6306 SAYILI YASAYA GÖRE 2/3 PAY ÇOĞUNLUĞUNUN BİR YÜKLENİCİ İLE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPILMASI KONUSUNDA ANLAŞAMAMASI

İlker Hasan Duman

I-) Sorunun Ortaya Konuluşu

Bir somut olay düşünelim: Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir apartman için “risk tespiti” yapılmış, idari süreç tamamlanmış, bina yıkılmış, kat irtifakı/kat mülkiyeti müşterek mülkiyete dönüşmüştür. 2/3 çoğunluk, yüklenici seçiminde, sözleşme ve projenin kapsamını belirlemede ittifak edememektir veya bağımsız bölümlerin 2/3’ü bir kişiye ait olup yıkılan binanın yerine yeni bina yapılması için bir yüklenici ile sözleşme yapmaya yanaşmamaktadır.

1/3’ü oluşturan malikler, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Medeni Kanun hükümlerini kıyasen uygulayarak, yargıcın müdahalesi yoluyla, binanın yeniden inşası için başta belediye olmak üzere özel ve resmi kurum ve kuruluşlarda, yönetsel iş ve işlemleri yapmak üzere kendilerine yetki verilmesini isteyebilir mi? Bir anlamda inşaatın yapılmasına mahkeme karar verebilir mi?

Riskli yapı yıkıldıktan sonra, paydaşlar binanın yeniden yapılmasını sağlamak yükümlülüğü altında mıdır? Yoksa 2/3 çoğunluğun yeni bina yapma veya yapmama konusunda mutlak bir yetkisi var mıdır?

