TAŞKIN YAPI
~ 21.05.2010 ~
TAŞKIN YAPILAR
Genel Olarak
TMK. md. 725/II’deeki koşullar gerçekleştiğinde komşu araziye taşan ninşaatın, taşan kısmının mülkiyeti, ana inşaatın üzerinde yapıldığı arzın malikine ait olur. Başka bir anlatımla, taşan inşaat, üzerine taştığı arsanın değil, ana inşaatın yapıldığı arsanın ayrılmaz parçası sayılır. Mu maddede iki konu düzenlenmiştir: a) Taşkın inşaatı yapanın taşılan komşu arazisinde aynî bir hakka dayanması. b) Taşılan arsa malikinin taşkın inşaata katlanma yükümlülüğü[1].
Taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu Medeni Kanunun 722, 723, 724 ncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş, bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle Medeni Kanunun 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen "üst toprağa bağlıdır" kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, anayapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Başka bir anlatımla taşan yapının tamamlayıcı parça "mütemmim cüz" niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.
Medeni Kanunun 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli koşul yapı malikinin iyiniyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyettir. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasa korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyiniyetini gösterir.
Yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemli durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir.
Kural olarak iyiniyetin isbatı taşkın yapı malikine ait ise de iyiniyet sav ve savunması defi olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulmalıdır.
Komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup ta zarar gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir.
Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan subjektif "öznel" nedenleri dikkate almamak gerekir.
"Durum ve koşulların haklı göstermesi" şeklinde açıklanan ikinci koşuldan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malik inin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması, gibi hususlar anlaşılmalıdır.
Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını istiyebilir. MK. md. 725/II’ye dayanan bir tescil isteminin mutlaka dava youlyla yapılamsı gerekmez. Savunma yolyla da tescil istemi öne sürülebilir. Tescil istemini kapsayan bir dava veya savunmanın yargı önüne götürülmesi, tescil isteyenin iyi niyetli olduğuna ilişkin savını da içerir; iyi niyet savının ayrıca ve açıkça belirtilmesine gerek yoktur.
Her davada yargıç “uygun bedel” olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil,gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle Medeni Kanunun 4, Borçlar Kanunun 42. maddeleri uyarınca ve aynı zamanda haksız zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli belirlemeli, bu bedel karşılığında taşmanın biçimine, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.
Taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz eylemli olarak birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği nedeniyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi durumunda yeni malikler de maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar[2].
§ 103. İRTİFAK HAKKI VARSA
"Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur." (TMK. Md. 725/I).
İnşaatı yapanın, taşılan arsa üzerinde bir aynî hakkı varsa, taşan inşaatın mülkiyeti, inşaat malikinin mülkiyetine dahil olur. Sözü edilen aynî hak, taşılan arsa üzerinde inşaat yapma hakkı veren bir aynî haktır. Bu bir üst hakkı veya yapılan inşaata katlanma yükümlülüğü biçiminde bir irtifak hakkı olabilir. İniaat malikinin taşılan arsa üzerinde geçiş hakkı veya ipotek hakkı olması böyle bir hak bahşetmez. Bu durumda, taşkın inşaat sahi yalnız inşaat hakkı tesisini isteyebilir[3].
Birbirine komşu olan iki taşınmazın malikleri, inşaatın yapılmasından once aralarında sözleşerek, sınır taşkınlığını öngören ve tapuya tescil edilen taşınmaz bağlı bir irtifak hakkı (taşkın yapı irtifakı) kurabilirler. Bu hak nedeniyle maliklerden biri, yapacağı inşaatı komşusunun arsasına taşırmak yetkisini elde ederken, diğeri buna katlanmak yükümü altına girer. Aynî hak olmasından dolayı taşkın yapı hakkı, ana taşınmaz kimin mülkiyetine geçerse geçsin, onun şimdiki maliki tarafından, yükümlü taşınmazın o anki malikine karşı ileri sürülebilir. Çoğunlukla, taşınmaz bağlı bir taşkın yapı hakkı karşılıklı olarak da kurulabilir. Örneğin, iki komşu, aralarında karşılıklı olarak, her birinin belirli yapıların inşasında sınırı aşabileceğine izin verebilirler. Ancak sınırı aşma yetkisi, bir rehin hakkına veya geçit hakkına sahip olan kimse, ya da bu arsada paydaş olan kişi, yaptığı inşaatı bu arsaya taşırma hakkına sahip değildir[4]. Sözleşmeye dayanan bir taşkın yapı irtifakının tapuya tescilinden sonar komşu arsaya taşırılan inşaat, komşu arsanın bütünleyici parçası olmaz; inşaatı yapanın taşınmazının bütünleyici parçası olarak kalır. O, bir yandan, yaptığı inşaatın tamamının (asıl inşaat ve taşkın inşaat) malikidir; öte yandan inşaatı komşunun mülkiyet alanına taşırma yetkisi veren bir aynî hakkın sahibidir. Yükümlü taşınmaz maliki komşu, gerçi taşkın kısmın kapladığı toğrağın mülkiyetini korumaktadır; ancak bu kısma değip bitişen taşkın inşaat onun değil, taşkın yapı irtifakı deam ettiği sürece inşaatı yapanın mülkiyeti altında bulunmaktadır. Eğet taşkın inşaat komşunun toprağına değmiyor ve yalnız onun hava boşluğuna taşıyorsa, taşkın kısım inşaatın ve asıl taşınmazın bütünleyici parçası olup, inşaatı yapanın mülkiyetine dahil bulunmaktadır. Bu durumda taşkın yapı irtifak hakkı, yalnızca, komşunun taşkınlığa katlanmasını sağlama amacını güder[5].
Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. İrtifak hakkı taşılan arsada inşaat hakkı veren bir üst hakkı ya da yapıya katlanma yükümü biçiminde olabilir[6].
İrtifak sözleşmesi tapu memuru önünde resmi biçimde yapılmalı ve tapu siciline tescil edilmelidir.
Taşkın yapı irtifak hakkı, asıl taşınmazda taşınmaz niteliğinde bir inşaat (üst) hakkı kurulabileceği gibi, komşu taşınmaz Taşkın yapı hakkı taşınmaza bağlı nitelikte olmalıdır; şahsa bağlı ve eldeğiştirilebilir bir irtifak hakkı niteliğinde kurulmaz.
Sözleşmeye dayanan taşkın yapı irtifak hakkı ancak terkin ile sona erer. Bu nedenle, taşkın inşaatın mevcut olmaması, hakkın kendiliğinden sona ermesi anlamına gelmez.
Bir taşınmazı yük altına sokan bir irtifak hakkının konusu, bir taşınmazın bir ksımında veya tamamında hiç inşaat yapmamak veya ancak belli nitelikleri taşıyan inşaat yapmak ya da yalnızca belli bir yüksekliğe kadar inşaat yapmak (manzara irtifakı) olabilir. Sahip olduğu irtifak hakkınınsınırının aşılması nedeniyle inşaattan zarar gören irtifak yetkilisinin hukuki pozisyonu ile, arsasına inşaat taşırılan malikin hukuki durumu arasında bir karşılaştırma yapılarak, taşkın inşaat kuralları uygulanmalıdır. Malik tarafından kendi taşınmazında bir irtifak hakkı sınırı aşılarak meydana getirilen inşaat, malikin taşınmaz sınırını aşarak yaptığı inşaat kadar ve aynı ölçüde korunmaya değerdir. Her iki durumda da taşkın yapı kurallarının uygulanabilmesi için, inşaatın kısmen hukuka uygun olarak meydaana getirilmiş olması gerekir. Başkasının mülkiyetine sınırı aşarak tecavüz yerine, bir irtifak hakkının ihlali söz konusu olursa, taşkın yapı kurallarının uygulanması, ancak yapının bir kısmı irtifakı ihlal ettiği, buna karşılık diğer kısmı inşaatı yapana ait bulunan mülkiyet hakkının sınırları içinde kalmışsa geçerlidir[7].
Komşu taşınmaz malikleri, aynî bir taşkın yapı hakkı kurmaksızın da, yalnız kişisel (borç doğuran) bir biçimde, bir taşkın inşaatın meydana getirilmesi konusunda anlaşabilirler. Böyle bir hukuki işlem sonucu inşaat sahibi, yapacağı inşaatı komşu arsaya taşırmak, komşu arsa sahibi de buna katlanmak yükümü altına girer. Yalnız borç doğuran ve tarafları kişisel borç yükümü altına sokan bu sözleşme sonucu, arsasına taşılan komşu, (toprağa değip bitiştiği takdirde) taşkın inşaatın mülkiyetini elde eder. Şekilsiz olarak gerçekleştirilebilen böyle bir sözleşme ile katlanma yükümü altına giren komşu, sözleşmede öngörülen süre içinde elatmanın önlenmesi davasını açmaktan vazgeçme borcunu üstlenmektedir. Taşkın inşaatın yapımı tamamlanmışsa, yaratılan değerlerin korunması ilkesi gereğince, arsasına taşılan komşunun rızası bulunduğundan ve taşkın inşaat sahibi iyi niyetli sayılacağından, TMK. Md. 725/IInin uygulanması gerekir.
§ 104. İRTİFAK HAKKI YOKSA
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın Bir bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir (TMK. md. 725/II).
Taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz maliki, TMK. md. 725/II’de belirtilen koşulların gerçekleşmesi durumunda üzerine inşaat taşırılan taşınmaz malikinden olumlu bir edimi yasal olarak isteme hakkını kazanır. Zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Yasa bu durumlarda bir borç ilişkisi kurmaktadır. Borç ilişkisi eşyaya bağlı olma niteliği bakımından istem hakkı, asıl taşınmazın daha sonraki bir maliki tarafından, inşaat taşırılan taşınmazın yeni malikine karşı da yürürlüğe konulabilir. Yeter ki TMK. md. 725/II’de yazılı olan koşullar, taşkın yapının meydana getirildiği anda ve ilk (asli) malikler arasında gerçekleşmiş bulunsun[8].
Yasanın öngördüğü koşullar gerçekleştiğinde, taşılan taşınmaz malikinin taşkın inşaata katlanma yükümlülüğü doğar. Bu koşullardan birinin eksik olması durumunda, inşaata katlanma yükümlülüğü benimsenemez[9].
I.Koşullar
A.Taşkın Yapı Yapılması
Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçasının yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır. Taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Başka bir aanlatımla taşan yapının tamamlayıcı parça "mütemmim cüz" niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur. Yapılan yapının sürekli kalıcı biçimde yapılmış olması ve ana yapıyla arasında sıkı bir bağlantının bulunması gerekir[10]. Örneğin soğutma kuleleri olarak nitelendirilen tesisin, sürekli kalıcı biçimde yapılmış bir yapı olduğu ve ana yapıyla arasında sıkı bir bağlantı bulunduğu kanıtlanmalıdır; kanıtlanamamışsa fahiş bir zararın doğacağından söz edilemez[11].
Md. 725 anlamında “inşaat ve diğer tesisler” kavramına yalnız binalar ve bina benzeri inşa eserleri ile bunların bütünleyici parçaları değil, insan eli ve emeği ile ve tekniğin yardımıyla meydana getirilen, toprağın üstünde veya altında yapılıp toprakla devamlı bağlılığı olan her çeşit eser girer. Yapı kavramında önemli olan, bunların, yapılış tarzına gore insaanların ve eşyaların hacim bakımından etrafını çevreleyen ve onların dış etkilere karşı korunmasını sağlayabilen inşa eseri olmalarıdır. Ancak, bir yapıdan söz edebilmek için, bu yapının amacının, sera evlerinde, samanlıklarda, ahırlarda olduğu gibi yalnızca koruma sağlamak olması gerekmez. Binanın dinsel inanışlara, devlet işlerine, sanat, spor, meslek ya da oturma ve barınma gereksinimlerine karşılık vermesi fark yaratmaz. Bina kural olarak kapalıdır. Özellikle dam ve duvarlarla çevrilmiştir. Ancak kapanabilir (kilitlenebilir olup olmaması önemli değildir. Bina kendi çevre ve alanı ile kendini karakterize eder. Çevre ve kapsamına gore ancak insanların içine girmesine uygun olan bir inşa eseri bina olarak nitelendirilebilir. Duvarlarla çevrili olsa da bir kopek ya da tavşan kulübesi, bir güvercinlik, bu nedenle bina sayılmaz[12].
Md. 725’in uygulanabilmesi için, yapının tamamlanıp bitirilmiş olması zorunlu değildir. İnşaatın yapımına başlanmış olması ve bunun, taşkın kısmın yıkılmasının ekonomik bakımdan gereksiz ve anlamsız zararlara yol açabilecek ölçüde ilerlemiş olması yeterlidir. Bu durum özellikle çok masraflı temel atma işlerinde, büyük inşa eserleri ve yüksek yapılarda, yapı henüz toprak seviyesinden yukarıya doğru yükselmediği durumlarda söz konusu olur.
Komşunun arsasına taşan bir menkul inşaat, yapanın mülkiyetinde kalır; arsasına taşılan taşınmaz malikinin mülkiyetine geçmez. Toprak ile sıkı bir bağlılığın olmadığı, inşaatın, değerinde bir azalma olmaksızın bir yerden başka bir yere hareket ettirilebildiği durumlarda, örneğin bir inşaat barakası kısmen komşunun arsasına taşar biçimde yapılmışsa, bunu yapan, itiraz etmeyen komşusundan, bir kez seçilmiş yerde kurulan yapıya katlanmasını, taşkın menkul inşaat üzerinde bir ayni hak kurulmasını, ya da taşılan toprağın mülkiyetinin devrini isteyemez[13].
Taşkın inşaattan söz edebilmek için, bütün inşaatın ne büyüklükteki kısmının komşu taşınmaz ataşırıldığı, taşkın kısmın değerinin diğer kıısımdan fazla olup olmadığı önemli değildir. İnşaatı yapanın kendi arsasında yalız küçük bir yapı kısmı bulunurken bütün yapının çok büyük bir kısmının başkasının arsasına uzanıp yayılması durumunda da, hatta komşu taşınmazın inşaat ile tamamen kaplanmış bulunması durumunda da taşkın inşaat kuralları uygulanır[14].
Halen mevcut olan ve taşkınlık arzetmeyen bir inşaat, komşunun arsasına doğru genişletilir ve yeni yapılan bu ek kısım sınırı aşarak iki ayrı taşınmaz üzerinde bulunur şekilde inşa edilirse, taşkın inşaat kuralları uygulanır[15].
Bir taşkın inşaattan söz edebilmek için, komşu taşınmaza taşan inşaat kısmının mutlaka toprağa değip onunla bitişmesi zorunlu değildir. Komşunun toprağına değmeyecek biçimde, yalnız onun hava boşluğuna taşan örneğin balkon, cumba, üst kat çıkıntıları, çatı saaçakları vb. de taşkın inşaat sayılırlar. Komşu arsanın hava boşluğuna taşan ve hakkında taşkın inşaat kurallarının uygulanacağı bir taşkın inşaattan söz edebilmek için inşaatın bizzat kendisi veya ona bitiştirilmiş bir bütünleyici parçası sınırı aşmış bulunmalıdır. Bu bitişme o sıklıkta olmalıdır ki eklenen kısım, inşaatın aslı veya kendi tahrip olmadan ya da bünyesi esaslı değişikliğe uğramadan asıl inşaattan ayrılamasın. Bu durum bir taşkın balkonda veya taşkın çatı saçağında görülmektedir. Buna karşılık, yalnız açılma veya kullanılma halinda komşu arsanın hava boşluğuna taşan jaluziler, güneşlik ve tenteler, pencere pancurları taşkın inşaat sayılmazlar. Bu nedenle arsasına taşılan komşu bu kısımların yıktırılmasını veya kullanılmamasını isteyebilir; yeter ki onun bu hakkı kullanması, yalnızca öbürünü zarara sokma amacına yönelik bulunmasın. Zeminde değil de havadan taşma halinde, yasanın aradığı koşullar gerçekleşmişse, taşkın inşaat irtifakı tanınabilir[16]. Bu hak, inşaatı yapana taşkın kısmı olduğu gibi koruma olanağı sağlayacak, komşuyu ise, kendi egemenlik alanına yapılan bir tecavüze katlanma zorunda bırakacaktır. İrtifakın amacı, taşkınlık devam ettiği sürece, komşunun buna katlanmasını sağlamaktır; irtifak hakkı kaldırılırsa komşu, taşkın kısmın yıkılmasını isteme hakkını kazanır[17].
Asıl taşınmazdaki inşaat ile, komşu taşınmazdaki inşaat arasındaki arasında hem maddi ve hem de fiziki bir bağlılığın bulunması zorunludur.
Taşkın yapı kuralları, ancak özel mülkiyete konu olan bir taşınmazda gerçekleştirilen sınır taşkınlığı halinde uygulanırlar. Özel mülkiyete bağlı (konu) olmayan, kamu malvarlığına bağlı olan veya genelin yararlanmasına özgülenen yerlere, örneğin bir caddeye, sokağa, meydana, denize taşırılan yapılar hakkında taşkın inşaat kuralları değil kamu hukuku kuralları uygulanır[18].
İlk yapılışında taşkın olmayan, bunu yapanın arsasının sınırları içinde bulunan bir inşaat, sonradan ve ilgilinin herhangi bir katkısı olmadan, doğal ve çevreye bağlı olaylar (deprem, toprak kayması, zamanın eetkisi vb.) nedeniyle komşunun arsasına taşmışsa, buna taşkın inşaat kuralları uygulanır[19].
