YÜKLENİCİNİN ARSA PAYI İSTEMİ
~ 06.05.2010 ~
Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapım sözleşmesinde, iş sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsasından ileride bağımsız bölümlere özgülenecek belli payların mülkiyetini tapuda yükleniciye devretmektedir. İş sahibi, yüklenicinin tüm paylarını sözleşmenin başında kendisine devredebileceği gibi; sözleşmenin öngördüğü biçimde inşaattaki aşamalara göre de pay devrini gerçekleştirebilir. İş sahibi, devri, sözleşmenin açık hükmüne göre, yükleniciye vereceği vekâletname ile de yapabilir. Sözleşme, satış ve vaadinden söz etmemiş olsa bile, biçim koşulu gerçekleşmemiş ise, tarafların sözleşmede kullandıkları sözlere bakmaksızın, amaçladıkları hukuki sonuçlara göre sözleşmeyi yorumlayarak, bu sözleşmenin bir satış vaadi olduğunu kabul edip uyuşmalığı çözümlemek gerekir. İş sahibinin haklarını güvence altına almak için, yükleniciye devredilecek paylar üzerine teminat ipoteğinin konulması gerekir. İş sahibinin arsa paylarını satış yoluyla yükleniciye devretmesi ve bedelini aldığını belirtmesi, inşaat sözleşmesi kapsamında edimin yerine getirilmesi olarak görülmelidir. Bu devir işleminin nedeni eser sözleşmesinde belirtilen arsa payları karşılığı bağımsız bölüm yapma sözleşmesidir. Arsa ve arsa paylarının tescilinden ayrı olarak yapılan inşaat sözleşmesinin, bu tescilin nedeni olduğunu, tapuda satış nedeni olarak belirlenen nedenin gerçek olmayıp, asıl nedenin bağımsız bölüm yapma olduğunu, devir ile inşaat sözleşmesinin bir arada ve bütün olarak değerlendirmek gerekir. Arsanın tamamının yükleniciye devri halinde de aynı ilke geçerlidir[1].
I. Koşulları
Kural olarak yüklenici edimini yerine getirmiş ise, kişisel hak kazanır ve sözleşme gereğince kendisine bırakılan dairelerin mülkiyetinin adına devrini isteyebilir ya da isterse, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkını, yazılı olarak, üçüncü kişilere devredebilir. Temlikin satış vaadi sözleşmesi biçiminde olması zorunlu değildir
[2]. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin yanlarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin öbür yanı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Yükleniciye pay devrinin ne zaman yapılacağı sözleşmede belirtilmemiş olsa bile, bunun en geç, inşaatın eksiksiz ve kusursuz olarak tamamlanıp, fiilen veya hukuken teslim edildiği tarihte gerçekleştirilmesi gerekir. Yüklenici bu tarihe kadar sözleşmeden kaynaklanan alacağını üçüncü kişilere temlik edebilir; ancak onların arsa sahibinden pay devrini isteyebilmeleri için yüklenicinin nihai edimi olan (eksiksiz/kusursuz tamamlama/fiilen ve hukuken) teslim borcunu yerine getirmiş olması gerekir. “Eksiksiz ve kusursuz tamamlama”yı, “kabul edilebilir düzeyde tamamlama” olarak anlamak ve iş sahibinin bağımsız bölümlerinde ve ortak yerlerdeki eksik ve kusurların yüklenici ve onun ardılı olan üçüncü kişiler tarafından (yaptırma veya giderlerini ödeme biçiminde) giderileceğinin taahhüt edilmesi gerekir.
