APARTMAN YÖNETİCİSİNİN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN BİR TALEPLE MAHKEMEYE BAŞVURMASI MÜMKÜN MÜDÜR?

AV. FERZAN AZİZOĞLU

(İSTANBUL BAROSU)

   I.            GİRİŞ

 Yurdumuzda nüfusun ve buna bağlı konut ihtiyacının artmasıyla beraber Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin uygulaması da yaygınlaşmıştır. Bu sözleşme türü beraberinde pekçok ihtilafı da getirmiştir. Uygulamada sıkça görülen sorunlardan biri de apartman veya site yöneticisinin bu tür sözleşmelerden kaynaklı ihtilafları kat malikleri adına  takip yetkisinin olup olmadığıdır. Tarafların davayı takip yetkisine sahip olması bir dava şartı olduğundan (Hmk m.114/e) ve bunun hakimce kendiliğinden dikkate alınması gerektiğinden, yapının imalatına esas olan sözleşmeden kaynaklı davaların kim ya da kimler tarafından açılması gerektiği büyük önem arz etmektedir. Uygulamada husumet ve dava takip yetkisi başta Yargıtay olmak üzere yanlış olarak kullanılmakta, kavramların eksik bilinmesi yanlış açılan davalara neden olmaktadır. Yanlış açılan davalar usulden reddedilmekte; ciddi zaman, emek ve hak kayıpları yaşanmaktadır. Çalışmamızda, dava takip yetkisi kavramı ve apartman yönetimlerinin inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalarda taraf olup olamayacağı irdelenecektir.

  II.   DAVA TAKİP YETKİSİ

    A.   Kavram ve Yasal Dayanak

 6100 sayılı HMK m.53 " Dava takip yetkisi, talep sonucu hakkında hüküm alabilme yetkisidir. Bu yetki, kanunda belirtilen istisnai durumlar dışında, maddi hukuktaki tasarruf yetkisine göre tayin edilir. " hükmünü içermektedir. HMK m.114/e 'de ise dava takip yetkisi dava şartı olarak sayılmıştır. Doktrinde ise, " davayı kendi adına yürütebilme ve kendi adına esas hakkında hüküm alabilme yetkisi" olarak daha kapsamlı olarak tanımlanmaktadır.[1]

Dava dilekçesinde davacı veya davalı olarak gösterilen kimseler taraf ve dava ehliyetine sahip olsalar bile, kendileri adına veya kendilerine karşı açılan davayı yürütebilmeleri ve esas hakkında hüküm alabilmeleri için dava konusu talep bakımından dava takip yetkisine de sahip olmaları gereklidir.Taraf ve dava ehliyeti tarafların kişilikleriyle , dava takip yetkisi ise dava konusuna ilişkindir.[2]

 Dava takip yetkisi, kanunda da belirtildiği gibi (HMK m.53/1) maddi hukuktaki tasarruf yetkisine göre belirlenir. Tasarruf yetkisi, kural olarak, hakkın sahibine veya maddi hukuk ilişkisinin taraflarına ait olduğundan, dava takip yetkisi de çekişmeli hakkın sahibine veya ihtilafa konu hukuki ilişkinin taraflarına  aittir.

B.    Husumet Kavramından Farkı ve Yargıtay'ın Hatalı Uygulaması

Dava takip yetkisi, davanın yürütülmesi ve karar ulaşılması sürecinde davacı veya davalıda bulunması gereken usule ait bir kavramdır. Dava şartıdır ve bu nedenle hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Yokluğu veya eksikliği halinde davanın esasına girilemez.

Sıfat (husumet), maddi hukuka ilişkin bir kavramdır. Örneğin, bir alacak davasında , alacaklı olduğu iddia edilen davacının gerçekten alacaklı; davalının da gerçekten borçlu olup olmadığı sorunu sıfata ilişkindir.[3] Sıfat , nihai karar verildiğinde, davanın haklı veya haksız olduğunu ifade eder.[4] Sıfat, dava şartı değil, bir itirazdır. Davanın esasına girilmesini engellemez. Özetle ; Sıfat davanın yürütülmesi ve karara ulaşması sürecinin sonunda maddi hukuka yönelik sonucu karşılar.