Birbirine bitişik iki taşınmazın maliki, taşınmazlarını ayıran sınırı göz önüne almadan, her iki taşınmazında da yayılan tek bir yapı inşa etmiş, taşınmazlardan biri, sözleşmeye dayanan bir taşkın inşaat hakkı kurulmaksızın; satma, cebri açık artırma ya da mirasın bölüşülmesi nedeniyle taşınmazlardan biri (ya da her ikisi) başka bir kişinin mülkiyetine geçmişse ( inşaatın tamamı üzerindeki malik ayniyeti sona ermişse), eskiden tek bir kişiye ait olan taşınmazların sonradan ayrı ayrı kimselerin mülkiyetine geçmesi nedeniyle “haksız” duruma gelmiş olan bir taşkın inşaata “taşkın inşaat kuralları” uygulanır[20]. Burada öncelikle hangi yapının ana taşınmaz sayılacağının belirlenmesi gerekir. Bunun için, yapının ekonomik ve özgülendiği amaç bakımından taşıdığı öneme ağırlık vermek, yapı kısımlarının maddi ve hacımsal büyüklüklerini göz önünde tutmak gerekir. Taşınmazlardan biri hukuki bir işlemle devredilmişse, devir sırasında bir karşılık ödeneceği kararlaştırılmamışsa ve taraflardan hiçbiri taşkın yapıdan haberdar değilse veya dürüstlük ve güven kuralı gereği devredenin taşkın inşaatın varlığından edinene açıklama yapması gerekirken bilgi verilmemişse, devreden edinene (iktisap edene) tazminat ödemelidir. Ancak taşkın yapının varlığı devir sözleşmesinin kurulduğu anda yeni müktesip tarafından biliniyor ve sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, taşkın yapı üzerinde aynî bir hakkın kurulması veya toprağın mülkiyetinin edinilmesi için bir tazminat ödenmesi gerekmez. Taşınmazı üzerinde yapının ekonomik bakımdan asıl büyük kısmı bulunan ve bu nedenle TMK. Md. 725/II’den doğan talep hakkına sahip olan kişi iktisap eden edendir ve taşkın inşaata katlanmakla yükümlü olan devredendir.
Üzerinde kurulmuş bir inşaatın bulunduğu taşınmazın iki ayrı parsel olacak biçimde bölünmesi, sınır çzgisinin inşaatı da ikiye bölmesi ve parsellerin ayrı kişilerin mülkiyetine geçmesi durumunda da taşkın inşaat kuralları uygulanır; bu durumda üzerinde inşaatın asıl kısmının bulunduğu taşınmaz yararına yasanın sağladığı olanaklar geçerli olur[21].
Bir inşaatı yapan, tamamen kendine ait taşınmazın sınırları içinde kalmakla birlikte, komşuluk hukukuna aykırı olarak bir inşaat kurmuşsa, örneğin o, imar mevzuatına gore, yaptığı inşaatı kendi taşınmazının sınırına bitiştirmeye, tam kendi sınırına kadar inşaat yapmaya yetkili değilse, buna rağmen komşu mesafesini bırakmadan inşaat yapmışsa, komşu arsaya zarar verici hafriyat ya da inşaat yapmamak yönünde komşuluk hukukunun öngördüğü ilkelere uymamışsa, bu durumlarda, meydana getirilmiş yapının korunmasındaki çıkar komşunun çıkarlarının korunmasındaki çıkardan daha üstün olduğundan, yapının yıkılması yönüne gidilemez ve taşkın inşaat kurallarının uygulanması gerekir. İnşaatı yapanın iyi niyetli olması, zarar verici hafriyat ya da inşaat yapmamak yönünde koşulların durumu haklı göstermesi de gerekir. Bu koşullar gerçekleştiğinde, inşaat sahibi yararına bir taşkın inşaat hakkını tanınması ya da komşu arsanın mülkiyetinin geçirilmesi söz konusu değildir. Yalnızca, kendisine inşaat sahibi tarafından ödenecek bir tazminat karşılığında zarar gören komşunun, inşaata katlanma yükümü söz konusudur[22].
Taşkın inşaat ile haksız inşaat arasınaki farklar:
-Haksız inşaatın her türünde yapı, bulunduğu arsanın ayrılmaz parçası olduğu halde; taşkın inşaatta, taşan inşaat, taştığı arsanın ayrılmaz parçası olmaz, mülkiyeti inşaat sahibine ait olur.
-Haksız inşaatta inşaatın yıkılması her zaman istenebildiği halde, taşkın inşaata karşı ob beş günlük itiraz süresi öngörülmüştür.
-Haksız inşaatın kaldırılmasını istemek fahiş bir zarara yolaçmama koşuluna bağlı olduğu halde, katlanma yükümlülüğü yoksa, arsa maliki aşırı bir zarara yolaçmak koşuluna bağlı olmaksızın, taşkın inşaatın yıkılmasını isteyebilir.
-Haksız inşaatla, malzeme sahibi koşulları varsa sadece arsanın mülkiyetinin devrini isteyebilir, arsa üzerinde bir irtifak hakkı tesisini isteyemez. Halbuki taşkın inşaatta, inşaat sahibinin her ki istemi de öne süremeye hakkı vardır[23].
B.Taşkınlığa İtiraz Edilmemesi
MK. Md.725/II, taşkın yapıdan zarar gören komşunun itiraz etmesinin ve etmemesinin önemine dikkat çekilmiştir: Arsasına taşılan ve bu nedenle taşkın yapıdan zarar gören komşu, zamanında ve geçerli olarak itiraz etmişse, “iyi niyet” ve “ halin icabı” koşullarının bulunup bulunmadığının araştırılmasına gerek yoktur. Bu durumda, taşkın yapı sahibi md. 725/II’deki talep hakksından yoksundur ve arsasına taşılan komşu, taşkın yapının kaldırılmasını her zaman sağlayabilir. İtirazın, taşkın inşaatı yapanı kötü niyetli duruma sokup sokmadığının araştırılması gereksizdir. Yasal talep hakkının doğumu için ikinci koşul olan iyi niyet, ancak itirazın yapılmadığı durumlarda aranır[24].
İtiraz tek taraflı ve varması gerekli bir irade bildirimidir. İtiraz, itirazda bulunana ait olan ve taşkın yapının kaldırılmasını istemeye yetki veren bir hakka dayanır: İtiraz ile haksız elatmanın kaldırılması istemi saklı tutulmaktadır. İtiraz eden, itirazını, mahkemede elatmanın önlenmesi davası açmak biçiminde yapabileceği gibi, davadan ayrı olarak da yapabilir.
İtiraz, “hukuki işlem benzeri” bir işlemdir.
İtiraz edenin fiil ehliyetine sahip olması yeterlidir; itiraz eden fiil ehliyetinden yoksunsa, itiraz geçersizdir.
İtiraz, herhangi bir şekle bağlı değildir, yazılı veya sözlü olarak, açık veya örtülü biçimde yapılabilir, örneğin taşkın yapının ilerlemesine engel olmak ve yıkımın girişmek itirazın yerine geçer[25].
İtirazın yapıldığını kanıtlama yükü itiraz ettiğini öne süren tarafa aittir; o, bu savını yazılı bir bildirimle kanıtlayabileceği gibi, tanıkla da kanıtlayabilir.
İtiraz, varolan veya doğrudan doğruya tehdit eden somut bir sınır taşkınlığına yönelmiş olabieleceği gibi, belirli ve mutlak bir taşkınlık tehdidi varsa, itiraz sınır taşkınlığından önce de yapılabilir.
İtiraz açıklaması belirli ve açık olmalıdır, yani kaldırma isteminin saklı tutulması iradesini anlaşılır biçimde içermelidir. İtirazda neden gösterilmesi ve gerekçelendirilmesi zorunlu değildir.
İtiraz eden, itirazını her zaman geri alabilir.
İtiraz yapılmadan once, itirazdan açık veya örtülü olarak vazgeçilebilir.
İtirazın yapılmaması, taşkın yapıya rıza göstermek anlamına gelmez[26]. Susuma bir hukuki işlem değildir. Bu nedenle itiraz etmeme, özellikle, komşunun sınır taşkınlığından örneğin orada bulunmama nedeniyle hiç bilgisi olmaması durumunda, ya da elde edilen bilgiye karşın itirazı örneğin ayırt etme gücünü yitirme veya hastalık gibi haklı görülebilecek bir nedenle yapamamış olması durumunda bile, yine etkilerini meydana geirir. İtirazın yapılmamış olmasının sonuçları, hareketsiz kalan kişinin iradesinden ve fiil ehliyetinden bağımsız olarak oluşur. İtiraz bir hukuksal işlem olmadığından, itiraz yapılmamasının (susmanın) yanılma, aldatma veya korkutma gibi irade bozuklukları nedeniyle iptal edilemez.[27].
İtirazın yapılmaması veya geç yapılması ile, zarar gören komşuya ait olan, taşkın yapının kaldırılmasını talep hakkı etksizleşir. Ancak bu etkisisleşme mutlak olmayıp, taşkın inşaatı yapanın iyi niyetli bulunmasına bağlıdır[28].
Komşu, ancak taşkın yapıdan haberdar olmasına karşın itiraz etmezse susmuş sayılır. İtirazın yapılmaması, komşunun sınır taşkınlığını bilmesine karşın susması durumunda etkilerini meydana getirir. Sınır taşkınlığının bilinmemesi nedeniyle itirazda bulunmamak, hiçbir zaman komşu arsa sahibi aleyhine sonuç doğurmaz. Komşu malik ancak, yapının tamamlanmasından sonra sınır taşkınlığından bilgi sahibi olmuşsa, geçerli olarak itiraz edebilir ve yapının kaldırılmasını sağlayabilir.
Komşu arsanın maliki, taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmelidir. Öğrenme anı olarak, sınır taşkınlığının herkes için objektif dıştan tanınabilirliği anının esas alınmalıdır. Yapının ilerlemesini, zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir duruma gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmz malikinin öğrenmesine engel olan öznel nedenleri dikkate almamak gerekir[29]. Taşınmazda sınırlı bir aynî hakka (geçit hakkı, inşaat hakkı, kaynak hakkına) sahip olan kişiler ise, farklı olarak, sınırlı aynî hakkın ihlal edilmesi ve hak sahibinin zarara uğraması ile başlar. Yapı, sınırlı aynî hakkı ihlal eder duruma gelinceye kadar ilerlemiş ise, bu durumda hak sahibi derhal itiraz etmelidir.