İş sahibi, yüklenicinin inşaatı kaçak (ruhsatsız/projesiz) yapması ve teslim tarihinde tamamlanma oranını çok alt düzeyde bırakarak terk etmesi nedeniyle sözleşmeyi geriye etkili olarak bozabilir. Eserin, onaylı projeye, imar durumuna, imar mevzuatına, inşaat ruhsatına uygun duruma getirilmesi olanaklı bulunmuyorsa ve bunun için de yıkılması söz konusu ise, yüklenici ve ondan kişisel hak edinen üçüncü kişi arsa sahibinden tescil isteğinde bulunamaz. Bir yörede yapılaşmanın onaylı projeye, imar durumuna, inşaat ruhsatına ve imar mevzuatına aykırılığın yaygınlık kazanması, yükleniciye veya ondan kişisel hak kazanan üçüncü kişiye herhangi bir hak sağlamaz. Hukuka aykırılık ne denli yaygınlık kazanırsa kazansın, meşruiyet kazanamaz ve taraflar bu gerekçe ile yapılan işin bedeli, tescil veya başka herhangi bir hak ileri sürme olanağını elde edemezler. Bu durumda, iş sahibi, yüklenici ve onun ardılı olan üçüncü kişiler aleyhine tapu iptal ve tescil davası açabilir[3]. Bu durumda üçüncü kişiler, kazanımlarının iyi niyetli olduğunu öne süremezler. Üçüncü kişilerin, yükleniciye daha önce yapılan pay devrinin avans niteliğinde olduğunu, yüklenicinin taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda bu payların iptal edileceğini bildikleri kabul edilir.
Yeniden vurgulayalım: Yüklenicinin sözleşme koşullarını yerine getirmemesi kişisel hak kazanmasına engel olacağı gibi, yüklenicinin bu durumda yaptığı temlikleri de geçersiz kılar[4].
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konulan devir yasağı, hukuki ve fiili teslim tarihinde sona erer. Söz konusu yasağı bilmeyen üçüncü kişiler, yüklenicinin iş sahibindeki şahsi hakkını temellük edebilirler. Ancak onlar, iş sahibine karşı temlik sözleşmesinden kaynaklanan alacağını yasağın kalktığı tarihte veya en geç fiilen veya hukuken yapılan teslim tarihinden sonra öne sürebilirler.
Pay devrinin henüz gerçekleştirilmediği bir aşamada, yüklenici, kendisine kalan bağımsız bölümlerden bazılarını iş sahibine –resmi olmayan bir senetle- satıp teslim edebilir. Şahsi hak devredilmiş olduğundan, işlemin resmi biçimde yapılması gerekmez.
İş sahibindeki alacağını üçüncü şahsa devreden ve bedelini de alan yüklenici, şekil eksikliğine dayanarak, temlik işleminin geçersizliğini öne süremez. 30.9.1988 tarih ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, teslim edilmiş ve bedeli alınmış bir sözleşmenin şeklen sakat olduğunun öne sürülmesini hakkın kötüye kullanılması olarak kabul etmiş ve buna izin vermemiştir.
Sözleşmede pay devri için özel kurallar öngörülebilir:
A. Yükleniciye pay devri yapı kullanma izin belgesi alınması koşuluna bağlanmışsa, bu koşul gerçekleştiğinde yükleniciye pay devrini gerçekleştirmek gerekir. Sözleşme, eser tamamlanmadan veya yapı kullanma izni alınmadan “pay devri yapılmayacağını” öngörmüşse; bu kural tarafları bağlar; yüklenici, eseri tamamlamadan veya yapı kullanma izni almadan “pay devri isteğinde bulunamaz.
B. Sözleşmede, “sözleşmenin imzalanmasından veya inşaat ruhsatı alınmasından ya da kat irtifakı kurulmasından başlayarak belli bir süre içinde, örneğin üç gün içinde yüklenicinin payının devredilmesi” öngörülmüşse;
1. Yüklenici, pay devri gerçekleşmeden inşaata devam etmek zorunda değildir.
2. Yüklenici söz konusu olanağa karşın pay devrinin gerçekleştirilmesini beklemeden inşaata devam etmişse, bu durum yüklenicinin ilerleyen aşamalarda pay devrini isteme hakkını yitirmesine neden olmaz. Yeter ki, inşaat projeye, imar durumuna ve sözleşmeye uygun yapılmakta olsun.
