MD. 20 İÇTİHATLARI
~ 30.03.2010 ~
E. 2009/4477
K. 2009/4803
T. 5.5.2009
• ORTAK GİDER ALACAĞI
Davada; ortak kalorifer kazanının yenilenmesi giderinden N. T. Sitesi C-10 Blok 6 nolu bağımsız bölümün payına düşen ortak gider alacağı ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istenilmiştir.
Mahkemece, davalının anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olmadığı dolayısıyla ortak hizmet için yapılan giderden sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle davanın pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı Yasayla değişik 20. maddesinin birinci fıkrasının ( b ) bendi hükmüne göre anataşınmazın bütün ortak yerlerinin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine her bir kat maliki katılmakla yükümlüdür. Anılan Yasanın 22. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek ortak gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından o malikin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Buna göre ortak gider ve avansın zamanında ödenmemesi durumunda yönetici veya kat maliklerinden her biri bu alacağı tahsil etmek için ister kat malikine isterse o malikin bağımsız bölümünden ( kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak ) yararlanan kişiye karşı ya da her ikisine karşı birlikte icra takibinde bulunabilir ve dava açabilir. Somut olayda; ortak kalorifer kazanının yenilenmesi giderinden C Blok 6 nolu bağımsız bölümün payına düşen ortak giderin ödenmediği, davalının bu bağımsız bölümde oturduğu ileri sürüldüğüne göre mahkemece öncelikle anılan bağımsız bölümün tapu kaydı getirtilerek davalının bu bölümün maliki olup olmadığının saptanması, maliki değilse buradan kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir nedene dayanılarak sürekli bir biçimde yararlanıp yararlanmadığının yerinde yapılacak inceleme ile belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 20. ve 22. madde hükümleri göz önünde tutularak oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurulması gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile davalının pasif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/10436
K. 2009/701
T. 5.2.2009
• ORTAK ALANIN HAKSIZ KULLANIMI
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların, Kat Mülkiyeti Yasası ile apartman yönetim planından doğan anataşınmazın ortak giderlerine katılma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, otoparkı izinsiz ve bedelsiz olarak kullandığını ileri sürerek sığınağın kullanımından dolayı 5 yıllık ecrimisil karşılığı olan 2.000 YTL.nin davalılardan tahsilini istemiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesine göre kat maliklerinden herbiri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça anataşınmazın ortak giderlerine ve tesislerin işletme giderlerine, giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; davalıların anataşınmazın 60 ve 61 numaralı bağımsız bölümlerinde malik oldukları, onaylı mimari projeye göre sığınak olarak gösterilen yeri otopark olarak kullandıkları anlaşılmaktadır. Öte yandan aynı Yasa'nın 19. maddesine göre kat maliklerinden biri tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerini projesinde gösterilen amaç dışında işgal edemez ve kullanamaz. Tüm bu hususlar dikkate alınarak mahkemece davalı tarafın ödemesi gereken ortak gider ve aidat miktarını bilirkişiye tespit ettirerek bu miktarın davacıya ödenmesine, ayrıca davalılar tarafından kullanılan sığınağa vaki el atmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken bu konulara ilişkin olarak davanın reddi doğru görülmemiştir.
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/9018
K. 2008/13197
T. 25.12.2008
• ANATAŞINMAZIN TAMAMLAYICI PARÇASI
Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu anataşınmazın kalorifer kazanının patladığını, acilen değiştirilmesi gerektiğini, davalı M ... TAŞ.'nin kiracı olarak bulunduğu 9 nolu bağımsız bölümün malikinin kalorifer kazanının değiştirilmesinden dolayı payına düşen miktarın malikin adresinin saptanamaması nedeniyle ondan istenemediğini, bu nedenle davalı kiracı aleyhine icra takibine girişildiğini, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek, itirazın iptalini, takibin devamını, inkar tazminatına hükmedilmesini istemiş, mahkemece itirazın iptaline, takibin devamına karar verilmiştir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, tapu kaydına göre dava konusu edilen 9 nolu bağımsız bölümün malikinin Ata ve Mercan olduğu, davalı M ... TAŞ.'nin bu bölümde kiracı olarak bulunduğu, anataşınmazın kalorifer kazanının patlaması sonucu değiştirildiği, davalının anataşınmazda 9 nolu bağımsız bölümde kiracı olduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesine göre, kat malikinin 10. maddeleri uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanılarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Aynı Yasa'nın 20. maddesinde de kat maliklerinin, anataşınmazın hangi giderlerinden kiracı ile birlikte sorumlu olacakları belirtilmiştir. Yasanın bu maddesinde sayılan ortak giderler arasında süreklilik arz eden anataşınmazın esaslı tamiratına ilişkin olanlar bulunmamaktadır.
