DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI KARARLARI
~ 19.10.2010 ~
• DÜZENLEME ALANI NAZIM İMAR PLANININ İPTALİ
İmar planları, yörenin bugünkü durumunun, olanaklarının ve ilerideki gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafi veriler, beldenin kullanılışı, donatım ve mali bilgiler gibi konularda yapılacak araştırma ve anket çalışmaları sonucu elde edilecek bilgiler ışığında, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak, belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları, halkın sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular göz önüne alınarak hazırlanır.
Bu esaslar çerçevesinde hazırlanması gerekli imar planlarının doğrudan doğruya uygulanabilmesi ya da ayrıntı gösterebilmesi, planlama işleminin özelliği nedeniyle mümkün olamayacağından, belirtilen bu çok yönlü sorunlar ve amaçlar saptanarak genel ilkeleri uyum içinde sağlayan ana gelişme kararlarını gösteren genel ve soyut bir "ilk" planın ortaya konulması, bundan sonra derece derece büyütülen ölçeklerde düzenlenen planlarda da ayrıntıya kadar inerek ana planın genel kararlarını uygulama ve hayata geçirmenin mümkün olabileceği açıktır.
Daha büyük ölçekte düzenlenen ve ayrıntıları gösterme amacına yönelik planlarda ise daha küçük ölçeklerde planlarda öngörülmeyen, hatta farklı kullanışların ortaya çıkabileceği tabiidir.
Mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda, 1/50.000 ölçekli planda Merkezi İş Alanı ( MİA ) olarak ayrılan yerin 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli planlarda esas bakımından fonksiyon değişikliğine uğratıldığının, başka bir deyişle ( Turizm Rekreasyon Alanı ) yeşil alan haline getirildiğinin belirtilmesi üzerine Mahkemece 1/50.000 ölçekli plana aykırılığı sebebiyle 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli planlar iptal edilmişse de, Merkezi İş Alanının ( MİA ) karakteri ve fonksiyonu bozulmaksızın bu alan içerisinde yeşil alan olarak düzenleme yapılması mümkün bulunduğundan, yeşil alan dışında kalan kısmın MİA olarak kullanılmasının yeterli olup olmayacağı, tüm düzenleme alanında ne miktarda yeşil alan ayrıldığı takdirde MİA içindeki diğer genel kullanımlarla birlikte fonksiyonunun bozulmayacağı, MİA içinde yeşil alan olarak ayrılmasının yeterli olduğunun kabul edilmesi halinde bu düzenlemede şehircilik ve planlama ilkelerine uyarlık bulunup bulunmadığı konularına bilirkişi raporunda yeterince yer verilmediğinden eksik incelemeye dayalı mahkeme kararının bozulması gerekir (DANIŞTAY 6. DAİRE 17.11.1988, 1007/1362).
*MUTLAK KORUMA ALANI
Dava, ....... İli. ....... İlçesi 17 ada, 7 parsel sayılı taşınmazın 3194 sayılı Kanununu 18. maddesi gereğince düzenlemeye tabi tutulmasına ilişkin belediye encümenin 8.11.1991 günlü, 735 sayılı kararının iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince, mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu yerde imar düzenlemesi yapılırken yasal düzenleme ortaklık payı alındığı, ayrıca yasanın öngördüğü şekilde %15 oranında kamu tesis alanında hisselendirme yapıldığı, yapılan bu işlemlerde mevzuat aykırılık bulunmadığı, ancak davacıya müstakil parsel verilmesi mümkün olduğu halde verilmediği, düzenlemeye giren her parselden kamu tesis alanları için kamulaştırılacak alan ayrılmasının tüm parsel maliklerine hisseli parsel verilmesine sebep olduğu, ayrıca olayın Kıyı Kanunu açısından incelenmesi sonucunda, ....... Gölünün 0-300 m.lik mesafesinin mutlak koruma alanı olarak belirlendiği, ancak düzenleme ile mutlak koruma alanı içinde konuta yönelik imar adaları oluşturulduğu, düzenleme sonucu oluşan imar adalarında Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin Bazı Maddelerinin Değiştirilmesi hakkında Yönetmeliğin 8/B maddesinde öngörülen yapılaşmanın da teşekkül etmediği gerekçesiyle dava konusu işlemin davacı taşınmazına yönelik olarak iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyanın incelenmesinden; düzenlemeye tabi tutulan davacıya ait parselin de içinde bulunduğu alanın, ....... Gölü kıyısında bulunduğu ve Gölün mutlak koruma alanında kaldığı, 1 ....... İli Mahalli Çevre Kumlunun 3.4.1991 günlü, 4 sayılı kararında da bu alanlarda Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliğinin 17 ve 18. maddelerinde belirtilen koruma tedbirlerinin aynen uygulanmasına karar verildiği anlaşılmaktadır. Sözü geçen Yönetmeliğin 17. maddesinin ( B ) bendinde ise mutlak koruma alanında hiçbir yapı yapılamayacağı öngörülmüştür. Bu nedenle dava koruma işleminin hiçbir şekilde yapı yapılması mümkün olmayan bir alanın parselasyon işlemiyle konut alanına açılmayacağı gerekçesiyle iptal edilmesi gerekirken, İdare Mahkemesince yapılan düzenlemenin hem teknik olarak hem de Kıyı Kanununa aykırı olduğu gerekçesiyle iptal edilmesi sonucu itibariyle yerinde bulunmaktadır (DANIŞTAY 6. DAİRE, 14.9.1994, 4629/2895).