3. Yüklenici projeye aykırı inşaata rağmen yani edimini sözleşme gereğince yerine getirmediği halde iş sahibi aleyhine dava açarak pay devri yapılmayan bağımsız bölümlerin tescilini istemiş ve mahkeme tescil koşullarının oluşmadığına karar vermişse;
a. Yüklenici ancak inşaatı yasal duruma getirdiğinde tapu payının adına tescilini isteme hakkını kazanacağından;
b. İnşaatın gerek tadilat projesi ile ve gerekse aykırılıklar giderilmek suretiyle onanmış projesine uygun olarak, yasal duruma getirilmesi ve bu konuda gerekli yıkım ve değişikliğin yapılabilmesi için yükleniciye icrada infazı kabil nitelikte izin ve yetki verilmesi,
c. İnşaatın iskân alınmaya hazır duruma getirilmesinden sonra, yüklenicinin tescil isteği –öbür koşullar da oluşmuşsa- benimsenebilir
[5].
Sözleşmede eser tamamlanıncaya kadar veya yapı izni alınıncaya kadar pay devri yapılamayacağına ilişkin bir kural yoksa yapılan iş oranında yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin devrini yapmak gerekir
[6].
4. Sözleşme inşaatın aşamalarına göre teminat ipoteği ile yüklü veya yüksüz olarak pay devri yapılmasını öngörmüşse, yüklenici belirtilen aşamaları gerçekleştirdiği zaman iş sahibinden pay devri talebinde bulunabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak bozulmasına karar verilmiş ve bu karar kesinleşmişse, tasfiye süreci başlar. Bu süreçte, yüklenicinin yaptığı işlerin karşılığının para veya tapu payı olarak ödenmesi gerekir. Somut olayın özelliğinin gerektirdiği durumlarda, tasfiye, yüklenici veya ondan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin adına kurulan tapu kayıtlarının tümüyle iptalini gerektirebilir
[7].
Arsa sahibinin inşaat aşamalarına göre pay devri ediminde direnime düşmesi durumunda, yüklenicinin işi yavaşlatmaya ve yavaşlattığı bu süre için ek süre istemeye hakkı olduğu gibi, bu edimin yerine getirilmesini mahkemeden istemeye veya sözleşmeden dönmeye hakkı olur.
Bir taşınmaz şahsi hakkın devri suretiyle birden çok kişiye satılmış ve satışların tümü geçerli ise, eski tarihli sözleşmeye değer verilir. Sonraki alıcı nedensiz zenginleşme kuralları uyarınca yaptığı ödemeyi geri isteyebilir.
Yüklenicinin açtığı pay devri (tapu iptal ve tescil) istekleri değerlendirilirken, bunun “teminat ipoteği” ile birlikte gerçekleştirilmesi düşünülmelidir. Başka bir anlatımla, “aynı anda ifa” ilkesinin gözetilmesi gerekir.
Pay devirlerinde sözleşmenin öngördüğü oranın bozulmaması gerekir. Tapudaki arsa payları kazanılmış hak oluşturmayacağından, paylar sözleşmeye uygun olarak düzenlenmelidir
[8].
Pay devri yapılırken veya daha önce yapılıp da sonradan iptali istenirken, yüklenici sözleşmeye ve projeye aykırı olarak yaptığı fazlalıkları istemekteyse, bu fazlalıktan arsa sahibinin payına ne kadar düştüğü belirlendikten sonra, tarafların aynı anda ve karşılıklı olarak borçlarını yerine getirmesine olanak verilmelidir
[9].
Yükleniciye finans kolaylığı sağlamak için pay devrinin önceden gerçekleştirildiği durumlarda, yüklenici sözleşmeden ve mevzuattan kaynaklanan yükümlülüklerinden kurtulmuş olmaz: Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çift tipli karma sözleşmedir. Bu tür sözleşmelerde bir yandan taşınmazdaki belli bir pay mülkiyetinin öbür tarafa geçirilmesi, diğer yandan bir eserin yapımı öngörülür. İlişkideki yüklenicinin ana edimi, sözleşmeye, fen kurallarına ve imar mevzuatına uygun inşaat yapıp teslim etmek olup, arsa sahibinin edimi ise yapılacak bu inşaata karşılık (bedel olarak) ona arsa payı devretmekten ibarettir. Arsa payı devri işin bedeli olduğundan, yüklenici bu bedele ancak eserin amaca uygun teslimi halinde hak kazanır. Pay devri peşinen yapılmışsa, bu devir avans niteliğinde ve yükleniciye finans kolaylığı sağlamak için yapılmış olacağından yükleniciden geri istenebilir
[10].