Somut olaya gelince; dava konusu anataşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının tümden değiştirilmesi ile ilgili giderlerin doğrudan doğruya kat maliki tarafından karşılanması gerektiği dikkate alınmadan, Yasa hükümlerinin yanlış yorumlanması sonucu bağımsız bölümde kiracı olarak bulunan davalıdan sözü edilen masrafın tahsili için yürütülen icra takibi sonucu açılan itirazın iptali davasının kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/7782
K. 2008/11868
T. 10.11.2008
• AİDAT BORCU
Davacı dava dilekçesinde, kat irtifaklı anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olduğunu belirterek davalı ile arasında çıkan anlaşmazlık sonucunda hakkında icra takibi yapıldığını ve fazla ödemede bulunduğunu ileri sürerek davalı tarafa 1.379 YTL borçlu olduğunun ve bunun da 650 YTL.sini icra dosyasına yatırdığına karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında da davaya istirdat davası olarak devam edilmesini, icra baskısı altında 6.200 YTL ödediğini ileri sürmüş, mahkemece davanın kısmen kabulüne, takibe konu 1.694 YTL tutarındaki asıl alacağın 24 YTL.lik kısmından ve 4.739 YTL tutarındaki faizin tamamından davalıya borçlu olmadığının tespitine, 4.056,34 YTL.nin son ödeme tarihi olan 8.5.2007'den itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan istirdatına karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile yasal gerektirici nedenlere ve asıl alacağın miktarının tespitinde herhangi bir yanlışlık bulunmamasına göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesine göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %10 ( 5711 Sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 28.11.2007 gününden itibaren %5 ) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Dosya içinde bulunan ve davacı aleyhine yürütülen icra takibine ilişkin dosyadaki takip talebi içeriğinden davalı tarafın gecikme tazminatı da istediği anlaşıldığına göre davacının uzun yıllardan beri bağımsız bölüm maliki olduğu anataşınmazdaki ortak gider ve aidat borçlarını tam olarak yatırmamak suretiyle icra takibine maruz kaldığı ve anataşınmazdaki bağımsız bölüm ile ilgili gerekli avans ve aidatları ödemekle yükümlü olduğunu bildiği halde bu duruma duyarsız kaldığı anlaşıldığından yargılama sırasında mahkemece yapılan inceleme sonucu bilirkişi H.Tarık Erol tarafından düzenlenen 28.01.2008 günlü raporda belirtildiği gibi gecikme tazminatıyla sorumlu tutulması gerekmektedir. Mahkemece tüm bu hususlar dikkate alınarak bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/6229
K. 2008/9720
T. 23.9.2008
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ
Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, anataşınmazın kat maliki kurulunca alınan 05.03.2006 günlü kat malikleri kurulu kararının iptalini ve yeni yönetici tayinini istemiş, mahkemece davacı Nadi'nin kat maliki ve yönetici olmadığından dava açma sıfatı bulunmadığı, birleştirilen davada davacıların iptali istenen kat malikleri kurulu toplantısına katılıp olumlu oy kullandıkları, yargılama sırasında yeni bir yönetici seçildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, bilirkişi raporu içeriğinden yargılama sırasında 18.05.2006 günü kat malikleri kurulunca yapılan toplantıda yeni yönetim kuruluna Nadi, F.Ferda ve Mukaddes'in seçilmesi suretiyle yeni bir yönetim kurulu oluşturulduğu, kat mülkiyetli anataşınmazda 20 bağımsız bölüm malikinin bulunduğu, 05.03.2006 günlü toplantıya asaleten ve vekaleten 15 bağımsız bölüm malikinin katıldığı, bu toplantıda denetçi olarak Muhasebeciler Derneği'nden bağımsız bir denetçinin tutulmasına karar verildiği, iptali istenen kararın 6/d maddesinde de aynen "yukarıda zikredilen 8 daire sakinleri en kısa zamanda apartman yönetimi ile olan sorunlarını halletmezlerse, tüm apartman hizmetlerinden mahrum edileceklerdir" şeklinde karar alındığı anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 41. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, kat malikleri denetim işini kendi aralarında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçi veya denetim kuruluna verebilir. Yasanın bu açık hükmünden de anlaşılacağı gibi bir anataşınmazda denetici olabilmek için mutlaka kat maliki olmak gerekir. Ayrıca kat malikleri arasında çıkacak sorunların halli için öncelikle kat malikleri kuruluna, gerektiğinde mahkemeye başvurmak gerekir. Yasa koyucu tarafından kat maliklerine tanınmış olan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın çeşitli maddelerinde düzenlenmiş bulunan bu haklardan kat maliklerini mahrum edecek şekilde onların aleyhine kat malikleri kurulu kararı oluşturulamaz. Mahkemece bu hususlar dikkate alınarak 05.03.2006 günlü kat malikleri kurulu kararının denetici seçimine ilişkin 5. maddesi ile yukarıda değinilen sözcüklerin yer aldığı 6/d maddesinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir.
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/4851
K. 2008/6065
T. 26.5.2008
• ORTAK GİDERLERİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAKİP
Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının bağımsız bölüm maliki olduğu sitenin ortak gider ve aidat borçlarını süresinde ödememesi nedeniyle hakkında icra takibine başlandığını, itiraz üzerine takibin durduğunu ileri sürerek itirazın iptalini, takibin devamını ve %40'dan aşağı olmamak üzere inkar tazminatının tahsilini, icra takip dosyasında da takip konusu alacağa %10 aylık gecikme tazminatı uygulanmasını istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne, davacının icra inkar tazminatıyla gecikme tazminatı istemlerinin reddine, itirazının iptali ile takibin devamına, asıl alacağa ödeme emrinin davalıya tebliğinden itibaren yasal faiz uygulanmasına karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; kat irtifaklı anataşınmazda davalının irtifak hakkı sahibi, davacının ise yönetici olduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 20. maddesine göre, gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %10 hesabıyla ( 5711 sayılı Yasa'yla bu oran %5'e düşürülmüştür ) gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Aynı Yasa'nın 28. maddesinde, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde olduğu öngörülmüştür. Mahkemece öncelikle anataşınmazın yönetim planındaki oran dikkate alınarak davacı tarafından ödeme emrinin davalı borçluya tebliğ edildiği 08.04.2005 gününden itibaren gecikme tazminatının ve ayrıca takip konusu alacağın belirli, kolaylıkla hesap edilebilir durumda bulunması nedeniyle İcra-İflas Yasası'nın 67. maddesinin ikinci fıkrasına göre istem gibi hükmolunan meblağın %40'ından az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2007/3727
K. 2008/5194
T. 17.4.2008
• KOOPERATİF ÜYELİK AİDATININ ÖDENMEMESİ
Davacılar vekili, müvekkillerinin hissedarı bulunduğu dava dışı Akyürek Kardeşler Tar. Ür.Mak. ve Taş.San.Tic.Ltd.Şti. aracılığı ile kooperatif inşaatının yapımında kullanılan kum ve çakılı kooperatife satarak yapılan satışlara karşılık alacaklı olduğu parayı aidat borçlarına mahsup ettirmek suretiyle üye olduklarını, davacıların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmediği gerekçesiyle ortaklıktan ihracına karar verildiğini, ihraca esas alınan ihtarnamelerin usulsüz bulunduğunu, hesap,.kesim.tarihinden itibaren 1 ay geçmeden birinci ihtarnamenin gönderildiğini, kooperatiften alacaklı olduklarını asıl ve birleşen davada ileri sürerek,ihraç karannın iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacılara uygulanan ihraç prosedürünün kanun ve ana sözleşme hükümlerine uygun olduğunu, davacılar tarafından dosyaya ibraz edilen faturadaki inşaat malzemelerinin kooperatif inşaatında kullanılmasının önceki yönetim kurulu üyeleri ile yapılan danışıklı bir işlem olduğunu, malzemelerin teslim edildiği yılın kooperatif hesaplarının gelir ve giderlerinin denkleştirildiğini, şirketin alacağı bulunmakta ise kooperatiften bunun ayrıca istenebileceğini asıl ve birleşen dava da savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, toplanan kanıtlar ve benimsenen bilirkişi raporlarına göre, davacıların aidat borcunu ödediklerinin ispat edilemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.
