Uyuşmazlık konusu alanda yürürlükte olan 1/25000 ölçekli nazım imar planında davacının maliki olduğu 28 Sayılı kadastral parsel kısmen orman alanı, kısmen 20 k/ha yoğunluklu bağcılık-bahçecilik alanında kalmakta olup, söz konusu parselin orman alanı dışında kalan kısmı 13.03.2013 onay tarihli 1/5000 ölçekli nazım imar planı onama sınırı içine alınarak "düşük yoğunluklu gelişme konut alanı" kullanımına ayrılmış ve 1/5000 ölçekli nazım imar planına ait plan notlarında; düşük yoğunluklu konut alanlarında minimum parsel büyüklüğünün 1.000 m2, E:0.50, hmaks:2 kat olduğu, her parselde 1 adet yapı yapılacağı şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir.
Bu doğrultuda Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.03.2013 tarihli, 429 Sayılı kararı ile onaylanan dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile davacının kadastral parseli "E:0.50, hmaks:2 kat yapılaşma koşulunda konut alanı" kullanımına ayrılmış ve düşük yoğunluklu konut alanlarında minimum parsel büyüklüğünün 1.000 m2 olduğu, her parselde ikiz blok yapı yapılacağı şeklinde plan notu getirilmiştir.
1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği doğrultusunda davacının kadastral parselini kapsayan alanda parselasyon yapılmasına ilişkin Mamak Belediye Encümeninin 08.05.2014 tarihli, 805 Sayılı kararı, Ankara Büyükşehir Belediye Encümeninin 19.06.2014 tarihli, 1565 Sayılı kararı ile onaylanmıştır.
Bu parselasyonda; davacının müstakil maliki olduğu toplam 38.000 m2 büyüklüğündeki kadastral parselin orman sınırında kalan 2.680 m2'lik kısmı düzenleme sahası dışında bırakılmış, düzenlemeye giren 35.320 m2 hissesinden %39.9 oranında düzenleme ortaklık payı ( DOP ) ile %8.57 oranında kamu ortaklık payı ( KOP ) kesintisi yapıldıktan sonra kalan hisselerine karşılık, aynı yerde oluşturulan toplam 18.198 m2 büyüklüğünde konut işlevli 51276 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz davacıya müstakil şekilde tahsis edilmiş, ayrıca davacının 3.028,96 m2 hissesi KOP parseli olarak "ağaçlandırılacak alan" işlevli 51292 ada, 1 parsel sayılı taşınmazda şuyulandırılmıştır.
Bunun üzerine davacı tarafından; parselasyon sonucunda yapılan %39.9 DOP kesintisi ile %8.57 oranında KOP kesintisinin, planda ayrılan umumi hizmet alanlarına oranla çok yüksek olduğu, DOP kesintilerinin amacı dışında kullanıldığı, düzenlemeye giren taşınmazların tamamından eşit oranda DOP kesintisi yapılmadığı, dava konusu parselasyonda önce KOP kesintisi, kalan kısım üzerinden DOP kesintisi yapılması gerekirken, aksi yönde işlem yapıldığından, olması gerekenden daha fazla DOP kesintisi yapıldığı, davacının düzenlemeye giren taşınmazının 35.320 m2 büyüklüğünde olduğu, taşınmazının 2.680 m2 lik kısmının orman sınırı içinde kalması nedeniyle düzenlemeye dahil edilmediği, bu durumda davacıdan ( 35.320x0.0841812 ) 2.973 m2 mikrarında KOP kesintisi yapılması gerekirken, 3.029 m2 miktarında kesinti yapılmasının hukuka aykırı olduğu, KOP kesintisinin dayanağının 3194 Sayılı İmar Kanununa değil İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesine dayandırıldığı, mülkiyet hakkının Kanun dışında bir düzenleyici işlemle sınırlandırılmasının Anayasaya aykırı olduğu, dava konusu uygulama imar planı değişikliği ve parselasyon sonucunda davacının taşınmazının değeri artmayıp, aksine azaldığından DOP kesintisi yapılmasının hatalı olduğu, dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinde 3 ayrı emsal değeri belirlenmesinin eşitliğe aykırı olduğu, planlama alanında daha yüksek yapılaşma koşullarına sahip parseller bulunduğu halde, davacının taşınmazına "E:0.50, 2 kat" şeklinde düşük yoğunluk getirilmesinin ve her parselde sadece 1 yapı yapılabileceğine yönelik sınırlama getirilmesinin hukuka aykırı olduğu, taşınmazının yüksek yoğunluklu konut alanı olarak belirlenmesi gerektiği, ileri sürülerek bakılmakta olan dava açılmıştır.