Eksik ve bozuk bırakılan iş var ise;
1.Bu eksiklik pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılabilecek boyuttaysa, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucuna varılmamalıdır. Anılan eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Tamamlama yükümlülüğü “eylemli ve somut” biçimde olabileceği gibi, giderlerini karşılama ve mahkeme veznesine depo etme biçiminde de olabilir; bunun için mahkeme yükleniciye veya üçüncü kişiye “uygun süre” vermelidir. Verilen uygun süre içinde eksikler tamamlanır, bozukluklar giderilir veya giderleri depo edilirse, tescile karar verilir.
2. Yapıdaki eksiklik arsa sahibinin katlanamayacağı boyutta ise ve arsa sahibi bu nedenle sözleşmesinin feshini istemişse, yüklenici ve ondan kişisel hak edinen üçüncü kişi tescil isteğinde bulunamaz.
3. Yapıdaki bozukluk projeye, imar durumuna, ruhsata ve imar mevzuatına aykırılık biçiminde olmasına karşın, giderilebilir nitelikteyse (binanın projeye, inşaat ruhsatına ve imar durumuna uygun duruma getirilmesi olanaklıysa), aykırılık giderilmeden iş sahibinden pay devri istenemez.
Temlik eden yüklenici kayden malik bulunmasa bile kendisinden daire satın alan kişiye karşı tapu verilmesinden, kayıt maliki (arsa sahibi) ile birlikte sorumlu olduğundan; üçüncü kişinin açacağı tapu iptal ve tescil davasında husumetin malik ile birlikte yükleniciye de yöneltilmesi gerekir.
Taraflar, temlik işlemini, aralarında kararlaştırdıkları hukuksal koşulun varlığına veya gerçekleşmesine bağlı tutabilirler. Bir alacak sözleşme ile alacaklı tarafından başka bir kişiye devredildiğinde, yeni alacaklı eski alacaklının yerini alır. Kapsamını değiştirmeksizin ilk alacaklıdan başka birine ödenmesi olanağı bulunmayan veya borçlu ile yapılan sözleşmede başkasına devredilemeyeceği belirtilmiş bir alacak temlik edilemez. Bir alacağın haczi olanaksızsa temlik edilemez[11].
A.Tapu Müdürlüğünde Resmi Satış Sözleşmesi İle Pay Devri
Koşullar gerçekleştiğinde, sözleşmeciler pay devrini Tapu Müdürlüğünde resmi satış sözleşmesi biçiminde yapabilirler. Bu biçimde yapılan pay devrinin, “satış biçiminde” düzenlenmiş olsa bile, inşaat sözleşmesiyle ilgili/bağlantılı ve yüklenicinin hak ettiği payın kısmen veya tamamen devri olduğu unutulmamalıdır.
B.Mahkeme Kararıyla Pay Devri
Yüklenici, pay devrini hak ettiği halde buna yanaşmayan iş sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açabilir. Mahkeme pay devri koşullarının gerçekleştiği ve kanıtlandığı durumda, pay devrinin kısmen veya tamamen ya da ipotekle yüklü veya yüksüz olarak yüklenici adına tesciline karar verebilir.
C.Satış Vaadi Sözleşmesi İle Pay Devri
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun, 1, 2 ve 3. maddeleri gereğince kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlıbaşına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulmuş, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı, bağımsız, özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı, yapılmakta bulunan veya ileride yapılacak olan bir yapının, bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra tesis edilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak çeşididir. Sözü edilen bağımsız bölüm satış vaadi, inşa edilecek veya edilmekte olan binalardaki katlara ilişkindir. Topraktan kat satışı denilen bu hukuki ilişki; bir eser sözleşmesi değil, bir satım sözleşmesidir. Çünkü bunda önceden belli bir projeye göre işin yerine getirilmesi söz konusudur ve emek (çalışma), satılan kat için özel bir nitelik taşımamaktadır. Bu nedenle sözleşmede emek değil, nesne teslimi edimi üstün bulunmaktadır.