II. 2/3 Çoğunluğun Yetkileri

1. Bina yıkıldıktan otuz gün içinde karar alınamaması: Bina yıkıldıktan sonra üçte iki çoğunlukla karar alınabilmesi için ayrıca otuz günlük bir süre tanınmıştır (Kanun m. 6/f. 2). Maliklere yapılan tebliğden itibaren otuz günlük süre içerisinde karar alınamaması halinde gerçek kişilerin yahut özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilecektir. Uygulamada çoğunlukla bütçe imkânları elvermediğinden böyle durumlarda kısa bir süre içerisinde kamulaştırma yapması idareden beklenmemelidir. Bu nedenle bina yıkıldıktan sonra maliklerin karar alamaması yahut daha önce mevcut kararın bina yıkıldıktan sonra herhangi bir nedenle ortadan kalkması/kaldırılması halinde otuz günlük sürenin dolmasından itibaren malikler paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için MK m. 698 uyarınca paylaşma talebinde bulunabileceklerdir. Bir başka deyişle, hükümde belirtilen durumda maliklerden idarenin taşınmazı kamulaştırması için beklemeleri gerektiği sonucu çıkarılamaz. Yalnız otuz günlük yasal süre boyunca paylaşma istenemeyecektir. Kanunun amacı riskli yapıların yıkılması kadar yerine aynı vasıfta yeni bir yapının inşa edilmesine imkan sağlamaktır. Bu amaç doğrultusunda maliklerin yapının yıkılmasından itibaren yeniden inşasına yönelik karar almalarına imkan sağlayacak bir süre içerisinde paylaşım isteyememeleri doğal bir sonuçtur.
2. Çoğunluğun imzaladığı sözleşmeye azınlığın katılma hakkı:Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır (md. 6/I). Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde on beş gün içinde kararı ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu payların rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydıyla tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir” (Yönetmelik md. 15/II). Kat malikleri kurulu kararına katılmayan malik/ler, bu karara dayanılarak yapılan inşaat sözleşmelerine katılabilir.
3. Çoğunluğun haklarını kötüye kullanmamaları: Eşitlik ilkesine aykırı biçimde ve herhangi bir yasal zorunluluk olmaksızın belirli bir malik yahut bir kısım maliklerin mülkiyet haklarının kapsam ve içeriğine dahil yetkilerinin çoğunluğu oluşturan malikler yararına dolaylı veya dolaysız olarak ölçüsüz sınırlanması veya kaldırılması; belirli bir malikin mülkiyet hakkının ekonomik değerinin bina yıkılmadan önceki durumuna göre ölçüsüz ve yasal bir zorunluluk olmaksızın önemli ölçüde azalacak olması; örneğin projede bir malike, yıkılmadan önceki konumuna göre çok daha düşük değerdeki bir konumda bağımsız bölüm tahsis edilmesi; sözleşmenin karşı tarafının belirlenmesinde ayrıca hiçbir teklif alınmaksızın yahut alman teklifler objektif kriterlere göre müzakere edilmeksizin, belirli bir yüklenici ve onun sözleşme koşullarının çoğunluk tarafından azınlığa dayatılması; Maliklerin ortak çıkarları ve ihtiyaçları zorunlu kılmamasına karşın yükleniciye fazladan önemli menfaatler sağlanması; yeniden inşa edilecek binada salt bağımsız bölüm büyüklüğü esas alınarak maliklerin birbirlerine ödeyecekleri şerefiyelerin yahut yükleniciye yapılacak ödemelerin belirlenmiş olması durumunda hakkın kötüye kullanılmasından söz edilecektir.
4. Üçte iki çoğunluk arsanın tamamının satış ve devrine karar verebilir mi?“payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine” üçte iki çoğunluk ile karar verilebilir. “Payların satışı” ifadesi ile taşınmazın tamamının satış ve devrine yönelik olarak üçte iki çoğunluk ile karar alınabileceği kabul edilse bile, bunun ancak riskli yapı tespitine ve yıkım kararma rağmen maliklerin, yeni bir yapı inşasına ilişkin anlaşma sağlayamamaları halinde ve paylı mülkiyet ilişkisini devam ettirme arzularının kalmadığı noktada söz konusu olabilir. “Pay satışı” kelimesinin bir başka anlamı daha olabilir: İmar mevzuatının elvermesi durumunda fazladan ortaya çıkacak bağımsız bölümlere ait arsa paylarının yükleniciye inşaat işi karşılığı devrinin gerçekleştirilmesi amaçlanmıştır.
5. Üçte İki Çoğunluk Kararının Sınırları: Üçte çoğunlukla alınan kararda tüm paydaşların haklarının korunması, özellikle paydaşların hak ve menfaatleri arasındaki dengenin bozulmaması; bazıları aleyhine olmak üzere diğerleri lehine sonuç doğuracak bir durum yaratılmaması; kısaca azınlık kat maliki veya paydaşların mülkiyet haklarının ihlal edilmemesi şarttır. Payların gerçek değerinin çok altında bir bedel ile satışına karar verilmesi; binanın bedeli karşılığında, yani inşaat (eser) sözleşmesi çerçevesinde yaptırılacak olması durumunda, yükleniciye işin karşılığı olarak aşırı bir bedel taahhüdünde bulunulması; binanın arsa payı karşılığı veya gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yaptırılacak olması durumunda, yükleniciye işin değerinin çok üzerinde arsa veya gelir payı taahhüt edilmesi; ……..yükleniciye devredilecek paylar bakımından, paydaşlar arasında orantılı olarak yapılmaması; binanın yaptırılmasından sonra kat malikleri veya paydaşların mülkiyet hakkını sınırlandıran, yani binanın sadece yaptırılmasına değil, yaptırılmasından sonra kullanımına veya işletilmesine ilişkin olarak da sonuç doğuran içerikte bir sözleşmenin akdedilmesinin kararlaştırılması; kat mülkiyetine tabi bir riskli yapının yıkılması ve yeni binada kat mülkiyetine geçilmeksizin, taşınmazın paydaşların birlikte (paylı veya paydaşlar arasında kurulacak bir adi ortaklık suretiyle iştirak halinde) mülkiyetine tabi olmasının kararlaştırılması; yüklenicinin ve yüklenici ile akdedilecek sözleşme şartlarının belirlenmesinde başka teklif veya seçeneklere imkan tanınmaması veya alınan tekliflerin müzakere veya değerlendirilmesinin önlenmesi ya da belirli bir yüklenici ve onun sözleşme koşullarının çoğunluk tarafından azınlığa dayatılması; yeni binada yer alacak bağımsız bölümlerin inşasının veya paylaşımının azınlık kat maliki veya paydaşlara ait bağımsız bölümlerin değerinin ve arsa payının diğerleri lehine haksız veya ölçüsüz olarak azalmasına sebebiyet verecek şekilde yapılmasının kararlaştırılması ve benzeri durumlar, 2/3 çoğunluk kararı ve bu karar üzerine bağıtlanacak sözleşme yoluyla, azınlığın mülkiyet hakkını ihlal ettiğine örnek oluşturmaktadır.

III-) Acele kamulaştırma yolu

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi ve bu Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Bakanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir. Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanır.

Yapıların tahliyesinin Bakanlıkça verilen süre içerisinde yapılması zorunludur. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak da dahil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla Bakanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir (6306 sayılı K. md. 6/II-III).

IV-) Ruhsat İş ve İşlemlerinin Bakanlıkça Resen Yapılması

Tapuda yapılacak satış, devir, ipotek tesisi işlemleri ile tapu kaydındaki hakların ve şerhlerin terkini işlemleri de dahil olmak üzere bütün tapu ve kadastro işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri, diğer idareler nezdinde yürütülecek iş ve işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebine istinaden yapılır (6306 sayılı K. md. 6/IV).

V-) İnşaat Ruhsatının Hazine Adına Düzenlenmesi

Uygulama yapılacak alanda bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan dönüşüm uygulamasına dahil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Bakanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur. Yapılacak yeni yapılar için inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine haklarına karşılık gelecek bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulur (6306 sayılı K. md. 6/V).

VI-) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Bakanlıkça Bozulması

Uygulama yapılacak alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bu sözleşmelerin taraflarının ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Bakanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır. Taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden herhangi bir iş ve uygulama yapılmış ise, bu iş ve uygulamaları yapan müteahhit ile Bakanlık arasında mahsuplaşma yapılır. Kira yardımı ödemeleri hariç olmak üzere, sözleşmenin taraflarından biri tarafından, diğer tarafa herhangi bir ödeme yapılmış ise, taraflar yapılan ödemeleri genel hükümler çerçevesinde karşılıklı olarak birbirlerinden talep etme hakkına sahiptir (6306 sayılı K. md. 6/VI).

VII-) Yapılacak Konut Ve İşyerlerinin Niteliği Ve Büyüklüğünün Bakanlıkça Belirlenmesi

Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Bakanlıkça belirlenir. Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek yürütülür. Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine borç miktarı oranında ipotek tesis edilir. Hak sahibine düşecek bağımsız bölümün/bölümlerin Bakanlıkça belirlenen süreler içerisinde teslim alınmaması durumunda, hak sahibinin bu bağımsız bölüm/bölümler üzerindeki hakkı sona erer; dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır ve durum hak sahibine bildirilir (6306 sayılı K. md. 6/VII).

VIII-) Sorunun Çözümünü TMK veya KMK maddelerinde aramaya gerek yoktur

A.   KMK. Md. 19’un Kapsama Alanı, Sorunu Çözmeye Uygun Değil: Bu Madde Şöyledir: “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur”.

Görüldüğü üzere, bu madde “tamamen yıkma” ve “tamamen yapma”yı kapsamıyor. Öyleyse, bu madde, 2/3 çoğunluğu “yeniden yapma”ya, bunun için yükleniciyle sözleşme yapmaya, sözleşmenin ve projenin kapsamını belirlemeye zorlama gücüne sahip değildir.

B.   KMK. Md. 25’in Kapsamı Sorunu Çözmeye Yeterli Değil. Bu madde şöyledir: “Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hakim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir: a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlâl etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlâk ve âdaba aykırı harekette bulunması. Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer”. 

Görüldüğü üzere, bu madde, kat irtifakı kurulmuş ayakta olan bir binada, eksik işlerin tamamlanması konusunu düzenlemektedir.  “Tamamen yıkma” ve “tamamen yapma”yı kapsamıyor. Öyleyse, bu madde, 2/3 çoğunluğu, “yeniden yapma”ya, bunun için yükleniciyle sözleşme yapmaya, sözleşmenin ve projenin kapsamını belirlemeye zorlama gücüne sahip değildir.

C.   KMK. Md. 33’ün Kapsamı Sorunu Çözmeye Uygun Değil. Madde Şöyledir: “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.  Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.” 