• İMAR PLANINDA PARK ALANINDA KALAN PARSELDEN TAHSİS YAPILMASI
Dava, ..., ...'de hazineye ait 3 pafta; 219, 755, 1271, 1432, 2303 parseller ile 3001 ada, 1 parsel ve 3002 ada, 8 parsel sayılı taşınmazların bulunduğu alanda yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; idare mahkemesince, düzenleme kapsamındaki parsellerden % 35 oranında düzenleme ortaklık payı alındığı ve mümkün olduğu kadar aynı ya da yakın yerlerde oluşturulan imar parsellerinden hisse ya da bağımsız imar parseli verildiği, davacı tarafından 4025 ada, 1 sayılı parselin imar planında yeşil alan olarak ayrıldığı halde hazine adına tescilinin öngörüldüğü ileri sürülmekte ise de bu parselin kadastral 1255, 1432, 2303 sayılı parseller ile tescil dışı alandan ihdas edilen G ve H parsellerin şuyulandırılması, her parselden % 35 düzenleme ortaklık payı alınması ile oluşturulduğu anlaşıldığından, bu iddiaya itibar edilmediği, öte yandan 3 pafta, 755 sayılı parsellerle ilgili herhangi bir işlem yapılmadığından bu parsel numarasının dava dilekçesine sehven yazıldığı sonucuna ulaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; bu karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı Yasanın 18. maddesinde imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu, belediyeler ve valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar sahanın düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebileceği, düzenleme ortaklık paylarının, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağı hükme bağlanmıştır.
İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmeliğin 4. maddesinin ( c ) bendinde düzenleme ortaklık payı; "düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen diğer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden % 35'e kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakati ile tespit edilen karşılığı bedelidir" olarak tanımlanmıştır.
Aynı yönetmeliğin 12. maddesinde düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirileceği hükmüne yer verilmiş, 32. maddesinde ise, düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarın düzenlemeye giren alan toplamının % 35'inden fazla çıkması halinde, bu miktarın % 35'e düşürülmesi için önce varsa bu düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar bu işe tahsis edilir. Bunlar yetmediği takdirde bu sahada belediyeye devri mümkün hazine ve özel idare mülkiyetindeki, ... umumi hizmetlere rastlayan kısımların belediyeye devri sağlandıktan sonra aynı maksada tahsis edilir. Bunlar da yetmediği takdirde ... kamulaştırma yapılır."" hükmü getirilmiştir.
Bu düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde; belediyelerin imar düzenleme çalışması yapmaya yetkili olduğu, bu düzenleme sırasında umumi kullanımlar için düzenlemeye giren sahanın en çok % 35'ine kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği, bu saha ihtiyacı karşılamadığı takdirde belediyeye ait arazinin, bu da yetmezse hazine ve özel idareye ait arazilerden imar planında umumi hizmetlere ayrılan arazilerin belediyeye bedelsiz devri ile bu arazilerin genel kullanım yerlerine tahsisinin sağlanacağı, bu gibi yerler var iken düzenlemeye giden sahalardan her ne şekilde olursa olsun % 35'in üzerinde düzenleme ortaklık payı alınamayacağı gibi bunu aşan kısmın da kamusal kullanım yerlerinden tahsis edilemeyeceği sonucuna ulaşılmaktadır.
Yukarıda sözü edilen yönetmeliğin 12. maddesinde hangi alanlardan hisselendirme yapılabileceği açıkça belirtildiğinden düzenleme ortaklık payı ile oluşturulması gereken park alanında parsel oluşturularak düzenlemeye giren parsellerden bu parsele tahsis yapılamaz.