Binada kat mülkiyeti kurulmuş ise, kat malikinin bağımsız bölümünü başkalarına devir ve temlike ve satış vaadinde bulunmaya yetkili olduğunda ve satış vaadi sözleşmesi noterlerce düzenlenebilir. Kat mülkiyetinin kurulmasıyla Kat Mülkiyeti Kanununun 13/4. maddesi gereğince her bağımsız bölüm, ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır. Kat malikleri sahibi oldukları bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı yukarıda anılan işlemleri yapmaya yetkilidirler. Taşınmazda kat irtifakı kurulmuş ise bunun da satış vaadine konu olması ve sözleşmenin noterlerce düzenlenmesi olanaklıdır.
Acaba kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmadan önce yapılan bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti veya irtifakı satış vaadi sözleşmeleri geçerli midir? Kat mülkiyeti kütüğüne henüz tescil edilmeyen ve böylelikle ayrı bir taşınmaz mal niteliği kazanmayan bir bağımsız bölümün ya da bir bağımsız bölüme ilişkin henüz kurulmamış kat irtifakının satışı vaadinin hukuken geçerli ve mümkün olup olmadığı konusuna ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununda, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin başkasına ne yolla devir ve temlik edileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, bağımsız bölümler üzerinde kurulacak kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının satışı vaadinin (kurulmadan sonraki devir ve temlik işleminde olduğu gibi) genel hükümlere göre karara bağlanması gerekir.
Ana taşınmazda henüz kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının meydana gelmediği bir evrede, bağımsız bölümün devri için satış vaadi sözleşmesi yapılmasına eşya hukuku ve Borçlar Kanunu yönünden engel bir hüküm bulunmamaktadır. Kuşkusuz kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilmediğinden ayni hak olarak tapuda satım ve başkası adına tescili mümkün değildir. Fakat asıl satım sözleşmesinin yapılmasına yönelik olarak taraflar arasında borçlandırıcı (iltizamî) bir ilişki kuran bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi bu halde de yapılabilir. Sözleşme yapma vaadi, bir sözleşme olarak genellikle sözleşmeler hakkındaki hükümlere bağlıdır. Borçlandırıcı sözleşmelerin konusuna ilişkin genel sınırlar, Borçlar Kanununun 19 ve 20. maddelerinde gösterilmiştir. Bunlara göre konusu ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı ve konusu imkânsız olan sözleşmeler yapılamaz. Konumuzdaki bağımsız bölüm satış vaadi, yasalara aykırı olmadığı gibi objektif anlamda imkânsız da değildir. Satış konusunun ifa zamanında var olması veya satıcının tasarrufunda bulunması yeterlidir. Satış vaadine konu olan bağımsız bölümün ifa zamanında var olması mümkün bulunduğundan sözleşme geçersiz değildir. Çünkü satışı vaat eden yüklenicinin inşaatı bitirmesi, taşınmaza tek başına malik ise kendisinin kat mülkiyetini kurması ve bağımsız bölüm satım sözleşmesi yapması ve taşınmazı tapuda temlik etmesi, taşınmazda ortak paydaşlar varsa onlarla anlaşarak kat mülkiyetini kurması bağımsız bölümü alıcıya satması olanağı bulunduğundan objektif imkânsızlık yoktur. Kat irtifakı için de durum böyledir.
Bir kimsenin, başkasına karşı, malik olmadığı bir taşınmazı iktisap ederek satışını vaat etmesi, malik olduğu bir taşınmazın belirli bir parçasını parselleyip bağımsız bir taşınmaz olarak tapuya tescil edilmesinden sonra satışının vaadi ve iştirak halindeki taşınmazda belli bir payın satışı vaadi sözleşmeleri geçerlidir.
Bu nedenlerle kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan ve bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce de, bir bağımsız bölümün satışı vaadi geçerlidir.
