İMAR PLANININ İPTALİ 21.9.2016
~ 20.09.2016 ~
İSTANBUL İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA
YÜRÜTMENİN DURDURULMASI İSTEMLİDİR
DAVACI : ….
VEKİLİ : ….
DAVALI : İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı
Kemalpaşa Mahallesi 15 Temmuz Şehitler Cad. No:25. 34134 Fatih/İSTANBUL
PLANIN ASKIYA
ÇIKMA TARİHİ : 22.04.2016
PLANIN ASKIDAN
İNME TARİHİ : 23.05.2016
İTİRAZ TARİHİ : 29.04.2016
ZIMNEN RED
TARİHİ : 22.07.2016
KONU : İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından 22.04.2016 tarihinde askıya çıkarılan 1/ 5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi Ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı’nın iptali ve karar verilinceye kadar işlemin yürütmesinin durdurulması talebidir.
AÇIKLAMALAR:
I. OLAYLAR
1. Müvekkilim, İstanbul, Ataşehir, Barbaros Mah. … Ada, ….parsel nolu taşınmazda maliktir.
2. Müvekkilim söz konusu taşınmazı; mahkeme kararı ile iptal edilen 08.03.2013 onay tarihli 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı’nda, T1 kodlu ticari alanda kalmakta iken bu planın iptali sonrasında yeniden yapılan revizyon imar planı neticesinde kamu hizmet alanında bırakılmıştır. Müvekkilim ilgili parseldeki arsayı yatırım amacı ile konut ve ticaret alanı olarak kullanmak üzere satın almış, arsa ve bölge imar uygulaması görmüş; yasa ve yönetmelik gereği DOP olarak terk edilmesi gereken alanlar terk edilmiştir.
3. İmar kuralları, şehircilik ilkeleri ve mevzuatla bağdaşmayan bu haksız ve hukuksuz idari işlem neticesinde müvekkilimiz öncelikli olarak 29.04.2016 tarihinde itiraz dilekçesini idareye sunmuş, yine 04.05.2016 tarihinde bir kısım itirazlarını daha dile getirmiş, bu dilekçelere idarece cevap verilmemesi üzerine 24.06.2016 tarihinde tekit için yeniden talepte bulunmuş, bu talebe idarece 01.07.2016 tarihinde itirazların değerlendirme aşamasında olduğu ve meclis kararı uyarınca alınacak kararların yazılı olarak iletileceği bildirilmişse (Ek,1, İtirazlar ve idarenin cevabı) de süresi içinde idarece bir cevap verilmediği gibi davanın açılmış olduğu tarihe kadar da idarece herhangi bir cevap verilmemiştir. Böylece idare tarafından 22.07.2016 tarihinde itirazımız zımnen reddedilmiş sayılmış olup eldeki davayı açmak gerekmiştir.
II. USULİ İTİRAZLARIMIZ
4. Nazım İmar Planı, onaylı hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır. Bu tanımdan da görüleceği üzere Nazım İmar Planlarının hazırlanırken, izlenmesi gereken 6 basamak bulunmaktadır. Bunlar; yapılacak alanın belirlenmesi, plan verilerinin toplanması, analiz ve sentez çalışması, plan kararlarının verilmesi, planın çizilmesi ve raporun hazırlanması ile Meclis’te görüşülmesi ve onaylanması sürecidir. 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi Ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı Raporu’nda görüleceği gibi genel geçer, özele inmeyen, saha çalışması olmadan hazırlanan plan, imar planı yapım sürecine uygun değildir ve müvekkilimiz bakımından iptali gerekmektedir.
5. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 14. maddesi de Büyükşehir Belediye Meclisi kararlarının kesinleşmesi yöntemini düzenlemektedir. Buna göreBüyükşehir Belediye Başkanı, hukuka aykırı gördüğü belediye meclisi kararlarını, yedi gün içinde gerekçesini de belirterek yeniden görüşülmek üzere belediye meclisine iade edebilir. Davaya konu 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi Ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı 18.12.2015 tarihinde 2093 nolu kararı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nde kabul edilmiştir. Ancak plan 22.04.2016 tarihinde askıya çıkarılmıştır. Planın kabulü ile ilanı arasında 4 aya yakın bir zaman bulunmaktadır. Planın müvekkilimiz yönünden bu açıdan da iptali gerekmektedir.
