ARSA SAHİBİNDEN VEYA YÜKLENİCİDEN PAY SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifakı tapusunu devretmekle yükümlüdür.

 Arsa sahibi ayıplı olan eseri reddetmeyip kullanmaya devam ediyorsa, bedelden indirim isteyebilir.

Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan durumlarda yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede aksine hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı ve bağımsız bölüm tescilini isteyebilir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bedel kural olarak arsa payı devri ile ödenir. Aksine sözleşme yoksa yüklenici, eser bedeline teslim ile hak kazanır.

Teslim, sözleşmesine, arsa sahibine, fen ve sanat kurallarına uygun bir biçimde meydana getirilen eserin ifa olarak arsa sahibine sunulmasıdır. Aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı biçimde yerine getirilmesidir. Aksi halde borç yerine getirilmiş sayılamayacağından karşı tarafın edimini yerine getirmesi istenemez.

 Yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı garanti borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza koşulu alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca yasadan kaynaklanan alacaklarından sorumludur. Yüklenici anılan yükümlülüklerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak nedeniyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi, BK. md. 162’ye dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin izin ve onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin ardılı olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Gerek yüklenici ve gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden ardılı üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini “TAM OLARAK” yerine getirmiş olması zorunludur. Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi durumunda mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.

 Eser (bina) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir düzeye getirilmiş olmasına karşın, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden ve gerekse sözleşmeden ve yasadan kaynaklanan durumlardan dolayı borçlu bulunduğu anlaşılırsa, yüklenicinin ardılı olarak üçüncü kişiye, bunları yerine getirmek üzere, uygun süre tanındıktan ya da olanaklı bulunursa karşılıkları –arsa sahibine ödenmek üzere- para olarak depo ettirildikten sonra onun tescil istemi kabul edilmelidir.

İnşaat sözleşmesine, arsa sahibinin beklentisine, fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirilmemişse, yükleniciden kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi, bu hakkı yüklenicinin ardılı olarak arsa sahibine karşı ileri sürerek eser bedelini (bağımsız bölümün tescilini) isteyemez[1] 

 

            A.Bağımsız Bölümün Tapusunun İstenmesi

 

Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak ve toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayana­rak iyi niyetle taşınmaz edinen kişiler TMK. md. 1023’ün koru­yucu­luğu altına alınmışlar; bir bakıma asıl hak sahibine karşı tercih edilmişler ve edinimleri geçerli kabul edilmiştir. Ancak, söz ko­nusu kişinin, gerçekten iyi niyetli olması, sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden bekle­nen özeni göstermesine karşın tapu sicilindeki yolsuz tescil du­rumuna düşme halini bilmemesi gerekir. Bu nedenledir ki, kötü niyet iddi­ası, def’i değil, itiraz olup, yargılamanın her aşamasında ileri sü­rülebilir ve mahkemece de kendiliğinden göz önünde tu­tulur[2].

Bir örnekle açıklayalım: Arsa sahibi ile yüklenici arasında inşaat sözleşmesi vardır. Arsa sahibi, inşaat sözleşmesinde kendisine kalan bağımsız bölümlerden birini haricen düzenlenmiş sözleşmeyle davacıya (üçüncü kişiye) satmış, kısa bir süre sonra meydana gelen deprem sırasında bu yer oturulamayacak derecede hasar görmüştür. Satıma konu bağımsız bölümü içeren binanın tapulu bir taşınmaz üzerinde inşa edilmesi nedeniyle, sözleşmenin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlı olup (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi md. 634; Türk Medeni Kanunu md. 706; Borçlar Kanunu md. 213; Tapu Kanunu md. 26), taraflar arasındaki sözleşme haricen (adi yazılı olarak) düzenlendiğinden, geçersizdir. Somut olayda, satıma konu bağımsız bölümün depremin meydana gelmesinden önce tamamlanarak, fiilen alıcıya teslim edilmiş olup olmadığı hususu, taraflar arasında resmi şekle uyulmaksızın düzenlenen… günlü satış sözleşmesinin şekil eksikliğinden kaynaklanan geçersizliği yönünden sonuca etkili değildir: Fiili teslim gerçekleşmiş olsa bile, taraflar arasındaki sözleşme yine de hukuken geçersizdir. Böyle bir sözleşme uyarınca alıcının bedeli ödemiş ve satıcının da bağımsız bölümü fiilen teslim etmiş olması, geçersiz sözleşmeyi geçerli hale getirmez. Tapu devri gerçekleşmediğine; taraflar arasında sonradan aynı bağımsız bölüm için resmi şekle uygun olarak yeni bir satış sözleşmesi düzenlenmediğine göre, uyuşmazlık, sözleşmenin geçersizliği temelinde çözülmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye düşen bağımsız bölümün, yüklenici tarafından üçüncü kişiye satımına ilişkin sözleşmeler, yazılı olarak düzenlenmiş olmaları koşuluyla, BK'nun 162. ve sonraki maddeleri hükümleri uyarınca alacağın temliki hükümlerine tabi olarak geçerlidir. Yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmiş olması halinde, alıcı, böyle bir sözleşmeye dayalı olarak tescil isteminde bulunabilir. Ne var ki, somut olayda, satıcı arsa sahibi olduğundan, bu kuralların uygulama yeri bulunmamaktadır. Aynı nedenle, 03.09.1988 gün ve 1987/2-1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nın da somut olayda uygulama yeri yoktur. Şekil eksikliğinden dolayı ya da yasaca öngörülen başka nedenlerle (örneğin, yasaya veya ahlaka aykırılık gibi) geçersiz olan sözleşmeler, tarafları yönünden herhangi bir hak ve borç doğurmazlar; bu nedenle de, geçersiz bir sözleşmenin tarafları, o sözleşmeyle yükümlendikleri edimleri yerine getirmekten kaçınabilirler; sözleşmenin karşı tarafı da, o edimin ifasını isteyemez. Böyle bir sözleşme, taraflarına sadece aldıklarını karşı tarafa geri vermek yükümlülüğü getirir. Kural olarak, geçersiz bir sözleşme nedeniyle verdiğini geri isteyen taraf, sözleşmeden dolayı elinde bulundurduğunu iadeyle yükümlüdür; yine kural olarak, bu iade aynı anda ve karşılıklı olmalıdır. Ancak, geçersiz sözleşme nedeniyle aldığı şey, kendi kusuru olmaksızın elinden çıkmış olan taraf, iade yükümlülüğü altında değildir. Somut olayda, teslim olgusunun varlığı kabul edilse dahi, binanın depremde yıkılmış olması karşısında, davacının geçersiz sözleşmeye konu bağımsız bölümü davalıya iade yükümlülüğünün bulunamayacağı çok açıktır. Öyleyse, alıcı (üçüncü kişi), herhangi bir iade yükümlülüğü altında olmaksızın, ödediği satış bedelini nedensiz zenginleşme kurallarına göre geri isteme hakkına sahiptir[11].

 

---

Hits: 66051