Diğer taraftan davacı tarafından, söz konusu parselasyona askı süresi içinde itiraz edilerek; toplam 18.198 m2 büyüklüğünde bir adet konut parseli oluşturulmak yerine, 1.000'er m2 büyüklüğünde parsellere ifraz edilmesi ve söz konusu parsellerin müstakil şekilde davacıya tahsis edilmesi talep edilmiştir.
Bunun üzerine, Mamak Belediye Encümeninin 21.08.2014 tarihli, 1319 Sayılı kararı ile, davacının itirazının kısmen kabul edilmesine ve 18.198 m2 büyüklüğünde oluşturulmuş olan parselin 5 kısma ifraz edilmek suretiyle parselasyonun yeniden onaylanmasına karar verilmiş, bu karar Ankara Büyükşehir Belediye Encümeninin 04.09.2014 tarihli, 2324 Sayılı kararı ile onaylanmıştır.
Yeniden onaylanan parselasyon sonucunda davacının düzenlemeye dahil edilen 35.320 m2 müstakil hissesinden%39.9 oranında DOP ile %8.57 oranında KOP kesintisi yapıldıktan sonra kalan hisselerine karşılık, aynı yerde oluşturulan ve her biri 4.000 m2 büyüklüğünde olan 4 adet konut parseli ( 51276 ada, 2, 3, 4 ve 5 Sayılı parseller ) ile 2.198 m2 büyüklüğünde olan 1 adet konut parseli ( 51276 ada, 6 Sayılı parsel ) müstakil şekilde davacıya tahsis edilmiş, ayrıca davacının 3.028,96 m2 hissesi KOP parseli olarak "ağaçlandırılacak alan" işlevli 51292 ada, 1 parsel sayılı taşınmazda şuyulandırılmıştır.
Yeniden onaylanan 04.09.2014 tarihli parselasyon ile dayanağı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine karşı davacı tarafından Ankara 13. İdare Mahkemesi'nin E:2015/761 Sayılı dosyasında ayrı bir dava açıldığı görülmektedir.
3194 Sayılı İmar Kanununun 5. maddesinin dava konusu işlem tarihinde yürürlükte bulunan halinde, "Nazım İmar Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır." hükmü yer almış, 6. maddesinde; "Planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından; "Bölge Planları" ve "İmar Planları", imar planları ise, "Nazım İmar Planları" ve "Uygulama İmar Planları" olarak hazırlanır. Uygulama imar planları, gerektiğinde etaplar halinde de yapılabilir." hükmüne yer verilmiştir.
Anılan Kanun'da yer alan tanıma göre nazım imar planları, bir kentin gelecekteki nüfus ve işgücü tahmin ve dağılımlarına bağlı olarak alacağı formu ve ticaret, sanayi, konut gibi bölgelerle iskan bakımından yoğun veya seyrek bölgeleri ve iskana elverişli, iskana elverişli olmayan veya iskana izin verilmeyen bölgeleri, sosyal donatı alanları, kamusal ve yeşil alanları da içerecek şekilde kentin gelişme yönlerini, ana ulaşım sistemine ait bilgileri ana hatları ile göstermek suretiyle arazi parçalarının kullanma şekillerini belirleyen planlardır. Bu planlarda yerleşmenin gelişme yönü, büyüklüğü ve arazi kullanımlarının fonksiyonel dağılımı ve genel yoğunlukları belirlenmekte ve alt ölçekteki uygulama imar planları da ancak nazım imar planları esaslarına göre çizilebilmektedir.
3194 Sayılı Kanun'un 18. maddesinin dava konusu işlem tarihinde yürürlükte bulunan halinde, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu, düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemeyeceği, düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami, karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamayacağı, düzenleme ortaklık payları toplamı umumi hizmetler için yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde eksik kalan miktarın kamulaştırma yolu ile tamamlanacağı, hükmüne yer verilmiştir.
İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesinin dava konusu işlem tarihinde yürürlükte bulunan halinde ise, düzenleme sahasında bulunan hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi hizmetlere ayrılan alanların parsellerinin, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirileceği, kurala bağlanmıştır.