Yukarıda belirtildiği gibi bu kavramlar farklı olmakla beraber Yargıtay özellikle sıfat kavramını pekçok kararında hatalı olarak dava takip yetkisi yerine kullanmaktadır.[5] Davayı kimin açacağı ile ilgili temel hareket noktası kanundaki düzenleme olmalıdır (HMK m.53/1). Bu madde uygulamacıya yol gösterecek kadar açık ve yeterlidir. Bu nedenle çalışmamızda özellikle husumet değil dava takip yetkisini kullandık. Kanunun açıkça düzenlediği konularda uygulamacıların içtihatlara çok da ihtiyacı olmadığını düşünüyoruz.

III. Apartman Yöneticisinin Davayı Takip Yetkisi

 C)   Genel Kural

 Yöneticinin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35.maddesinde sayılmıştır. Bunlar;

" Madde 35- Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

 a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

 b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

 c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

 d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

 e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

 f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

 g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

 h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;

 i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

 j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

 k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

 (EKLENMİŞ BENT RGT: 23.04.2015 RG NO: 29335 KANUN NO: 6645/82)

l) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

 (EKLENMİŞ FIKRA RGT: 23.04.2015 RG NO: 29335 KANUN NO: 6645/82)

Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur." olarak kanunda sayılmıştır.

 Apartman yöneticisinin yukarıda sayılan yetkileri kapsamında açabileceği tüm davaların Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olması gerekmektedir.[6] Oysa ki: Arsa Payı Karşılığı İnşaat  Sözleşmesi arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan , sözleşmenin nisbiliği kurallarına tabi bir hukuki ilişkidir. Ancak sözleşmenin taraflarını bağlar ve ancak sözleşme tarafları birbirinden talepte bulunabilir. Borçlar Kanunu kapsamına girdiği kuşkusuzdur.

Bu kapsamda uygulamada sıkça görüldüğü üzere apartman yöneticisinin yönetimini üstlendiği yapıda bulunan bağımsız bölümlerdeki eksiklik veya ayıplardan dolayı kat maliklerini temsilen dava açması mümkün değildir. Çünkü yukarıda davayı takip yetkisini anlatırken atıf yaptığımız HMK M.53/1 gereği burada apartman yöneticisinin tasarruf yetkisine sahip olduğundan söz edilemez. En basit anlatımıyla; yönetici yapının yapımına esas olan sözleşmenin tarafı değildir. Maddi hukuka göre ilişkinin tarafı olmayan bir kimsenin dava takip yetkisi bulunamayacağından yüklenici ya da arsa sahibine karşı ayıp ve eksik imalatlara ilişkin yöneticinin dava takip yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle yöneticinin yükleniciye veya arsa sahibine açacağı ayıp ve eksik imalata ilişkin davası, dava şartı yokluğundan dolayı usulden reddedilecektir.Diğer bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yöneticiye yetki vermesi ve yöneticinin kat malikleri adına dava açması hukuken mümkün değildir. Sonradan muvafakat verilmesi ile de taraf teşkilinin oluşturulması mümkün değildir.[7] Davanın yükleniciden alacağın temliki usulüyle daire almış her bir  kat malikince açılması gerekmektedir. Arsa sahibinden daire almış kişilerin de arsa sahibince verilmiş bir temliknameye ihtiyaçları vardır[8]. Şayet Yönetici aynı zamanda kat maliki ise, böylesi bir durumda yöneticinin davası çoğun içinde az da vardır prensibine göre kendi dairesinin arsa payı oranında dinlenilmeli ancak diğer kat malikleri yönünden dava şartı yokluğundan reddedilmelidir.[9]

