Davacı, dava dışı kişinin taşınmazdaki payını kooperatif hissesi karşılığında satmak istediğini beyan etmesi üzerine aralarında yaptıkları 26.7.1989 tarihli satış sözleşmesi gereğince söz konusu payı satın aldığını; karşılığında anahtar teslimli bir dairenin satışını taahhüt edip, sonrasında da kooperatif hissesini devir ettiğini, satın alınan kooperatif hissesinin davalının dava dışı eşine ait olduğunu, kooperatif hissesi karşılığı olarak dava dışı kişiden alınan taşınmazın yarı hissesinin davalı eşi adına devir etmek koşuluyla anlaştıklarını, ancak tapuda iki kişi adına kayıt yapılamaması üzerine, davalıyla yapılan 12.10.1989 tarihli sözleşme gereğince tapunun tamamının davalı adına kayıt ve tescil edildiğini, bu sözleşme gereğince davalının taşınmazın yarı hissesinin kendisine devrini yapmadığını, davaya konu yerin satış tarihindeki değerinin yarı bedelinin tarafından, diğer yarı bedelinin de davalı tarafından ödenmiş olduğunu, 12.10.1989 tarihli sözleşme ile bu hususun davalı tarafça kabul edilmiş olmasına rağmen taşınmazın yarı hissesinin adına tescilinin yapılmadığını belirterek tapu iptal ve tescil, olmazsa rayiç değerinin yarısının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davada dayanılan 12.10.1989 tarihli sözleşmenin teminat amaçlı olarak düzenlendiğini, davanın reddini savunmuştur.
Özel Daireyle yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenen 12.10.1989 tarihli sözleşmenin hukuki nitelikçe bir inanç sözleşmesi mi, yoksa harici satım sözleşmesi mi olduğu noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü açısından, öncelikle "inanç sözleşmesi"nin hukuki niteliğinin irdelenmesinde fayda vardır:
İnanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme koşullarını içeren borçlandırıcı bir işlemdir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir sözleşme olup, alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki nedenini oluşturur.
Taraflar böyle bir sözleşme ve buna bağlı işlemle genellikle, teminat oluşturmak veya idare olunmak üzere, mal varlığına dahil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki işlemden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak, inanılana inançlı olarak kazandırmak için başvururlar.
Başka bir anlatımla, bu işlemle borçlu, alacaklısına malını rehin edecek, yani yalnızca sınırlı ayni bir hak tanıyacak yerde, malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü, daha ileri giden bir hak tanır.
Sözleşmenin ve buna bağlı temlikin, değinilen bu özellikleri nedeniyle, taşınmazı inanç sözleşmesiyle satan kimsenin artık sadece, ödünç almış olduğu parayı geri vererek taşınmazını kendisine temlik edilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı, inanç sözleşmesiyle alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda yalnızca bir borcu kalmıştır: Taşınmazın mülkiyeti inanılana (alacaklıya) geçmiştir. Taşınmazda inanarak satanın (borçlu) mülkiyet hakkı kalmadığı gibi, alıcının bu mülkiyet hakkı üzerinde kurulmuş olan bir rehin hakkından da söz edilemez.
Bu durumda; gayrimenkul rehni bakımından geçerliliği olan TMK. md. 873’ün inanç sözleşmelerine dayalı temlike konu taşınmazlar bakımından uygulama yeri olmadığı da kuşkusuzdur.
İnanç sözleşmeleri, tarafların karşılıklı iradelerine uygun bulunduğu için, onlara karşılıklı borç yükleyen ve alacak hakkı veren geçerli sözleşmelerdir (TBK. md. 97). Anılan sözleşmelerde, taraflar, sözleşmenin kendilerine yüklediği hak ve borçları belirlerken, inançlı işlemin sona erme nedenlerini; devredilen hakkın inanılan tarafından inanana geri verilme koşullarını, bu arada tabii ki süresini de belirleyebilirler. Bunun dışında, sözleşmeye aykırı davranışın yaptırımına da sözleşmelerinde yer verebilirler.