Itirazı, arsasına yapı taşılması nedeniyle zarara uğrayan komşu taşınmaz maliki, paylı mülkiyette herbir paydaş, elbirliği mülkiyetine maliklerden tümü, sınırlı aynî hak sahipleri yapmalıdır.
İtiraz, taşkın (ana) taşınmazın maliki olan ve taşkın inşaatı yapan kişi veya temsilcisine yöneltilmelidir; sınırı aşan yapının birden çok sahibi varsa, itirazın –olabildiğince- tümüne gönderilmesi gerekir.
Kural olarak, itirazın muhatabın bizzat kendisine yapılması zorunlu değildir. Yapı işçisi, itiraza muhatap olduktan sonar, bundan kendi işverenini (yapı sahibini) zamanında haberdar ederse, itirazın geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Taşkın yapıyı yapam yüklenici veya mimar aynî bir hakka sahip olmadıkça, elatmanın önlenmesi davasının bu şahıslara yöneltilmesi yanlış olur; çünkü onlar inşaat sahibinin temsilcisi değildirler.
C.Yapı Malikinin İyi Niyetli Olması
Taşkın inşaatı yapanın “sınır taşkınlığı” anında iyi niyetli olması gerekir. Sınırın aşıldığı anda onun, kast ya da ağır ihmalinin bulunmamaı, iyi niyetli sayılması için yeterlidir. Taşkın inşaatı yapan, sınır taşkınlığından sonra fakat yapının yamamlanmasından önce, sınırı yetkisi olmadan sınırı aştığını öğrense bile, iyi niyetli sayılır.
İyi niyetin aranacağı anın değişkendir ve her somut olayda, taşkın yapı normlarının amacına göre hesaplanmalıdır. Taşkın inşaatı yapan, sınırı aştığını inşaatın devamı sırasında, ancak kaldırmanın artık ondan beklenemeyeceği bir anda öğrenmişse, bundan zarar görmez.
Davalının iyi niyetli bulunmadığı bir mahkeme kararıyla saptanmışsa, o, daha sonra, md. 725/II’den yararlanmak amacıyla açacağı bir davada, yararlanmanın koşulu olan iyi niyetin bulunduğunu öne süremez[30].
Yapı imar mevzuatına aykırı yapıldığından yıkılması gerekiyor ise, yapıyı yapanın iyi niyetli olduğundan söz edilemez. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların yıkılmasının fahiş zarar doğurması sonuca etkili değildir[31].
Taşkın inşaatı yapan, yapının devamı sırasında (yani sınır taşkınlığının objektif tanınabilirliğinden sonra) fakat aşırı büyük zararlar oluşmaksızın yapının kaldırılması olanaklı bulunduğu bir anda yetkisiz sınır taşkınlığından bilgi sahibi olmuşsa, iyi niyetli sayılamaz[32].
Bu maddedeki iyi niyet TMK. Md. 3’deki sübjektif iyiniyettir: Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilememesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasaca korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyiniyetini gösterir[33].
Taşkın inşaatı yapan sınırı aştığını biliyorsa ve buna yetkili olmadığı bilincine sahipse, kasten hareket etmiş sayılır. Bunun ötesinde, komşuyu zarara uğratmak veya gücendirmek gibi bir amaç aranmaz. Taşkın yapı sahibinin, bir hakkı olmaksızın sınırı aştığını bilmesi gereken durumlarda da ağır ihmal söz konsudur. Öyleyse kusur, taşkın yapının hukuka aykırılığına veya haksızlığına ilişkin olmalıdır. Sınır taşkınlığını yalnız bilmek ya da bilmesi gerekmek yeterli değildir; taşkın inşaat sahibi aleyhine sonuç doğuracak olgu, sınır taşkınlığının objektif hukuka aykırılığından ibarettir. Kendi taşınmazının sınırlarını aşarak inşaat yaptığını bilen kimse, sınırın ötesinde inşaat yapmaya yetkili olduğu kanısıyla hareket etmişse, örneğin ağırı bir ihmali olmaksızın komşu taşınmazda bir inşaat hakkına sahip olduğunu sanmışsa, taşkın yapı kurallarının sağladığı olanaklardan yararlanabilir. Kast ve ağır ihmalin varlığı, taşkın inşaatı yapanın iyi niyet savında bulunmasını önler[34].
Aşağıdaki durumlarda taşkın inşaatı yapan şahsın iyi niyetli olduğu kabul edilebilir:
-Ağır bir ihmali olmaksızın, inşaat yapmağa hakkı olduğunu sanarak sınır taşkınlığını gerçekleştiren kişi iyi niyetli sayılmalıdır. Taşkın inşaatı yapanın yalnız hafif ihmalinin bulunması,
-Haksız olarak sınır taşkınlığını gerçekleştiren kişinin, kastı ya da ağır ihmali olmaksızın gerçek sınır konusunda yanlış bir kanıya sahip sahip olması(sınır çizgisi hakkında bağışlanabilir yanılgı)
-Taşkın inşaat yapan kişinin, sınırı aştığını bilmesine karşın kastı ya da ağır ihmali söz konusu olmaksızın, başkasının arsasına taşmaya yetkili olduğunu sanarak sınır taşkınlığını gerçekleştirmesi,
-Taşkın yapıyı yapan kişinin, sınırı aştığını bilmessine karşın, ağır bir ihmali bulunmaksızın, komşusunun sınır taşkınlığına razı olduğu veya gelecekte razı olacağı kanısıyla hareket etmesi ve bu konuda samimi ve hukukça haklı görülebilecek bir inanç içinde bulunması.
Sınır taşkınlığının meydana gelmesinde arsasına taşılan komşunun birlikte bir kusuru bulunuyorsa (örneğin o, satıcı olarak taşınmazının sınırlarını alıcıya yanlış bildirmiştir), kural olarak taşkın inşaatı yapanın ağır kusuru söz konusu olmaz. Ancak inşaat sahibine böyle bir kusur yükleniyorsa (örneğin o, sınır çizgisinin satıcı tarafından yanlış bildirilmesine karşın, gerçek sınırın nereden geçtiğini biliyor ve yetkisi olmadığı halde bilinci içinde sınırı aşıyorsa), arsanın taşılan komşunun birlikte kusurunun bir önemi yoktur. Çünkü taşkın inşaatı yapanın ağır ihmalinin bulunması durumunda, birlikte kusuru olsa bile komşunun, taşkın yapıya katlanması söz konusu değildir. Kasten veya ağır ihmal ile hareket eden taşkın inşaat sahibi, kendi kusurlu davranışı nedeniyle korunmaya lâyık değildir[35].
Yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemli durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir. Taşkın inşat yapan iyi niyetli olduğunu kanıtlamak zorunda değildir; komşu taşınmaz maliki onın iyi niyetli olmadığını öne sürüyorsa bunu kanıtlamalıdır. TMK. md. 3/I iyi niyetin varlığını “karine” olarak kabul etmiştir.
Taşkın yapıya rıza gösteren komşunun taşkın yapıya katlanamsı gerekir. Çünkü bu durumda inşaatı yapanın ne kastı ne de ağır kusuru vardır.
Kural olarak iyiniyetin isbatı taşkın yapı malikine ait ise de, iyiniyet sav ve savunması defi olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan, mahkemece kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulmalıdır.
Komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten başlayarak 15 gün içerisinde itiraz etmeleri gerekir. Aksi halde yapı malikinin kötü niyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. Başka bir anlatımla, belirtilen sure içinde itirazın yapılması yapı malikinin iyi niyetli sayılmasını önler.
İyiniyet koşulunun taşkın inşaatı yapanın kişiliğinde gerçekleşmesi gerekir. Taşkın inşaatı birden çok kişi yapmaktaysa veya taşkın yapı sahibi tek olmakla birlikte o, kastı ya da ağır ihmali olmaksızın, taşkınlığa dolaylı olarak katılmışsa, örneğin sınır taşkınlığı onun yüklenici veya mimarı tarafından gerçekleştirilmişse, yüklenici veya mimarın kötü niyeti, inşaat sahibinin iyi niyet savında bulunmasına engel olur. Aksi takdirde inşaat yaptıran arsa sahiplerinin teknik inceleme yeteneğinden yoksun olmaları daima iyi niyetli sayılmalarını gerektirirdi[36].
Sınır taşkınlığını gerçekleştiren iyi niyetli değilse, onun taşınmazını ve inşaatını sonradan iktisap edenin, taşkınlıktan haberdar bulunmadığı ve iyi niyetli olduğu yolundaki bir savunması geçersizdir: Eski malikin kötü niyetli davranışı yeni malikin iyi niyet savına engel olur.
Aradan uzun zaman geçtikten sonra taşılan arsa sahibi tarafından, inşaatı yapanın iyi niyetli ardıllarına karşı “elatmanın önlenmesi ve taşan kısmın yıkılması” yolunda dava açılması, birçok durumda hakkın kötüye kullanılması niteliğini alacağından yargıç böyle bir istemi benimsemekte çekingen davranmalıdır[37].
Kadastral parsellerin oluşumundan sonra taşkın yapının yapıldığı saptanmışsa, taşkın yapıyı yapanın iyi niyetinden söz edilemez[38].
