5 YIL DOLMADAN ÖNCE KİRA BEDELİNİN TBK.'NUN 138.MADDESİ UYARINCA UYARLANMASI SURETİYLE ARTTIRILMASI MÜMKÜN DEĞİLDİR (KİRA UYARLAMASI)
Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Somut olayda, davacı kiraya verenin asli edim yükümlülüğünü yerine getirerek kiralanan konutu davalının kullanımında bulundurmaya devam ettiği, kiracının ise sözleşme uyarınca kira bedelini ödediği anlaşılmaktadır. (Her ne kadar dava dilekçesinde kira bedelinin eksik ödendiği de öne sürülmüş ise de, eksik ödeme bu davanın konusu olmadığından dairemizce belirtilen iddianın bu dava yönünden sonuca etkili olmadığı değerlendirilmiştir.)
Bu durumda taraflarca kira sözleşmesi kapsamında karşılıklı olarak yüklenilen asli edimler yerine getirilmekte iken, davacının sözleşme ve kanuni düzenleme uyarınca ödenmekte olan kiranın piyasa rayicinden düşük kaldığından bahisle hakim tarafından TBK.'nun 138.maddesi uyarınca sözleşmeye müdahale edilerek edimler arasındaki dengeyi sağlayacak şekilde sözleşmenin kira bedeline ilişkin kısmının uyarlanmasının talep edildiği anlaşılmaktadır.
O halde, kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal düzenlemenin incelenmesi gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu'nun Kira bedeli - Genel olarak başlıklı 343.maddesinde "Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz." düzenlemesine yer verilmiş olup, bu düzenleme uyarınca kiracı aleyhine değiştirilebilecek olan kira bedelinin belirlenmesi ise 344.maddesinde düzenlenmiştir.
TBK.'nun 344.maddesi "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır"
TBK.'nun 344.maddesindeki düzenlemenin ne şekilde anlaşılması gerektiği hususunda kanunun gerekçesinin de incelenmesi gerekir.
TBK.'nun 344.maddesinin gerekçesinin;
"818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen ve 6570 sayılı Kanunda da düzenlenmemiş olan, 'Tl. Belirlenmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının dört fıkradan oluşan 343 üncü maddesinde, kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmektedir.
Maddenin birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında ”üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir.
Maddenin ikinci fıkrasına göre, taraflarca anlaşma olmadığı takdirde, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete uygun olarak, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.
Maddenin üçüncü fıkrasına göre, kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, yukarıdaki esaslarla birlikte, emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak belirlenecektir. Ancak, bu durumda üretici fiyat endeksindeki artış oranı, üst sınır olarak kabul edilmeyecektir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece, altıncı kira yılına ait kira bedeli, bu şekilde belirlendikten sonra, yine beş yıllık kira dönemi için kira bedellerinin yıldan yıla belirlenmesinde birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacak; yani tarafların anlaşması göz önünde tutulabilecek; bu anlaşmanın geçerliliği, üretici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlı olacak, anlaşma olmadığı takdirde ise ikinci fıkra hükmü uygulanacaktır.
Maddenin son fıkrasında, sözleşmelerde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması da geçerli kabul edilmiş; ancak, bu durumda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı esası getirilmiştir. Beş yıl geçtikten sonra ise, kira bedeli, taraflar anlaşamazlarsa, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, üçüncü fıkra hükmü çerçevesinde belirlenecektir." şeklinde olduğu anlaşılmaktadır.
Kanunun meclis görüşmeleri sırasında Adalet Komisyonu değişiklik gerekçesi ise;
" Tasarının 343 üncü maddesinin son fıkrası, beş yıllık süre içinde tarafların hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına göre katlanamayacakları koşulların doğabilmesi ihtimali nedeniyle, Tasarının “Aşırı ifa güçlüğü ” başlıklı maddesine atıf yapılarak değiştirilmiş ve madde teselsül nedeniyle 344 üncü madde olarak kabul edilmiştir." şeklinde gösterilmiştir.
Buna göre kanun ve gerekçesi bir arada incelendiğinde;
Sözleşmenin yapıldığı dönemde ahde vefa ilkesi gereği sözleşmede öngörülen kira bedeli
uygulanacağı,
Yasa koyucunun enflasyon ve benzeri nedenlerle sözleşmede belirlenen ve ilk kira dönemi için geçerli olan kira bedelinin sonraki dönemler için de aynı şekilde uygulanmasının haksızlığa sebebiyet vereceğini öngörerek sonraki dönem kiralarının ne şekilde belirleneceği hususunda kurallar koyduğu,
TBK.'nun 344.maddesinin birinci fıkrasında tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira miktarı hakkında anlaşmalarının kanunda gösterilen sınırı aşmamak koşulu ile geçerli olduğu,
İkinci fıkrasında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedelinin TÜFE endeksini aşmamak üzere hakim tarafından belirleneceği,
Üçüncü fıkrasında ise beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin endeks ve emsal kira bedellerine göre hakim tarafından belirleneceğinin hüküm altına alındığı anlaşılmaktadır.
