Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir.
Sözleşme geriye etkili olarak bozulduğunda, arsa arsa sahibi, yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir (TBK. md. 125/III).
Sözleşmenin geriye etkili olarak bozulmasının en önemli sonucu, tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına getirilmeleridir: Taraflar, hiç sözleşme yapılmamış gibi, sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına döneceklerdir. Başka bir anlatımla, sözleşme geriye etkili olarak bozulduğunda, yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez.
Sözleşmenin geriye etkili olarak bozulması konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması durumunda, mahkemece ileriye etkili bozmanın koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılacaktır.
Sözleşme ileriye etkili sonuçlar yaratacak biçimde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, bozmanın doğal sonucu olarak, yapılacak tasfiye işleminde, yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir.
Sözleşme geriye etkili olarak bozulduğunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından, taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini haksız zenginleşme hükümlerine göre alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir.
Sözleşme ileriye etkili olarak bozulduğunda, arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla birlikte, yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister.
İnşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) önce belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir.
Diğer anlatımla, ileriye etkili bozma, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir (İBK. 25.1.1984, 3/1).
Dava konusu olayda kararlaştırılan bedel, arsa payı ve buna tekabül edecek bağımsız bölümler olduğundan, yüklenici işi tamamen ifa etseydi alabileceği bağımsız bölüm ve buna isabet eden arsa payı, işin yüklenici tarafından terk edildiği seviyesine oranlanarak bulunacak fiziki orana denk gelen bağımsız bölüm ve buna isabet eden arsa payıdır.
Yani işin eksik bırakıldığı oranda yüklenici arsa payı almaya hak kazanamayacaktır. Bir örnek verilmek gerekirse işi tamamlasaydı yüklenici 10 adet bağımsız bölüm alacak ise ve yüklenici işi terkettiğinde yaptığı işin tamamı tüm işin %80'i ise bu halde ileriye etkili fesihte yüklenici 8 adet bölümün tapusuna hak kazanmış olacaktır.
Mahkemece ileriye etkili feshin sonuçlarının bu şekilde hüküm yerinde gösterilip açıklanması, tasfiyenin gerçekleştirilmesi ve uyuşmazlığın giderilmesi gerekmektedir. Diğer anlatımla, yükleniciye ne miktar bağımsız bölüm verileceği ve bunların yerleri ve arsa payı oranları belirlenmeli, infazı kabil şekilde, mevcut inşaatta tarafların mevcut hakları açıklanarak yani, tasfiye de dikkate alınarak akdin ileriye etkili feshine karar verilmelidir. Böylece arsa sahiplerinin eksik işler bedeliyle ilgili talepleri,yüklenicinin alacağı tapu kayıtlarından indirim yapılmış olacağından karşılanmış olacaktır.
Eserde eksik ve kusurlu işler varsa bunların fiziki oranı belirlerken gözetilmesi gerekir. Çünkü yüklenici ancak yaptığı imalat kadarının bedelini (arsa yapının devrini) talep edebilir. İleriye etkili fesihte yapıdaki eksik ve kusurlar inşaatın seviye tespitinde değerlendirilerek yükleniciye bu oranda daha az tapu devri yapılacağından tasfiyede sorun yaratmaz.
Diğer anlatımla, ileriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı gecikme ( kira ) tazminatını ( Dava tarihi itibariyle yürürlükte olan 818 sayılı BK. 96. md.) yükleniciden isteyebilmektedir. İleriye etkili fesihte cezai şart istenebilir.
Ancak, seçimlik cezanın durumu buna müsait değildir. İleriye etkili fesih bir bakıma sözleşmenin ifası demek olduğundan alacaklının akdin icrasını (akdin ifasını) istemek dışında cezanın tediyesini talebe yetkisi yoktur.
Zira, tasfiye 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından yapılmaktadır. Kural bu olmakla birlikte BK'nın 158/1. maddesindeki "hilafına mukavele olmadıkça" şeklindeki hükümden tarafların aksine sözleşme yapabilecekleri, böyle bir sözleşme varsa fesih ileriye etkili olsa bile, alacaklının ayrıca seçimlik cezayı da isteyebileceği sonucuna ulaşılmaktadır (23. 31.3.2016, 10445/2017).
