APARTMAN ORTAK YERLERİNİN BAZI MALİKLERE ÖZGÜLENMESİNİN YÖNETİM PLANI İLE DÜZENLENMESİ VE BU HÜKÜMLERİN DEĞİŞTİRİLMESİ
~ 10.09.2011 ~
Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Buna göre yönetim planı yöntemine uygun biçimde değiştirilmiş ya da iptal edilmiş olmadıkça, bu bağlamda hükümleri yasanın buyurucu kurallarına aykırı düşmedikçe, tüm kat malikleri ile onların haleflerini bağlar[1].
Kat irtifaklı veya mülkiyetli anataşınmazın tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planının kısmen (bazı maddelerinin veya bir madde içinde bazı cümle, paragraf veya kelimelerin) iptali istenebileceği gibi, tamamının iptali de istenebilir.
Kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazda davacı ve davalıların kat maliki olması gerekir[2].
Tüm kat maliklerinin davada taraf olarak yer almamışsa, taraf teşkilinde eksiklik vardır demektir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 28. maddesi "Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir." Yönetim planında yer alacak/alabilecek hususlar bu şekilde hükme bağlanmıştır. Bunlar anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli, yönetici ve denetçinin alacakları ücret ve yönetimle ilgili benzeri hususlardır. Fıkranın karşı anlamından çıkan sonuç ise, yönetim ile ilgili olmayan hususlara, örneğin bir veya birkaç kat malikine mülkiyet ve benzeri ayni hak sağlayıcı hükümlere yönetim planında yer verilemeyeceğidir.
Yönetim planı hükümleriyle sağlanan yararın veya hakların mülkiyet ve benzeri ayni hak mı yoksa yalnızca kullanma hakkı mı olduğunun iyice araştırılması gerekir[3].
Anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şeklinin düzenlenmesi kapsamında olarak bazı ortak yerlerin, yönetim planı ile -ayni hak bahşetmeyecek biçimde- bir veya birkaç bağımsız bölümün kullanımına bırakılması mümkün olup, bu gibi hükümlerin yönetim planında yer alması yasaya aykırılık oluşturmayacak, ancak ortak yerlerde projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına, kapıcı dairesi ve sığınak gibi mutlak ortak yerlerin kullanım hakkının bir veya birkaç bağımsız bölüme bırakılmasına, Yasa'nın 19. veya 44. maddelerindeki koşulların bertaraf edilmesine yönelik hükümlere yönetim planında yer verilemeyecektir.
Yönetim planı hükümlerinin, kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde -Yasanın emredici kurallarına açıkça aykırı olmadıkça veya mahkemece iptal edilmedikçe ya da kat malikleri kurulunca değiştirilmedikçe- öncelikle uygulanması esastır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 66. maddesine göre, toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına uygun yapılmış veya yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Aynı Yasa'nın 70. maddesinde; toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planının düzenleneceği ve bu planın toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayacağı, yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyunun şart olduğu öngörülmüştür. Öte yandan aynı Yasa'ya 5912 sayılı Yasa'nın 5. maddesi ile eklenen geçici 2. maddeye göre, bu Kanun'un yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacı ile yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir[4].
Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesindeki “yönetim planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve bütün kat malikleri ile onların ardıllarını bağlayan bir sözleşme hükmündedir” şeklindeki kuralı gereğince ortak bahçenin kullanma maksat ve şekli yönetim planı ile düzenlenebilir, sözü edilen ortak yerin kullanma hakkı kat maliklerinden birine ya da bir kaçına özgülenebilir. Yönetim planındaki bu hüküm, yasanın buyurucu hükümlerine aykırılık oluşturmadığından kat malikleri kurulunca yöntemince değiştirilmiş olmadıkça geçerlidir. Ortak yerin kat maliklerinden birinin kullanımına özgülenmiş olması, burayı ortak yer olmaktan çıkarmaz. [5].
[1] 18. HD. 13.10.2005, 6450/8977: “Somut olayda ana taşınmaza ilişkin yönetim planının 3. maddesinde bodrum katın kullanımının zemin kattaki dükkana özgülendiği anlaşılmaktadır. Bu hüküm uyarınca zemin kattaki dükkan maliki olan davalı, bodrum katta herhangi bir değişiklik yapmadan burayı tek elden kullanabilir. Yönetim planında böyle bir kuralın yer almış bulunması, yukarıda sözü edilen Yasa maddesinde tanımlanan yönetim planı niteliğine aykırılık oluşturmaz. Başka bir anlatımla yönetim planı yönetim tarzını, ortak yerlerin kullanma maksat ve şeklini düzenlediğine ve dava konusu edilen ortak yer olan bodrum katın da olduğu gibi kullanılması hakkı davalıya verildiğine göre bu şekilde kullanımın yasanın buyurucu hükümlerine aykırı olmadığı ve dolayısıyla yönetim planının iptalini gerektirmeyeceği açıktır. Bu durumda mahkemece davalının yönetim planı doğrultusunda bodrum katı kullanmasının doğal olduğu gözetilerek davanın reddine karar vermesi gerekir.”