1 )Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davacılar vekilinin yerinde görülmeyen ve aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2 )Dava, kooperatif ortağının ihracına ilişkin kararın iptali istemine ilişkindir.
Davalı kooperatif ana sözleşmesinin 14/2.maddesinde parasal yükümlülüklerini 30 gün geciktiren, ortakların yönetim kurulu karan ile ortaklıktan çıkarılacağı düzenlenmiştir. Bir başka anlatımla vadesinde ödenmeyen kooperatif aidat alacağı muaccel hale gelmekle birlikte, ortaklıktan ihraca esas olacak şekilde ihtarname; çıkarabilmek için, bu muacceliyetten itibaren otuz günün geçmesi gerekmektedir.
Somut uyuşmazlıkta, davalı kooperatifçe keşide edilen 26.11.2000 tarihli ilk ihtarnamede, 31.12.2000 tarih itibariyle davacıların geriye dönük olarak hesaplanan borçlarının ödenmesi istenilmiştir.Oysa davalı kooperatif ana sözleşmesinin yukarıda belirtilen hükmü uyarınca, parasal yükümlülüklerin 30 gün geciktirilmesinden önce keşide edilen ihtarnameler geçersizdir.
O halde mahkemece, davacılara keşide edilen birinci ihtarnamelerin düzenlendiği tarih ile en son aya ilişkin aidat alacağının vade tarihinden itibaren otuz gün geçmeden çıkarılan birinci ihtarnamelere dayanılarak davacılar hakkında ihraç kararı verilemeyeceği gözetilerek, davanın kabulüne karar verilmesi -gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2007/7972
K. 2008/276
T. 24.1.2008
• ANATAŞINMAZIN DIŞ CEPHESİNİN ONARIMI VE BOYANMASI ( Kat Maliklerinin Almış Oldukları Karar Uyarınca Davalının Kendi Payına Düşen Masrafı Ödemekle Yükümlü Bulunduğu )
Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu anataşınmazın dış cephesinin boyanması ve onarımı ile ilgili olarak davalı payına düşen miktarın tahsil edilememesi nedeniyle hakkında yürütülen icra takibine yapılan itirazın iptalini, inkar tazminatına hükmedilmesini istemiş, mahkemece davanın kanıtlanamadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin birinci fıkrasına göre kat malikleri anataşınmazın bakımını ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Anılan Yasanın 20. maddesine göre de kat maliklerinden her biri anataşınmazın bütün ortak yerlerinin bakımı, korunması ve onarımı için gerekli giderlere, toplanacak avansa -aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça- kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Somut olayda kat maliklerinin, toplanarak usulüne uygun şekilde aralarında almış oldukları karar uyarınca davalının anataşınmazın dış cephesinin onarımı ve boyanması için yönetimce kendi payına düşen masrafı ödemekle yükümlü bulunduğu halde, bu işlerden yeterince anlamayan bilirkişi tarafından düzenlenen rapora itibar edilerek ve eksik inceleme sonucu davanın kanıtlanamadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/12283
K. 2004/11368
T. 21.10.2004
• İTİRAZIN İPTALİ
Davada, site yönetimi olduğunu bildiren davacı, aynı sitede bağımsız bölüm maliki olan davalıların, site yöneticiliği tarafından yapılan masraflardan payına düşeni ödemediğini, 620.000.000 TL'nın tahsili için başlatılan ilamsız takibe haksız itirazın iptali istenilmiştir.