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 8.4.2002 gün ve 1959/2676 sayılı kararında; “Davacının çapa bağlanmış taşınmazı üzerinde bina yaparken komşu taşınmaza elatmıştır. Mülkiyet hakkı sahibi, bu hakkını kullanırken objektif özen yükümlülüğü altındadır. Kendi taşınmazının sınırlarını aşarak, hiçbir yasal dayanağı olmayan bir başkasının mülkiyet alanına girmesi iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Mülkiyet hakkına taşkın kullanımın sonuçlarına katlanması gerekir. Bu durumda temliken tescilin sübjektif koşulunun gerçekleiştinden söz edilemez.”
D.Durum ve Koşulların Haklı Göstermesi
Durum ve koşullar taşkın yapı hakkının tanınmasını veya üzerine taşılan toprağın mülkiyetinin devrini haklı göstermesi gerekir.
Yargıç, durumun gereğinin taşkın yapının kalmasına elverişli olduğu kanısına varırsa, takdir tekisine dayanarak, yasanın öngördüğü olanaklardan birinin uygulanmasına ya taşkın yapı hakkının tanınmasına ya da üzerine taşılan toprak kısmının mülkiyetinin devrine karar verecektir. Bu seçenekler dışında başka bir şıkkın uygulanmasına, örneğin tarafların taşkın yapıda ve üzerine taşılan toprakta müştereken malik olmalarına veya arsasına taşılan komşunun, aynî bir haktescil edilmeksizin taşkın yapıya katlaanamsı gerektiğine karar veremez[39].
"Durum ve koşulların haklı göstermesi" koşuluna örnekler:
a. Yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsar. Mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gerekir[40].
Çekişmeli yerin davalı parselinden ifrazı ile davacıya ait parsele eklemesi, ya da irtifaklandırmak suretiyle hak tanınması, Belediye Encümen Kararı varsa olanaklıdır[41].
b.İfraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması gerekir[42]. Yargıç, taşkın inşaatın yıkılmasıyla inşaat sahibinin uğrayacağı zarar ile yıkılmaması durumunda arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybını karşılaştırmalıdır. Eğer taşkın inşaatın korunması durumunda, taşılan arsa malikinin arta kalan arsa kısmından yararlanması olanağını ortadan kalkıyorsa veya önemli ölçüde güçleşiyorsa, taşkın inşaatın yıkılmasına karar verilmelidir. Asma balkon, saçak gibi taşkın inşaatlarda, kural olarak “durumun gereğimin” inşaatın korunmasını gerektirdiği kabul edilir[43]. Taşkın yapının büyüklüğü ve değeri göz önüne alınmalıdır. Taşkın kısmın kaldırılması büyün giderleri gerektirmiyorsa ve bundan dolayı taşkın yapı sahibi önemli zararlara uğramıyorsa, durumun gereği elverişidir demektir. Taşkın yapının değerinin toprağın değerine oranı, toprağın malik için vazgeçilmezliği, taşkın yapının ne kadar zamandan beri var olduğu gibi hususlar da göz önünde bulundurulmalıdır.
Komşu taşınmaza taşmayan, imar planına aykırı imalatlar komşu taşınmaz malikine zarar vermedikçe, komşu taşınmaz maliklerince yıkılması istenemez.
Kamu düzenini yakından ilgilendiren imar uygulaması ile oluşan parselin belirlediği yeni mülkiyet alanında da taşkınlığın olup olmadığının uygulama ile saptanması, uyuşmazlığı imarın belirlediği yeni mülkiyet durumuna göre çözümlenmesi gerekir[44].
Yargıç, taşkın yapı hakkının veya mülkiyetin verilmesinin, her iki tarafın çıkarlarına hukuken uygun düşüp düşmediğini, çıkarlar arasında aşırı bir oransızlık meydana gelip gelmeyeceğini araştıracaktır. Taşkın yapının olduğu gibi kalması durumunda arsasaına taşılan komşunun bundan gördüğü zarar ile, taşkın yapı sahibinin elde ettiği çıkar karşılaştırılacak, sonuncunun ağır basması durumunda “durumun gereğinin elverişli olduğu” benimsenecektir. Bunun tersine, yapının yıkılması durumunda inşaat sahibinin göreceği zarar, arsa malikinin elde edeceği çıkarının büyüklüğüne oranla çok düşük ise, durumun gereği elverişli değildir.
E.Tazminat
Yüksek ve ağır basan bir çıkar nedeniyle başkasının hakkına taşıldığında, bu taşma ancak bütün zarar ve giderlerin taşan tarafından ödenmesi koşuluyla yapılabilir. Taşkın yapı hakkının tanınması veya üzerine taşılan toprağın mülkiyetinin devri halinde ödenmesi gereken tazninat, üstün çıkarın tercihi sonunda katlanılan ağır fedakârlığın karşılığıdır. Tazminat belirlenirken, taşınmazın cinsi, büyüklüğü, değerini etkileyecek bütün nitelikler, taşınmazın şimdiki durumuna, konum ve koşullarına göre ve olduğu gibi kullanılması durumunda getireceği gelir, yapının maliyeti ve bundan indirilecek yıpranma payı, rayiç değer dikkate alınmalıdır. Uygun tazminat, inşaatın taştığı arsa parçasının gerçek değeri ile, bu parçanın o arsanın bütününden ayrılması sonucu arsa sahibinin uğrayacağı zarar da göz önünde tutulmalıdır[45]. Tazminat, komşunun katlanma yükümü nedeniyle dolaylı ve dolaysız bütün çıkarlarını kapsamalıdır ve taşılan arsadaki mülkiyet yetkilerinin elden alınması durumuyla sınırlıdır. Taşkın yapı yapan, genel kurallar gereğince, komşunun diğer haklarına kusurlu olarak yapılan elatmalardan dolayı sorumlu olur.
Taşkın inşaatı yapana bir taşkın yapı irtifakının tanınması durumunda bu irtifak hakkının rayiç değeri hesaplanırken, taşılan taşınmazın yüklü ve yüksüz değeri arasındaki fark esas alınabilir. Tazminatın hesaplanmasında, yasal irtifakın kurulması nedeniyle zaruret irtifakı yetkilisinin bundan elde ettiği yarar ve çıkarlar göz önüne alınmaz; yükümlünün, zaruret hakkının kurulması nedeniyle malvarlığında uğradığı bütün zararlar dikkate alınır. Zaruret hakkı kurmak ile yükümlü bulunan kişi, irtifak yetkilisinin kurduğu tesislerden elde ettiği çıkarların, hesaplanan tazminattan indirilmesi gerekir.
Tazminata esas olan zararın gerçek tutarı rakamla kanıtlanamıyorsa yargıç, olayların normal akışını göz önünde bulundurarak ve takdir yetkisine dayanarak bunu belirler.
Taşkın yapı zaruretine düşmekte yalnız hafif ihmali bulunan yapı saahibinin bu kusuru, katlanma yükümü altındaki komşu yararına hükmedilecek tazminat tutarının yükseltilmesi için bir neden olmayıp; tazminatın miktarı kusurun büyüklüğüne göre belirlenmez.
Zarara uğrayanın pasif tutumu (susması, itiraz etmemesi), hakkın kötüye kullanılması durumu dışında olmak üzere, tazminattan bir indirim nedeni olarak değerlendirilemez.
Tazminat alacağı, üzerine taşılan taşınmazdaki mülkiyete sıkı sıkıya bağlıdır ve ondan ayrılmaz. Bu nedenle tazminat alacağı tek başına devredilemez, hacizz edilemez, teminat olarak gösterilemez.
Taşkın yapı için tazminat, komşu taşınmazın şimdiki malikine, uğradıkları zarar karşılığında, sınırlı aynî hak sahipleri, şerh ile güçlendirilmiş kişisel hak sahiplerne ödenir. Tazminat yükümlüsü, diğer taşınmazın şimdiki malikidir (veya inşaat hakkı sahibidir).
Tazminat alacağı, irtifak veya mülkiyetin devrine ilişkin sözleşmenin kurulduğu anda doğar. Bu andan başlayarak tazminat alacağına faiz yürütülür. Eğer irtifak hakkının tanınması veya mülkiyetin devri mahkeme kararıyle gerçekleşmişse, bu kararın kesinleitiği tarihe göre tazminat alacağı hesaplanır, tazminat alacağı bu tarihte doğmuş sayılır ve bu tarihten başlayarak alacağa faiz yürütülür.
Tazminat miktarı, taşılan kısmın değerinin toprağın verimliliğinin sonradan yükselmesi ve düşmesinden bağımsız olarak, ileride azaltılamaz veya arttırılamaz.
Karşılıklı ve ayna anda ifa ilkesi gereğince, taşınmaz maliklerinden biri ancak kendi edimini yerine getirdiğinde, karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyebilir. Bunun sonucu olarak, zaruret hakkını kurmakla yükümlü bulunan taşınmaz maliki edimini önceden yerine getirmek zorunda değildir.
Tazminat, alacaklısı irat biçiminde ödenmesini istemedikçe, toplu ödeme biçiminde toplu ödeme biçiminde yapılmalıdır. Tazminat alacaklısı, kısmi ödemeyi kabul etmek zorunda değildir.
Her davada hakim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor alarak Medeni Kanunun 4, Borçlar Kanunun 42. maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir[46].
Taşkın yapının saptanan değerinin önemsenebilir bir ekonomik değer ifade etmesi gerekir.
F.Tescil İstemi (Davası)
Arsa malikinin, taşkın inşaata katlanma yükümlülüğü varsa, minşaat sahibi, taşılan arsa üzerinde irtifak hakkı tanınmasını isteyebileceği gibi, taşılan arsa kısmının mülkiyetinin devrini de isteyebilir. Bu haklar yenilik doğuran haklardır. Bu hakların kullanılması, taşkın arsanın sahibini seçimlik bir borç altına sokar. Ya irtifak hakkı tanıyacak, ya da arsa parçasının mülkiyetini bir tazminat karşılığında devredecektir. Taşılan komşu parselin sahibi bu borcunu kendiliğinden yerine getirmez ise, inşaat sahibinin açavağı dava sonucu, yarrgıç, değerlendirme hakkını kullanarak,ya irtifak hakkının kurulması ya da komşu taşınmazın taşılan kısmının mülkiyetinin inşaat sahibine devrine karar verir. Yargıcın bu kararı yenilik doğurucu niteliktedir[47].
1.Talep Hakkının Niteliği
Taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz malikinin, kendine taşkın yapı hakkının tanınması veya toprağın mülkiyetinin verilmesine ilişkin talep hakkı, eşyaya (zaruret içindeki taşınmaza) bağlı bir haktır[48]. Zaruret içindeki taşınmaz malikine tanınan yetki, bir başkasından bir şeyi yapmasını veya yapmamasını isteme hakkından ibaret olup; bir yenilik doğuran hak sayılamayacağından, bu talep ileri sürülür sürülmez, taşılan arsanın maliki borç (mülkiyeti devretmek ya da irtifak hakkı kurmak yükümlülüğü) altına girmez. Bir taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz maliki, yasanın öngördüğü koşullar gerçekleştiğinde, üzerine inşaat taşırılan taşınmaz malikinden olumlu bir edimi yasal olarak isteme hakkına sahiptir. Bu istem, ya bir yasal irtifak anlamında aynî bir taşkın yapı hakkının tanınmasına, ya da üstüne taşılan toprağın mülkiyetinin devrine ilişkindir. Hem talep hakkı hem de onun karşısındaki yüküm belirli taşınmazlardaki mülkiyete bağlı bulunduğundan, bu taşınmazların el değiştirmesi durumunda yeni malik, borcun yüklenilmesi veya alacağın temliki işlemleri gerekmeksizin, o ana kadar borçlu ve alacaklının bulunduğu hukuki duruma girer; yasal yetki ve yüküm, kendiliğinden yeni malike geçer[49]. Bir taşkın yapı irtifak hakkının tanınması veya üzerine inşaat taşırılan taşınmaz kısmının mülkiyetinin devredilmesi ile yükümlü taşınmaz maliki, karşı edim olarak “tam tazminat” isteyebilir. “Tam tazminat”a ilişkin bu karşı talep hakkı da niteliği gereği eşyaya bağlıdır; yani yükümlü (üzerine inşaat taşırılmış) toprağın şimdiki maliki, taşkın yapı zarureti içinde bulunan tarafından ödenmesi gereken tazminat açısından alacaklıdır. Tazminat borçlusunun eşyaya bağlı niteliği, tazminatın bir defalık toptan ödeme ya da irat şeklinde ödeme ile yerine getirilmesine bağlı tutulamaz. İrtifak hakkı yetkilisi ana taşınmazı edinen kişi, geriye kalan ve gelecekte ödemesi gereken borç yüküne uymalıdır[50].
Yaşkın inşaatı yapan ile taşılan arsa malikinin taşkın yapı yapılması konusunda yapacakları sözleşmeler, tesmi şekilde yapılmalıdır. Çünkü bumunla yaşkın inşaatı yapan kişiye, taşılan arsa parçasının mülkiyetini isteme hakkı vermektedir. Taşınmaz mülkiyetini nakil borcu doğuran işlemlerin ise resmi şekilde yapılması zorunludur. İnşaat sahibi ile taşılan arsa maliki “adi yazılı şekilde” taşkın inşaat sözleşmesi yapsalar bile, bu resmi şekil şartına uymadığından arsa maliki bu sözleşmeye rağmen taşkın inşaatın önlenmesini isteyebilir[51].
Taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi durumunda yeni malikler de md. 725/II’deki haklardan yararlanabilecekleri gibi, borçlarından da sorumlu tutulurlar[52].
Aynî taşkın yapı hakkının kurulması veya üzerine taşılan taşınmaz kısmındaki mülkiyetin devri ile, md. 725/II’den doğan yasal eşyaya bağlı borç sona ermiştir. Bir taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz malikinin yasal istemi yerine getirilmiş ve taşkın yapıdan olumsuz olarak etkilenen komşu taşınmaz malikinin yasal edim yükümünü yerine getirmiştir Yasal zorunluluğa dayanılarak kurulmuş aynî taşkın yapı hakkı, sınırlı bir aynî haktır ve bir irtifak hakkıdır. İrtifak hakkından önce gelen, eşyaya bağlı niteliğindeki borç ilişkissi, kurulmuş irtifak hakkından ayırt edilmelidir. Eşyaya bağlı borç, irtifakın kurulması ile yerine getirilmiş ve sona ermiştir. Yasal ya da zorunlu irtifaklarda yasa, aynî hakkı değil, yalnız borç doğurucu nedeni kurmaktadır. Yasal irtifakların iradi irtifaklardan farkı, komşunun, irtifakın kurulmasına yasa yolu ile yükümlü kılınmasıdır[53].
2.Usul Sorunları
a.Taşkın Yapıya İlişkin Davalarda Davacı Sıfatı
Yer sahibinin, kayda dayanarak taşkın yapı sahibi aleyhine açtığı elatmanın önlenmesi ve yıkım istekli davasına karşı taşkın yapı sahibince taşkın yapı sahibince TMK. md. 725/II’ye dayanarak temlik isteğinde bulunulması durumunda, istekler niteliği gereği öbürüyle bağlı ve iç içe olmaları nedeniyle ancak birlikte değerlendirilerek çözüme ulaşılabilir. Taşkın yapı sahibinin, yer sahibince aleyhine açılan elatmanın önlenmesi ve yıkım davasında, karşılık dava açmasına gerek olmaksızın, savunma yoluyla TMK. md. 725/II’ye dayalı temlik isteğinde bulunabilir. Bir borç ilişkisi ancak tarafları bağlar ve yükümlülük altına sokar. Eşyaya bağlı borçlarda ise, bir kimse borçlanma yolunda irade beyanında bulunmuş olmasa bile, sırf eşya üzerinde bir ayni hakka ve zilyetliğe sahip olduğu için bir edimle yükümlü kılınmaktadır. TMK. md. 725/II’de öngörülen koşulların gerçekleşmesi durumunda üzerine inşaat taşılan taşınmaz malikinden olumlu bir edimi yasal olarak isteme hakkına sahiptir. Bu istem, ya bir yasal irtifak anlamında aynî bir yapı hakkının tanınmasına, ya da üstüne taşılan toprağın mülkiyetinin devrine ilişkin olur. Yasa bu durumlarda bir borç ilişkisi kurmaktadır. Bu borç ilişkisi eşyaya bağlı olduğundan, talep hakkı taşınmazın daha sonraki bir maliki tarafından üzerine inşaat taşırılan taşınmazın yeni malikine karşı da yürürlüğe konulabilir. Yeter ki md. 725/II’deki koşullar, taşkın yapının meydana getirildiği anda ilk (asli) malikler arasında gerçekleşmiş bulunsun. Md. 725/II’deki koşullar gerçekleştiğinde, eşyaya bağlı borç karşılıklı ve iki taraflaıdır. Yani, bir taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz maliki, bir yandan taşkın yapının üzerinde bulunduğu toprağın mülkiyetinin devredilmesine ilişkin istemin alacaklısı, öte yandan bunun için ödenmesi gereken borçludur. Taşılan arsayı sonradan edinen kişi, MK. md. 1023’e dayanamaz ve tapu kütüğünde yer olmayan bir konunun kendisine karşı etkili olamayacağını ileri süremez. O taşınmazı yasadan doğan kısıtlamalarla birlikte edinmiştir. Böyle durumlarda, tapu kütüğüne iyi inançla güvenen kişinin güvencesinin korunması söz konusu olamaz[54].
aa.Taşkın inşaatı yapan ve bir taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz maliki. Onun ölmesi ya da taşınmazı başkasına devretmesi durumunda, tümel veya tikel ardıl durumunda olan yeni malikler.
bb.Taşılan (komşu) taşınmaz maliki. Bu malik, dava hakkını kendi yararına değil, taşkın inşaatı yapanının yararına kurulmasını istemesi gerekir. Onun tazminat alma hakkı bulunduğundan, böyle bir davayı açmakta yararı bulunmaktadır. Haksız taşkın yapıdan zarar gören, bu sonuca, taşkın inşaat sahibine karşı açacağı bir elatmanın önlenmesi davası ile de ulaşabilir.
cc.Bir taşkın yapı zaruret içinde bulunan taşınmaz, “ortak mülkiyet” düzenindeyse, paydaşlardan her biri, zorunlu dava arkadaşlığı savunması ile karşılaşmaksızın, tek başlarına dava açabilirler.