Satış vaadi konusu bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanmak yoluyla belirlenmesi her zaman mümkün bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranının satış vaadi sözleşmesinde belirlenmemiş olması da sözleşmenin geçerliliğine engel değildir. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinin 2. bendi gereğince arsa payı kat mülkiyetine konu olan ana yapının değerinin bağımsız bölümün değerine olan oranıyla belli edilmek gerekir. O nedenle bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi, başlangıçta arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız olarak, eş deyişle arsa payı gösterilerek veya gösterilmeksizin de yapılabilir.
Sözleşmenin hangi resmi memur tarafından düzenlenmesi gerektiği sorununa gelince: Henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle satış vaadinde bulunan, ileride kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması sonucu malik olacağı bağımsız bir bölümün satım sözleşmesini yapmayı borçlanmaktadır. Burada bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi söz konusu olduğundan 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddesinin 3. bendi gereğince bu işlemi noterler yapmaya yetkilidirler.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10, 13 ve 14. maddeleri gereğince, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı, tapu memuru tarafından düzenlenecek resmi senet (sözleşme) ve tapu siciline tescili ile kurulur. Ne var ki, bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamakta, sadece ileride kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulacak bağımsız bölümün satışı vaat edilmektedir. Sözü edilen satış vaadi sözleşmesinin Kat Mülkiyeti Kanununun 10-14. maddelerinde düzenlenmiş olan kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurma işlemi ve sözleşmesiyle bir ilgisi ve benzerliği yoktur. Bunlar şekil bakımından olduğu kadar esas ve konu yönünden de farklı ve ayrı işlemlerdir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulabilmesi için yalnız taşınmaz malikinin bu husustaki tek taraflı irade açıklamasının veya taşınmazın bütün paydaşlarının bu konuda aldıkları kararın sözleşme denilen resmi senetle tespiti gereklidir. Daha önce 3. kişiye karşı bağımsız bölüm satış vaadi yapılmış olsa bile lehine satış vaadinde bulunulan kişi, bu işlemlere katılmaz. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmak için senet düzenlenmesi, taşınmaz maliki veya malikleriyle 3. kişi arasında herhangi bir hukuki ilişki yaratmaz. Burada taşınmaz malikinin değişmesi söz konusu olmadığı gibi bir mülkiyet devri işlemi de yer almaz. Şu halde satış vaadi sözleşmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 10. ve onu izleyen maddelerinde düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurma sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceğinden bunun Kat Mülkiyeti Kanununun 10, 13 ve 14. maddelerindeki şekle bağlı olduğu hiçbir yönden kabul edilemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz niteliğinde olduğundan, böyle bir bölümün satışı vaadi aslında bir taşınmaz satışı vaadinden başka bir şey değildir. Tarafların gerçek iradeleri de buna yöneliktir.
O nedenlerle bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi, Noterlik Yasasının 60. maddesinin 3. bendi gereğince noterler tarafından düzenlenebilir. Noterlerce düzenlenen böyle bir satış vaadi sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlayıcı niteliktedir.
SONUÇ: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi geçerli olup, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesi zorunlu değildir
[12].
Satış vaadi sözleşmesi, inşaat sözleşmesinden tamamen bağımsız nitelikte hukuki değeri olan ayrı bir sözleşmedir.
İnşaat başlamadan binadan satış vaadi yapılabilir.
Satış vaadinin koşula bağlı olması durumunda tescil istenebilmesi için koşulun gerçekleşmiş olması gerekir (BK. md. 149 vd.). Sözleşmede inşaatın tamamen bittiği ve kat irtifakı kurulduğu zaman tapu ferağının yapılacağı belirtilmiş ve inşaatın tamamen bittiği bilirkişi raporuyla saptanmışsa, şart gerçekleşmiş olacağından alıcı tescil isteminde haklıdır. Binada henüz kat irtifakı kurulmadığından sözleşmenin konusu olan bağımsız bölüme isabet edecek arsa payının belirlenmesi gerekir. Bağımsız bölüme kat irtifakı kurulduğunda isabet etmesi gereken arsa payının saptanması ve bu miktar tapunun iptali ile alıcı adına tesciline karar verilmesi gerekir
[13].