Mahkemece, ihtilafın Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan ortak gider alacağına ilişkin olduğu, davanın Sulh Hukuk Mahkemesinde görüleceği belirtilerek dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir.
Dosya içinde tapu kaydı ve yönetim planı bulunmadığından, sitede kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu olup olmadığı anlaşılamamaktadır.
Kat mülkiyeti Kanununa göre, kat mülkiyeti ve kat irtifakı ancak bir parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden çok parsel maliklerinin bir araya gelerek müşterek kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurmalarına yasal olanak bulunmamaktadır. Bu nedenle de Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri bu gibi müşterek yönetimlerde uygulanmaz.
Bu şekilde site namı altında birden fazla parsel maliklerinin bir araya gelerek kurdukları birliklerde yönetim planı tabir edilen belge, bağımsız bölüm malikleri arasında bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğacak ihtilaflar Kat Mülkiyeti Kanununa göre değil, genel hükümlere göre çözümlenir. Mahkemenin görevi de müddeabihin miktarına göre saptanır.
Mahkemece, tapu kaydı ve yönetim planı getirtilerek, Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanıp uygulanmayacağı araştırılmak suretiyle, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yetersiz inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/3259
K. 2002/4425
T. 17.4.2002
• KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISININ İPTALİ TELEBİ
Kat Mülkiyeti Kanununun 29.maddesinin ilk fıkrasında kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemiş ise her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı öngörülmüş, olağan nitelikteki bu tür toplantılar için kat maliklerinin toplantıdan belli bir süre önce haberdar edileceğine dair bir hükme yer verilmemiştir.
Dosya içerisinde bulunan yönetim planının 21.maddesinde kat malikleri kurulunun olağan toplantısının her yıl Ocak ayının ilk 10 günü içerisinde yapılacağı açıklanmış ise de, karar defterinin incelenmesinden yıllık olağan toplantıların genellikle Ocak ayı içerisinde ve son günlerinde yapılmakta olduğu ve bunun yerleşik bir kural halini aldığı görülmektedir. Ayrıca bir önceki 1999 yılı olağan toplantısı da 31.1.1999 tarihinde gerçekleşmiş bu toplantıda da yönetici yasa gereği olarak bir yıl için seçilmiştir. Yasanın öngördüğü bir yıllık sürenin bitimi de bu toplantının yapıldığı tarihe isabet etmektedir. Bu bakımdan ve toplantının gündeminde normal yönetici seçiminin yanısıra bir yıllık aidatların belirlenmesi ve bir yıllık sürede normal yönetimle ilgili yapılacak işlerin görüşülmesi ve kararlaştırılmasının da bulunduğu gözetildiğinde Yasanın 29.maddesinin 2.fıkrasında olağanüstü toplantı için öngörülen önemli bir sebebin çıkması hali de sözkonusu olmadığından, Ocak ayının içinde ancak gecikmeli yapılan bu toplantının olağan bir toplantı olarak kabulü gerekir.
Hal böyle olunca mahkemece, sözkonusu toplantının olağan bir toplantı olduğu kabul edilerek bu toplantıda alınan kararlar bakımından yeterli nisabın bulunup bulunmadığı ve diğer hususların mevcut delillere göre incelenip değerlendirilmesinden sonra bir karar verilmesi gerekirken sadece çağrının usulsüz olduğu nedenine dayanılarak davanın kabulü yolunda hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanununun 33.maddesi hükmü uyarınca bu tür davalar kat malikleri aleyhine açılır. Kat maliki olmadıkları halde iptali istenen toplantıya katılan davalı Z.Y.ve R.A.nın pasif husumet ehliyetleri bulunmadığından temsil ettikleri kat malikleri tespit edilerek bunların da davaya dahil edilmemiş olmaları da doğru değildir.