dd.Başkasına ait olan arazinin üstünde veya altında bir inşaat veya tesisat yapma ya da var olan bir inşaatı veya tesisatı olduğu gibi koruma olanağını sağlayan inşaat hakkı sahibi, inşaat veya tesisatın başkasının taşınmazında bulunmasına karşın bunların maliki sayılmakta ve bu nedenle inşaat hakkı yararına yapının arsaya bağlılığı ilkeisne istisnalardan birini oluşturmaktadır. İnşaat hakkı ya belli bir taşınmaz yararına ya da belli bir kişi yararına kurulabilen bir irtifak hakkıdır. Aynî taşkın yapı hakkı yalnız bir taşınmaz yararına ve sadece bir taşınmaz irtifakı olarak kurulabilir.
ee.Asıl taşınmazda kiracı ya da ürün kiracısı gibi kişisel hak sahibi olanlar, taşkın yapı irtifak hakkının kurulmasını isteyemezler.
b.Taşkın Yapıya İlişkin Davalarda Davalı Sıfatı
aa.Taşkın yapı irtifak hakkının ya da toprağın mülkiyetinin devri konusundaki istem, üzerine inşaat taşırılan taşınmazın şimdiki malikidir. Taşınmaz elbirliği ve ortak mülkiyet düzenine bağlı ise, dava tüm maliklere yöneltilmelidir[55].
bb.Yasal irtifakın kurulmasına ilişkin istem, elatılan taşınmazda mülkiyet dışında aynî hak sahiplerine karşı da yöneltilmelidir.
cc.İnşaatta kullanma yükümlülüğü sadece sadece borçlandırıcı bir işleme dayanıyorsa, bu taahhüt, tikel (cüz’i) ardılları bağlamaz; fakat tikel ardıllar inşaatı gördükleri halde on beş güm içinde itiraz etmemişlerse, onların da inşaata katlanma borcu doğar[56].
Tesecil isteme hakkı, dava yoluyla kullanılabileceği gibi, savunma yoluyla da kullanılabilir.
Taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır.
Taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.
c.Taşkın Yapı Hakkının Tescili
Aynî taşın yapı hakkı, tarafların (mahkeme dışı) anlaşmaları durumunda, Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılacak kurucu bir tescil ile meydana gelir. Taşkın yapı hakkı, taşınmaz irtifak haklarının tesciline ilişkin kurallara göre tescil edilir[57]. Yükümlü taşınmazın sayfasına zaruret irtifakının tescili, yüküm altına girecek taşınmaz malikinin istemi üzerine gerçekleştirilir. Taşkın yapı hakkının mahkeme dışı kuruluşunda, tescilin hukuksal nedenini taşkın yapı irtifak hakkı sözleşmesi oluşturur. MK. md. 725/II’den doğan istemin bir ifa davası ile yürürlüğe konulması durumunda da, taşkın yapı irtifak hakkı, tapu sicilinde yapılacak bir tescil ile doğar. Yükümlü komşu bir irtifak sözleşmesinin kurulmasına rıza gösterdiği ancak tescil için istemde bulunmaktan kaçındığı, yani ifa davasının talepte bulunmaya mahkümiyete dair olduğu hallerde, tescilin hukuki nedeni daha önce kurulmuş bulunan sözleşmedir. Buna karşılık yükümlü komşu, bir irtifak sözleşmesinin kurulmasına yanaşmıyor ve ifa davası aynı zamana irtifak sözleşmesinin de yapılmış sayılasına yönelik bulunursa, tesclilin hukuksal nedenini kesinleşmiş mahkeme kararı oluşturur. Talep hakkının yenilik doğuran nitelikteki bir tescile zorlama davası ile yürürlüğe konulduğu durumlarda, yasal irtifak anlamındaki aynî taşkın yapı hakkı, yargısal kararın kesinleştiği anda ve tapu sicili dışında doğar. Burada hukuksal değişiklik, tasarruf işlemi niteliğindeki talepte bulunmadan ve tapuya tescilden bağımsız olarak, kurucu etkiye sahip mahkeme kararıyla meydana gelmektedir. Tapuya yapılacak tescil, yalnızca açıklayıcı bir nitelik taşır. Taşkın yapı hakkının, yenilik doğuran tescile zorlama davası ile kazanılması durumunda, açıklayıcı nitelikteki tescilin hukuksal nedenini kesnleşmiş mahkeme kararı oluşturur[58].
Kurulmuş bulunan taşkın yapı hakkı, özellikle yararlanma ve kullanma, koruma gideri, irtifak hakkından yararlanan taşınmazın bölüşülmesi konularında, diğer yasal irifaklar gibi, kural olarak taşınmaz irtifakları konusundaki kurallara bağlıdır. İrtifak hakkının mahkeme kararaı ile sona erdirilmesine ilişkin kurallar, taşkın yapı konusunda da uygulanır.
Taşkın yapı ortadan kalktığında veya kaldırıldığında (kuruluştaki çıkar yok olduğunda), taşkın yapı hakkı sona erer. Taşkın yapının kapladığı alan ya da zemin, artık yapı tarafından işgal edilmiyorsa (örneğin komşu taşınmazın hava boşluğuna taşan bir yapıda balkon, cumba vb. taşan kısım kırılmış ve kopmuşsa veya taşkın yapı tamamen yanmış, yıkılmış, yok olmuşsa) taşkın yapı zarureti ortadan kalkmış demektir. Taşkın yapıdan geriye kalan kısım, durum ve koşullara göre bağımsız ekonomik bir önem ve bütünlüğe sahip değilse, onun ortadan kalkmış olduğu kabul edilir. Üzerine taşılan taşınmaz parçasının bir kısmı üstünde taşkın yapı ortadan kalkarsa, katlanma yükümü de yalnız bu kısma inhisar etmek üzere sona erer. Taşkın yapı hakkının sona ermesinde, taşkın yapının ortadan kalkış nedeni önemli değildir[59].
Taşkın yapının sağladığı yarar ile katlanan taşınmaza yüklediği yük arasında oransızlık varsa, taşkın yapı hakkı sona erer. Orantısızlık o tarzda olmalıdır ki, şimdi değişen çıkar durumu başta varolsaydı, irtifakın daha o zaman kurulamayacağı kabul edilebilsin[60].
Kurulduktan bir süre sonra taşkın yapı irtifak hakkı, taşkın yapının önceden görülemeyen olaylarla ve doğal ömrünü tamamlamadan yok olması nedeniyle sona ererse, önceden peşin ödenen tazminatın bir kısmının iadesi hakkaniyete tarafların çıkar durumlarına uygundur. İade edilecek tazminatın miktarı konusunda taraflar uyuşamazlarsa yargıç, takdir yetkisine dayanarak ve özellikle taşkın yapının ortalama doğal ömrünün ne olacağını ve tarafların tazminat miktarını belirlerken bu konudaki varsayımlarının ne olduğunu, irtifak hakkının kurulkduktan ne kadar bir süre sonra sona erdiğini göz önüe alarak saptayacaktır[61].
Gerek taşılan arsa üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olsun, gerekse bu kısmın mülkiyeti devredilmiş olsun, inşaatın taşan kısmının mülkiyeti, inşaat sahibinin mülkiyetine bağlı olur. İnşaatın sahibi, inşaatın yapıldığı arsanın maliki olabileceği gibi, bu arsa üzerinde üst hakkı sahibi bir kimse de olabilir[62].
Yukarıda açıklandığı üzere, komşu taşınmaz malikleri mahkeme dışı uyuştukları takdirde, önce resmi biçimde bir sözleşme yapılması, daha sonra da bunun tescil edilmesi gerekmektedir. Komşu taşınmaz maliklerinin anlaşamamaları halinde, mülkiyetin geçirilmesi “tescile zorlama davas”nda istenir; yargılama sonunda mahkeme mülkiyetin devrina karar verdiği takdirde, bu kurucu etkiye sahiptir.
Yargıç, takdir yetkisine dayanarak, aynî taşkın yapı hakkı veya toprağın mülkiyetinin verilmesi seçeneklerinden hangisinin uygun olduğuna, işim özelliklerine bakarak karar verir. Bu seçeneklerden her ikisinin terditli olarak istenmesi veya yalnız birinin ya da öbürünün istenmesi yargıcı bağlamaz; o, somut olayın koşullarına en uygun düşeni hükme bağlayacaktır. Be nedenle burada seçimlik bir haktan söz edilemez. Zaruret içindeki taşkın yapı sahibinin md. 725/II’den doğan istemi ileri sürmesi durumunda, onun bu isteminin haklı olup olmadığının saptanmasında ele alınan “somut olayın durum ve koşulları” taşkın yapı hakkının veya mülkiyetin tercih edilmesinde başvurulacak il ölçüttür. Taşkın yapının biçimi, her iki taşınmazın büyüklüğü, ekonomik bakımdan özgülendiği amaca da bakılmalıdır. Mülkiyet hakkının verilmesi, karmaşık ve doğal olmayan sınır ve mülkiyet ilişkilerinin doğumuna yol açacaksa, taşkın yapı hakkı üstün tutulmalıdır. Yargıç, üzerine taşılan arsanın ne ölçüdeki ve genişlikteki kısmının mülkiyetinin devredileceğini değerlendirir. Taşkın yapı yapan, kural olarak ancak, yapıdaki mülkiyeti elde etmek ve ondan yararlanmayı sağlamak için edinimi mutlaka zorunlu olan arsa kısmının devrini isteyebilir. Fakat durum ve koşullar haklı gösteriyorsaa, yapının kapladığı alanın dışında kalan arazi kısmının da belli bir parçasının mülkiyeti devredilebilir. Arsasına taşılan malik, eğer taşınmazı zaten küçük ise, arazi bölünmeye elverişli değilse veya taşınmaazın geriye kalan kısmından yararlanma önemli ölçüde zorlaşmışsa ya da tamamen olanaksızlaşmışsa, taşınmazının tamamının davralınmasını isteyebilir[63].
