2981 sayılı İMAR AF KANUNU KMK MD. 44'ÜN ARADIĞI "OYBİRLİĞİ MUVAFAKATI" HANGİ DURUMLARDA ARAMAMAKTADIR
~ 27.03.2019 ~
2981 Sayılı Yasanın 16. maddesi yeni bağımsız bölüm oluşturulmasına ilişkin olup 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 44. maddesine getirilen istisna niteliğindedir. Bağımsız bölüm niteliğinin değiştirilmesi bu Yasa kapsamında bulunmamaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi uyarınca, anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünün işyeri olarak kullanılabilmesi bütün kat maliklerinin oybirliği ile vereceği karar ile mümkündür.
2981 sayılı Yasa'nın 16.maddesine 3290 sayılı Yasa ile eklenen ek fıkra hükmüne göre, daha önce kat irtifakı kurulmuş yapılarda bu yasadan yararlanılarak bağımsız bir bölüm kazanılmışsa, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 44. maddesi gereğince kat maliklerinin oybirliği sağlanamıyorsa, söz konusu bağımsız bölüme ilişkin yapı ruhsatı ve kullanma izin belgesi alınmış ve bu fıkra hükmünde öngörülen diğer işlemler yerine getirilmişse, öteki kat maliklerinin muvafakati ( rızası ) aranmayacaktır. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 44. maddesine yollama yapan bu fıkra hükmünden de anlaşılacağı üzere, başlı başına kullanılmaya elverişli yeni bir bağımsız bölümün kazanılmış bulunması ve taşınmazın kat irtifaklı olması gerekir.
Anataşınmazda kat mülkiyet kurulmuşsa, 2981 sayılı Yasa'nın 16. maddesine 3290 sayılı Yasa ile eklenen ek fıkra hükmünün uygulanmayacaktır.
Anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmuşsa, maliklerden biri tarafından onaylı mimari projesine aykırı gerçekleştirilen değişiklik sonucu bir ortak alandan bir miktar yerin bağımsız bölüme katılması durumunda, 2981 sayılı yasadan yararlanma söz konusu olmayacak, onaylı mimari projesine aykırı olarak gerçekleştirilmiş bulunan değişikliğin projeye uygun olarak eski hale getirilmesi gerekecektir.
Bir somut olayda konuyu inceleyelim:
Davacılar vekili dava dilekçesinde, kat mülkiyetli anataşınmazda 105 nolu bağımsız bölümün paydaşları olan davalıların anayapının onaylı mimari projesine aykırı olarak ortak çatıda değişiklik yaptıklarını, ortak merdivenin sonuna demir kapı taktırarak çatıya çıkan yolu kapatıp çatıyı salt kendi kullanımlarına özgülediklerini ileri sürerek, davalıların ortak çatıda gerçekleştirdikleri değişikliğin ve ortak merdiven üzerindeki demir kapının kaldırılarak yapının onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, dava konusu edilen ortak çatı arasındaki değişiklikle ilgili olarak süresinde 2981 sayılı İmar Affı Yasasından yararlanarak hazırlanan röleve projesinin onaylattırılıp ruhsatının alındığını, demir kapının da sitedeki hırsızlık olaylarından dolayı koruma amaçlı yapıldığını, bu kapının diğer maliklerin çatıya çıkmasını engellemediğini öne sürerek davanın reddi gerektiğini savunmuş; çatı arasında yapılan dava konusu değişiklik ile ilgili Boğaziçi İmar Müdürlüğünce onaylı röleve proje ve yapı kullanma izin belgesi dosyaya sunulmuştur.
