BİR ÖRNEK OLAY:
Olayınızda % 10 oranında inşaatın TAMAMLANMAMIŞ olduğunu kabul edelim.
İnşaatın (…) TL eksik iş bedeli gerçekleşmiştir.
İnşaatın (…) TL bozuk iş bedeli gerçekleşmiştir.
İnşaatın (…) TL aykırı iş bedeli gerçekleşmiştir.
İnşaatın (…) TL kira kaybı alacağı gerçekleşmiştir.
Yükleniciden daire satın almak, alacağın temliki hükümlerine tabidir (TBK. md. 183 vd.).
Satın almanın TAPUDAN, NOTERDEN VEYA YALIN SÖZLEŞMEYLE yapılması arasında fark yoktur. Tümü alacağın temlikidir.
Yükleniciden daire alan kişiden daire satın almak da, Yargıtay’a göre, alacağın temliki hükümlerine tabidir.
Yükleniciden daire satın alan kişilerin durumu; borcu ve alacağı bulunan babanın ölmesi durumunda hem borcun hem alacağın intikal ettiği mirasçılarına benzemez.
Yükleniciden daire satın alan kişilerin durumu; hem alacağın hem de borcun devrini de kapsayan SÖZLEŞMENİN DEVRİ olarak da görülemez.
Yüklenici, söz konusu kişilere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini değil, sadece bu sözleşmedeki hak edilmiş veya hak edilecek ALACAĞI DEVRETMEKTEDİR; VERECEĞİ (borcu, taahhüdü) DEĞİL. Hem alacak hem de verecek devredilmiş olsaydı, Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin (YÜKLENİCİ) kanadı devreden çıkar, üçüncü kişiler onun yerine geçerdi ve onlar YÜKLENİCİ olurlardı. Oysa durum öyle değil. Yüklenici sadece alacağını devretmektedir.
Şöyle ki;
1. Yüklenici edimini eksik ve bozuk yerine getirmiştir. Ona rağmen ki arsa sahibi sözleşmeden dönmemiş ve sözleşmeyi bozmamıştır. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği yükleniciye devredilen tüm bağımsız bölümler yükleniciye devredilmiştir. Yüklenici de bunları üçüncü kişilere tapudan devretmiştir. Bu durumda, yüklenici ve ondan daire alanların arsa sahibinden tapu talep etmesi durumu bulunmamaktadır. İşte bu olasılıkta, arsa sahibi (ÖERNEK OLAY) kapsamındaki alacağını sadece yükleniciden isteyebilir, yüklenicinin daire sattığı kişilerden değil.
2. Tamamlanma oranı % 90’dır. Sözleşme gereği yükleniciye devredilmesi gereken dairelerden bir bölümü (örneğin % 10’u) yükleniciye devredilmemiştir. Ama yüklenici, % 10’a tekabül eden daireleri ALACAĞIN TEMLİKİ SÖZLEŞMELERİYLE üçüncü kişilere satmıştır. Hatta yüklenici, % 90’a tekabül eden dairelerin bir bölümünü de satış vaadi sözleşmesi veya benzeri sözleşmelerle üçüncü kişilere satmıştır. Yükleniciden daire alan kişiler dava açarak arsa sahibinden tapu isterlerse, arsa sahibi, TBK. md. 188’deki haklarını kullanarak, ÖRNEK OLAYDAKİ alacaklarının ödenmesi halinde tapuyu devredeceğini öne sürebilir.
BİR YARGITAY KARARI: Davacı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasında imzalanan 07.03.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın yapılmış olduğu ve inşaatta çalışan işçilerin SGK prim borçlarının arsa sahipleri tarafından ödendiği konusunda ihtilaf yoktur. Arsa sahibinin âkidi K.İ. şirketidir. Davalılar, yükleniciden bağımsız bölüm alan 3.kişilerdir. Yükleniciye bağımsız bölüm bedellerini ödeyerek bu bağımsız bölümlerin maliki olmuşlardır. Davalılar, sözleşmeye ilişkin hak ve borçları temlik almamışlar, bu sözleşmeye göre imal edilen birer bağımsız bölümü temlik almışlardır. Bu temlik, sözleşmeye ilişkin hakların devrini içermez. Bu nedenle inşaat maliyetiyle ilgili bedellerden temlik hükümlerine göre davalıların sorumlu tutulması mümkün değildir. Davacıların âkidi olan şirketten isteyecekleri SGK prim borçlarını davalılardan istemesi mümkün bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir (23. HD. 1.10.2019, 7397/3959)
ÖZET: Arsa sahibi, sözleşmeyi geriye veya ileriye etkili olarak bozmamışsa, sadece eksik, bozuk ve aykırı imalat bedeli ile gecikme tazminatını istemişse, bunları âkidi olan yükleniciden isteyebilir, yüklenicinin daire sattığı kişilerden değil.
