Ø APKİS’nin Tanımı: Arsa payı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde;
a. Yüklenici, finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlenir.
b. arsa maliki, bedel olarak, sözleşmede yazılı olan bağımsız bölüm/lerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi borçlanır.
c. APKİS, karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir:
aa.arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimlerini yerine getirdiğinde edimin karşılığı olan bağımsız bölümlerin tapusunu yükleniciye devredecektir.
bb.yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim edecektir.
Ø İşin başında, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişiye yapılan taşınmaz veya taşınmaz payı temliki “avans" niteliğindedir: Yüklenici tapuda hak kazanmamasına rağmen, finans temini olanağı sağlamak üzere, sözleşmenin başlangıcında ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte, ancak yapılan bu devirler avans niteliğinde olup, tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği sürece aynî hakkı kazanması mümkün değildir.
Ø İnşaat devam ederken yükleniciye taşınmaz payı devrinin amacı nedir? İnşaat aşamasında arsa sahibince yükleniciye pay devredilmesi, inşaat yapımı sırasında yükleniciye sermaye (finans) sağlanması ve işin bir an önce bitirilmesi amacına yönelik olup, bu devirlerin AVANS NİTELİĞİNDE GEÇİCİ BİR İNTİKAL olarak kabulü gerekir.
Ø Sözleşmenin geriye etkili olarak bozulmasının sonuçları: Sözleşmenin geriye etkili bozulması durumunda yükleniciye devredilen tapu payları, TBK. md. 125/III uyarınca, talep halinde, arsa sahibine geri döner: Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde, arsa sahibi sözleşmeyi bozabilir ve tapunun iptalini isteyebilir.
Ø Mülkiyet hakkı kazanmanın koşulu: Yükleniciden, inşaat halindeki bir binadan bağımsız bölüme ilişkin arsa payı satın alanlar, satın aldıkları bu bağımsız bölüm tapularına veya arsa paylarına, ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde hak kazanabilirler. İnşaat sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin tapuya hak kazanabilmesi, inşaatın sözleşme, imar mevzuatı ve projelerine uygun biçimde yapılıp arsa sahibine teslim edilmesi koşuluna bağlıdır. Başka bir anlatımla, yüklenici hak kazanmışsa, ondan satın alanlar da hak kazanırlar.
Ø Üçüncü kişinin tapu kütüğüne güvenerek mülkiyet hakkı kazanması: Henüz inşaat halindeki bir binadan arsa payını satın alanların, “yüklenici hak kazanmamışsa kendilerinin de hak kazanamayacağını” bilmemesi, inşaatı görmemesi, tapudaki gerçek malikin ve satan kişinin kim olduğunu bilmemesi olanaklı değildir. Bu nedenle onların istemlerine TMK. Md. 1023 uygulanmaz: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, yükleniciden pay satın alan kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenemez. yüklenicinin, dolayısıyla pay temlikinde bulunduğu üçüncü kişilerin bu paya hak kazanabilmeleri yüklenicinin inşaatı sözleşmesine uygun biçimde tamamlayıp teslim etmesine bağlı bulunmaktadır. Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir.
Ø Mülkiyet hakkı ne zaman doğar? Arsa sahibinin yükleniciye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapmış olduğu arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklenici yüklendiği edimini yerine getirdiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar.
Ø Üçüncü kişinin arsa sahibine hak öne sürmesi: Yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa rahibine karşı ileri sürebilir.
