• APARTMAN GENEL GİDERİNİN TAHSİLİ AMACIYLA İCRA TAKİBİ
Kat mülkiyeti Yasası'na dayanılarak genel giderden dolayı tapu maliki Yasemin Işıldak'la ilgili olarak genel haciz yolu ile icra takibine geçilmiş, ayrıca onun vekili Mustafa Hakkı Ertan da borçlu olarak takipte gösterilerek ona da ödeme emri tebliğ edilmiştir. Adı geçenlerin icra dairesinin yetkisine itirazları üzerine alacaklı tarafça bu itirazların kaldırılması için icra mahkemesine başvurulduğu anlaşılmaktadır.
Bir kat malikini temsilen diğer bir kat maliki veya 3. kişi konumunda olan birinin kat malikleri kurulu toplantılarına 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesine göre katılıp oy kullanabilirler ise de; yapılacak bir icra takibinde veya açılacak davada onların taraf olarak gösterilmesi mümkün bulunmamaktadır. Bu nedenle, borçlu olarak gösterilen Mustafa Hakkı Ertan yönünden itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verilmesi gerekirken onu da kapsar şekilde hüküm kurulması isabetsizdir.
Davada, 30.1.2003 günlü kat malikleri kurulu kararının yasaya ve yönteme uygun olmadığı ileri sürülerek bu kararın iptali istenilmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosyada toplanan bilgi ve belgelerin incelenmesinden; tarafların malik oldukları kat mülkiyetli anataşınmazda 7 bağımsız bölüm bulunduğu, iptali istenilen 30.1.2003 günlü kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıya 6 bağımsız bölümün maliklerinin katılıp oy kullandıkları, bunlardan dördünün doğrudan, ikisinin ( 3 ve 7 nolu bağımsız bölüm maliklerinin ) vekil aracılığıyla toplantıya katıldıkları, böylece toplantı ve karar yeter sayısının ( ortak bahçenin kiraya verilmesi dışında ) sağlanmış olduğu anlaşılmaktadır.
İptali istenilen kararın incelenmesinden kat maliki Hüseyin Esatoğlu'nun kendisine asaleten ve 3 ve 7 nolu bağımsız bölüm maliklerine de vekaleten oy kullandığı, Kat Mülkiyeti Yasasının 31. maddesinin son fıkrası hükmü uyarınca adı geçen kişinin vekaleten kullandığı iki oyun toplam oy sayısı olan yedi oyun 1/3'ünü geçmediği halde mahkemece anılan yasa maddesinin yorumunda yanılgıya düşülerek ( vekaleten temsil edilen oy sayısına vekilin kendi bağımsız bölümüyle ilgili oyunun bu orana dahil edilmeyeceği düşünülmeden ) sanki vekaleten kullanılan oyların sayısı üçmüş gibi nitelendirilmiş kat malikleri kurulunun kararının iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Saptanan bu durum karşısında 30.1.2003 günlü toplantıda Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesi uyarınca tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektiren, ortak bahçenin kiraya verilmesi dışında kalan diğer hususlar yönünden alınan kararların yasa ve yönteme uygun olduğu gözetilerek kararın salt ortak bahçenin kiraya verilmesine ilişkin bölümünün iptaline hükmedilmesi gerekirken, kararın tümünün iptaline yolunda hüküm kurulması doğru değildir.
Davacılar, dava dilekçesinde, davalı tarafın bağımsız bölümünün balkonlarını tüm kat maliklerinin onayını almadan kapattıklarını ileri sürerek sözü edilen müdahalenin önlenmesi ile balkonların projesine uygun eski hale getirilmesini istemişlerdir.
Mahkemece; davalı tarafın bağımsız bölümünün balkonlarını kat malikleri kurulunca alınan 23.10.2003 günlü karara dayanarak kapattıkları ve bu karara, davacılardan Köksal'ın kendisini asaleten diğer davacı paydaşlara vekaleten olumlu oyu ile katıldığı, buna göre davacıların bu davayı açmalarının, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde öngörülen iyiniyet kuralı ile bağdaşmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesi hükmü uyarınca, kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi, kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Somut olayda, anataşınmazdaki bağımsız bölümlerin balkonlarının anayapının statiğine zarar vermemesi ve dış görünümünü bozmaması koşulu ile kapatılması yolunda alınan 23.10.2003 günlü kat malikleri kurulu kararının, tüm kat maliklerinin olumlu oyunu taşımadığı, diğer bir anlatımla bu kararın tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmadığı gibi balkonların kapatılması konusunda da anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin rızasının bulunmadığı anlaşılmaktadır. Anataşınmazın 3 nolu bağımsız bölümünde diğer davacılar ile birlikte paydaş olan Köksal'ın yukarıda sözü edilen kat malikleri kurulu toplantısına katılıp olumlu oy kullandığı ve kararı diğer paydaşları temsilen imzaladığı anlaşılmakta ise de; diğer paydaşların, toplantıda kendilerini temsilen adı geçen paydaşa vekalet verdiklerine ilişkin dosyada herhangi bir bilgi ve belgeye rastlanmadığı gibi vekalet verdiklerine ilişkin bir beyanları ya da icazet ettikleri konusunda herhangi bir kabulleri de sözkonusu değildir. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 31. maddesinin 3. fıkrasında, bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa kat malikleri kurulunda, bunları içlerinden vekalet verecekleri birisinin temsil edeceği öngörülmektedir.