Kanunun bu düzenlemesine göre;
-Sözleşmenin yapıldığı ilk kira yılında sözleşmedeki kira bedeli uygulanacaktır.
-İkinci kira yılında tarafların sözleşmede belirledikleri kira artış oranı kanunda öngörülen sınırı aşmamak üzere geçerli olacak ve buna göre ilk yıl kira bedeli üzerinden tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde kira artışı yapılarak ikinci yıl kirası belirlenecektir.
-Üçüncü, dördüncü ve beşinci kira yıllarında benzer şekilde tarafların sözleşmede belirledikleri kira artış oranı kanunda öngörülen sınırı aşmamak üzere geçerli olacak ve buna göre bir önceki kira bedeli üzerinden tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde kira artışı yapılarak üç, dört ve beşinci yıllar kiraları belirlenecektir.
-Sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçip, altıncı kira dönemine gelindiğinde ise ilk dört uzama yılı için belirlenen kuralların aynı şekilde uygulanması ve kira bedelinin bir önceki kira bedeli üzerinden tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde arttırılması edimler arasındaki dengeyi bozacağından bu kez kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Görüldüğü üzere kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçtikten sonra yasal endeks dışında kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri hakim tarafından bir arada değerlendirilerek taraflar arasındaki edimler dengesini sağlayacak ve kira bedelini emsal kira bedelleri ile uyumlu hale getirecek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenecektir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında yer verilen “Sözleşmenin uyarlanması" kira sözleşmesi dahil olmak üzere tüm sözleşmelere uygulanabilecek bir kuraldır.
Bununla birlikte kira sözleşmesi TBK.'nun 299 - 378 maddelerinde ayrıntılı olarak düzenlenmiş özel bir sözleşme türüdür. Bu bölümde genel kira, konut ve çatılı işyeri kiraları, ürün kirası gibi alt bölümlere yer verilerek her bir kira türünün özelliğine göre düzenlemeler yapılmıştır.
Bu düzenlemelerin incelenmesinde, her ne kadar sözleşmede ahde vefa ilkesi geçerli ise de, kiralananın ayıplı olması durumunda kira bedelinin indirilmesi (TBK 306 - 307), ürün kirasında olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim (TBK 363) gibi gelişen özel durumlarda hakim tarafından kira bedelinin değiştirilebilmesine yönelik müdahale edilmesi gibi düzenlemelere de yer verildiği görülmektedir.
TBK.'nun 344.maddesindeki düzenleme de benzer şekilde konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin bir yılı aşması durumunda sonraki yıllar kiralarım belirleyen bir düzenlemedir. Yasa koyucu enflasyon gerçeğini göz önünde bulundurarak sonraki yıllar için kira bedelinin aynı şekilde kalmasının haksızlığa sebebiyet vereceğini öngörmüş ve bu nedenle kira bedelinin içinde bulunulan kira dönemindeki ekonomik gerçekler ile piyasa koşullarına göre güncellenebilmesi için bir yöntem belirlemiştir.
Üstte açıklandığı üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kira bedelini düzenleyen 343 ve 344.maddelerinde kabul edilen yönteme göre enflasyon karşısında kira bedelinin düşük kalmaması ve güncellenebilmesi için, ilk dört uzama yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere artış yapılarak kira bedeli enflasyon ile uyumlu bir şekilde arttırılarak güncelliğini koruyacaktır.
Ancak, kira bedeli ilk dört yıl için enflasyon oranında arttırılmış olsa dahi kanunda öngörülen tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı genel enflasyon oranına göre düzenlenmiş bir sepettir. Kira enflasyonu ise ülkedeki genel tüketici fiyat endeksi ile belirlenen enflasyonun çok daha üzerinde gerçekleşmiş ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren geçen beş yıl içinde emsal kira bedelleri ile taraflar arasında geçerli olan kira bedeli arasında bir fark, bir makas meydana gelmiş olabilir. Bu nedenle yasa koyucu TBK.'nun 344.maddesinin 1 ve 2.fıkrasında yer verilen düzenlemeleri yeterli görmeyerek bu makasın kapatılabilmesi açısından TBK.'nun 344/3.maddesinde farklı bir düzenlemeye yer vererek artık tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını da göz önünde bulundurarak ancak bu oran ile bağlı kalmaksızın emsal kira miktarlarını da değerlendirerek hakim tarafından kiranın hakkaniyete göre belirlenmesi imkanını sağlamıştır.
