşmesini temsilen yaptığının kabul edilebilmesi için iradeye bağlı yetki verilmesi zorunludur. Sözleşmenin temsil olunanı bağlayıcı olabilmesi, temsil olunanın az yukarıda açıklanan şekilde temsilciye yetki yahut sonradan onay ( icazet ) vermesine bağlıdır. Kat malikleri paydaş ya da ortaklarca alınan bu kararlarla, kararlara katılanların ve katılmayanların yüklenici ile "eser" sözleşmesi yapması için kararların uygulanmasını sağlamak amacıyla görevlendirilene "temsil yetkisi" vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur, çünkü temsil olunan kimse, hukuksal işlemden doğan temsil yetkisini her zaman daraltabilir veya kaldırabilir ( BK md. 34/1 ). Vekalet sözleşmesi gereğince temsil yetkisi verilmişse. Borçlar Kanununun 396/1. maddesi gereğince, vekillikten çıkarma her zaman olanaklıdır. Oysa kararı alanlara yahut katılmayanlara bu yetkilerin tanınması ve onlar tarafından kullanılması durumunda, kararların uygulanması da olanaksız hale gelir. Kaldı ki Borçlar Yasasının 34/2. maddesi gereğince, temsil edilenin bu "daraltma ve kaldırma" hakkından önceden vazgeçmesi dahi geçersizdir.
Saptanan ve hukuksal durum bu olunca da; yüklenici ile iş-eser sahibi sıfatıyla sözleşme yapan kişiye, davalı tarafından temsil yetkisi yada sonradan icazet verilmediğinden, bu sözleşmenin alacaklısı ve borçlusu olamaz. Eser sözleşmesiyle bağlantılı kararlardan ötürü sorumluluğu saklı olan ve bu karara dayalı borcunun ödenmesini isteme yada dönüp isteme hakkı bulunanların hakları saklı kalmak üzere, davaya dayanak alınan sözleşmenin tarafı olmayan davalı hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu sebebiyle reddi gerekir. Ancak, davacı sözleşme yaptığı kişi ya da kişilere karşı sözleşmeden kaynaklanan haklarını ileri sürebilir ve dava açabilir.
Hits: 16241
