İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİ İMZALAMAYAN KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN ARSA PAYLARININ DEVRİ MÜMKÜN MÜDÜR?
~ 20.11.2012 ~
Toplumsal yaşamda, paylı mülkiyete bağlı taşınmazlarda, bazı paydaşların yüklenici ile yapılan sözleşmeye katılmadıkları, itiraz ettikleri, azınlıkta olmalarına rağmen bunların itirazlarının aşılamadığı, bu nedenle de inşaat sözleşmesinin geçerlilik kazanamadığı durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır. Sözleşmeye katılmayan/itiraz eden kişinin sözleşmeye katılmamasının hakkın kötüye kullanılması sayılarak mahkeme kararıyla "sözleşmeyi imzalamış sayılması" için girişimlerde bulunulduğu da görülmektedir.
Bilinmelidir ki, paylı mülkiyete bağlı bir taşınmaz üzerinde inşaat yapmak veya yaptırmak "olağanüstü" işlerden sayılır; bunun için de tüm paydaşların birlikte hareket etmeleri gerekir; yüklenici ile bir sözleşme yapılacaksa tüm paydaşların bu sözleşmeye katılmaları gerekir.
Sözleşmeye katılmayan/itiraz eden malik yüzünden sağlanamayan oybirliği, onun itirazını hakkın kötüye kullanılması sayarak, imzalamış sayılması için dava açılamaz.
Bir başka durum, kat irtifakı sahiplerinin, aralarında sözleşme yaparak, daha işin başında olan, yarım kalmış bir binanın inşasının tamamlanması için kararlar alabilirler. Bu kararlar sözleşme hükmü olup, tüm sözleşmecilerin uyması gerekir. Aksi halde arsa paylarının devredilmesi gibi bir yaptırım uygulanabilir.
Böyle bir sözleşme yoksa, kat irtifakı yoksa, çoğunluğu oluşturan maliklerin, azınlıktaki maliklerin itirazlarını bertaraf etmek amacıyla yargıya başvurabilirler mi?
Yargıya başvurma, uygulamada iki konuda düşünülmektedir. Birincisi, azınlıkta kalan maliklerin itirazlarının mahkeme kararıyla kaldırılması (sözleşmeyi imzalamış sayılmalarına mahkemenin karar vermesi). İkincisi ise, kat irtifakı sahiplerinin itirazlarının "borç ihlali" kabul edilerek Kat Mülkiyeti Kanunu md. 26 çerçevesinde arsa payının devrini amaçlayan bir dava ile aşılmak istenmesidir. Bunlardan ilkinin yazılı hukuk tarafından kabul edilmediğine yukarıda değinmiştik. İkincisine gelince. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 26'da belirtilen koşullar gerçekleşmiş ise buna olumlu karşılık verilecek, gerçekleşmemiş ise olumsuz karşılık verilecektir.
"Arsa payının devrini" amaçlayan bu maddenin uygulama koşulları" aşağıdaki gibidir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 26. maddesinin ilk fıkrasında kat irtifakı sahiplerinin bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plâna göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kuralları uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlü oldukları öngörülmüş, maddenin ikinci fıkrasında da kat irtifakı sahiplerinden birinin kedisine düşen borçları noterlikçe yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden itibaren iki ay içinde yerine getirmemişse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakimin, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar vereceği hüküm altına alınmıştır.
“Arsa payının devri” gibi çok önemli bir yaptırımın uygulanmasını gerektireceğinden, bu madde çok sıkı koşullara bağlanmıştır. Şöyle ki;
1. Kat irtifakı tesis edilmiş bir arsa üzerinde geçerli projesine göre inşaatın tamamlanması esastır: Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plâna göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.
2. İHTAR: Kendisine düşen borçları yerine getirmeyen kat irtifakı sahibine ihtarname gönderilir. İhtarname noterlik kanalıyla gönderilir. İhtarnamede, yerine getirilmesi istenen borçların açık biçimde belirtilmesi zorunlu olduğu gibi, iki ay içinde yerine getirmediği takdirde arsa payının devredileceğine ilişkin uyarıyı içermelidir. İhtar yapının tamamlanmasına ilişkin olacaktır; onarım ve değişiklik için değil. Başka bir anlatımla, onarım ve değişiklik için arsa payının devri söz konusu olmayacaktır.
3. SÖZLEŞME: Bu madde hükmü, kat irtifakının tesisi anında veya ondan önce ya da sonra, arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının ne suretle inşa edileceğini tarafların buna ne şekilde katkıda bulunacaklarını, ödeme usul, şekil ve miktarını belirleyen bir sözleşmenin varlığını öngörür, ancak o zaman kat irtifakı sahiplerinin kendine düşen borçları yerine getirip getirmediği saptanabilecek ve ona göre arsa payının devrinin söz konusu olup olmayacağına karar verilebilecektir. Davacı kat irtifakının, paydaşların iştirakiyle bina yapılmak üzere davalının katkısı şart koşularak kurulduğunu iddia ettiği takdirde bunun elverişli delillerle kanıtlamak durumundadır. Kat irtifakı taraflar arasında düzenlenmiş bir sözleşmeye göre tesis edilmemişse, Kat Mülkiyeti Kanununun 26. maddesinin uygulanma olanağı bulunmayacaktır.
4. MAHKEME KARARI: Öbür malikler, borçlarını yerine getirmeyen kat irtifakı sahibinin arsa payının devri için mahkemeye başvuracaktır.
5. Yargıç, şu incelemeyi yapacaktır:
a. Kat irtifakı sahibi borçlarını gerçekten yerine getirmemiş midir?
b. Bu borçlar hukuka uygun biçimde mi doğmuştur. Örneğin kat irtifakına konu olmuş bina zaten ruhsata veya projeye aykırı ise, böyle bir binanın tamamlanması maliklerden beklenemez. Kat Mülkiyeti Yasasının 26. maddesi hükmünün amacı, ortak arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak binanın sözleşmeye ve plana göre yapılmasının sağlanmasıdır. Dava açıldıktan sonra aykırılık giderilmiş ise, “arsa payının devri” yaptırımı uygulanabilecektir.
c. İnceleme ve araştırma hızlı bir biçimde yürütülecek ve tamamlanacaktır. Amaç, üzerinde kat irtifakı tesis edilen taşınmazdaki yapının projesine göre bir an önce yapımını sağlamaktır.
d. İhtar yapılmadan önce bina tamamlanmış ise arsa payının devri söz konusu olmayacaktır. Çünkü bu maddedeki hükmün amacı, yapının tamamlanmasına yöneliktir.
e. Onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değerini tespit ettirecektir.
f. Bu değerin depo edilmesine karar verecektir.
g. Bu değerin ödenmesi karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verecektir ( Örnek Yargıtay Kararları: 18. HD. 17.2.2011, 705/2051; 18. HD. 20.1.2011, 12345/344; 18. HD. 6.7.2004, 3942/5767; 18. HD. 1.4.2003, 1548/2573; 14. HD. 22.2.2001, 854/1314; 18. HD. 22.6.1999, 6512/8417; 18. HD. 7.10.1997, 7879/8796; 18. HD. 7.6.1993, 5772/7403; 18. HD. 7.6.1993, 5771/7402; 18. HD. 16.6.1992, 5488/5411; HGK. 7.11.1984, 550/905; HGK. 19.2.1982, 780/131)
6. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılmaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.
Hits: 25044