Bu durumda, mülkiyeti hazineye ait 1432 ve 2303 sayılı parsellerden % 35 oranında düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra imar planında park alanında kalan 4025 ada, 1 sayılı parselden tahsis yapılması, imar mevzuatına aykırı olduğundan davanın reddi yolundaki mahkeme kararında isabet görülmemiştir (DANIŞTAY 6. DAİRE 23.5.2000, 1868/3241).
• DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI
Dava, ... , ... , ... Mahallesi, ... mevkiinde bulunan 12 pafta, 48 ada, 74 parsel sayılı taşınmazın 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca parselasyona tabi tutulmasına ilişkin 3.7.1998 günlü, 1186 sayılı belediye encümeni kararı ile bu karara yapılan itirazın reddine ilişkin 25.8.1998 günlü, 1511 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmıştır.
Bursa 1. İdare Mahkemesi 3.1.2001 günlü, E:1998/818, K:2001/2 sayılı kararıyla, 1/2 hissesi davacıların murisine ait bulunan ... , ... Mahallesi, 12. pafta, 48 ada, 74 sayılı parselin, 3194 sayılı yasanın 18. maddesi uyarınca düzenlemeye tabi tutulduğu, tamamı 1166 metrekare olan parselden %29.3 oranında D.O.P. alındıktan sonra kalan hissesine karşılık aynı yerde oluşturulan 1597 ada 2 sayılı parselin tahsis edildiği, ayrıca, ağaçlandırılacak alan ( pasif yeşil alan ) olarak ayrılan 1595/1 sayılı parselden de 109.46 m2 hisse verildiği, buna karşın düzenleme sahasından bulunan mülkiyeti Belediyeye ait toplam 4564 alanlı kadastrol 48/118 sayılı parsel ile toplam 1736 metrekare alanlı kadastrol 48/130 sayılı parselin de şahıs parselleri gibi düzenlemeye dahil edilerek Belediyeye imar parseli verildiği, böylece %29,3 DOP, %18 ağaçlandırılacak alan için alınmakla toplam zayiatın %48 olduğu anlaşıldığından düzenleme sahasında umumi hizmet alanları %35'den fazla çıktığı için Belediye taşınmazlarının DOP oranının düşürülmesinde kullanılması gerektiği ve ağaçlandırılacak alanlar, yeşil alan kapsamına girdiği için buradan hisse verilmesi olanağı bulunmadığından tesis edilen işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar vermiştir.
Temyiz incelemesi sonucu Danıştay Altıncı Dairesinin 8.10.2002 günlü, E:2001/3325, K:2002/4127 sayılı kararıyla, dava konusu parselasyon işlemiyle %29.32 oranında düzenleme ortaklık payı alındığı, ortak katılım payı oranının ise %18.7 olarak hesaplandığı, belediyeye ait taşınmazların da parselasyon kapsamındaki diğer parseller gibi parselasyona girdiği, düzenleme ortaklık payı oranı %35'i geçmediği için belediyeye ait taşınmazların düzenleme ortaklık payı oranının düşürülmesi amacıyla kullanılmasına olanak bulunmadığı, bununla birlikte, düzenlemeye giren tüm parsellerin eşit oranda hisselendirildiği ve düzenleme ortaklık payı kapsamında yer almayan, davalı idarece ağaçlandırılacak alan olarak tanımlanan 1595 ada, 1 sayılı parselin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca oluşturulacak bir yer niteliğinde olup olmadığı irdelenerek ve uyuşmazlık hakkında yeniden bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuş ise de, Bursa 1. İdare Mahkemesinin 8.5.2003 günlü, E:2003/250, K:2003/943 sayılı kararıyla, 3194 sayılı kanunun 18. maddesinin uygulanmasına ilişkin Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin ( h ) fıkrasında yeşil saha, aktif ve pasif ayrımı yapılmaksızın "Umumi Hizmetlere Ayrılan Yer" olarak kabul edildiği, İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 3. maddesinin 8. fıkrasında "Aktif Yeşil Alanın" tanımı yapıldığı, EK 2 sayılı cetvelde ağaçlandırılacak alanlar, "Açık ve Yeşil Alanlar" başlığı altında yer almış bulunduğundan "pasif yeşil alan" olan ağaçlandırılacak alanın düzenleme ortaklık payı kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik'in 12. maddesi kapsamında değerlendirilmesine olanak bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolundaki ilk kararında ısrar etmiştir.