Dosyada toplanan tüm bilgi ve belgeler, özellikle yerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonunda düzenlenen rapor ve ek rapor ile projeler incelendiğinde, anataşınmazın belediyece onaylı orijinal ( asıl ) mimari projesine göre davacıların 104 ve davalıların 105 nolu bağımsız bölümlerinin yer aldığı yapı bodrum, zemin ve 1. normal kat ve dubleks 2. normal kat olmak üzere toplam dört kat ve çatıdan oluştuğu; imar affına göre hazırlanan röleve projesine göre ise bodrum, zemin ve 1. normal kat dubleks, 2. normal kat ve çatı arası kat olmak üzere beş katlı olduğu 2. normal kat içerisinden çatı arası kata çıkan bir döner merdivenle bu iki katın birleştirilerek dubleks hale getirildiği, bu değişikliğin imar affına sokularak yapı kullanma izni alındığı, röleve projesinde "Kat Mülkiyetine geçilirken hissedarların muvakatları tapu sicil müdürlüğünce aranacaktır" açıklamasının bulunduğu, buna karşın kat irtifakından kat mülkiyetine geçilirken taşınmazdaki diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarının alındığına ilişkin herhangi bir belgenin olmadığı, ayrıca 2. normal kattan çatıya çıkan merdiven üzerinden kilit takılacak biçimde bir demir kapı bulunduğu anlaşılmaktadır.
Yukarıdaki açıklamalar karşısında; tarafların bağımsız bölümlerinin yer aldığı anayapıda davalıların kat irtifakının kurulmasına esas alınan onaylı mimari projeye aykırı olarak maliki oldukları 2. normal kattaki 105 nolu bağımsız bölümü çatı arasında yaptıkları bölümle birleştirerek bu 2. normal katın ( 105 nolu bağımsız bölümün ) dubleks kata dönüştürüldüğü, bu değişiklikle ilgili olarak 2981 sayılı Yasadan yararlanılarak hazırlanan röleve projenin onaylattırılıp yapı kullanma izin belgesinin alındığı, ancak bu röleve projenin taşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin onayını ( muvafakatını ) taşımadığı, kat mülkiyetine geçilirken de sözü edilen değişikliği içeren röleve projenin değil ana taşınmazın orijinal ( asıl ) mimari projesinin esas alındığı konularında taraflar arasında çekişme yoktur. Uyuşmazlık, dava konusu edilen ortak çatı arasındaki değişikliğin 2981 sayılı Yasanın 16. maddesine 3290 sayılı Yasayla eklenen ek fıkra kapsamında kalıp kalmayacağı ve dolayısıyla bu maddenin yollama yaptığı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 44. maddesinde öngörülen ve taşınmazda yeni bir bağımsız bölüm kazanılmasında tüm maliklerin muvafakatlarının aranmasına getirilen istisnadan yararlanıp yararlanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Somut olay göz önünde tutulduğunda anayapının ortak çatısında ( çatı arasında ) yapılan değişiklik Kat Mülkiyeti Yasasının 44.maddesi bağlamında başlı başına kullanılmaya elverişli yeni bir bağımsız bölüm kazanılması değil, kat irtifakı kurulurken arsa payı verilmiş bulunan 2. normal kattaki 105 nolu bağımsız bölüme çatı arasında belli bir alanın katılarak bu bağımsız bölümün büyütülüp dubleks daireye dönüştürülmesi işlemidir. Kısaca İmar Affı Yasası da denilen 2981 sayılı Yasanın 16. maddesinin sonuna 3290 sayılı Yasayla eklenen fıkra, anayapıda yeni bir bağımsız bölüm kazanılması ile ilgili olup bu fıkranın başlı başına bağımsız bir bölüm niteliği taşımayan, önceki bağımsız bölüme eklenen ve bu yolla genişletilip büyütülen yapılar için uygulanmasına olanak yoktur. O nedenle de sözü edilen değişikliğin ve buna uygun olarak düzenlenmiş olan röleve projenin taşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin onayını ( muvafakatlarını ) taşıması gerekir. Dava konusu edilen değişiklikle ilgili olarak 2981 Sayılı Yasadan yararlanılarak röleve projenin düzenlenmiş ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, ortak yer niteliğindeki çatı arasında belli bir bölümün alttaki 105 nolu bağımsız bölümle birleştirilerek bu bağımsız bölümün dubleks daireye dönüştürülmesi şeklinde gerçekleştirilen değişikliği ve dolayısıyla röleve projeye tüm bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarının aranması koşulunu ortadan kaldırmaz (18. HD. 18.3.2014, 20310/4990; 18. HD. 17.10.2008, 8230/9966; 18. HD. 4.11.2008, 7468/11529; ).
Hits: 16586