[2]18. HD. 3.3.2009, 1903/2118.
[3] 18. HD. 13.4.2010, 12939/5919: “Uyuşmazlık konusu somut olayda, anataşınmazın yönetim planının mahkemece iptaline karar verilen 32. maddesinde yer alan "En altta cadde üzerinde bulunan ve tasdikli projede garaj ve alet yeri olarak gösterilen bölümlerin kullanma hakkı 9 ve 12 nolu dairelere aittir" hükmü ile "Ön ve yan bahçelerde ve bina altında projede gösterilmeyip meyil dolayısıyla sonradan yapılacak tesislerin gazino lokanta gibi tesislerin kullanma hakkı da 9 ve 12 nolu dairelere aittir" hükmü, yukarıda açıklandığı üzere ayni hak bahşetmeyen, mutlak olmayan ortak yerlerde salt kullanım hakkı veren düzenlemeler niteliğinde olup, yasaya aykırı yönleri bulunmamakta ise de, aynı maddedeki "Sığınağın kullanma hakkı 2 nolu daireye aittir" hükmü, sığınak mutlak ortak yerlerden olduğundan kullanım hakkının bir veya birkaç bağımsız bölüme bırakılması yasaya aykırılık oluşturmaktadır. Bu nedenle, yönetim planının 32. maddesinin yalnızca sığınakla ilgili hükmünün iptaline karar verilmesi, maddedeki diğer hükümlere yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekir. Ancak, Yönetim planının 31. maddesinde yer alan "Teras katların ön, arka ve yanları teras kat sahiplerine aittir, münhasıran onlar tarafından kullanılır. Buraya kimse çıkamaz. Tam kata iblağ edildiğinde diğer kat malikleri buna itiraz etmemeyi, gerekli muvafakati vermeyi şimdiden kabul ederler. Teras kat sahipleri şimdiden buraya çiçek seri kabilinden demir veya duvarla kapatabilir ve lüzumlu inşaat malzemesi insan asansörleri ile taşınacaktır. Çatı katları bir altındaki dairenin büyüklüğüne yakın veya biraz fazla yapıldığı takdirde bir altındaki daire kadar masraflara iştirak edecektir" hükmü ile 33. maddedeki "1 ve 12 nolu dairelerin yanında ve arkasındaki toprak dolu gözüken ve kazı neticesi çıkan yerler bu dairelere aittir" hükmünün, ortak yerlerde bazı bağımsız bölüm maliklerine mülkiyet benzeri haklar tanıdığı, projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına, böylece Yasa'nın 19. ve 44. maddelerindeki koşulların bertaraf edilmesine yönelik olduğu, Yasaya aykırılık oluşturduğu açıktır. Kat mülkiyetli anataşınmazın tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planındaki bu hükümler var olmakta devam ettiği sürece, bu hükümlerin iptalinin istendiği bir davanın konusuz kaldığından söz edilmesi mümkün değildir. 31 ve 33. maddelerde tanımlanan hakların kullanılmış olup olmamasının, öngörülen imalatların yapılıp yapılmamasının bu sonuca etkisi yoktur. Açıklanan nedenlerle, yönetim planının 31 ve 33. maddelerinin de tümüyle iptallerine karar verilmesi gerekir”
[4] 18. HD. 11.11.2010, 8986/15084: “Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin davalı B... Sitesi'nde kat malikleri olduklarını, 30.03.2008 tarihinde yapılan genel kurul toplantısında davalı yöneticilerin kat maliklerini yanıltarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 5711 sayılı Yasa ile değişik geçici 3. maddesi uyarınca toplu yapı yönetimine geçiş işlemi yapılıyormuş gibi kendi istekleri doğrultusunda yönetim planı değişikliği kararı aldıklarını, bu kararda 4/5 çoğunluğun sağlanmadığını, yönetim planında yapılan değişiklikler ile B Bloktaki kat maliklerinin haklarını ihlal etmeye yönelik düzenlemeler yapıldığını ileri sürerek yasaya aykırı olarak alınan 30.03.2008 günlü genel kurul kararının iptalini istemiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Dosya içindeki bilgi ve belgelerden dava konusu tek parsel üzerine kurulu B... Sitesi'nde 15.10.2003 tarihinde kat irtifakı tesis edildiği, bu sitenin A ve B Bloktan müteşekkil 83 adet bağımsız bölümden oluştuğu, 30.03.2008 günü yapılan olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına 75 kat malikinin katıldığı, bunlardan 44'ünün olumlu oyları ile B... Sitesi Yönetim Planı adı altında bir yönetim planının düzenlendiği anlaşılmaktadır. Somut olaya gelince, dava konusu site tek parsel üzerinde kurulmuş, kat irtifaktı bir sitedir. Bu tür sitelerin toplu yapı yönetimine geçmelerine gerek bulunmamaktadır. Zira 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na 5711 sayılı Yasa ile eklenen ve yukarıda açıklanan 66. madde, bir sitede toplu yapı yönetimi kurulabilmesi için bu sitenin bir veya birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş olması, belli bir yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olması, tüm bunların yanında altyapı tesislerinin bulunması, ortak kullanım yerlerinin, sosyal tesis ve hizmetlerinin mevcut olması, bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade etmesi gerekmektedir. Tek parsel üzerinde kurulmuş bir sitenin altyapı tesislerinin, ortak kullanım yerlerinin, sosyal tesis ve hizmet binalarının bulunması ve bunların yönetimi ile ilgili olarak birbiriyle bağlantılı birden çok yapının mevcut olması koşullarının hep birlikte ve bir arada bulunması gerekir. Tüm bunlardan başka bu parselde daha önce kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmemiş olmalıdır. Birden çok imar parseli üzerinde kurulan bu tür toplu yapılarda, her bir parsel için bu Yasa yürürlüğe girmeden önce ayrı ayrı yönetim planları yapılmış ise, bu takdirde Yasa'nın 70. maddesindeki bir tek yönetim planının düzenlenebilmesini sağlamak için, siteye dahil parsellerin yönetim planlarında gerekli uyarlama ve değişikliğin Yasa'nın geçici 2. maddesindeki koşullara uygun şekilde mevcut kat maliklerinin salt çoğunluğu ile karar almaları gerekir. Geçici 2. maddenin getiriliş amacı bu konuya yöneliktir. Yukarıda açıklanan nedenlere göre tek parsel üzerinde kurulu bulunan dava konusu B... Sitesi'nde 2003 yılında kat irtifakı kurulup yönetim planı tanzim edilmiş olduğundan, bu yönetim planının değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 28. maddesinin üçüncü fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkün bulunmaktadır. Tüm bu hususlar dikkate alınarak mahkemece usulüne uygun şekilde bir yönetim planı değişikliği gerçekleştirilmediğinden istem gibi 30.03.2008 günlü genel kurulda alınan kararların iptaline karar verilmesi gerekir.”
[5] 18. HD. 23.6.2005, 4126/6599: “Dava dilekçesinde, anataşınmazın yönetim planının 9. maddesinin birinci fıkrasının iptaline, kat malikleri kurulunun 2.2.1992 günlü toplantısında bahçenin ticari amaçla kullanılamayacağı yönünde alınan kararın varlığının tespiti ile taraflar arasındaki muarazanın bu şekilde giderilmesine karar verilmesi istenilmiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Davada iptali istenen yönetim planının 9. maddesinin birinci fıkrasında "Müge Apartmanı'nın önündeki bahçe yerinden ( 4,5 m2'lik giriş yolu hariç ) başlı başına yararlanma ve kullanma hakkı, 1 ve 2 nolu dükkanların maliklerine ve onların hukuki haleflerine tanınmıştır. 1 ve 2 nolu dükkanların kiraya verilmeleri halinde ise, bu bahçe yerinden kiracı yararlanır ve orayı kullanır" hükmü yer almaktadır. Yönetim planı ile ortak yer olan bahçeden yararlanma ve burayı kullanma hakkı tanınan kat maliki bu yeri olduğu gibi ( projeye aykırı herhangi bir değişiklik ve tesis yapmadan ) kullanmak zorundadır. Kat malikleri kurulunun 2.2.1992 günlü kararında, sözü edilen bahçenin ticari amaçla kullanılamayacağı kararlaştırılmış; 28.12.2004 günlü karar içeriğinden de davalı tarafın bahçeyi betonla kaplayacağını ve kafeteryaya dönüştüreceğini bildirdiği belirtilerek kat maliklerinin buna muvafakatlarının olmadığı hüküm altına alınmış, bahçenin eski hale getirilmesi konusunda davacı yöneticiye yetki tanınmıştır. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmü uyarınca; kat maliklerinden her biri, anataşınmazın mimari durumunu ve güzelliğini titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Ortak yerin kat maliklerinden birinin kullanımına özgülenmiş olması, burayı ortak yer olmaktan çıkarmaz. Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden özellikle kat malikleri kurulunun 28.12.2004 günlü karar içeriği ile dosyaya konulan fotoğraflardan, dava konusu edilen bahçenin davalı tarafça olduğu gibi kullanılmayıp, üzerinde bir takım tesis ve değişiklikler yapıldığı anlaşılmakla; mahkemece yerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak davalı tarafın bahçede projeye aykırı olarak yaptığı ileri sürülen tesis ve değişikliklerin saptanıp, bunların eski hale getirilmesi suretiyle taraflar arasındaki muarazanın giderilmesine hükmedilmesi gerekir.”
Hits: 64267