Dava konusu 19.06.2014 onay tarihli parselasyona davacı tarafından askı süresi içinde yapılan itirazın davalı idarelerce kısmen kabul edilmesi sonucunda yeniden onaylanan ( 04.09.2014 onay tarihli ) parselasyon ile dayanağı 13.03.2013 onay tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine karşı Ankara 13. İdare Mahkemesi'nin E:2015/761 Sayılı dosyasında açılan ve Danıştay Altıncı Dairesinin E:2016/12916 Sayılı dosyasında temyiz incelemesi yapılan dosya ile bakılmakta olan dosyanın birlikte değerlendirilmesi sonucunda; davacı tarafından, 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile asgari parsel büyüklüğünün 1.000 m2 belirlendiği ve her parselde bir adet yapı yapılacağına yönelik kısıtlama getirildiği, bu durumda dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve parselasyon sonucunda her biri 1.000 m2 büyüklüğünde imar parselleri oluşturularak davacıya müstakil şekilde tahsis edilmesi gerekirken, bu büyüklüğün çok üzerinde parseller oluşturulmasının ve söz konusu parsellerin de tek bir yapı ile sınırlandırılmasının mülkiyet hakkının ihlali niteliğinde olduğu şeklinde iddialar ileri sürüldüğü, diğer bir ifade ile davacıya tahsis edilen parsellerin rasyonel büyüklükte olmadığı iddiasının uyuşmazlığın temelini oluşturduğu, buna karşılık İdare Mahkemesince, dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planının üst 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına uygun olduğu gerekçesiyle, imar planına ilişkin kısım yönünden davanın reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
Yukarıda detaylarına yer verilen yasal düzenlemeler doğrultusunda, nazım imar planları; arazilerin genel kullanılış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelişme yön ve büyüklükleri ile yapı ve nüfus yoğunluğunu belirleyen ilkesel kararlar getirdiğinden, genel nitelikli planlardır. Uygulama imar planları ise; üst ölçekli nazım imar planında getirilen kararlara uygun olmanın yanı sıra, ölçeği gereği bu plandan farklı olarak, yapı adalarını, yoğunluklarını, düzenini ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren uygulamaya yönelik planlardır.
İmar planları, ölçeğinin ve yapılış amacının gerektirdiği ayrıntıda kararlar üretmek zorunda olduğundan, tanımı gereği nazım imar planlarının, yapı adalarının ve parsellerin formu ve büyüklüğüne yönelik kararlar üretmesinin mümkün olmadığı, söz konusu belirlemelerin uygulama imar planının konusunu oluşturduğu açıktır. Somut uyuşmazlık bu kapsamda ele alındığında, rasyonel büyüklükte parsel oluşturulmadığına yönelik ihtilafın, planların kademeli birlikteliği ilkesi çerçevesinde değerlendirilerek çözülmesine imkan bulunmadığı, diğer bir ifade ile dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile taşınmazlara getirilen fonksiyon ve yapılaşma koşulu kararlarının üst 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına uygun olması ön koşul olmakla birlikte, somut uyuşmazlığın çözümü için yeterli olmadığı, yanı sıra uygulama imar planı doğrultusunda yapılacak parselasyon sonucunda sağlıklı, düzgün, bölgenin dokusuna uygun şekilde yapılaşmaya imkan verecek parseller oluşturulabilmesi için 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile yapı adası düzenine ilişkin üretilen kararların şehircilik ilkelerine, planlama tekniklerine uygunluğu yönlerinden de değerlendirme yapılması gerekmektedir.
Bu doğrultuda, dosyada düzenlenen bilirkişi raporunda;
- Dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine ait plan notları gereğince, davacıya tahsis edilen 4.000 m2 büyüklüğündeki her bir parselde, ikiz blok düzende toplam 2.000 m2 inşaat alanlı ve toplam ( 500+500 ) 1.000 m2 taban alanlı olmak üzere bitişik 2 katlı 2 adet konut yapılabileceği, taşınmazın bulunduğu bölgede toplam 1.000 m2 taban alanlı ikiz 2 konut yapılmasının teknik olarak rasyonel olmadığı gibi bölge şartlarına da uygun olmadığı,
- 1.000 m2 asgari parsel büyüklüğü koşulunu sağlayacak şekilde parsel oluşumunun imar planı düzeyinde yapı adalarının konumlandırılması ile sağlanması gerektiği, dava konusu imar planınında, arazi yapısı elverdiği halde, formu düzgün, genişliği ve derinliği orantılı 1.000 m2 büyüklüğünde parsel oluşturulmasını sağlayacak yapı adası düzeni kurulmadığı,
- Üst 1/5000 ölçekli nazım imar planının ulaşım sisteminin dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planına aynen aktarıldığı, 10 metreden dar yaya yolları ayrılmadığı, davacıya imar parseli tahsis edilen yapı adasının bir yolla bölünmesi veya konumunun değiştirilmesi ile asgari parsel büyüklüğüne uygun parsel bölünmesinin mümkün olabileceği,
- Davacının taşınmazı ile aynı imar adasında yer alan 1, 7, 8, 9, 10 Sayılı parsellerin ikiz blok yapılacağı dikkate alınarak rasyonel ve uygun büyüklükte oluşturulmasına rağmen, davacıya tahsis edilen 2, 3, 4, 5, 6 Sayılı parsellerde rasyonel büyüklükten çok büyük konut yapma sonucunu doğuran 1/1000 ölçekli uygulama imar planının planlama tekniğine uygun olmadığı,
- Uyuşmazlık konusu taşınmazların yer aldığı yapı adasının doğu-batı yönünde genişliği 120-140 metre arasında değiştiğinden, asgari parsel büyüklüğüne yakın büyüklükte ve genişliği-derinliği orantılı parsel oluşturulamadığı, şeklinde değerlendirmelere yer verildiği görülmektedir.
Bu haliyle davacıya tahsis edilen parsellerin büyüklüğü ile imar plandaki yapılaşma koşulları ve parsellerde ikiz blok düzende tek bir yapı yapılabileceğine yönelik plan notu birlikte değerlendirildiğinde, her bir taşınmazda ortaya çıkacak yapının teknik olarak rasyonel büyüklükte ve bölgenin dokusuna uygun olmayacağı, bu sorunun da; arazi yapısı elvermesine rağmen, dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planında, büyüklüğü ve formu düzgün, dengeli parsel bölümlenmesi yapılmasına imkan verecek yapı adası düzeni kurulmamasından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
Bu itibarla şehircilik ilkelerine ve planlama tekniğine uygun olmayan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin iptaline karar verilmesi gerekmekte iken; bilirkişi raporuna itibar edilmeyerek, sadece planlama hiyerarşisi bağlamında değerlendirme yapılmak suretiyle uygulama imar planı değişikliğine ilişkin kısım yönünden davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararında isabet bulunmamaktadır.
Öte yandan, dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine ilişkin davacının bir diğer iddiasının da yapılaşma koşullarına yönelik olduğu, planlama alanında daha yüksek yapılaşma koşullarına sahip parseller bulunduğu halde, davacının konut işlevli parsellerine "E:0.50, hmaks:2 kat" şeklinde düşük yoğunluk getirilmesinin eşitlik ilkesine aykırı olduğu ileri sürülerek, maliki olduğu taşınmazların yüksek yoğunluklu konut alanı olarak belirlenmesi talep edilmiş ise de; üst 1/5000 ölçekli nazım ve dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının genelinde konut alanlarında "E:1.80, E:1.20 ve E:0.50" şeklinde 3 farklı yoğunluk belirlemesi yapıldığı, davacının taşınmazlarının bulunduğu bölge orman alanı ile çevrili olduğundan, bu alanın düşük yoğunluklu olarak planlanmasında kamu yararı bulunduğu, ayrıca davacının talebi doğrultusunda yoğunluk artışı yapılmasının üst 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırılık oluşturacağı gibi, sosyal ve teknik donatı dengesini de bozucu etki yaratacağı sonucuna varıldığından, söz konusu iddiaya itibar edilmesi mümkün değildir.
Bu durumda, hukuka aykırılığı tespit edilen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine dayanılarak yapılan dava konusu parselasyonun da hukuka uygunluğundan söz edilmesi mümkün olmadığından, söz konusu planın uygulama işlemi olan parselasyonun da iptaline karar verilmesi gerekirken, davacının isteminin yeniden yapılan parselasyon işlemiyle yerine getirilmemesine rağmen, dava hakkında karar verilmesine yer olmadığı yolunda verilen kararda isabet görülmemiştir (Danıştay 6. Dairesi, 28.2.2020, 13893/2806).