Davalı idare, umumi hizmete ayrılan bir yer niteliğinde olan ağaçlandırılacak alandaki ortak katılım payının kesin olmayıp kamulaştırma ve inşaata eşdeğer bir belediye arsası ile takas edilecek alan olduğu, bu nedenle idarece yapılan 18. madde uygulamasında hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle ısrar kararını temyiz etmekte ve bozulmasını istemektedir (DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURULU, 22.11.2007, 244/2331).
• PARSELASYON İŞLEMİ
Dava, ..., ..., ... mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı ... Vilayeti İl Özel İdare Müdürlüğü'ne ait üzerinde ilköğretim okulu bulunan taşınmazı da kapsayan alanda 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin 20.08.1992 günlü, 65-92 sayılı işlemin iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince, 3194 sayılı yasanın 18. maddesi uygulamalarında bağımsız parsel verilememesi durumunda aynı şart ve değerde hisseli parsel verilmesinin mümkün olduğu, düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra yapılaşma ve imar durumuna göre yeni oluşturulacak parselin hisseli verilmesinin hukuka aykırı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinde, belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar sahanın düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı olarak düşülebileceği, hükme bağlanmıştır. Dosyada yer alan belge ve bilgilerin incelenmesinden, okul alanı olarak kullanım amacı devam ettiği anlaşılan ve imar planında da bu amacın sürekliliği sağlanan uyuşmazlığa konu taşınmazın parselasyon işlemi sonucunda değerinin artması söz konusu olmadığından, okul alanından düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak suretiyle tesis edilen parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Bu durumda, mahkeme kararında isabet bulunmamaktadır (DANIŞTAY 6. DAİRE 19.2.2003, 2999/1045).
• PARSELASYON İŞLEMİNİN İPTALİ
Dava, davacılara ait ... İli. ... ada, 19 sayılı parselin bulunduğu alanda yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; idare mahkemesince, davacıların taşınmazlarının imar planında yol ve park alanında kalan 3151 m2'lik kısmını bedelsiz olarak terk ettikleri, bu bölümün daha sonra yapılan imar planı değişikliği ile ıskan sahası olarak ayrılan kısmının parselasyon işlemi sonucunda belediye adına tahsis edildiği, oysa plan değişikliği nedeniyle yol ve park olarak kullanım imkanı bulunmayan kısmının eski malik olan davacıya verilmesinden sonra parselasyon işleminin yapılması gerektiği gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, davacıların kalan bölümünde inşaat yapabilme karşılığında, taşınmazlarının imar planında yol ve park alanında kalan bölümünü kendi rızaları ile bedelsiz olarak terk ettikleri, ve parselasyon işlemi sonucunda davacıların, parselinden düzenleme ortaklık payı alınmadığı anlaşılmaktadır. Özel mülkiyete konu olan taşınmazlardan sahiplerinin rızası ile umumi hizmetlere bedelsiz olarak terkedilen ancak daha sonra yürürlüğe giren imar planıyla tahsis amacı değişen yerlerin bedelsiz olarak eski maliklerine geri verilmesi yolunda yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Aksine 3194 sayılı Yasanın 17. maddesi ile belirli koşulların varlığı halinde imar planına uygunluğun sağlanması amacıyla bu tür taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye ve valilikler yetkili kılınarak bedelsiz geri vermenin söz konusu olmayacağı öngörülmektedir. Bu durumda, 3194 sayılı Yasanın 17. maddesi uyarınca bedelsiz geri verme söz konusu olamayacağından ve davacıların taşınmazından düzenleme artıklık payı da alınmadığından parselasyon işleminin iptaline yönelik olarak verilen kararda isabet bulunmamaktadır (DANIŞTAY 6. DAİRE 12.2.1998, 1847/760).
• BELEDİYELERİN İMAR UYGULAMALARI
Dava, imar uygulaması sonucu davacıdan % 35 düzenleme ortaklık payı oranından fazla olarak alınan 533 m² yer için takdir edilen bedel yerine arsa verilmesi yolundaki istemin reddine ilişkin 22.6.1993 günlü, 1392 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; idare mahkemesince, belediyelerin yaptığı düzenlemeler sonucunda takdir edilen bedel yerine arsa vereceklerine ilişkin herhangi bir kanuni yükümlülüğü bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir. Temyize konu Eskişehir İdare Mahkemesi kararında, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49. maddesinin 1. fıkrasında sayılan bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmaktadır.
Diğer taraftan, belediyelerin yaptığı düzenlemeler sonucunda takdir edilen bedel yerine arsa verilmesi yolundaki istemin ancak düzenleme işlemine karşı açılacak bir davada incelenebileceği, dava konusu işlemin ise düzenleme işleminin kesinleşmesinden itibaren yıllar geçtikten sonra yapılan başvurunun reddine ilişkin ve düzenleme işlemi dışında bir işlem olması ve davacının isteminin bu aşamada idarenin kabulüne bağlı bulunması karşısında tesis edilen dava konusu işlemde mevzuata aykırılık bulunmamaktadır (DANIŞTAY 6. DAİRE 8.11.1994, 1816/4047).