III. ESASA İLİŞKİN İTİRAZLARIMIZ
6. İMAR PLANI MÜLKİYET HAKKINI İHLAL ETMEKTEDİR
Müvekkilimin maliki bulunduğu arsa vasıflı alan, revizyon nazım imar planında donatı alanı olarak kamu hizmetine ayrılmıştır. Düzenleme ile önceki imar planında konut+ticari alanda kalan parsel bu hali ile hem imar kabiliyetini kaybetmiş hem de donatı alanında kalması nedeni ile kamu hizmetine ayrıldığından müvekkilimizin 21 yıldır maliki bulunduğu arsa üzerinde mülkiyet hakkı ihlal edilmiştir.
7. İMAR KANUNU MD. 18’E UYULMAKSIZIN PARSELİN TAMAMI KAMU HİZMET ALANINDA BIRAKILMIŞTIR
Müvekkilimizin maliki olduğu parsel ve imar planına konu edilen alan ana arter devlet yolu olan D 100 karayoluna cepheli kısımların ticaret; bunlara bitişik arka aksların ise yüksek yoğunluklu konut alanı olarak geliştiği görülmektedir. Alanın büyük çoğunlukta kaçak yapılaşma ve işgalci kullanımı yoğunlukta iken müvekkilimiz, bedelini ödeyerek satın aldığı arsasında, imar kurallarına ve kamu düzenine uygun bir yapı yapmak isterken dava konusu imar planı ile müvekkilimizin bu hakkı elinden alınmıştır.
Kaçak yapılaşma ve işgal kullanım alanlarında kamu alanı yaratmak mümkünken, imarlı ve ifrazlı olan bir parselin kamu hizmetine ayrılması takdir hakkının suistimalidir. Kamu hizmet alanlarının o bölgede bulunan ve düzenlemeye giren tüm parsellerin alanları oranında hisselendirilmeleri suretiyle oluşturulması gerektiği halde, dava konusu parsel ve bir kısım parsellerin tamamının kamu hizmet alanına ayrılması hak ve adalet ilkelerine aykırıdır.
İdare, imar durumuyla kazanılan yapılaşma hakkını elden almakla kalmamış öte yandan, planda kamu hizmet alanı olarak gösterilen yerin, öncelikle belediyeye devri mümkün hazine ve özel idare mülklerindeki parsellerden, bunun mümkün olmaması halinde ise, yönetmelikte belirlenen sıraya göre kamulaştırma yoluyla elde edilmesi yasa ve yönetmelik gereği olduğu halde, bu gereğe de uyulmamıştır. İmar planlaması yapılmasının amacı, imara uygun yapılaşmayı sağlamaktır. Oysa dava konusu parselin imara uygun (imarlı-ifrazlı) bir parsel iken ve imar yapılaşmasına müsaitken, belediye yeni düzenlemeyle bu şartları ortadan kaldırmıştır. Bu nedenle, büyükşehir belediye başkanlığının 1/5000 ölçekli olarak hazırlanan imar planı ile parselin kamu hizmet alanına ayrılması imar mevzuatına aykırı olup, iptali gerekmektedir.
8. ALANIN HANGİ KAMU HİZMETİNE AYRILDIĞI AÇIKLANMAMIŞTIR
Ayrıca müvekkilimize ait taşınmazın kamu hizmetine ayrılan alanının kesin kulanınım türü ve yatırımcı kurum da açıkça belirlenmemiştir. Bu bakımdan imar planının denetimi olanağı engellenmektedir. Diğer yandan plan notlarındaki lejantlar da yetersizdir.
9. ŞEHİRCİLİK İLKELERİNE UYULMAMIŞTIR
Müvekkilimizin maliki olduğu parsel ve komşu parsellerde önemli sayıda iş merkezi, otel, çok katlı yerleşim alanları inşa edilmiştir. Kadıköy – Kartal Metrosu’nun faaliyete geçmesi ile ulaşım kolaylığı da artmış, finans Merkezi’nin bu bölgede yapılacak olması da bölgenin ticari değerinin çok daha artmasına neden olmuştur.Bu nedenle müvekkile ait parselin kamu alanı olarak ayrılması işlevselliğinin imkânsız hale getirmesi nedeni ile şehircilik ve planlama ilkelerine de tamamen aykırıdır.
