HAKLARIN KORUNMASINDA VE EDİNİLMESİNDE İYİ VEYA KÖTÜ NİYETİN ÖNEMİ (YARGITAY KARARI)
~ 14.08.2014 ~
Davacı, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölüme ilişkin olarak yüklenici ile satış vaadi sözleşmesi yaptıklarını, bağımsız bölümün kendisine teslim edildiğini, edimlerini yerine getirdiğini ancak dava konusu bağımsız bölümün muvazaalı olarak davalı A. T.'a tapuda devredildiğini ileri sürerek davalı adına kayıtlı olan taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı arsa sahipleri yüklenicinin edimini yerine getirmediğini bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye düşen 1 no'lu bağımsız bölümün eksik işlerin tamamlanması ve genel iskan ruhsatının alınması karşılığında yüklenici tarafından davalı A. T.'a verildiğini, davanın reddini savunmuşlardır.
Yüklenici A. K., dava konusu bağımsız bölümü önce davacıya satarak teslim ettiği halde inşaatta eksik işleri mali durumunun kötü olması nedeniyle tamamlayamayacağından arsa maliki olan A. T.'a sattığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın eksik işler nedeniyle davalıya devredildiği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.
Ancak, alacağın temliki işlemi biçimine uygun satış vaadi sözleşmesi ile yapılmış ve satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun
26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir. Fakat, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icap eder.
Ne var ki, alacağı temellük eden veya satış vaadi sözleşmesine dayanan vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun TMK’nın 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir. Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut olaya gelince; vaat borçlusu yüklenici A. K.'ın davacı ile yaptığı 13.11.2008 günlü satış vaadi sözleşmesine rağmen 02.10.2009 tarihinde çekişme konusu 1 no'lu bağımsız bölümü davalı A. T.'a satışının vaat edildiği kat mülkiyetinin kurulmasından sonra bağımsız bölüm paydaşı M. O.'un taşınmazdaki payını 03.02.2010 tarihinde diğer davalı A. T.'a temlik ettiği anlaşılmıştır. Neticede tapuda kayden malik olan davalı A. T. yüklenici A. K. ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa maliklerindendir. Türk Medeni Kanununun 3. maddesi hükmü gereğince icabi hale göre kendisinden beklenen ihtimamı sarfetmeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamayacağından, bu gibi durumda olanların ayrıca kötüniyetinin ispatı da gerekmediği gibi davalılar arasındaki sözleşme ilişkisi, bağımsız bölümün davacıya teslim edilmesi ve bağımsız bölümün davalıya satışının vaat edilmesinden sonra davalının bağımsız bölümün kendisine ait olduğu gerekçesiyle davacıdan bir talebinin olmaması ve özellikle davalı tarafın eksik işler nedeniyle yükleniciye düşen 1 no'lu bağımsız bölümün kendisine verildiğini iddia etmesine rağmen bu konuda dosyaya bir belge sunulmaması nedeniyle davalılar arasındaki temlik işleminin, davacının 13.11.2008 günlü sözleşmeyle kazandığı şahsi hakkını bertaraf etmek kastıyla yapıldığına dair karine oluşturduğundan mahkemece davanın kabulüne karar vermek gerekirken delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir (14. HD. 6.3.2014, 15774/3020).
Hits: 16646