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/9013
K. 2001/10027
T. 8.11.2001
• ALACAK DAVASI
Dava dilekçesinde, davalının, davaya konu teşkil eden ana gayrimenkulün bodrum katta maliki bulunduğu 4 adet dükkanla garaj için 1998-1999 yılları genel giderinden toplam 145.000.000 TL. ve kapıcı gideri olarak da aynı yıllara ait toplam 572.000.000 TL. ve 2000 yılı yönetim gideri olarak da 938.000.000 TL. ki toplam 1.655.000.000 TL. ortak gider borcu bulunduğunu ve ödemediği ileri sürülerek bu miktar alacağın %10 gecikme tazminatı ile birlikte tahsiline karar verilmesi istenilmiştir.
Davalı, kendisinin 1998-1999 yıllarında yöneticilik yaptığını bu dönem ve daha önceki dönemlerde ortak giderlerden sorumlu tutulmadığını ve bunun bütün kat maliklerince bilindiğini, kendisinden sonra gelen yöneticinin böyle bir borç çıkarmasının doğru olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini, sorumlu tutulması gerektiği sonucuna varılması halinde yönetici olduğu dönemlerde ücret almadığından hesaplanacak alacağının bu borca mahsup edilmesini istemiştir.
Bilirkişi raporunda, 1998 ve 1999 yıllarında yönetici tarafından hazırlanan dökümlü gelir ve gider cetvelleri esas alınıp bu yıllar itibari ile gelir ve giderlerin denk olduğu, borç bakiyesinin bulunmadığı, bu nedenle davalının da yönetime herhangi bir borcunun mevcut olmadığı belirtilmiş, 2000 yılı içinde davanın açıldığı tarih itibariyle Kasım ve Aralık aylarının talepten düşülmesi gerektiği belirtilip o aylara tekabül eden miktar düşülerek davalının 736.232.215 TL. ortak gider borcu bulunduğu belirtilmiş, mahkemece de bu saptama esas alınarak hüküm kurulmuştur.
Bilirkişilerin, 1998 ve 1999 yılları ile ilgili olarak yaptıkları saptamaya esas alınan, gider ve bu gidere göre kat maliklerinin sorumlu olacakları miktarı belirleyen yönetime ait cetvellerde, (yönetim planı yerine geçen irtifak sözleşmesinde, bodrum ve zemin katta bulunan bağımsız bölümlerin asansör gideri dışındaki bütün genel giderlerden hisseleri oranında, yakıt giderinden de petek sayısına göre sorumlu olacakları belirtilmiş olmasına rağmen) davalının bodrum kattaki garaj ve dükkanları için, ( yönetim planında öngörülen asansör giderlerine münhasır muafiyeti genişletilip ) sair yönetim giderleri ile kapıcı giderlerinden de sorumlu olmayacağı varsayılarak hesaplama yapılmış olduğundan, bu cetveli esas alan bilirkişi raporu da bu yönden eksik ve isabetli değildir. Öte yandan 2000 yılı yönetim giderlerinden davalının sorumlu olacağı miktar belirlenirken, dava tarihinden sonraki Kasım ve Aralık aylarına ait düşülmesi gereken miktarın hesaplanmasında, kapıcı gideri, yönetim planının yukarıda açıklanan hükmü hilafına arsa payı yerine her bağımsız bölüm eşit şekilde sorumlu tutularak ve aynen davalı bağımsız bölümleri yönünden diğer aylarda bağışıklığı kabul edilen asansör, su ve elektrik giderlerinin söz konusu Kasım ve Aralık ayları için hesaplamaya dahil edilerek fazla miktara ulaşılması ve dolayısıyla davalının 2000 yılı yönetim giderlerinden sorumlu olduğu miktarın düşük gösterilmesi de yerinde bulunmamaktadır.
Bu duruma göre mahkemece yapılacak iş, davaya konu yıllara ait bütün defter, belge ve kayıtların yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde bilirkişilere yeniden incelettirilip davalının sorumlu olduğu miktarları belirleyen ayrıntılı ek rapor alınmalı, raporun bozma gereklerine uygunluğu da denetlenip hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
Hits: 60660