Planlama alanı Yeni Sahra Mahallesinin tamamını, Barbaros ve Küçükbakkalköy Mahallelerinin bir kısmını kapsamaktadır. Bu bölge 5747 sayılı Kanun öncesinde Kadıköy İlçesi sınırlarında kalmakta iken düzenleme ile Ataşehir ilçesi sınırlarına alınmıştır. Yeni Sahra bölgesinde ilk yerleşim 1969 yılında başlamış ve bölge 1974 yılında mahalle haline getirilmiştir. 1992 yılında Yeni sahra Mahallesi’nden ayrılarak kurulan Barbaros Mahallesi’nde ilk yerleşim 1980’li yılların başında başlamıştır. Planlama alanı, 1988’de tamamlanan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün D-100 Karayolu bağlantı noktasında konumlanmış olması ve 1990’da yapımına başlanan Ataşehir Toplu Konut Alanı ve yine 1990 sonrası açılan Carrefour, Metro gibi alışveriş merkezlerinin çekim güçlerinin yarattığı dinamiklerle hızlı bir büyüme süreci içine girmiştir.
Son gelişmeler ile finans merkezi ile bir kısım devlet bankalarının da bu bölgeye taşınacak olması nedeni ile tahminlere göre yaklaşık 20.000 insan için bu bölgede konut ihtiyacı doğacaktır.
10. TANINAN İMAR TRANSFER HAKKI MÜLKİYET HAKKINI İHLAL EDER NİTELİKTE OLUP, HAKKANİYETE AYKIRIDIR
İmar planının 22, 23, 24, 25 ve 26 nolu plan notları başta olmak üzere diğer notlar da birlikte incelendiğinde kamu hizmet alanında kalan taşınmaza ilişkin, imar transfer hakkı tanınmıştır. Ancak bu imar hakkının transferine ilişkin yapılan düzenlemeler aşağıdaki hususlar bakımından hukuka ve hakkaniyete aykırıdır;
10.1. İlki, imar transferi yapıldığında müvekkilimizin taşınmazlarından % 40 oranında kesinti yapılacak olmasıdır. Ancak daha da büyük haksızlık yukarıdaki yapılaşma şartları tanındığı halde imar transferi olması nedeniyle sadece ve sadece en düşük emsal olan 1.25 emsalden faydalanabilecek olmasıdır. Emsal transferi nedeniyle hem müvekkilimizin taşınmazında kesinti yapılacak hem de en düşük emsalden faydalanacak durumda kalması nedeni ile müvekkilimiz taşınmazlarının neredeyse % 60 oranındaki kısmını kaybedecektir.
10.2. Yan yana iki parselden biri sosyal donatı alanına ayrıldığı zaman; kısmen ya da tamamı sosyal donatı alanına ayrılan parselde ise; oradaki parselle birleşince konut alanı olan parsel 2,5 emsalden işlem görürken, sosyal donatı ya da yeşil alana ayrılan parsel ise 1,25 emsalden işlem görecektir. Yan yana iki parselden biri konut alanında kaldığı zaman; konut alanında kalan parseller birleştiğinde, 1,25’ten başlayarak 2,5’a kadar çıkan emsal, 3.000 m2’yi geçtiğinde; 2,5 emsale hak kazanacaktır. Plan bu yönü ile de haksız ve adaletsiz bir uygulamayı beraberinde getirmektedir.
10.3. Yapılaşma hakkı kısıtlanan alanlardan gelenlerin inşaat hakları transfer alacak alandaki imar haklarına %25 eklenerek karşılanacaktır. Burada üzerinde durulması gereken husus aktarımın emsal üzerinden yapılacak olmasıdır. Oysa imar düzenlemelerinde “artan değer karşılık” olarak belli bir oranda pay alınır. İmar hakkı transferi yapılırken her iki taraftaki taşınmazların değerlemesini yapılması buna göre inşaat haklarının belirlenmesi gerekmektedir. Konumsal farklılık önemli bir değer farkı yaratmaktadır ve bunun dikkate alınması gerekir.
10.4. Transfer alacak olan alan belirli olmadığından bu alanın nüfus yoğunluğu v.b. ihtiyaçları da belirlenememektedir. Bu bakımdan şehircilik kurallarına uygun bir imar planından bahsedilmesine olanak yoktur. Artan nüfusa karşılık ihtiyaçların ne şekilde karşılanacağı belirsizdir.