Tüm bu hususlar bir arada değerlendirildiğinde, her ne kadar TBK.'nun 138.maddesinde yer verilen sözleşmenin uyarlanması kuralları tüm sözleşmeler gibi kira sözleşmeleri için de uygulanabilir ise de, yasa koyucunun konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin uzun süreli olması ve geçen bu sürede enflasyon gerçeğini göz önünde bulundurarak yeni kira dönemlerinde kiranın belirlenmesine yönelik TBK.'nun 344.maddesinde ayrıntılı düzenleme yapmış olması karşısında dönem içinde gerçekleşen enflasyonun, TBK.'nun 344/3.maddesinde belirtilen 5 yıllık süre dolmadan TBK.'nun 138.maddesi uyarınca kiranın uyarlanmasını gerektirmeyeceği kabul edilmelidir.
Nitekim yasa koyucu TBK.'nun 344.maddesindeki düzenlemeyi kabul eder iken beş yıllık süre içinde tarafların hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına göre katlanamayacakları koşulların doğabilmesi ihtimalini göz önünde bulundurmuş ve TBK.'nun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesinin uygulanabilmesini yalnızca sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmış olması halini düzenleyen TBK.'nun 344/4.maddesinde açık bir şekilde atıfta bulunmak suretiyle yalnızca kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi haline hasretmiş, üçüncü fıkrada iseTBK.'nun 138.maddesine herhangi bir atfa yer vermemiştir.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin Anayasa Mahkemesi kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte 6570 sayılı Kanun döneminde kira sözleşmesinde artış şartı yok ise sözleşmede gösterilen kira bedelinin sözleşme süresi boyunca geçerli olduğu, ancak uzama dönemleri için enflasyon oranında kiranın arttırılabileceği kabul edilmekte idi. Bu dönemde oluşan Yargıtay kararlarında açık bir şekilde öngörülebilir sınırı aşan enflasyonun kira uyarlamasına konu edilebileceği belirtilmektedir.
Ancak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde, bu kanunda TBK.'nun 344.maddesindeki kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemelere yer verilerek kira bedelinin kanunda öngörülen sisteme göre ilk beş yıl içinde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre ve beş yıldan sonra bu oran ile bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre belirlenmesi suretiyle enflasyon karşısında güncellenmesi mümkün olduğuna göre, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde enflasyonun TBK.'nun 138.maddesinde düzenlenen uyarlama davası için gerekçe olamayacağı kabul edilmelidir. Zira, özel kanun - genel kanun ilişkisinde olduğu gibi özel düzenleme bulunan durumlarda genel düzenlemeler uygulanamaz. Aksinin kabulü yasa koyucu kira bedelinin belirlenmesine ilişkin TBK.'nun 344.ınaddesinde özel düzenlemelere yer vermiş olmasına rağmen, bu düzenlemelerin tamamen etkisiz bırakılması ve kanunun dolaşılması anlamına gelecek olup kanunun buna cevaz vermeyeceği açıktır.
Tüm bu değerlendirmelere göre somut dava incelendiğinde, kira sözleşmesinin 10.03.2020 tarihinde yapıldığı, davanın açıldığı 20.03.2023 tarihine kadar TBK.'nun 344/3.maddesindeki 5 yıllık sürenin dolmamış olduğu, taraflar arasında sonraki yıllar kiralarının TBK.'nun 344/1.maddesi uyarınca tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranında ve Mart 2023 tarihinde başlayan dönem için 7409 sayılı Kanun'un 4.maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde-1 maddesi uyarınca yüzde yirmi beş oranında arttırılarak uygulandığı görülmektedir.
Davacının, TBK.'nun 344/3.maddesindeki 5 yıllık süre dolduğunda bu madde uyarınca kiranın hak ve nesafete göre belirlenmesini talep edebilecek olmasına rağmen 5 yıl dolmadan önceki dönemde kira enflasyonunun daha yüksek olduğunu ve kiracının ödediği kira miktarının emsal kiraların çok altında kaldığını öne sürerek TBK.'nun 138.maddesi uyarınca hakim tarafından sözleşmeye müdahale edilmek suretiyle kiranın arttırılmasını talep ettiği anlaşılmaktadır.
Dairemiz kararında üstte açıklandığı üzere yasa koyucunun TBK.'nun 344.maddesinde benimsediği kiranın belirlenmesine ilişkin sistem uyarınca 5 yıl dolmadan önce kira bedelinin TBK.'nun 138.maddesi uyarınca uyarlanması suretiyle arttırılması mümkün değildir.
Her ne kadar istinaf dilekçesinde emsal kararlarda enflasyonun uyarlama gerekçesi yapıldığı öne sürülmüş ise de, dairemizce incelenen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi'nin 2023/845 Esas, 2023/536 Karar sayılı kararında belirtilen ve Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3.maddesindeki 5 yıllık süre dolmadan önceki dönemde enflasyonun kira uyarlamasını gerektirebileceğine yönelik gerekçeye, dairemizin üstte açıklanan gerekçesine göre katılmak mümkün olmamıştır (BURSA BAM 4. HUKUK DAİRESİ 28.12.2023, 2787/3085).