Yukarıda açıklandığı üzere 3 nolu bağımsız bölüm maliklerinden olan Köksal'a aynı bağımsız bölümün diğer maliklerinin ( paydaşların ) kat malikleri kurulu toplantısında kendilerini temsil etmek üzere vekalet vermedikleri gibi, toplantıdan sonra alınan karara da icazet etmedikleri belirlenmiştir. Başka bir anlatımla, Koksal dışındaki davacıların 23.10.2003 günlü toplantıda alınan karara olumlu oyları ile katıldıkları düşünülemez ve dolayısıyla da onlar yönünden Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi hükmünde öngörülen iyiniyet ( dürüstlük ) kuralına aykırı hareket ettikleri söylenemez. Öte yandan, davalı tarafça kapatılan balkonlardan ikisinin ara duvarlarının da ( projeye aykırı olarak ve kat malikleri kurulu kararı dışına taşarak ) kaldırıldığı bilirkişi raporu ile saptanmıştır.
Yukarıda açıklanan hususlar gözönünde tutularak Koksal dışındaki davacıların bu davayı açmakta; Köksal'ın da olumlu oy kullandığı kat malikleri kurulu kararının kapsamı dışında kalan balkon ara duvarlarının yıkılması konusunda dava açmakta kötüniyetli olmadıklarının kabulü ile davaya bakılıp işin esası hakkında oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu anataşınmazın 02.11.2003 günü kat malikleri kurulu tarafından yapılan olağanüstü toplantı ile bu toplantıda alınan kararın iptalini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulü yolunda hüküm kurulmuştur.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 30. maddesinde kat malikleri kurulunun kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanması öngörülmüştür. Öte yandan, aynı Yasanın 29. maddesinin ikinci fıkrasında önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceği belirtilmiştir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; 15 bağımsız bölümden oluşan kat mülkiyetli anataşınmazın 02.11.2003 günlü kat malikleri kurulu toplantısına 5, 8, 9, 10 numaralı bağımsız bölümlerin malikleri, 3, 4, 12, 13, 14 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin ise malikleri veya mirasçılarının vekillerinin toplantıya katıldığı, 3, 4, ve 14 numaralı bağmısız bölümlerin mirasçıları, diğerlerinin ise maliklerinin davaya dahil edildiği, yargılama sırasında davaya dahil edilen tüm maliklerden hiç birinin iptali istenen toplantıya vekillerinin kendi rızaları dışında katıldıklarına dair herhangi bir itirazda ve istemde bulunmadıkları anlaşılmaktadır.
Borçlar Yasasının hükümlerine göre vekalet sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Sözleşmenin resmi ya da yazılı olması zorunluluğu yoktur. Vekalet ilişkisinin bu özelliği dikkate alındığında bir bağımsız bölüm malikini vekaleten temsil ettiğini bildiren başka bir kat maliki veya kişi toplantıya bu sıfatla kabul edilip verilen kararlara o kat maliki adına katıldığında bu kişinin yazılı vekaleti bulunmasa bile salt bu gerekçeyle toplantı ve oylama yeter sayısında hesaba katılamayacağı ileri sürülemez. Meğer ki bu yolla temsil edilen kat maliki o kişinin kendisini temsil etmediğini, ona vekalet vermediğini belirtmiş olsun. Somut olayda, dava konusu anataşınmazın 02.11.2003 günlü toplantısına 15 bağımsız bölüm malikinden 10'u katılmış ve katılanların arsa payları da 78/120'ye ulaşmıştır.
Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak usulüne uygun şekilde yapıldığı anlaşılan 02.11.2003 günlü kat malikleri kurulu toplantısı ile bu toplantıda alınan kararların iptaline ilişkin istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Dava, 11.7.2004 ve 17.4.2005 günlü kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemine ilişkin olup mahkemece, olağanüstü toplantı için davacıya yasada ve yönetim planında belirtilen şartlara uygun şekilde çağrı yapılmadığı ve toplantının yasaya uygun olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, ile kat malikleri kurulu kararlarının iptaline karar verilmiştir.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında husumetin, karara olumlu oyları ile katılan tüm bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmesi gerekir. Mahkemece davalı kat malikleri dışında kalan ve karara olumlu oyları ile katılan kat malikleri tespit edilip bunların davaya dahili ile taraf teşkili sağlandıktan sonra oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir
