ASIL SÖZLEŞMEYİ BOZMANIN TEMLİK EDİLENE ETKİSİ
~ 06.05.2010 ~
ASIL SÖZLEŞMEYİ BOZMANIN TEMLİK EDİLENE ETKİSİ
Kural olarak, devralan temel borç ilişkisinin geçersizliğini dava edemez
Temlikin konusu yalnız borç ilişkisinin içerdiği alacak olup, akdi ilişkinin kendisi değildir. Sözleşmeden doğan borç ilişkisi, bir bütün olarak temlik edilemez. Bu nedenle:
- Temlik eden temlike rağmen borç ilişkisinin aktif süjesi olarak alacaklı sıfatını korur.
- Borçlunun borç ilişkisiyle ilgili irade açıklamasının muhatabı, temlikten önce olduğu gibi, temlikten sonra da alacağı temlik eden ilk alacaklıdır.
- Borçlunun irade sakatlığı nedeniyle iptal beyanını veya bir satım sözleşmesinde ayıplı bir şeyin tesliminden dolayı sözleşmeden dönme açıklamasını, temlik eden alacaklıya karşı bizzat borçlunun yöneltmesi gerekir.
- Borçlunun sahip olduğu sözleşmeyi geçersiz kılma hakkını alacağı temellük eden kişi kullanamaz
[1].
Temellük edenin yüklenicinin sahip olduğu kişisel hakka dayanabilmesi için, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmiş olması ya da eksik bırakılan iş var ise bunların arsa sahibince katlanılabilecek veya pek az boyutta olması koşuluyla, yüklenici ya da onun halefi olan kişilerce tamamlanması veya bedelinin ödenmesi gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, iş sahibi haklı nedenlerle sözleşmeyi bozmuşsa, yüklenici ve ondan kişisel hak edinen üçüncü kişi bundan “iş sahibinin ihlal edilen hakları oranında” olumsuz etkilenir. Yüklenicinin sözleşme koşullarını yerine getirmemesi kişisel hak kazanmasına engel olacağı gibi, yüklenicinin bu durumda yaptığı temlikleri de geçersiz kılar
[2].
Bir örnek verelim: İş sahibi (A) ile yüklenici (B) arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi vardır. İş sahibi, sözleşme gereğince, yüklenicinin bağımsız bölümlerinin karşılığı olan arsa paylarını yükleniciye devretmiş, devrederken inşaat teminat ipoteği koydurmuştur. Bu işlemler sözleşmenin kurulmasından kısa bir süre sonra, yani inşai faaliyetin başında gerçekleşmiştir. Yüklenici (B), sermaye gereksinimini karşılamak için, artık tapuda adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaya başlamıştır. Satışların bir bölümü tapudan, bir bölümü ise satış vaadi sözleşmesi biçiminde gerçekleşmiştir. Üçüncü kişiler tapudan inşaat halinde (yani topraktan) bağımsız bölüm satın alırken, tapu kütüğünde inşaat ipoteği dışında bir yük veya sınırlama bulunmadığını görmüşlerdir; onlar ayrıca, kendilerine satış yapanın yüklenici olduğunu, arsanın yükleniciye ait olmadığını, inşaat halinde olan bir binadan (yani topraktan) daire satın aldıklarını görmekte ve bilmektedirler. Yüklenici edimini yerine getirmemiş, arsa sahibi sözleşmeyi geçmişe etkili olarak bozmuş, mahkeme arsa sahibinin fesihte haklı olduğunu saptamış, yükleniciye ve onun bağımsız bölüm devrettiği üçüncü kişiler adına kurulan tapu kaydının iptaline karar vermiştir.
Değerlendirme yapmadan önce, somut olaydaki ilgili kişilerin durum ve savunmalarına bakmak gerekir:
Arsa sahibinin savunması: Yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemiştir. Yüklenici eseri sözleşmeye uygun biçimde tamamlayıp teslim etmedikçe, sözleşmeden kaynaklanan hak ve alacakları hak edemez. Bu gerekçe ile sözleşmeyi bozuşumu mahkeme doğru bulmuştur. Yükleniciye sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapusunun devredilmesi, sözleşmenin bozulmasını ve buna dayanan tapu kaydının iptalini önlemez.
Yüklenicinin savunması: Adıma tapu devredilmekle aynî hak kazanmış bulunuyorum. Yüklenici benim ayni hakkımı geri alamaz. Çünkü yasa kendisine ancak şahsi hakkını kullanma olanağını vermiştir. Arsa sahibi, aynî hakkıma dokunmadan zararlarını benden isteyebilir. Hukuk düzeni aynî hakka bir güvence ve koruma sağlamadığı takdirde, yaptığım veya yapacağım bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet ve tasarruf hakkımın gereği olarak, bağımsız bölümleri başkasına satamam, böylece inşaatı tamamlayacak sermayeden yoksun kalırım.
Üçüncü kişinin savunması: Yükleniciden bağımsız bölüm satın alırken topraktan satın aldım, inşaat halinde olduğunu gördüm, bağımsız bölümü yükleniciden aldığım için arsanın “arsa sahibine” ait olduğunu anlamıştım, ancak tapu kaydında herhangi bir pürüz, sınırlama, kısıtlama veya sorun olmadığına güvendim, temiz durumda bulunan tapu kaydına güvenmiş olmamın korunması gerekir, dava bana yöneltilmemeli, tapum yüklenici ile iş sahibi arasında çıkan uyuşmazlıklar nedeniyle iptal edilmemeli, arsa sözleşmenin yerine getirilmemesinden doğan zararlarını benden değil yükleniciden istemelidir, tapu kaydına güvenmekten başka kusurlarının bulunmasını savunmuştur.
Yüklenici, tapu devrinin niçin yapıldığını, bunu hak etmek için sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmesi gerektiğini, sözleşmeyi ihlal etmesi durumunda daha önce gerçekleştirilen tapu devrinin dayanaksız kalacağını bilmektedir; bu durumda onun, dürüst davranmak, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken doğruluk kurallarından ayrılmamak, başkalarına zarar vermemek gibi önemli bir yükümlülüğü vardır. Üçüncü kişiler de öyle… Onlar da, topraktan daire satın aldıklarını, yüklenici ile toprak sahibi arasında bir inşaat sözleşmesi bulunduğunu, yüklenicinin bu sözleşmeyi ihlal ettiğinde (binayı tamamlama ve teslim etme borcunu yerine getirmediğinde) arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme ve tapunun iptalini isteme hakkını kullanabileceğini, mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendilerine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerektiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda, gerek yüklenici ve gerekse ondan pay satın alan kişiler olarak kendilerinin tapu kayıtlarının “illet ve sebepten yoksun hale geleceğini” ve yapılan işlemin yolsuz duruma düşeceğini, asıl sözleşmenin feshedilmesi durumunda, bu sözleşmeden kaynaklanan şahsi hakkı tapu ile veya tapusuz olarak temellük etmekle tüm risklerden kurtulmuş olamayacaklarını, asıl/inşaat sözleşmesi bulunmasaydı satın aldıkları bağımsız bölümleri (örneğin daireyi) edinemeyeceklerini bilmeleri gerekir. “Bilme” olgusunun taşıdığı bu anlam karşısında; üçüncü kişiler kendilerinden beklenen özeni gösterdiklerini öne süremezler, iyi niyet savında bulunamazlar, yasanın iyi niyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda bundan yararlanamazlar. TMK. md. 1023’teki “tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının” korunmasında, iyi niyetin özünü ve temelini oluşturan “bilme” olgusu önemlidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin kusuru nedeniyle iş sahibi tarafından feshinin geriye etkili sonuç doğurduğu durumlarda, sözleşme ve bu süre içindeki hukuki ilişki ortadan kalkıp, yüklenicinin yaptığı işten dolayı alacağı, haksız edinim kurallarına göre hesaplanarak nakden verileceğinden, bu durumda inşaatta bağımsız bölüm hakkı bulunmayan yüklenicinin halefi olarak üçüncü kişinin, arsa sahibine karşı bir hakkı olamaz.
Kat karşılığı yapılan sözleşmeye dayanılarak arsa sahibi tarafından peşinen yüklenici adına tapuda pay veya tamamının intikali yaptırıldıktan sonra başlanan inşaattan yüklenici tarafından payına düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarının üçüncü kişilere satılıp, tapuda devredilmiş olması, arsa sahibinin geriye etkili fesih hakkını etkilemez. Çünkü kat karşılığı yapılmakta olan bir inşaattan yükleniciye ait bağımsız bölümleri satın alan üçüncü kişilerin kural olarak arsanın yükleniciye ait olmadığını, yüklenicinin yapacağı inşaat karşılığında, bu arsanın tapusunun adına intikal ettirileceğini ve yüklenicinin sözleşmedeki yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde, sözleşmenin bozulabileceğini, bunun sonucu taşınmazın tapusunun da iptal edilerek ilk sahibine geri verileceğini bilmeleri gerekir. Bu bilgi, büyük bir araştırma, inceleme ve çabayı gerektirmediğinden, geriye etkili fesih halinde yükleniciden pay alan üçüncü kişilerin iyi niyet iddiaları korunmaz
[3].
Feshin ileriye etkili sonuçlar doğurduğu durumlarda, yüklenici, fesih anına kadar yaptığı inşaatın karşılığını sözleşmedeki paylaşım oranları gözetilerek, inşaattan bağımsız bölüm şeklinde aynen alacağından, temlik alan üçüncü kişi, fesih sonucu arsa sahibi nezdinde bulunan yüklenicinin kalan şahsi hakkını, temlike dayanarak isteyebilir. İleriye etkili sonuç doğuracak biçimde sözleşmesi bozulan yüklenicinin önceden yaptığı temlike dayalı satıştan dolayı, temlik alan üçüncü kişi, ancak inşaatın yapılan bölümünden, yüklenicinin sözleşmeye göre isteyebileceği ve arsa sahibi nezdinde kalan kişisel hakkına halef olur. Bu nedenle bozulan sözleşmeye dayanarak, önceden temlik alan üçüncü kişilerin, arsa sahibine karşı açacakları arsa payı tesciline ilişkin davalarda, inşaatın hangi aşamaya getirildiği araştırılıp, feshin ileriye etkili sonuç doğuracak koşullarının varlığı saptandığında, yüklenicinin yaptığı inşaattan kaç bağımsız bölümü hak ettiği ve bunlardan arsa sahibi nezdinde kalan kişisel hakkı bulunup bulunmadığı belirlenip, sonucuna göre üçüncü kişinin isteği değerlendirilir
[4].
[2] 13. HD. 12.6.2000, 3890/4149: “Yüklenicinin eser sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu binada payına düşen bağımsız bölümü üçüncü kişiye temliki geçerli olmakla birlikte, temellük edenin bu şahsi hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yüklenicinin edimini yerine getirmiş olması gerekir. Edimini yerine getirmediği için arsa sahibi ile arasındaki eser sözleşmesi bozulan yüklenici, satış vaadi sözleşmesinin gereğini yerine getirmediği alıcıya karşı tam tazminatla (istenmişse dairenin tam değerini ödemekle) sorumludur. Satış vaadi sözleşmesinde taraf olmayan arsa sahibi tazminatla sorumlu tutulamaz.”
[3] 14. HD. 4.7.2003, 2165/2983; Kostakoğlu, 1177.
Hits: 18069