Satış vaadi sözleşmesi kişisel hak doğurur. Ancak sözleşme tapuya şerh edildiğinde, kişisel hak güçlenir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Satış vaadinde bulunan kişiler veya mirasçıları sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmezlerse, davacı, BK. md. 106-108 gereğince, taşınmaz satış vaadinin yerine getirilmesini (tapu iptal ve tescil davasıyla) mahkemeden isteyebileceği gibi, sözleşmeyi bozarak ödediği paranın iadesini (taşınmazın satış bedelini) de talep edebilir. Davacı, satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirdikten sonra, bu şerhe rağmen üçüncü kişiler taşınmazı edinmişlerse, onlara karşı da bu haklarını ileri sürebilir
[14].
Satış Vaadi Sözleşmeleri, BK. md. 22 ve 213, TMK. md. 706 ve Noterlik Kanunu md. 89 uyarınca noter önünde yapılması gereken (resmi şekil şartına bağlı), tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme olup; tapunun beyanlar hanesine şerh edilerek, alacaklının sözleşmeden kaynaklanan kişisel haklarını üçüncü kişilere de ileri sürme hakkını kazandırır. Ancak satış vaadi sözleşmesi şerh edilmeden de, bu sözleşme ile kazanılan kişisel hakkın, taşınmazı tapuda temlik alan kişilere karşı da ileri sürülmesi olanaklıdır: TMK. md. 1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunması gerekir ise de; bu kişinin taşınmaz mülkiyetini gerçekten iyi niyetle edinmesi gerekir. Yoksa TMK. md. 1024’e göre aynî hak yolsuz tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin edinimi korunmaz. Örneğin; alacaklı, borçlu ve üçüncü kişiler birbirlerinin akrabaları ise, konumları gereği dava konusu taşınmazın, davacıya satış vaadinde bulunduğunu bildiklerinin kabulü gerekir. Buna rağmen taşınmazın ardı ardına başkalarına satılması durumunda, onlar, kötü niyetlerinin ispatı gerekmeden, TMK. md. 1023’ün koruyuculuğundan yararlanamazlar. Vaat alacaklısı devir borcunu yerine getirmemesi durumunda vaat borçlusu aleyhine dava açarak tapu iptal ve tescil isteminde bulunabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil işleminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan veya taraflarca sözleşmedekinin aksine ödenmediğini kabul ettikleri bir bedel varsa bu bedelin dosyaya ödenmesi (BK. md. 81) ve depo ettirilecek bedelin hak sahiplerine verilmesi gerekir
[15].
[2] 15. HD. 14.6.1990, 6138/5599.
[3] Kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak bozulmuşsa, arsanın her türlü takyidattan arınmış olarak (örneğin üzerindeki ipotek ve hacizler kaldırılarak) iş sahibine iade edilmesi gerekir.
[4] 13. HD. 12.6.2000, 3890/4149: “Yüklenicinin eser sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu binada payına düşen bağımsız bölümü üçüncü kişiye temliki geçerli olmakla birlikte, temellük edenin bu şahsi hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yüklenicinin edimini yerine getirmiş olması gerekir. Edimini yerine getirmediği için arsa sahibi ile arasındaki eser sözleşmesi bozulan yüklenici, satış vaadi sözleşmesinin gereğini yerine getirmediği alıcıya karşı tam tazminatla (istenmişse dairenin tam değerini ödemekle) sorumludur. Satış vaadi sözleşmesinde taraf olmayan arsa sahibi tazminatla sorumlu tutulamaz.”
[5] 15. HD. 20.4.2000, 5012/1923.
[6] 15. HD. 29.4.1993, 4528/2021.
[7]15. HD. 4.3.2005, 3299/1234.
[8] 15. HD. 20.6.1994, 581/4069.
[9] 15. HD. 17.1.1994, 6316/60.
[10] 15. HD. 6.5.2003, 6192/2460.
[12] İBK. 24.4.1978, E.1978/3, K.1978/4.
[13] 15. HD. 6.2.2006, 5865/507.
[14] 13. HD. 27.1.2006, 13875/795.
[15]14. HD. 26.1.2006, 10028/380.
Hits: 28302