Bırakınız, bazı maliklere sözleşme ve inşaat yapma izni vermeyi, yargıç, yargıç, yönetim planı değişikliğini onaylamayan kat maliklerinin iradesi yerine geçerek onların değişikliğe muvafakat etmiş sayılmalarına karar veremez. Çünkü yönetim planı, tüm kat malikleri arasında bir sözleşme niteliğindedir. KMK. Md. 33’ün kapsamı buna uygun da değildir.

D.  TMK. md. 691’in Kapsamı Sorunu Çözmeye Uygun Ve Yeterli Değil. Bu Madde Şöyledir: “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır. Pay ve paydaşların eşitliği halinde hakim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.”

BU maddede pay ve paydaş çoğunluğunun aranacağı durumlara örnek verildikten sonra, “çoğunluğun” değil, “eşitliğin” gerçekleşmesi durumunda, yargıcın bütün paydaşların yararları ve hakkaniyet ilkelerini gözeterek, eşitliği nasıl değiştireceğini açıklanmıştır. Görüldüğü üzere, bu maddenin konumuzla ilgisi bulunmamaktadır.

IX. Anayasa md. 48 ve Türk Borçlar Kanunu md. 26 Düzenlemesi

Anayasanın 48. Maddesi konuyu şöyle düzenlemiştir: “Herkes sözleşme hürriyetine sahiptir.”

Türk Borçlar Kanunu’nun 26. Maddesi konuyu şöyle düzenlemiştir: “Taraflar bir sözleşmenin içeriğini yasada öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler”.

Görüldüğü üzere, hiç kimse sözleşme yapmaya zorlanamaz. Yargıç bile, hiçbir maliki özel hukuk sözleşmesi kurmaya, bu sözleşmenin kapsamını belirlemeye yetkili değildir. Yıkılmış binanın yeniden yapılması için, azınlıkta kalan maliklere, yüklenici ile sözleşme yapma, başta belediye olmak üzere, özel ve kamu yönetimleriyle yapılması gereken iş ve işlemler, ruhsat ve projeler için “yetki belgesi” verilemez.

SONUÇ: Öyleyse çözüm nedir? Soruna çözümü 6306 sayılı Yasada aramak gerekir. 6306 sayılı Yasaya eklenen 6 A maddesi çözüm için birçok kolaylık sağlamakta ve çözüm kapılarını aralamaktadır. Şöyle ki;

1. Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.

2. Bu madde kapsamında; riskli yapı tespit masrafları Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak suretiyle Bakanlıkça resen yapılır. Riskli olarak tespit edilen yapıların listesi tebliğ yerine kaim olmak üzere, bu yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespiti işlemi bu ilan ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

3. Yapıların tahliyesinin Bakanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak da dahil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla Bakanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir.

4.Tapuda yapılacak satış, devir, ipotek tesisi işlemleri ile tapu kaydındaki hakların ve şerhlerin terkini işlemleri de dahil olmak üzere bütün tapu ve kadastro işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri, diğer idareler nezdinde yürütülecek iş ve işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebine istinaden yapılır.

5. Uygulama yapılacak alanda bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan dönüşüm uygulamasına dahil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Bakanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur. Yapılacak yeni yapılar için inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine haklarına karşılık gelecek bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulur.

6. Uygulama yapılacak alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bu sözleşmelerin taraflarının ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Bakanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır. Taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden herhangi bir iş ve uygulama yapılmış ise, bu iş ve uygulamaları yapan müteahhit ile Bakanlık arasında mahsuplaşma yapılır. Kira yardımı ödemeleri hariç olmak üzere, sözleşmenin taraflarından biri tarafından, diğer tarafa herhangi bir ödeme yapılmış ise, taraflar yapılan ödemeleri genel hükümler çerçevesinde karşılıklı olarak birbirlerinden talep etme hakkına sahiptir.

7. Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Bakanlıkça belirlenir. Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek yürütülür. Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine borç miktarı oranında ipotek tesis edilir. Hak sahibine düşecek bağımsız bölümün/bölümlerin Bakanlıkça belirlenen süreler içerisinde teslim alınmaması durumunda, hak sahibinin bu bağımsız bölüm/bölümler üzerindeki hakkı sona erer; dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır ve durum hak sahibine bildirilir.