KİTAP
İnşaat Hukuku Kitabı

İNŞAAT HUKUKU KAPSAMINDA ECRİMİSİL DAVALARI

~ 23.05.2011 ~
                                                                                                 
İyi niyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine vermiş olduğu zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
İyi niyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.
İyi niyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur (TMK. md. 995).
 
İş, işi görülenin yararı için yapılmamış olsa bile, o, işten doğan yararları kendisine maletme hakkına sahiptir.
İşi görülen, kendisine malettiği yararlar oranında, işgörenin giderlerini ödemekle ve onu, girmiş olduğu borçlardan kurtarmakla yükümlüdür (BK. md. 414).
 
I. Kavram
Bir ecrimisil davasından söz edebilmek için, davalının, haksız ve kötü niyetli olarak, davacının izni olmadan, onun taşınmazına elatıp kullanması gerekir.
Bir kimsenin üzerinde hiç bir hakkı bulunmadığını bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir taşınmazı kiraya verip kiralarını almış olması durumu, kötü niyetli zilyedin eli altındaki malın medeni semerelerini almış olması durumudur.
Davacı taşınmazla mülkiyet veya zilyetlik bağını; davalı ise kullanmasının kötü niyete veya haksız bir nedene dayanmadığını, tam tersine taşınmazla ve kullanımla haklı bir ilgisinin bulunduğunu kanıtlamalıdır.
Haksız kullanma tazminatı, “haksız işgal tazminatı” olup, kötü niyetli zilyetten istenir. “Kötü niyetli işgal” olgusu bu tür davaların özünü oluşturur. Bu nedenle tazminat isteyen davacının malik olması yeterli olmayıp, “şagil”in ayrıca kötü niyetli olması gerekir.
II. Kapsam
A. Kaçak Yapılarda Ecrimisil
İmar Kanunu hükümleri uyarınca inşaat yapım işleri ilgili merciinden alınacak ruhsata bağlıdır. Yapılacak inşaatın onaylı ruhsat ve eklerine uygun olması gerekir. Yapı eylemli olarak onaylı projeye aykırı inşa edilmişse, projesine aykırı olan bu yerler kamu düzeninden olan imar mevzuatı karşısında kaçak inşaat sayılacağından buralar için ecrimisil istenemez. Ekonomik değeri bulunmayan bu yerlerin sadece yıkı­mı istenebilir.
B.Sözleşmenin Geriye Etkili Bozulması Durumunda Ecrimsil
İş sahibi, edimini yerine getirmeyen yüklenici ile yaptığı inşaat sözleşmesini geçmişe etkili olarak bozmak ve teslim/tamamlama tarihinden önce yüklenici ve onun “alacağın temliki” yoluyla bağımsız bölüm satıp teslim ettiği üçüncü kişiler adına tesis edilen tapu kayıtlarının iptali ile kendi adına tescilini istemekle birlikte, acaba üçüncü kişiler aleyhine tapu iptal ve tescil davasından başka ecrimisil davası da açabilir mi?
Ecrimisil bir haksız kullanma tazminatıdır. Oysa bazen üçüncü kişiler haksız olarak değil hukuk düzenine uygun olarak (alacağın temliki veya mülkiyetin naklini sağlayan resmi satış sözleşmesiyle) dava konusu taşınmazı elinde bulundururlar. Bu durumda bir ayrım yapmalıyız:
1. Dava konusu bağımsız bölümler üçüncü kişilere yüklenici tarafından “alacağın temliki” kapsamında adi yazılı sözleşme ile temlik ve teslim edilmiş olmakla birlikte henüz tescil yapılmamışsa: Bu durumda yalnız yüklenici aleyhine açılacak sözleşmenin bozulması ve onun adına kurulan tapuların iptali davası sonunda “talep doğrultusunda” verilecek “sözleşmenin bozulması ve tapu iptal ve tescil kararı”nın kesinleştiği tarihle birlikte, üçüncü kişilerin hukuk düzenindeki haklılıklarını yitirmelerine neden olmaz. Bunun için, iş sahibinin alacağın temliki sözleşmesiyle bağımsız bölümü kullanan üçüncü kişiler aleyhine ayrıca elatmanın önlenmesi davası açması ve bu kararı kesinleştirmesi gerekir. İşte ecrimisil, elatmanın önlenmesine ilişkin kararın kesinleştiği tarihten sonrası için (elatmanın önlendiği/tahliyenin gerçekleştirildiği tarihe kadar) söz konusu olabilir. Hemen belirtelim ki, bu iki hukuk yolunun aynı dava dilekçesinde istenmesine bir engel bulunmamaktadır.