D) Ortak Alanlardaki  Eksikliklere İlişkin Yargıtay'ın Bulduğu Pratik Çözüm

 Genel kural yukarıda anlatılmakla beraber özellikle çok sayıda dairenin bulunduğu bir toplu konuta ait ortak alanlardaki eksiklikler açısından aynı çözüm yolunun çok büyük pratik sıkıntılar yaratacağı ortadadır. Yukarıda değinildiği üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklı ihtilaflarda yönetimin davayı takip yetkisi yoktur. Bu nedenle özellikle toplu yapı yönetimlerinin davayı takip yetkileri yönünden yasal bir boşluk olduğu görülmektedir. Bu sebeple Yargıtay, bu konuda sosyal düşünce  ve pratik ihtiyaçları karşılayan emsal bir karar ile ihtilafa çözüm bulmuştur.[10] Bu emsal kararda , toplu konutları üreten davalı tarafından oluşturulan yönetim planında, davalının site yönetiminin üçüncü kişilere karşı husumet yetkisi bulunduğunu kabul ettiği yönündeki sözleşme hükmü karara dayanak yapılmıştır. Böylece site yönetiminin davayı takip yetkisi olduğu kabul edilmiştir.  Bu çözümün bulunmasında ortak alanlara ilişkin çalışmaların bir disiplin içinde yürütülmesi zorunluluğu ve sorunun çözümsüz bırakılmasının yol açacağı sorunların etkili olduğu görülmektedir.

Peki yönetim planında böyle bir madde olmasa da site yönetiminin ortak yerler açısından dava ehliyeti olacak mıdır?[11] Yargıtay, bu soruya bir kararında bu soruya "evet" demiştir.[12] Konunun anlaşılması için ilgili bölümü veriyoruz.

 " Ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının iş yeri ve konut ihtiyacını doğurduğu bu ihtiyacın karşılanması amacıyla gerek devlet kuruluşları, gerekse özel girişimciler eliyle birden çok taşınmaz üzerine ayrı ayrı bloklar halinde toplu yapıların inşa edildiği bilinen gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda, çoğunlukla her parsele bir blok apartman yapılmakta bu blok apartmanlarda toplu yapının bir bölümünü teşkil etmektedir. Tek bir parsel üzerine inşa edilmiş blok apartmandaki bağımsız bölümler için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmekte bu blok yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda anılan Yasa hükümleri uygulanarak çözümlenebilmektedir. Ancak bu blokların oluşturduğu toplu yapının yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda ise Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanunun toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya Kooperatifler Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün değildir.

 Oysaki toplu yapının kendini oluşturan Blok apartmanlara ait ortak yerler dışında Tüm Toplu Yapı kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinin kullanımına terk edilmiş, kanalizasyon ısıtma aydınlatma, eğitim, spor park ve bahçe gibi ortak tesis ve alanlarının bulunduğu da bilinmektedir. Bu ortak tesis ve alanlarının amacına uygun olarak bir disiplin dahilinde kullanılmaları, bakım ve onarımlarının yapılması, bakım ve onarımlar için gerekli giderlerin toplanıp harcanmaları Toplu Yapı Yönetimini zorunlu kılmaktadır. Ne var ki yürürlükte bulunan yasalarımızda toplu yapı yönetiminin oluşumuna görev ve sorumlulukları kapsamındaki blok apartman yönetimleriyle ilişkilerine görev sorumluluğu içinde davada taraf ehliyetine sahip bulunduğuna dair bir düzenlemeye yer verilmemiştir. O nedenle de açıklanan konularda ve özellikle davada taraf olabilme ehliyeti konusunda yasal boşluğun varlığı kabul edilmelidir. Şu durum karşısında mahkemenin M.K.nun 1. maddesinden kaynaklanan görevi gereği olarak benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak toplu yapı içinde sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulması bunun sonucuna uygun karar vermesi gerektiğinde duraksanmamalıdır.

 Böyle olunca da davacının davada taraf ehliyetine sahip bulunduğunun benimsenmesi en uygun çözüm olacaktır."

  Önemle belirtelim ki; Yargıtay toplu site yönetiminin davayı takip yetkisini sadece ortak alanlardaki eksiklikler yönünden kabul etmektedir. Bağımsız bölümlerdeki eksiklikler yönünden site yönetiminin davayı takip yetkisi bulunmamaktadır.