10.5. Plan notlarında kamu mülkiyetine geçen taşınmazların satış konusu yapılamayacağına ilişkin düzenleme de yapılmamıştır.
10.6. Diğer yandan yapılan imar planında kamu yarar ilkesinin ne şekilde gözetildiği, ihtiyaçların kamu yararına uygun belirlenip belirlenmediği de denetime tabi tutulmalıdır. Yapılan imar planının kar amacı gütmemesi, toplumsal ihtiyaçları karşılaması, eşitlik ilkesini ihlal etmeksizin tarafsız bir şekilde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Dava konusu imar planı bu bakımdan da gerekli koşulları sağlamamaktadır.
Özetle imar transfer hakkı tanınırken; ilgili taşınmazın değerinin dikkate alınmaması nedeni ile mülkiyet hakkının zedelenmesi, transfer alacak olan alanlardaki piyasa koşullarının belirsiz olması nedeni ile öngörülemez bir durumun yaratılması, transfer hakkının tanındığı alanlardaki donatı alan ihtiyacının nasıl karşılanacağının belirlenmemiş olması, imar planı ile donatı alanı olarak tanımlanan yerlerin kamu mülkiyetinde kalmasına ilişkin imar plan notunun düzenlenmemiş bulunması, plan ve plan notlarını şehircilik ilkelerine ve kamu yararına aykırı hale getirmektedir.
11. ÖNCELİKLİ OLARAK TEVHİT ŞARTI GETİRİLMESİ HAK KAYBINA SEBEBİYET VERMEKTEDİR
Müvekkilimiz bakımından diğer önemli bir hak kaybı da kamu hizmet alanında kalan taşınmazlarının diğer imar parselleri ile tevhit edilmesi halinde ortaya çıkmaktadır. Bu tevhit esnasında eski kesinti oranına bakılmaktadır. Yenisahra’daki imar ıslah uygulamalarında genel kesinti oran %33’tür. Müvekkilimizin taşınmazı donatı alanında kaldığı için bu kesintinin % 40’a tamamlanarak diğer parsellerle birleştirilmesini öngörülmektedir. Müvekkillimizin parsellerindeki kesinti oranı % 40 iken konut alanı olarak kalmış yan parsellerin önceden gelen kesinti oranı olan % 33’te kalması ve net alan üzerinden işlem görüyor olması nedeni ile birleşen parsellerden biri diğerinden % 7 daha az değerden işlem görmesi de adaletsizlik yaratmaktadır. Planın bu yönü ile de müvekkillimiz bakımından iptali gerekmektedir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle imar planlama esasları olan Şehircilik ilkeleri, Kamu yararı, İmar planlarının bütünlüğü, İmar planlarının genel yapısı, İmar planının kapsadığı alanın nitelikleri, Çevrenin korunması ve süreklilik gibi esaslara uyulmamış olması nedeni ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından 22.04.2016 tarihinde askıya çıkarılan 1/ 5000 Ölçekli Yenisahra Mahallesi Ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı’nın MÜVEKKİLLERE AİT KISMI BAKIMINDAN İPTALİ amacı ile huzurdaki davanın açılması zorunlu olmuştur.
HUKUKİ NEDENLER : İYUK ve ilgili tüm yasal mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Tapu kaydı, İBB’ye sunulan itiraz dilekçesi, 1/ 5000 Ölçekli Yenisahra Mahallesi Ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı, plan notları, plan raporu, bilirkişi incelemesi ile mukabil ve yasal her türlü delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan gerekçe ve düşünceler ile yargılama sırasında resen göze alınacak nedenlerle;
· İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından 22.04.2016 tarihinde askıya çıkarılan 1/ 5000 Ölçekli Yenisahra Mahallesi Ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı’nın MÜVEKKİLE AİT KISMI BAKIMINDAN İPTALİNE,
· Karar verilinceye kadar işlemin yürütmesinin durdurulmasına,
· Yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davalı idare üzerinde bırakılmasına karar verilmesini müvekkilimiz adına talep ederim.
Davacı Vekili
………
Ekleri :
Vekaletname sureti
İBB’ye yapılan başvuruları gösterir alındı belgeleri
Hits: 15791