2. Dava konusu bağımsız bölümler üçüncü kişilere yüklenici tarafından “alacağın temliki” kapsamında tapuda resmi sözleşmeyle satılmış ve teslim edilmişse: Bu durumda yüklenici ile birlikte onun bağımsız bölüm sattığı üçüncü kişiler aleyhine açılacak sözleşmenin bozulması ve onların adına kurulan tapuların iptali davası sonunda “talep doğrultusunda” verilecek “sözleşmenin bozulması ve tapu iptal ve tescil kararı”nın kesinleştiği tarihle birlikte, üçüncü kişilerin hukuk düzenindeki haklılıkları sona erer. Bu durumda, elatmanın önlenmesi davasında üçüncü kişilerin o bağımsız bölümü ellerinde tutmalarının haklı olup olmadığı tartışılmaz, tapu iptal kararının kesinleşmesiyle birlikte üçüncü kişilerin elleri altındaki bağımsız bölümleri iş sahibine teslim etmeleri gerekir. Teslim etmezlerse, aleyhlerine elatmanın önlenmesi davası açılarak sonuca gidilir. İşte ecrimisil, bu olasılıkta, tapu iptal ve tescil kararının kesinleştiği tarihten sonrası için (elatmanın önlendiği/tahliyenin gerçekleştirildiği tarihe kadar) söz konusu olabilir.
C. Proje Dışı İmalatlar İçin Ecrimisil
Sözleşmeciler, proje dışı imalatın yalnız bir sözleşmecinin olacağını, öbür sözleşmecinin bu imalattan bir hak talep edemeyeceğini açıkça kararlaştırmamışlarsa; sözleşmeciler sözleşme ve başlangıçta düzenlenen projede yer almayan imalatta (projeye aykırı olsun veya olmasın) sözleşmede belirtilen oranda hak sahibi olacağından, örneğin yüklenici böyle bir yere tek başına sahipleniyorsa, iş sahibi, kullanma tazminatı (ecrimisil) isteyebilir.
D. Paydaşlar Arasında Ecrimisil
Paylı mülkiyete bağlı bir taşınmazda bir malikin taşınmazı kullanan öbür maliklerden haksız kullanma tazminatı (ecrimisil) isteyebilmesi için taşınmazdan yararlanma isteğini karşı tarafa iletmiş olması zorunludur. Buna “intifadan men şartı” denilmekte olup, bu koşulun gerçekleşmesi anılan tazminat istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğini davalı paydaşa bildirmiş olmasına bağlıdır. Başka bir anlatımla, haksız kullanma tazminatı isteminin kabul edilebilmesi için, yararlanmanın herhangi bir nedene dayanmaması ve bu konuda hak sahibinin “men iradesi”nin karşı tarafa ulaştırılması gerekir.
Yararlanması önlenmeyen bir paydaş, ecrimisil davası açamaz. Paydaşın yararlanmasının önlenip önlenmediği dava koşulu olduğundan, yargıç tarafından görevinden ötürü göz önünde bulundurmalıdır. Taşınmazın bağ ve bahçe gibi doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu taşınmazın tamamında hak iddia ve öbürünün paydaşlığını inkâr etmesi, taşınmazın ticari amaçla kullanılması, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerin belli olması, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine daha önce o taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması durumunda “yararlanmanın önlenmesi” koşulunu aramaya gerek bulunmamaktadır.
Yararlanmanın önlendiği itirazı yemin dahil her türlü delille kanıtlanabilir.
Dava açılması, ihtarname tebliğ edilmiş gibi, yararlanmasının önlendiğini gösterir.
E. Hapis Hakkında Ecrimisil
Davalı taşınmazı “hapis hakkına” dayanarak elinde bulunduruyor veya kullanıyorsa, bu dönem için ondan ecrimisil istenemeyecektir. Örneğin, taşınmaz malı “haricen” satın alıp da açtığı tescil davası reddedilen bu nedenle satış bedelinin geri ödenmesini isteyen kişinin taşınmaz üzerinde hapis hakkı vardır; bu nedenle kendisinden haksız kullanma tazminatı istenemez.
İnşaatlar "kaçak" olup, davalıya, taşınmaz üzerinde herhangi bir hak sağlamadığından ve iyi niyetli zilyet de sayılamayacağından, Türk Medeni Kanunu'nun 994. maddesi gereğince taşınmazı "alıkoyma" hakkı yoktur. Yüklenicinin, taşınmaz üzerinde mülkiyet yahut korunması gereken başkaca ayni veya şahsi bir hakkının bulunmadığının belirlenmesi durumunda, yüklenici kötü niyetli zilyet ve haksız işgalci olur.
F. Açık Veya Örülü Onayda Ecrimisil
Taşınmazın kullanılmasına uzunca bir süre karşı çıkılmamışsa, bu, onay verildiğini gösterir. Yazılı veya sözlü, açık veya örülü olarak verilen onay bir ihtarname veya açılan bir dava ile geri alınabilir. Ecrimisil ancak, onayın geri alındığı tarihten sonrası için söz konusu olabilir.
Taşınmazı “haricen satın alan kişi, elatmanın önlenmesi davası açılıncaya kadar iyi niyetli zilyet kabul edilmelidir: Davacı taşınmazı “haricen” davalıya satmış ve zilyetliğini de devretmişse, ecrimisil isteyemeyecektir.
G.Apartmanın Ortak Yerlerinin Kullanılmasında Ecrimisil         
Yüklenici, projeye aykırı olarak, yapının ortak yerlerini, bağımsız bölümler oluşturarak veya oluşturmayarak, kullanmakta veya kiraya vererek gelir elde etmekteyse ya da arsa sahibinin kullanmasına engel oluyorsa, arsa sahibi veya ardılları ondan <arsa payı oranında> kullanma tazminatı isteyebilirler.
Özel ortak amaçlara özgülenmiş ortak yerlerin (örneğin sığınağın) bu özel amaca özgülemesi kaldırılmadığı sürece herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi olanaklı bulunmadığından bu gibi yerlerin işgali nedeniyle ecrimisil istenemez.
H. Haksız Kullanan Kişilerin İsteyebileceği Giderler
Hemen belirtelim ki, üçüncü kişiler, yasal bir yapıda, ellerinden alınan bağımsız bölümler için yaptıkları yararlı ve zorunlu giderleri iş sahibinden isteyebilirler. Hatta TMK. md. 994/I gereğince, bu amaçla açılan dava sonuçlanıncaya ve giderler ödeninceye kadar bağımsız bölümleri ellerinde tutma, yani teslim etmeme hakkına sahiptirler.
Yasal olmayan bir binada ise, üçüncü kişiler, eğer koşullar gerçekleşmişse, yalnız “kullanma yararı tazminatı” isteyebilirler. Şöyle ki, üçüncü kişiler yasal olmayan bir yapıdaki bağımsız bölümlere öyle zorunlu giderler yapmışlardır ki iş sahibi, yapı yasal olmamasına karşın, bunların sayesinde bağımsız bölümleri kullanmakta ve ondan yararlanmaktadır; örneğin kira parası almakta veya eylemli olarak kullanmaktadır. İşte üçüncü kişiler ve yüklenici, iş sahibinden açıkladığımız kapsamda “kullanma yararı” tazminatı isteyebilirler. Bu tazminatın hesaplanacağı dönem, iş sahibinin kullanmaya/yararlanmaya (örneğin kira parası almaya) başladığı tarihten kullanmanın sona erdiği (örneğin kamu makamlarının kullanımı önlediği, yıktığı, boşalttığı) tarihe kadar sürer. Bu açıklamadan anlaşılmaktadır ki, “kullanma yararı tazminatı” ile “zorunlu ve yararlı giderler” aynı anlama gelmemektedir.
I. Ecrismil Davasıyla İşgale Devam Edilmesi
Davacının elatmanın önlenmesi davası açmayarak davalıların işgalleri sonucu meydana gelen değer artışı ve ranttan haksız yere yararlanması olanağı veren ecrimisil davasını açması, TMK. md. 2’de belirtilen dürüstlük kurallarıyla bağdaşmaz. Yargıtay bir kararında bu konuyu şöyle açıklamıştır: Ne var ki davacının mülkiyet hakkının Anayasa ve Yasalarla korunduğu ve onların güvencesi altında bulunduğu da bir gerçektir. Bu gerçekten hareketle yukarıdaki açıklamalar ve saptamalar ışığında konuya mülkiyet hakkı açısından bakıldığında, davacının mülkiyet hakkını korumak ve vaki olduğu anlaşılan müdahalenin önlenmesi için dava açabileceği tabiidir. Müdahalenin önlenmesi davası, davalı durumunda olacak olan şagillere hem bir ihtar olacak hem de kanundan doğabilecek haklarının korunması için karşılık dava açma veya bu hakların saptama olanağını verecektir. Bu suretle, yani müdahalenin önlenmesi davasının açılmasıyla şagil davalılar, artık yukarıda açıklanan gerekçelerle ecrimisil tazminatının dayanağı olan kötü niyetini mevcut olmadığı savını ileri süremezler. Bu sonucun değişik açıdan anlamı, niteliği ve süresi yukarıda belirlenmiş olduğu şekilde olan işgallerde, ecrimisil ancak Meni müdahale davasıyla birlikte ve ondan sonra söz konusu olabilir. Anılan davadan önce açılacak bir ecrimisil davası, davalıların işgalleri süreci içerisinde taşınmaza kazandırdıkları değer ve rantın haksız olarak davacıya aktarılmasına yol açar. İşgal olmasaydı tarla niteliğinde kalacak olan bir taşınmazın işgali ile kazandığı değer arttırıcı nitelikler nedeniyle davacının ecrimisil davalarıyla sürekli yarar sağlanması hakkaniyete ve objektif iyi niyet kurallarına uygun düşmez. İyi niyetli malik, bu tür niteliklere sahip taşınmazlardaki mülkiyet hakkının korunmasını istiyor ise, vaki tecavüzün önlenmesi için dava açmalıdır. Aksi halde, davalıların zamanında iyi niyetle emek ve varlıklarını katarak oluşturdukları değer artışından sürekli yararlanma sağlayan ecrimisil davaları tevvali edecek, davacı katkısı bulunmayan değer artışlarından haksız yere yararlanmış olacaktır. Ecrimisilin bilirkişinin yaptığı gibi binalar dahil edilmeyerek yalnız arz üzerine hesaplanmış olması yukarıda sözü edilen haksızlıkları ve sakıncaları bertaraf edemez. Çünkü, arzın getirebileceği ecrimisilin, mevcut olan alt yapı belediye hizmetleri ve genel olarak şehirleşme unsurlarının dışlanması suretiyle belirlenmesi mümkün olamayacaktır. Bu durumda davacının Meni müdahale davası açmayarak davalıların bizatihi işgalleri sonucu meydana gelen değer artışı ve ranttan haksız yere yararlanma olanağını veren ecrimisil davasını açması, Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde hükmü bağlanan iyi niyet kurallarıyla da bağdaşmaz. O halde davacı mülkiyet hakkına dayanarak ancak uygun koşullarla şagiller hakkında müdahalenin önlenmesi davası açabilir. Ecrimisil tazminatının iki ana koşulu olan davalının kötü niyeti ve davacının kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
III. Hesabın İlkeleri
A. Hesap Yapılacak Süre: Davacı taşınmaza söz gelimi 1.1.2007 tarihinde kesinleşen kararla malik olmuştur. Bu tarihle dava tarihi arasındaki süre için ecrimisil bedeline hükmedilmesi gerekirken, dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisil bedeline hükmedilmesi doğru değildir.
B. Ecrimisil kötü niyetli şagilin ödemekle sorumlu olduğu tazminat olup, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğudur.
C. Ecrimisil ödemekle yükümlü olan kişi, ancak işgal edip yararlandığı kısımdan sorumludur.
D. Haksız kullanma tazminatı, dava tarihine kadar hüküm altına alınmalıdır.
E. Haksız kullanma tazminatının, bilirkişiler tarafından, emsal taşınmazlardan da yararlanarak, davalı işgal etmese idi davacının taşınmazdan sağlayacağı yararların hesaplanması gerekir. Başka bir anlatımla, yargıç görevinden ötürü veya genel hayat ve hukuk deneyimlerine dayanarak bu tazminatı hesaplamayacaktır.
F. Haksız işgal edilen yerin TMK. md. 995’te belirlendiği üzere bir ekonomik yarar sağlayacak nitelikte olması gerekir. Örneğin, davalının haksız olarak işgal ettiği yer kendisinin de paydaş olarak yararlanma hakkına sahip olduğu ortak yerlerden olan teras olup bu terasın davacıya ne suretle yararlanması halinde bir fayda sağlayacağının kanıtlanması gerekir.
VI. Faiz
Ecrimisil davalarında faize, her yıl veya dönemin sonundan başlayarak kademeli olarak hükmedilmesi gerekir.
V. Zamanaşımı
A. Genel Olarak Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı
İşgal tazminatı davalarının özel bir biçimi olan ecrimisil davaları beş yılda zamanaşımına uğrar.
B. TMK. md. 995’e Dayanan Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı
Medeni Kanunun 908. Maddesine giren davalardan (ecrimisil davaları dışında) TMK. md. 995’e dayanan tazmin davaları, niteliği bakımından zilyedin haksız eyleminden doğan tazminat davaları olduklarından, BK. md. 60’ta gösterilen zamanaşımlarına, BK. md. 414’e dayanan alacaklar ise BK. md. 125’te gösterilen zamanaşımına bağlı olacaklarından davanın kesin ve açık olarak davacı tarafça veya tereddüt halinde yargıç tarafından şu veya bu biçimde nitelendirilmesi, zamanaşımı bakımından son derece önemlidir. Tereddüt halinde bu dava, vekilliksiz işgörmeye ilişkin BK. md. 414’e dayanan bir dava sayılacağından on yıllık zamanaşımına ve TMK. md. 995’e dayanan bir dava olarak nitelendirilmesi durumlarında ise, BK. md. 60’taki 1 ve 10 yıllık zamanaşımına ve olayına göre ceza zamanaşımına bağlı olacaktır.
3. BK. md. 414’e Dayanan Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı
Bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda bulunduğu bir taşınmazı kendi malı imiş gibi kiraya verip kiraları toplamış olması nedeniyle hak sahibinin o kimseden kiraların alınması için açacağı davanın gerek Borçlar Kanunun 414. maddesine dayanan, gerekse TMK. md. 995’e dayanan bir dava olarak nitelendirilmesi olanağı bulunmaktadır. Tereddüt halinde, Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmüne dayanan yararların devri davası sayılır. Bundan dolayı on yıllık zamanaşımına bağlıdır.
VI. Görevli Mahkeme
 İster tek başına açılsın, ister elatmanın önlenmesi veya tapu iptal ve tescil davasıyla açılsın, ecrimisil davaları davanın değerine göre belirlenir; değerine göre Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde bakılır.
Tapu iptal ve tescil, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarının birlikte açılması durumunda, mahkemenin önce tapu iptal ve tescil veya elatmanın önlenmesi istemlerini incelemesi, davacının taşınmazla haklı ve üstün bağını saptadıktan sonra, haksız kullanma tazminatı istemini incelemeye geçmesi gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar, miktarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Ecrimisil davalarında görevli mahkeme ise dava değeri ile ilgilidir. Ortak yere müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil davasında, talep konusu meblağ Asliye Hukuk Mahkemesinin görevine giriyorsa; ecrimisil davası ayrılarak Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin reddine karar verilmelidir.
VII. Yetkili Mahkeme
Ecrimisil davalarına bakmaya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının ikametgahı mahkemesi yetkilidir.
VIII. Davacı
Ecrimisil davalarında davacı, taşınmazı haksız olarak işgal edilen veya elatıp kullanılan gerçek veya tüzelkişilerdir.
IX. Davalı
Ecrimisil davalarında davalı, taşınmazı haksız olarak kullanan/kullananlar, elatıp kullanarak yarar sağlayanlardır.
X. Hesabın Türk Lirası Üzerinden Yapılması
Hesabın Türk Lirası üzerinden yapılması gerekir. Yargıtay bir kararında konuyu şöyle açıklamıştır:: “İlke olarak kira geliri üzerinden ecrimisilin belirlenmesinde; taşınmazın dava konusu dönemde, mevcut haliyle serbest koşullarda getirebileceği kira parasının, sonraki dönemler için ise bulunan bu miktara Toptan Eşya Fiyat Endeksinin tamamı yansıtılmak suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla bulunacak ecrimisilin hüküm altına alınması gerekir. Haksız fiil benzeri olan ecrimisil /8.3.1950-22/4 sayılı İBK ) istemine ilişkin ecrimisil davalarında önem taşıyan diğer bir yön de ecrimisil miktarının Türk Parası üzerinden belirlenmesi gerektiğidir. Zira. Borçlar Kanununun 83. maddesi ile ancak sözleşmeye dayanan borçların yabancı para ile ödenmesi hususu düzenlenmiş bulunmaktadır. Hukukumuzda tazminat istemlerinde hükmedilecek para birimi hakkında bir düzenleme yapılmamıştır.  (AV. İLKER HASAN DUMAN)
Hits: 20846

Ayın Konusu

YENİ ÇIKTI
İNŞAAT HUKUKU 13. Baskı 1500 sayfa Yayın Tarihi: OCAK 2023 Seçkin Yayınları Yazar: İlker Hasan Duman Bu alanda yazılmış en yeni ...
YENİ ÇIKTI
İNŞAAT HUKUKU 12. Baskı 1500 sayfa Yayın Tarihi: 20 KASIM 2022 Seçkin Yayınları Yazar: İlker Hasan Duman Bu alanda yazılmış en yeni kitap. İçindekiler: ...
2. BASKI YENİ ÇIKTI
(Seminer Notları) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Dava ve Sorunlar Nasıl İncelenmelidir? – Yargıç ve Avukatlara ...
KAT İRTİFAKI VE MÜLKİYETİNİN KURULMASI
    I-) Genel Olarak Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat ...
MUHTESAT NE DEMEKTİR? MUHTESATIN TABİ OLDUĞU HUKUKSAL REJİM NEDİR?
  Taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi cinsi, İhdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve ...
KİRACI PANDEMİ NEDENİYLE UYARLAMA DAVASI AÇTIĞINDA, İHTİYATİ TEDBİR YOLUYLA KİRA PARASININ ÖDENMESİNİN DURDURULMASINI SAĞLAYABİLİR Mİ?
  İhtiyati tedbir öğretide "...kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca, davacı veya davalının (dava konusu ile ilgili olarak) hukuki durumunda meydana gelebilecek ...
YAPI DENETİM HİZMET SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanmadığı veya başlandığı halde, başlama müddeti ile birlikte beş yıl içinde yapı bitirilemediği ve bu ...
İNŞAAT HUKUKUNDA MAHKEME KARARININ ÖZELLİKLERİ
Mahkeme kararı gerekçeli olacaktır: Anayasası'nın 138 ve 141/3 maddeleri gereğince bütün mahkemelerin her türlü kararlarının gerekçeli olarak yazılması ...
İNŞAAT DAVALARININ TAHKİMDE ÇÖZÜMLENMESİ
   İLKER H. DUMAN Yargı, devletin temel işlevlerinden biridir ve kural olarak taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözüm yeri mahkemelerdir. Ancak inşaat ...
KONUTUN "LÜKS? OLUP OLMADIĞININ İSPATI
“Lüks” kelimesinin sözlük anlamı şöyledir: 1) Gerekli olanın sınırlarını aşan. 2) Gösterişli, şatafatlı. 3) Giyimde, eşyada, harcamada aşırı ...
ALANINDA EN YENİ KİTAP
        İNŞAAT HUKUKU 10. BASKI, OCAK 2021, Seçkin Yayınları Konu Başlıkları: *Taşkın İnşaat, *Kâr Yoksunluğu, *İnşaat Hafriyatı ...
ALANINDA EN YENİ VE EN KAPSAMLI KİTAP: İNŞAAT DAVALARINDA İSPAT
YAZAR: İLKER HASAN DUMAN3. BASKI, 25 AĞUSTOS 2020, SEÇKİN YAYINCILIK  Üçüncü Baskıda, ikinci baskıda var olan tüm konular ...
YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM EDİNEN KİŞİNİN TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇMASI VE BUNU DANIŞIKLIK NEDENİNE DAYANDIRMASI
Üç sözleşme… Birinci sözleşme: APKİS olup,  yalın biçimde yapılmıştır. BU sözleşmeye göre 6 daire ve 5 dükkan yükleniciye ...
AVUKATIN HAKLI AZLİ, AVUKAT ALEYHİNE TAZMİNAT DAVASI AÇILMASI
Vekil, müvekkiline karşı vekaleti sadakat ve özenle yerine getirmekle yükümlüdür (TBK. md. 506). Vekil, sadakat borcu gereği olarak müvekkilinin yararına ...
BEDELSİZ TERK EDİLEN TAŞINMAZIN AMAÇ DIŞINDA KULLANILMASI
  I-) Genel Olarak   Bir örnek olay: 107 ada 4 parsel sayılı, 2573 m2 lik taşınmaz davacılar adına müşterek mülk olarak kayıtlı iken davacıların başvurusu ...
YÜKLENİCİ EDİMİNİ YERİNE GETİRMEMİŞSE, İŞ SAHİBİ DEVRİ TAAHHÜT EDİLEN DAİRELERİN BİTMİŞ HALDEKİ RAYİÇ BEDELİNİ İSTEYEBİLİR
Bir örnek olay: Taşınmazın bulunduğu bölgede yüklenicilerin, gecekondu sahiplerine giderek belirli bir oran karşılığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ...
6306 SAYILI YASAYA GÖRE 2/3 PAY ÇOĞUNLUĞUNUN BİR YÜKLENİCİ İLE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPILMASI KONUSUNDA ANLAŞAMAMASI
İlker Hasan Duman I-) Sorunun Ortaya Konuluşu Bir somut olay düşünelim: Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir apartman için “risk tespiti” yapılmış, idari ...
KAMU YAPIM İŞLERİNDE TARAFLARIN EŞİTLİĞİ SORUNU
I.Yapım İşleri Genel Şartnamesi   4734 sayılı Kamu İhale Kanununun 53 üncü maddesinin (b) fıkrasının ikinci bendine dayanılarak hazırlanmış olan bu Genel Şartnamenin ...
ARSA SAHİBİNİN YÜKLENİCİDEN İSTEYEBİLECEĞİ EKSİK VE BOZUK İŞ BEDELİ, YÜKLENİCİDEN DAİRE SATIN ALAN KİŞİLERDEN İSTENEBİLİR Mİ?
BİR ÖRNEK OLAY: Olayınızda % 10 oranında inşaatın TAMAMLANMAMIŞ olduğunu kabul edelim. İnşaatın (…) TL eksik iş bedeli gerçekleşmiştir. İnşaatın (…) TL ...
AYIN KİTABI: İNŞAAT DAVALARINDA İSPAT
İnşaat Davalarında İspat İlker Hasan Duman Mayıs 2018 / 2. Baskı / 764 Syf. İspat yükü kime aittir? İspat yükü dağıtılmıştır. Yasada aksi ...
İNŞAAT TEMİNAT İPOTEĞİ VE PARAYA ÇEVRİLMESİ
İş sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğmuş veya doğacak alacaklarının zarara uğramaması için yüklenicinin payına ipotek konulmasını isteyebilir. Halen ...
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMELERİNİN TESLİM TARİHİNDEN ÖNCE BAKANLIKÇA FESHİ
Uygulama alanında hak sahipleri ile yüklenici arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, ...
KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNUNDA YAPILAN DEĞİŞİKLİK
 7181 SAYILI OLUP 4.7.2019 TARİHİNDE KABUL EDİLEN VE 10.7.2019 TARİHLİ RESMİ GAZETEDE YAYINLANAN ( TAPU KANUNU VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK  YAPILMASINA DAİR KANUNLA) BİR ...
TAPU KAYDINA İYİNİYETLE DAYANARAK TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN EDİNİLMESİ
Medeni Kanun'un "tapu sicilindeki kayda hüsnüniyetle istinat ederek mülkiyet veya diğer bir aynı hak iktisap edenin bu iktisabı muteber olur" biçimindeki 1023. ...
TAPU KAYDINA İYİNİYETLE DAYANARAK TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN EDİNİLMESİ
Medeni Kanun'un "tapu sicilindeki kayda hüsnüniyetle istinat ederek mülkiyet veya diğer bir aynı hak iktisap edenin bu iktisabı muteber olur" biçimindeki 1023. ...
2981 sayılı İMAR AF KANUNU KMK MD. 44'ÜN ARADIĞI "OYBİRLİĞİ MUVAFAKATI" HANGİ DURUMLARDA ARAMAMAKTADIR
 2981 Sayılı Yasanın 16. maddesi yeni bağımsız bölüm oluşturulmasına ilişkin olup 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 44. maddesine getirilen istisna ...
BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN KÜÇÜK YAPILMASI
Taraflar arasındaki 31.10.2008 tarihli ... 1. Noterliği'nce düzenlenen Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde yüklenici tarafından parsel ...
İMAR AFFI VEYA İMAR BARIŞI NEDİR?
Vergi Ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun 18.5.2018 tarihli Resmi Gazetede yayınlandı. (Kanun’un ...
İNŞAAT HUKUKU KÜTÜPHANESİ
   
YALIN ORTAKLIK
  Yalın ortaklık sözleşmesi, iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleşmeyi üstlendikleri sözleşmedir. Yalın ...
ÖZEL MÜLK OLAN TAŞINMAZIN, KAMULAŞTIRMA YAPILMADAN, OYUN ALANINA AYRILMASI (DANIŞTAY KARARI)
Dava, Antalya İli, Kepez İlçesi, Sütçüler Mahallesi, 27409 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın imar planında oyun alanı olarak ayrıldığı ve bugüne kadar ...
BİR KİTAP: İNŞAAT HUKUKU (8.BASKI, YAYIN TARİHİ: 30.5.2016)
 (İNŞAAT HUKUKU) adlı kitabımın 7. baskısı, 13 ay gibi kısa sürede tükendi.   SEKİZİNCİ BASKI, 30 MAYIS 2016’de yayımlandı.   En son yargı kararları ...
PLANLAMA ESASLARI
  Planlar, kamu yararı amacıyla yapılır.  Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür. Planlar, kademesine ...
KESİN YAPILAŞMA YASAĞI BULUNAN I. DERECE SİT ALANI
Anayasanın 35. maddesinde: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum ...
YAPI RUHSATI
Yeni inşaat, ilâve ve esaslı tadilât yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve ...
İMAR PLANLARIYLA MÜLKİYET HAKKININ BELİRSİZ BİR SÜRE KISITLANMASI
Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla hazırlanarak yürürlüğe ...
İNŞAAT HAFRİYATI YAPILIRKEN KOMŞU TAŞINMAZLARA ZARAR VERİLMESİ
 I.Genel Olarak   TMK. md. 738 hükmüne göre taşınmaz malikleri kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye ...
HAKLARIN KORUNMASINDA VE EDİNİLMESİNDE İYİ VEYA KÖTÜ NİYETİN ÖNEMİ (YARGITAY KARARI)
 Davacı, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölüme ilişkin olarak ...
İNŞAAT HUKUKU SORUNLARINDA DÜRÜSTLÜK KURALLARININ ÖNEMİ
 Sözleşmeciler haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken, dürüst, namuslu, makul ve yaptığı eylemin sonucunu bilebilen orta düzeyde iş ...
KÖTÜ SÖZLEŞME YAPMAKTANSA, HİÇ SÖZLEŞME YAPMAMAK DAHA İYİDİR. İNŞAAT (ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT) SÖZLEŞMESİ YAZILI OLARAK YAPILMAMIŞ OLSA BİLE;
 1-) İŞE BAŞLAMA: Yüklenicinin işe başlama zamanı kararlaştırılmamışsa veya hukuki ilişkinin özelliğinden anlaşılmadıkça, derhal işe başlamalıdır (TBK. Md. ...
ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI DURUMLAR
 Yasal önalım hakkı, tapuda kayıtlı, ortak (müşterek) mülkiyet hükümlerine bağlı taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir ...
ARSA PAYLARININ DÜZELTİLMESİ DAVASI
 Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ...
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
 İnşaat yapım sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin en çok uygulama alanı bulan türüdür.  “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım ...
ÖLÇÜLÜLÜK İLKESİ, YALNIZ ANAYASA MAHKEMESİNİN DİKKATE ALACAĞI BİR İLKE OLMAYIP, DEVLET VE TOPLUM HAYATININ HER ALANINDA GÖZ ÖNÜNDE BULUNDURULMASI GEREKİR
 Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen hukuk devleti, insan haklarına dayanan, bu hak ve özgürlükleri koruyup güçlendiren, eylem ve işlemleri hukuka uygun ...
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİ İMZALAMAYAN KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN ARSA PAYLARININ DEVRİ MÜMKÜN MÜDÜR?
 Toplumsal yaşamda, paylı mülkiyete bağlı taşınmazlarda, bazı paydaşların yüklenici ile yapılan sözleşmeye katılmadıkları, itiraz ettikleri, azınlıkta olmalarına ...
İNŞAAT DEVAM EDERKEN YÜRÜRLÜĞE GİREN YENİ İMAR PLANINDA KAT SAYISININ AZALTILMASI, YÜKLENİCİYE PAYLAŞIMIN YENİDEN YAPILMASINI İSTEME HAKKI VERİR Mİ?
          I.Genel Olarak Sözleşmeden sonra imar durumunda (planında) değişiklik yapılabilir; bu değişiklik tarafları yakından ilgilendirir ve ...
KORUMA BÖLGE KURULLARINCA TESPİT EDİLEN KORUMA ALANLARINDA BELİRLENEN ŞARTLARA AYKIRI İZİNSİZ İNŞAÎ VE FİZİKÎ MÜDAHALE YAPAN YA DA YAPTIRANLARIN CEZALANDIRILMASI
 21.7.1983 günlü, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu   İzinsiz müdahale ve kullanma yasağı Madde 9- (Değişik: 14/7/2004- 5226/3 ...
HERKESİN SAĞLIKLI, DENGELİ VE GÜVENLİ BİR ÇEVREDE YAŞAMA HAKKI İÇİN YAPILAŞMA SÜRECİNE DEVLET MÜDAHALESİ: KENTSEL DÖNÜŞÜM
       Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve ...
İNŞAATIN YASALLIK KAZANMASI İÇİN MAHKEMENİN TARAFLARA SÜRE VE YETKİ VERMESİ
 I.                  Genel Olarak Bir inşaat imar mevzuatına ve sözleşmeye aykırıdır diye hemen ve ...
BİNALARDA SIĞINAK YAPILMASI
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI
     İmar Kanunu md. 18 ve 18. Madde Uygulama Yönetmeliğinin 28-33. Maddeleri Düzenleme Ortaklık Payını Şöyle Düzenlemiştir:     ...
İMAR KİRLİLİĞİNE NEDEN OLMA SUÇU
  (1) Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. (2) Yapı ruhsatiyesi ...
YÜKLENİCİDEN CEBRİ İCRA YOLUYLA BAĞIMSIZ BÖLÜM KAZA-NAN KİŞİNİN İYİ NİYETİNİN KORUNMASI
 I.Kavram: Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Arsa sahibinin ...
YÜKLENİCİDEN ALACAĞI BULUNAN ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN ARSA SAHİBİ ALEYHİNE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇMASI
   I.     Genel Olarak Yüklenici ile arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi vardır. Yüklenici edimini yerine getirdiğinde ...
HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU'NDA YARGICIN TAZMİNAT SORUMLULUĞU
 1.      GENEL OLARAK[1]   HMK. MD. 46-49 hükümleriyle, 1086 sayılı Kanunun 573-576’ncı maddelerinde düzenlenen yargıcın kusurlu ...
APARTMAN ORTAK YERLERİNİN BAZI MALİKLERE ÖZGÜLENMESİNİN YÖNETİM PLANI İLE DÜZENLENMESİ VE BU HÜKÜMLERİN DEĞİŞTİRİLMESİ
Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer ...
ACELE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİNDE "ACELELİK" DURUMU
Anayasa'nın 46. maddesi uyarınca Devlet ve kamu tüzelkişileri kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan malları yasada gösterilen esas ve usullere ...
İNŞAAT HUKUKU KAPSAMINDA ECRİMİSİL DAVALARI
                                 &n...
YHGK: İMAR PLANLARINDA OKURL YERİ-FİİLEN ELATMA
Uyuşmazlık; dava konusu taşınmaza davalı idarece fiilen el atılmamış olmasına karşın, salt 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında İlköğretim Tesisi Alanına ayrılmış ...
AMK: SABIKA KAYDININ ADLİ SİCİLDEN SİLİNMESİ
352 sayılı Kanun’un 9. maddesinde, aynı Kanun’un 4. maddesi uyarınca adli sicile kaydedilen bilgilerin hangi hallerde arşiv kaydına alınacağı belirtilmiştir. İtiraz konusu ...
ANAYASA MAHKEMESİ KARARI: HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜ VE ADİL YARGILANMA HAKKI
4.12.1984 günlü, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun’un itiraz konusu 13. maddesi ...
İMAR PLANLARININ VE BU PLANLARA UYGUN YAPILAŞMANIN ÖNEMİ
             Anayasa’nın 5. maddesinde, “Devletin temel amaç ve görevleri, Türk Milletinin bağımsızlığını ve ...
ÜLKEMİZDE YAPILAŞMANIN VE DENETLEMENİN HUKUKSAL SEYİR DEFTERİ
Ülkemizde yapı ve denetimi ile ilgili ilk hukuksal düzenlemeyi 1930 yılında yürürlüğe giren 1580 sayılı “Belediye Kanunu” ve “Umumi Hıfzıssıhha ...
Sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkı
Devletin, toplumun ve bireylerin planlı kentleşmede taşıdıkları sorumluluk ve sahip olacakları yararlar konusunda duyarlı ve bilinçli olduğu söylenemez. Yargı kararlarının ...