Davada kat malikleri kurulunun 17.10.2003 günlü olağanüstü toplantısının ve bu toplantıda alınan kararların iptali; 02.11.2004 günlü olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının yok sayılması ile apartmana yeniden yönetici atanması istenilmiş; mahkemece 02.11.2004 günlü olağanüstü toplantının yapılmadığı gibi böyle bir tutanağın da dosya içerisinde bulunmadığı ve apartmanın yöneticisinin bulunduğu, ayrıca 17.10.2003 günlü olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının ve bu toplantıda alınan kararların oybirliğiyle alındığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Kat Mülkiyeti Yasasının 30. maddesi hükmüne göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çoğunluğuyla karar verir. Somut olayda iptali istenilen 17.10.2003 günlü olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına anataşınmazdaki 38 bağımsız bölümün malikleri olan 25 kişiden salt 10 malik ( doğrudan yada vekalet yoluyla ) toplantıya katılmış ve katılan bu 10 kişinin oybirliğiyle karar alınmıştır. Bu durumda anılan Yasa maddesi hükmünde öngörülen toplantı ve karar yeter sayısı sağlanamadığı gözetilmeden mahkemece sözü edilen toplantının ve bu toplantıda alınan kararların iptali istemli davanın reddine hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
Dava, 11.7.2004 ve 17.4.2005 günlü kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemine ilişkin olup mahkemece, olağanüstü toplantı için davacıya yasada ve yönetim planında belirtilen şartlara uygun şekilde çağrı yapılmadığı ve toplantının yasaya uygun olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, ile kat malikleri kurulu kararlarının iptaline karar verilmiştir.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında husumetin, karara olumlu oyları ile katılan tüm bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmesi gerekir. Mahkemece davalı kat malikleri dışında kalan ve karara olumlu oyları ile katılan kat malikleri tespit edilip bunların davaya dahili ile taraf teşkili sağlandıktan sonra oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu K. Apartmanının 3.1.2002 ve 17.3.2002 günlü kat malikleri kurulu kararlarının geçersiz olduğunun tespitini ve iptalini istemiş, mahkemece iptali istenen kat malikleri kurulu kararlarının kat mülkiyeti yasasına ve usule uygun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kat Malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda iptali istenen kararlara olumlu oylarıyla katılmış olan tüm kat maliklerinin davada hasım olarak gösterilmesi gerekir. Dosyanın incelenmesinden, 3.1.2002 ve 17.3.2002 günlü kat malikleri kurulu toplantılarına katılıp olumlu oy kullanan 3 numaralı kat maliki G. V. ile 12 nolu kat maliki İ. G.'ün davaya dahil edilmedikleri ve böylece taraf teşkili sağlanmadığı anlaşılmaktadır. 3 numaralı bağımsız bölüm maliki bağımsız bölümünü yargılama sırasında 16.4.2002 günü İ. S.'e sattığı dosya içeriğinden anlaşılmakla G. V.'ın halefi olan bu kişinin yeni malik sıfatıyla davaya dahil edilmesi gerekeceğinden mahkemece yukarıda açıklandığı gibi İ.G. ile İ.S. 'ün davaya dahil edilmeden hüküm kurulmuş olması,
Kabule göre;
2- Kat mülkiyeti yasasının 30. maddesinde kat malikleri kurulu toplantı yeter sayısının kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası olduğu ve oyçokluğuyla karar verileceği öngörülmüştür. 12 bağımsız bölümlü dava konusu ana tanışmazın kat malikleri kurulunun iptali istenen 3.1.2002 ve 17.3.2002 günlü toplantılarında toplantı yeter sayısının bulunup bulunmadığı da araştırılmadan hüküm kurulması, Doğru görülmemiştir.