İnanç sözleşmesine ve buna bağlı işlemle alacaklı olan taraf, ödeme günü gelince alacağını elde etmek için dilerse; teminat için temlik edilen şeyi " ifa uğruna edim" olarak kendisinde alıkoyabileceği gibi; o şeyi, açık artırma yoluyla veya serbestçe satıp satış bedelinden alma yoluna da başvurabilir. Bu sonuçlar kendine özgü bu sözleşmenin doğasında vardır. Sözleşmeyle öngörülen ifa süresi içerisinde, sırf sözleşmeyi olanaksız kılmak amacıyla danışıklı olarak yapılan temliklerin yasal koruma altında tutulamayacağı kuşkusuzdur.
İnanç sözleşmelerinin tarafları arasında,onların gerçek iradelerini ve sözleşmeden amaçladıklarını yansıtması bakımından geçerli olduğu;taraflarına Borçlar Yasası çerçevesinde nispi haklarını isteme olanağını verdiği tartışmasızdır.
Kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla Medeni Kanunun 2 nci maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır İşte bu sebeple Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini ( herkese açık olmasını ) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.
Belirtilen ilke, Medeni Kanunun 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin,iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesiyle karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu sebeple yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil,gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması,bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğin den ( resen ) nazara alınacağı" ilkeleri 8.11.1991 tarih 1990/4 esas 1991/3 Sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Somut olayın açıklanan ilkeler çerçevesinde değerlendirilmesine gelince: Davacının inançlı işlemden kaynaklanan tapu iptal ve tescil; olmazsa rayiç değer isteminde bulunduğu; buna bağlı olarak ve iddianın ileri sürülüş biçimine göre, davacı iddiasının 5.2.1947 tarihli ve 20/6 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak, yazılı delille kanıtlanabileceği; bu yazılı delilin, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olması gerektiği; bu kuraldan hareketle, taraflar arasındaki imza ve içeriğinde çekişme yaratılmayan 12.10.1989 tarihli sözleşmenin, bir inanç sözleşmesi olduğu ve davada da bu sözleşmeye dayanıldığı; yukarda belirtilen içtihadı birleştirme kararı ve yapılan açıklamalar doğrultusunda davanın kanıtlanması açısından bu yazılı delilin mahkemece nazara alınması gerektiği kabul edilmiştir.
Öte yandan, sözleşmede bahsedilen 1884 Sayılı parselin imar uygulaması sonucu 2978 ada 3 Sayılı parsel olduğunun anlaşıldığı, her ne kadar sözleşmede imar durumuna göre ifrazdan söz edilmişse de, çoğun içinde azın da bulunduğu kuralı uyarınca "ifraz isteğinin", "pay talebi"ni de kapsayacağı kabul edilmiş; taşınmazın yarı payının "paylı mülkiyet" olarak davacı adına tescilinin talep edilebileceği sonucuna varılmıştır.
Dosya içerisindeki kayıtlardan taşınmazın imar parseli olduğu, davacının da pay talebinde bulunduğu; ayrıca, davacının 13.3.2011 tarihli dilekçeyle tapu sicil müdürlüğüne başvurarak pay satın alma isteğini ilettiği; cevaben taşınmazın arsa vasıflı olduğundan hisseli satışı yönünde sakınca bulunmadığının bildirildiği; Fethiye Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün cevabi yazısında da imar planı değişikliğinin onanması halinde ifrazın mümkün olabileceğinin ifade edildiği, belirgin olmasına karşın, bu hususlar üzerinde de hiç durulmamış; değerlendirilmemiş ve bu yönüyle olumlu ya da olumsuz herhangi bir hükme varılmamıştır.
Şayet mahkemece yapılan inceleme ve değerlendirme sonucunda davacı yanın pay verilmesi istemine karşın, pay verilmesinin mümkün olmadığı sonucuna varılırsa; ancak bu durumda taşınmazın rayiç bedeli belirlenerek hüküm altına alınmalıdır.
Açıklanan hususlar incelenip değerlendirilmeden tapu iptali ve tescil talebinin reddedilmiş olması doğru olmadığı gibi, tazminata hükmedilirken taşınmazın 1/2 sinin davacıya ait olması ve ayın olarak verilmemesi de gözetilerek değerinin belirlenip hüküm altına alınması gerekirken, uyarlama yapılarak hüküm kurulması da doğru değildir (HGK. 1.2.2012, 688/34).
