ARSA PAYLARININ DÜZELTİLMESİ DAVASI
~ 08.06.2013 ~
Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda gösterilen koşullar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
Arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olacaktır (KMK. Md. 12/I-a; md. 5/I; md. 3/I-II; md. 2/I-d)
I-) GENEL OLARAK
Kat Mülkiyeti Yasasının 3. maddesi hükmüne göre kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinin her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak özgülenen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme arsa payı özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır. Yine anılan yasanın 13. maddesi hükmü uyarınca kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anataşınmazın kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter, ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir.
II-) DAVACI KİM AÇACAKTIR: Kat Mülkiyeti Kanununa göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme arsa payı hiç özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır (18. HD. 11.4.2005, 1500/3483).
Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir (18. HD. 19.9.2002, 7706/8323).
Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinin 2184 sayılı yasa ile değişik 1. fıkrasında, kat mülkiyetinin, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise bu tarihteki değeriyle orantılı olarak tahsis edilen arsa payının açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı belirtildikten sonra arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde her kat malikinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği öngörülmüştür. Arsa paylarını bizzat hazırlayıp bilerek bunun tapuya tescilini sağlayan malik veya paydaşların sonradan arsa paylarının yanlışlığına dayanarak dava açmalarının iyiniyet kuralları ile bağdaşmadığı kabul edilmekte ise de kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ile kuruluşunda bizzat hazır bulunup tapuda imzası olmayan kat maliklerinin yasanın yukarda açıklanan hükmüne dayalı olarak arsa paylarındaki yanlışlığın düzeltilmesini mahkemeden isteyebilecekleri kabul edilmektedir (18. HD. 19.9.2002, 7706/8323).
III-) DAVA KİME KARŞI AÇILACAKTIR? Arsa paylarının düzeltilmesi davası, orantısızlığın giderilmesini kabul etmeyen diğer bağımsız bölüm maliklerine açılır.
IV-) GÖREVLİ MAHKEME: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemesinde çözümlenir (KMK. Geçici Madde 1).
V-) YETKİLİ MAHKEME: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.
VI-) DAVA AÇMADA ZAMANAŞIMI VEYA HAKDÜŞÜRÜCÜ SÜRE VAR MI? Arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin davalar anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Bu davaların açılması herhangi bir hak düşürücü süre ile de sınırlandırılmamıştır. (18. HD. 3.3.2008, 9977/2372)
VII-) KAT İRTİFAKI VEYA MÜLKİYETİNİN KURULMUŞ OLMADIĞI DURUMLARDA ARSA PAYLARININ BELİRLENMESİ: Dava konusu anataşınmazda 11.03.1997 günü kat mülkiyetinin kurulduğu 17.08.1999 tarihinde meydana gelen deprem sonucu anayapının tamamen yıkılıp enkazının kaldırıldığı, dava konusu yerde müşterek mülkiyet hükümlerine göre tapu oluşturulduğu anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 3. maddesine göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Dava konusu yerde kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bağımsız bölümlerden bahsedilemeyeceğine göre, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Yasası'nın 3. maddesini uygulamak mümkün değildir. Çünkü ortada değerleri belirlenecek bağımsız bölümler bulunmamaktadır (18. HD. 3.3.2008, 9977/2372)
VIII-) KAT MÜLKİTERİNİN KURULDUĞU TARİH ESAS ALINIR: Kat Mülkiyeti Yasası'nın 3. maddesi hükmüne göre, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının saptanması gerekir (18. HD. 17.2.2009, 13132/1268).
Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. (18. HD. 5.2.2009, 10404/700).
IX-) ORANTISIZLIK BULUNMALIDIR: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 5711 sayılı Yasa'yla değişik 3. maddesi hükmüne göre; "Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir."
Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı ( konut, işyeri vs. ), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır (18. HD. 5.2.2009, 10404/700).
X-) ORANSIZLIĞIN BİLİRKİŞİ ELİYLE SAPTANMASI: Ana yapıda kat irtifakı kurulduktan sonra bağımsız bölümü satın alan kat irtifak hakkı sahibi davacı, kendi bağımsız bölümü ile davalıların bağımsız bölümlerine özgülenen arsa paylarının kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olmadığını ileri sürerek bu bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden düzenlenmesini istediğine göre; mahkemece anılan yasa hükmü göz önünde tutularak yerinde gerekli inceleme bilirkişi aracılığı ile yaptırılıp ana taşınmazda kat irtifakının kurulduğu tarih itibariyle her bir bağımsız bölümün o tarihteki değerlerinin saptanıp, mevcut arsa paylarının bu değerlerle oranlı olup olmadığının açıkça belirlenmesi gerekir. Bu inceleme yapılırken bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payının o bölümlerin değerinde sonradan oluşan çoğalma veya azalmanın dikkate alınmaması, bu bağlamda her bir bağımsız bölümün değerlerinin ve dolayısıyla özgülenmesi gereken arsa paylarının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin nev'i, konumu ( cephesi, katı vs. ) ile büyüklüklerinin göz önünde tutulması, buna göre dava konusu edilen bağımsız bölümlerin tapuda yazılı arsa payları ile saptanacak olan arsa payları arasında bir oransızlık bulunup bulunmadığının belirlenmesinden sonra karar verilmelidir (18. HD. 27.6.2006, 2548/5350)
Bunun için; bağımsız bölümün kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payının belirlenmesi, buna bağlı olarak anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının da yeniden düzenlenmesi, böylece dava konusu bağımsız bölüm de dahil anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının saptanması için bilirkişiden rapor alınacaktır. Bilirkişiden ek rapor alınması, gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak yerinde yapılacak inceleme ile ayrıntılı ve denetime elverişli rapor alınması, bundan sonra dava konusu bağımsız bölümün arsa payını gösterir biçimde tapuya tescili, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ile ilgili değişikliğin tapuya tescili yolunda hüküm kurulması gerekir (18. HD. 11.4.2005, 1500/3483).
Bu konuda düzenlenecek olan bilirkişi raporunda; arsa paylarının saptanmasına esas olmak üzere bağımsız bölümlerin -kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki- değerlerinin hesaplanmasında her birinin alanı, konumu, biçimi ve diğer farklılıkları göz önünde bulundurulmalı, bu bağlamda her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, kaçıncı katta yer aldığı, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, manzarası, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları gibi unsurlar dikkate alınmalıdır (18. HD. 17.2.2009, 13132/1268).
XI-) HARÇ VE AVUKATLIL ÜCRETİ: Kat Mülkiyeti Yasası'nın uygulanmasından doğan ve konusu doğrudan para alacağı olmayan davalarda, yargı harçları ile avukatlık ücretlerinin maktu tarifeler üzerinden hesaplanıp hükmedilmesi gerektiği düşünülmeden, nisbi tarifelere göre harç ve avukatlık ücretine karar verilmiş olması da doğru değildir (18. HD. 29.6.2004, 3650/5470).
Hits: 20869