Davacı, üst katta davalıya ait bağımsız bölümün su tesisatlarında yapılan düzenlemeler ve tamiratlar nedeniyle kendi dairesinin mutfağına pis su akmakta olduğunu, ikazlarına rağmen sızıntıya neden olan arızanın giderilmediğini bildirmiş ve mağduriyetinin son bulması için gerekli olan tamiratın davalı dairesinde zorla yaptırılmasına ve 30.000.000 TL. miktarındaki zarar bedelinin kendisine ödenmesine karar verilmesini istemiştir.
Mahallinde yapılan keşifte sızıntının nedeni ve yeri konusunda teknik bulguya dayalı bir inceleme yapılmamış, keşfi takiben düzenlenen 19.2.2002 tarihli bilirkişi raporunda, sızıntının kaynağı ve nedeni tam olarak tesbit edilmemekle birlikte, sızıntının apartmanın ortak giderinde olduğu ve tamiratın davacı dairesinden müdahale edilerek yapılmasının daha iyi netice vereceği, ana gider bağlantılarındaki çatlakların ve borunun davacı dairesinden müdahale edilerek onarılabileceği bildirilmiştir.
Dosyada bulunan 5.1.2000 tarihli tesbit bilirkişisi raporunda ise, davacı dairesinde meydana gelen rutubet izlerinin, karşı tarafa ait dairenin mutfak eviyesi veya bulaşık makinesi giderinin binanın düşey pis su borusuna bağlantılarında meydana gelen bir arızadan kaynaklandığı, arızanın giderilmesi için öncelikle sonradan yapıldığı anlaşılan bulaşık makinesi giderinin ve daha sonra eviye giderinin kontrol edilerek arızanın kaynağına ulaşılması gerektiği belirtilmiştir.
Davalının sızıntının ortak tesisattaki arızadan kaynaklandığına yönelik itirazlarını karşılayacak ve arızanın gerçek yer ve niteliğini belirlemeye yönelik bir araştırma ve teknik inceleme yapılmaksızın yeterli olmayan bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Mahkemece, davalının itirazları dikkate alınarak, arızanın nereden kaynaklandığı hususunda, bol miktarda su akıtılması, renkli sıvıların kullanılması vb. yöntemler ile ve uzman bilirkişi marifetiyle yeniden inceleme yaptırılmalıdır. Bu araştırmanın sonucuna göre sızıntının davalının bağımsız bölümündeki arızadan kaynaklandığının saptanması durumunda, arızanın giderilmesinden davalının tek başına sorumlu olacağı tabiidir.
Ortak tesisat arızasından kaynaklanan zarardan ve arızanın giderilmesinden üst kattaki bağımsız bölüm maliki tek başına sorumlu tutulamaz ise de, ortak yerler tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyetinde ve sorumluluğunda olduğundan, davalının da diğer kat malikleri ile birlikte arsa payı ile sınırlı bir sorumluluğu vardır.
Davaya konu teşkil eden sızıntının bütün kat maliklerinin birlikte sorumluluğu altında bulunan ortak tesisat arızasından ileri geldiği saptadığında ise, dava ekonomisi de dikkate alınarak dava dilekçesinin diğer kat maliklerine de tebliğ edilip onların da davaya dahil edilmelerinden sonra tahkikatın tamamlanması ve hasıl olacak uygun sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekir. Kabul şekline göre de;
Yapılacak olan onarımın gerçek maliyeti ancak yapıldıktan sonra belli olacağından, yeni ihtilaflara sebep olunmaması açısından hüküm fıkrasında yalnızca yapılacak onarımın şekli ve kim tarafından yapılacağı ve yapılacak giderlerin kimden ne oranda tahsil edileceğinin belirlenmesiyle yetinilmesi gerektiği düşünülmeden 30.000.000 TL. onarım bedelinin tamirat sonucunda oluşacak harcamaya mahsuben davada taraf olmayan kat maliklerinden de yönetim planındaki hükme göre toplanmasına karar verilmiş olması da usul ve yasaya aykırıdır.
