Üç sözleşme…
Birinci sözleşme: APKİS olup, yalın biçimde yapılmıştır. BU sözleşmeye göre 6 daire ve 5 dükkan yükleniciye verilecektir.
İkinci sözleşme: Yüklenici, 2 dükkanı yalın sözleşme ile satmıştır. Bedel alınmış, dükkanlar teslim edilmiştir.
Üçüncü sözleşme: Yüklenici, arsa sahibine yazılı talimat vererek, 6 daire + 5 dükkanı tapuda satmıştır. Bu satıştan sonra, 3 kez el değiştirmiştir.
İki dükkanı satın alan kişi, tapu iptal ve tescil davası açmıştır. Gerekçe, davalıya yapılan satışın danışıklı olmasıdır.
Dava kazanılabilir mi?
1. Davacının dayandığı belge yalın biçimde yapılmıştır.
2. Taşınmaz mülkiyetinin nakli için yapılacak sözleşmelerin resmi biçimde düzenlenmesi yasa gereğidir. Bu şekle uyulmayarak yapılan sözleşmeler ve vaadler kesin geçersizdir ( TMK. md. 706/I, TBK. md. 12/II, 29, 237, Tapu K. md. 26, Noterlik K. md. 60, 89; İBK. 26.5.1954, 8/18).
3. Geçersiz bir belgeye dayanılarak tapulu taşınmaz mülkiyetinin istenemez: Geçersiz belge hak veya borç doğurmaz ve esasen geçersiz sözleşmenin ifası da istenemez.
4. Geçersiz bir sözleşme sonucu tapulu taşınmaz alıcı durumundaki kişiye teslim edilmiş olsa bile mülkiyet hakkı sahibi yasal yoldan her zaman kendisini men ettirebilir. Taşınmazı teslim almış olan sadece ödediği satış bedeli kendisine iade edilinceye kadar hapis hakkına sahiptir. Demek oluyor ki teslim keyfiyeti de mülkiyet naklinde göz önünde tutulacak bir konu değildir.
5. Gerek dayanılan belge, gerekse taşınmaz teslimi davacıya hukuksal koruma sağlamaz. Bir davadaki haklılık için neden gösterilmesi yeterli olmayıp, nedenin hukuka uygun olması gerekir. Hukuksal nedenden yoksun olan dava başkaca bir incelemeye gerek kalmadan reddedilir.
6. Mülkiyet naklinin veya kayıt tashihinin hangi hukuki nedenlerle gerçekleşebileceği yasalarımızda açıkça belirtilmiştir. Davacı, davayı kazanmak istiyorsa, bu nedenlerden herhangi birine dayanması gerekir.
7. Geçersiz bir sözleşmenin yerine getirilmesi istenememekle birlikte, taraflar gönül rızası ve serbest iradeleri ile sözleşmenin gereklerini tamamen yerine getirdikten, yani sözleşmeyi ifa ettikten sonra satıcının, sözleşmenin aslında geçersiz olduğunu ileri sürmesi durumunda dikkate alınacak konuların ve özellikle Medeni Kanun'un 2. maddesinin devreye girmesi olayımızla ilgisi yoktur. Zira, tapulu taşınmaz için yapılan sözleşmenin ifası tapuda olur. Taşınmazın salt teslimi ifa davasının anlamını açıklamaz. Bir taraftan taşınmaz teslimi ile ifanın varlığının kabul edilmesi, öte yandan borçlunun rızaen ifada bulunmadığı belirtilerek mahkemeden borçlunun iradesi yerine geçecek bir ifa kararı istenmesi çelişki oluşturur.
8. Sözleşme geçersiz olunca ve borç doğuran başka nedenlerin hiç biri de olmayınca Yasa’nın gösterdiği mülk edinme yol ve biçimlerine uymayan davacının iyi niyet - kötü niyet sav ve gerekçeleri ile kendisinin haklı, davalının borçlu kılınmasını mahkemeden isteyemez.
9. Medeni Kanun'un 2. maddesi hak veya borcun var olduğu durumlarda bunların kullanılması ve yerine getirilmesinde uyulacak kuralı göstermiştir. Öncelikle davacı isteminde haklı olmalıdır ki iyi niyet kötü niyet tartışma konusu edilebilsin.
10. Davacının yükleniciyle yaptığı yalın sözleşmeden sonra taşınmaz tapuda 4 kez malik değişmiştir. Taşınmazın davacıya teslim edildiği bildirilen (…) tarihinde yüklenicinin o yerle mülkiyet ilişkisi bulunmamaktadır.
11. Tapu sicilinin aleniyeti ilkesi karşısında taşınmazı teslim alırken o tarihte malikin kim olduğunu tapu dairesinde incelemeyen kimsenin Medeni Kanun'un 3. maddesi karşısında iyi niyetli olduğu da kabul edilemez.
12. Yalın biçimde düzenlenmiş senetlerden doğan hakları bir yana bırakalım, yasaların öngördüğü biçime uyularak yapılmış satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan kişisel haklar dahi ancak âkidine karşı ileri sürülebilir.
13. Yasakoyucu bu yolla oluşan kişisel hakların 3. kişilere karşı öne sürülme olanağını Tapu Kanunu'nun 26. maddesinde yaptığı değişiklikle sağlamış ve 5 yılla sınırlı olmak üzere satış vaadi sözleşmesinin sicile şerhini kabul etmiştir.
14. Davacının dayandığı belgenin sicile şerhine de olanak yoktur. Bunun sonucu olarak biran için dayandığı sözleşmenin ve teslim keyfiyetinin davacıya kişisel hak sağladığı düşünülse bile son malik olan davalıya karşı ileri sürülemez.
15. Davacı, kendisi ile sözleşme yapan yüklenici ve ondan sonraki malikler arasında danışıklık bulunduğunu ileri sürmektedir.
16. Öncelikle davacı hukuken korunmaya değer bir hakka dayanmalıdır ki savında bulunabilsin. Yukarda davacının böyle bir hakkı bulunmadığı yeterince vurgulanmıştır.
17. Taşınmazın davacının işgalinde olması ve iş veya sıhri yakınlık gibi nedenler danışıklığın kesin kanıtı sayılamayacağı gibi, belirtilen sıralama itibariyle 4. malik olan davalının tapu ile edinimini de geçersiz kılmaz. Taşınmazların arsa sahiplerince ilk malike kendisinin talimatı üzerine temlik edildiği ve aslında bir başkasından aldığı borç paranın teminatı olmak üzere bu işlemin yapıldığına ilişkin yüklenicinin yazısı hiçbir değer ifade etmez ve özellikle davalının edinimini etkilemez.
18. Davalının davacıya taşınmaz mülkiyetini devir borcunun varlığını ve bu borcu yerine getirmediğinden kötü niyetli sayılması gerektiğinin kabulünü ortaya koyacak yasal neden ve delil bulunmadığına göre davacının bu yönlere ilişkin savına da itibar edilemez (HGK. 21.3.1986, 541/257).