G.Taşkın İnşaata Katlanma Yükümlülüğü Bulunmayan Arsa Sahininin Hakları
Taşkın inşaat, ya “sözleşmeye dayanır” dolayısıyla hukuka uygundur (TMK. md. 725/I), ya da “haksız” (TMK. md. 725/II), yani yapıldığı anda herhangi bir hukuksal temele dayanmamaktadır. Her iki durumda da, koşullar gerçekleşmişse, arsa malikinin katlanma yükümlülüğü vardır. Katlanma yükümlülüğünün sonucu olarak, inşaatı yapan kişi, taştığı arsada, ya taşınmaz bağlı bir irtifak hakkı kurulmasını ya da taşılan kısmın mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir. İrtifak tercih edildiğinde, taşan inşaat kısmı yine inşaat sahibinin mülkiyetinde kalır. Mülkiyetin verildiği durumlarda da, artık inşaatın tamamı inşaat sahibine ait arsa üzerinde bulunmuş olacağından, buarda bütünleyici parça ilkesi uygulanır. Burada taşkın inşaatın kullanılmasından ortaya çıkan müdahalelerden ya taşılan arsa sahibinin ya da baika bir üçüncü şahsın zarara uğraması söz konusudur. Bu durumda taşılan arsa shibinin zararı taşkın yapının bizzat kullanılmamasından, örneğin taşkın yapıdaki bacadan çıkan dumanlar nedeniyle doğabileceği gibi, taşkın yapı hakkının sona ermesi durumunda, örneğin taşkın yapıda çalışan bie fabrikanın kimyasal zehirli artıkları toprak tarafından emilmiş ve bu kısım ziraate elverişsiz bir duruma gelmiş olmasından doğabilir. Birinci olayda, taşkın inşaat hakkı sahibi, bu hakkın aşkın kullanılmasından doğan müdahalelerden, hem taşılan arsa malikine hem de üçüncü kişilere karşı TMK. md. 730 veya BK. md. 58 hükümleri çerçevesinde sorumludur. İkinci olayda, taşkın yapı yerinde meydana gelen zarardan, taşkın yapı hakkı mülkiyet hakkının devrine ilişkinse, taşkın yapı ortadan kalkmış olsa bile, mülkiyet eski arsa sahibine geçmeyeceğinden, taşkın yapı hakkı maliki sorumlu olur. Taşınmaza bağlı irtifak hakkına dayanan taşkın yapı hakkının sona ermesinde ise, taşılan arsanın sahibi bu alanda meydana gelen zararların ödetilmesini isteyebileceği gibi, eski duruma getirilmesini de isteyebilir[64].
Katlanma yükümlülüğünün bulunmadığı durumlarda, inşaatın taşkın kısmı, taşılan arsanın ayrılmaz parçası olur. Bu parçadan taşılan arsa malikinin bağımsız olarak yararlanması olanaklıysa, TMK. md. 722 ve 724’te düzenlenen “haksız inşaat” hükümleri uygulanır. Taşkın inşaata katlanma yükümlülüğü bulunmayan arsa sahibi, taşkın inşaat kısmının kaldırılmasını ve uğradığı zararların giderilmesini isteyebilir. Taşkın inşaat sahibi ile taşılan arsa sahibi arasında kişisel hak doğuran bir sözleşme varsa ve bu sözleşme ile arsa sahibi bir takım müdahalelere katlanmak yükümlülüğü altında ise, bu sözleşme arsa malikini ve mirasçılarını bağlar. Bu hakkı tanıyan arsa malikinin değişmesi durumunda yeni taşınmaz maliki bu hakla bağlı olmaz.
Taşkın inşaat sahibi ile taşılan arsa saahibi arasında kişisel bir hak doğuran sözleşmenin bulunmaması durumunda, ortaya çıkan elatmaların hem önlenmesi hem de bir zarar varsa bunun ödetilmesini TMK. md. 730 hükmü ile isteyebilir. Her ne kadar taşkın inşaatın bulınduğu kısım üzerinde, taşkın inşaat sahibinin aynî bir hakkı bulunmuyorsa da, asıl inşaat ile taşkın inşaat arasında sıkı bir maddi ve ekonomik bağlılık bulunması durumunda, asıl inşaatın sahibi taşkın kısımdan doğan elatmalardan TMK. md. 730’a göre sorumlu tutulabilir.
Arsa malikinin katlanma yükümlülüğünün bulunmadığı bir taşkın inşaattan doğan elatmalardan üçüncü bir kişinin zarar görmesi durumunda, bu kişi zararın giderimini TMK. md 730’a göre isteyebilir. Katlanma yükümlülüğünün bulunmadığı durumlarda, taşkın yapı taşılan arsanın ayrılmaz parçası olacağına göre, bundan doğan elatmalardan da taşılan arsa sahibi değil asıl inşaat sahibi sorumlu olmalıdır[65].
[1] Ertaş, Şeref, Eşya Hukuku, DEÜ Yayını, Ankara 1995, sf. 293-294.
[2]HGK. 22.3.2006, 62/92.
[4] Tekiay, Selahattin Sulhi, Eşya Hukuku, İstanbul 1978, sf. 598; Oğuzman, Kemal/Seliçi, Oğuzman, Eşya Hukuku, İstanbul 1978, sf. 480;
[5] Akman, Galip Sermet, Taşkın İnşaat, İstanbul Üniversitesi Yayınları yayın no: 3046, İstanbul 1982, sf. 65 vd.
[6] Gençcan, Ömer uğur, Türk Medeni Kanunu, Cilt II, Yetkin Yayınları, Ankara 2004, sf. 2612.
[8] 1. HD. 29.1.1993, 218/760.
[10] 1. HD. 29.1.1993, 218/760; 1. HD. 29.3.2000, 2328/3421.
[11] HGK. 6.10.2004, 492/474.
[12] Akman, 26; Çörtoğlu, Sahir, Taşınmaz Mülkiyetinin Taşkın Kullanılması, Dayınlarlı Yayınları, Ankara 1988, 168-169.
[16] Ertaş, 295; Aral, Vecdi, İnşaat (Üst) Hakkı, İstanbul 1968, sf. 16-17; Gürsoy, Kemal Tahir/Eren,Fikret/Cansel, Erol, Türk Eşya Hukuku, Ankara 1978, sf. 621-622; Özmen,İhsan, Taşkın İnşaat, sf. 31.
[25] 1. HD. 2.3.2006, 98/2177.
[28] 14. HD. 15.11.2005, 7378/9865.
[29] 1. HD. 13.7.2005, 7532/8790.
[30] 1. HD. 27.6.2002, 6195/8019.
[31] 1. HD. 22.5.2002, 3798/6571.
[33] HGK.22.3.2006, 62/92.
[34] Akman, 133-135; Tekinay, 601-602.
[38] 1. HD. 5.6.2003, 6174/6822: “Dava, taşkın yapı nedeniyle el atmanın önlenmesi ve yıkım talebine ilişkindir. Taşkın yapı yapan kişi iyi niyetli ise, imar durumu da ifraza uygunsa, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı farkın bulunmaması halinde taşkın yapı maliki uygun bedel karşılığında temliken tescil veya irtifak hakkı kurulması isteyebilir. Taşkın yapı malikinin iyi niyetinden söz edebilmek için kendinden beklenen tüm dikkat ve özene rağmen sınırı taştığını bilmemesi veya bilecek durumda olmaması gerekir. Somut olayda, kadastral parsellerin oluşumundan sonra taşkın yapı yapıldığından davalıların iyi niyetinden söz edilemez. Bu durum karşısında yıkım isteğinin de kabulü gerekir.”
[40] 14. HD. 23.5.2003, 3438/4238.
[41] 1. HD. 25.3.2002, 2854/3763; 14. HD. 18.12.2000, 809/8525.
[42] 1. HD. 12.4.2004, 4122/4121.
[44] 1. HD. 30.5.2002, 6349/6981.
[46] 1. HD. 5.6.2003, 6174/6822.
[48] Oğuzman, Kemal, Eşyaya Bağlı Haklar ve Borçlar, İHFM., c.31, sayı 1-4, yıl 1965, sf. 213; Oğuzman/Seliçi, 483.
[49] 1. HD. 29.1.1993, 218/760.
[52] 1. HD. 12.4.2004, 4122/4121.
[53] Akman, 186-187; Ertaş, 297.
[54] HGK. 25.3.1992, 98/195.
[55]14. HD. 15.11.2005, 7378/9865: “TMK. md. 725’te iyi niyetli malzeme sahibine tanınan hak, “kişisel hak” niteliğindedir. Bu nedenle, bina yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona karşı ileri sürülebilir. Yeni malike karşı bu hak ancak önceki malikle el ve işbiriği yapılarak taşkın yapı sahibini zararlandırma kastı ile hareket etmeleri veya danışıklı işlem yapmaları halinde olanaklıdır.”
[57] 14. HD. 23.5.2003, 3438/4238.
[59] 14. HD. 23.5.2003, 3438/4238.
Hits: 58868
