ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÇİFT TİPLİ KARMA SÖZLEŞMEDİR
~ 01.03.2012 ~
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edimi ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Arsa[1]. Yüklenicinin yüklendiği yapı yapma ediminde ağır basan yön, gereçlerin tesliminden çok anlaşmaya uygun bir eserin meydana getirilmesidir. Burada iki sözleşmeden yalnız birine ilişkin unsurların varlığı ile hukuki sonuç meydana gelmez. Sözleşmeciler sadece eser sözleşmesine ilişkin kural ve sonuçlar ile amaçlarına ulaşamayacakları gibi, salt taşınmaz satışı veya vaadine ilişkin sözleşme hükümleriyle de taraf iradelerine uygun sonuç elde edilemez. İki sözleşme bir arada yapılırken, sadece bir taşınmaz alım satımı amaçlanmadığı gibi, tek başına bir eserin yani inşaatın bağımsız olarak yapılması da sözleşmecilerin amacı olamaz. Anlaşmanın bünyesinde taşıdığı iki sözleşmeden birinin hükümleri göz önünde tutulmazsa öbürü zaten bir sonuç ifade etmeyecektir. Ne iş sahibi[2]. Yargıtay, inşaat yapımı için eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin, arsa paylarının devrine ilişkin hükümlere ise satım sözleşmesine ilişkin kuralların (birleştirme kuramının) uygulanacağı görüşündedir[3]. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine birleştirme kuramının değil, yaratma (kıyas) kuramının uygulanması gerektiği öne sürülmüştür: Karma sözleşmeler, birden çok sözleşmedeki unsurların yasada öngörülmemiş bir biçimde bir araya getirilmesiyle meydana gelir. Her ne kadar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de taşınmaz satımı ve eser sözleşmesi olarak iki sözleşme varsa da, bunlar bağımsızlıklarını koruyamamakta ve her sözleşmeye kendine özgü kuralların uygulanmasıyla sonuca varılamamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de, bu sözleşmeyi oluşturan taşınmaz satımı ile eser sözleşmesine ilişkin kurallar ancak kıyas yoluyla uygulanabilecek, bu kuralların uygulanmasında çatışma meydana gelmişse, sözleşmenin amacı ve sözleşmecilerin karşılıklı çıkarları göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde hareket edilecektir; gerekirse Borçlar Yasasının genel kurallarının uygulanması yolunda gidilecek, bir sonuç elde edilmezse örf ve adet hukukuna bakılacak, bundan da bir sonuç alınamazsa yargıç tarafından TMK. md. 1 uyarınca hukuk kuralı yaratılacaktır. Bu nedenle, Yargıtay’ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine “birleştirme kuramı”nı uygulayan kararlarında isabet bulunmamaktadır. Kaldı ki, karma sözleşmeyi meydana getiren sözleşme tiplerine ilişkin hükümler arasında çelişki de bulunabilir. Bu durumda birleştirme kuramının uygulanma olanağı kalmaz. Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi “kamusal biçim koşulu”na bağlı olmasına karşın, eser sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir biçim koşuluna bağlı tutulmamıştır[4].
[1] 15. HD. 17.2.1974, 26/111; 15. HD. 12.12.2005, 7466/6769; 1. HD. 2.6.2005, 6346/6730: “Arsa payı karşılığında kat yapımında, inşaatçının yüklendiği kendi gereçleriyle yapı yapma ediminin karşılığını arsa maliki, arsasının bir bölümünün mülkiyetini geçirerek ödemektedir. İnşaatçının yüklendiği yapı yapma ediminde, ağır basan yön, gereçlerin tesliminden çok anlaşmaya uygun belli bir eserin yaratılması (katların yapılması)dır. Bu nedenle bu edim, eser (istisna) sözleşmesinin belirleyici özelliklerini ve buna karşılık, arsa malikinin karşı edimi, taşınmaz satımı sözleşmesinin belirleyici özelliklerini taşımaktadır. Böyle olunca, arsa yapı karşılığında kat yapımını çift tipli bir karma sözleşme diye nitelemek gerekir. İlke olarak, çift tipli karma sözleşmeye, her bir edimin alındığı sözleşmelerden her birinin kuralları doğrudan doğruya uygulanır. Şu da var ki, değişik sözleşme tiplerine ilişkin kurallar birbirine ters düşerse, karşılıklı çıkarların tartılmasına göre, hakkaniyete uygun bir çözüme ulaşılmak gerekir. Demek ki, arsa maliki, inşaatçının yapı yapma ediminin karşılığını, arsanın bir bölümünün mülkiyetini geçirerek ödemektedir. Bu işlem, tapuda, gerek hukuki bilgisizlik, gerek tapu memurlarının alışılanın dışında işlem yapmaktan kaçınmaları nedeniyle çoğu kez satış olarak gösterilmekte, satış bedeli gibi belirtilen ve gerçekte ise yapı yapmak yoluyla ödenecek olan inşaatçının borcuna karşılık mülkiyeti inşaatçıya geçirilen arsa payları üzerinde arsa maliki yararına bir ipotek kurulmaktadır. Pay mülkiyetinin böylece tapuda inşaatçı üzerine geçirilmesi ise bağımsız bir nitelik taşımayıp, taraflar arasındaki temel ilişkinin yerine geçirilmesi uğruna yapılmış bir ifa işlemi niteliğini taşır. Hukuki bilgisizlik ya da tapu memurunun işlem yönünden çıkardığı zorluklar nedeniyle tapuda düzenlenen resmi senette, taraflar taşınmazın bir bölümünün mülkiyetinin, arsa payı karşılığında kat yapımı sözleşmesinin yerine getirilmesi için geçirildiğini belirtmeyip, işlemi satım olarak nitelendirmeleri, işlemin açıklanan niteliğini ve geçerliğini etkilemez. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin mülkiyetin naklini isteme hakkının, sözleşme gereklerini tam olarak yerine getirmesiyle doğacağı kuşkusuzdur. Yüklenici ancak bu yolla doğan hakkını üçüncü kişilere devir olanağına sahip olur. Yüklenici sözleşmeden kaynaklanan borcunu yerine getirmemişse, edinmediği hakkı üçüncü kişiye devir olanağı da doğmamış demektir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde; kural olarak yüklenicinin iş bedelinin tamamına hak kazanabilmesi için eseri sözleşme ve iş sahibinin ondan beklediği amacına uygun ve ayıpsız olarak yapıp teslim etmesi gerekir.”
[2] Kartal, Bilal, Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi ve Özellikle Biçimi, Yargıtay Dergisi, Ocak-Nisan 1983, sf. 112.; Turut, Şenol, Vergisel ve Hukuki Boyutlarıyla Arsa Karşılığı İnşaat İşleri, Yaklaşım Yayıncılık, Ankara 2009, 25 vd.
[3] 15. HD. 17.5.1982, 573/1184.
[4] Erman, Arsa Payı Karşılığı, 4 vd.
Hits: 15141