• PARSELASYON SONUCU DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ALINMIŞ OLMASI
Dava, Gabze İlçesi, Darıca Yolu, İstasyon Mevkiinde bulunan davacıya ait ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz ve yine davacının paydaşı olduğu ... parsel sayılı taşınmazla ilgili ıslah imar planı uygulamasının iptali isteğiyle açılmış, idare mahkemesince yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda; eski imar planına göre 1974 yılında gerçekleştirilen düzenlemede davacının mülkiyetindeki parsellerden % 21, 1987 yılında yürürlükteki imar planına göre yapılan dava konusu düzenlemede ise % 12 düzenleme ortaklık payı alınmak suretiyle % 33`e tamamlanmış olduğunun yasal sınırın aşılmadığının ve işlemin mevzuata uygun bulunduğunun belirtildiği, bu rapordaki görüşlerin mahkemece kabul edildiği, bu nedenle tesis edilen işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin 2. fıkrasında belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bulunan yüzölçümlerinden yeteri kadar sahanın düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı olarak düşülebileceği, ancak alınacak düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuzbeşi geçemeyeceği kurala bağlanmış, İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesinde, düzenleme ortaklık payının bir düzenleme sahasında tesbit adilen düzenleme ortaklık payı mlktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin yüzölçümu miktarına oranı olduğu, evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan arazi veya arsaların bu ortaklık payı hesabına katılamayacağı ancak taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39. maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin ilk parselin ifrazından alınan terk oranını % 35`e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği belirtilmiş bulunmaktadır.
Anılan yasa ve yönetmelik hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılacak arsa ve arazi düzenlemelerinde meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye giren parsellerden yüzölçümünün % 35 kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği, önceden düzenleme ortaklık payı alınan parsellerin bu hesaba katılmayacağı, ancak daha 322 önce Mülga 6785 sayılı Yasa uyarınca düzenlemeye tabi tutulan parsellerin ancak sahiplerinin isteği üzerine düzenlemeye tabi tutularak önceden alınan düzenleme ortaklık paylarının hesaba katılarak % 35`e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği açıktır.
Dosyanın incelenmesinden dava konusu taşınmazdan 1984 yılında imar planı uyarınca Mülga 6785-1605 sayılı Yasa gereği düzenlemeye tabi tutularak % 21 oranında düzenleme ortaklık payı alındığı, daha sonra yürürlüğe giren plan uyarınca yapılan ikinci düzenleme ile de taşınmaz sahibinin talebi dışında anılan yasa ve yönetmelik hükümlerine aykırı olarak % 12 oranına varan fark kadar düzenleme ortaklık payının alınarak yasaca belirlenen % 35`lik oranın altında % 33 oranına tamamlattırıldığı anlaşıldığından, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca tesis edilen arsa ve arazi düzenlemesinde mevzuata ve hukuka uyarlık bulunmamaktadır (DANIŞTAY 6. DAİRE 8.12.1993, 714/5180).
• DÜZENLEMEYE TABİ TUTULAN ARAZİ VE ARSALARIN %35'İNİ GEÇEMEMESİ
Dava, davacı kooperatife ait arsanın imar düzenlenmesine tabi tutulması sonucunda düzenleme ortaklık payı olarak terk edilen bölümün yasada öngörülen %35 oranın altında kalması nedeniyle, eksik alınan arsa karşılığı 5.488.000 liranın kooperatifçe ödenmesine ilişkin 8.4.1986 günlü, 2901 sayılı belediye encümeni kararının iptali ile, bu karar uyarınca düzenlenmiş bulunan vergi ihbarnamesiyle tahsil edilmek istenen verginin kaldırılması isteğiyle açılmış, Vergi Mahkemesince, encümen kararı ile tespit edilen ve vergi ihbarnamesi ile tahsil edilmek istenen paranın vergi, resim ve harç niteliğinde olmayıp 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre gerçekleştirilen arazi ve arsa düzenlemesinden kaynaklandığı, aynı yasanın 17. maddesinin son fıkrası ve ilgili yönetmeliğin 10. maddesinde bedel takdirleri için 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun uygulanacağının belirtildiği ve Kamulaştırma Kanununun 37. maddesinde de bedel takdirlerine ilişkin davaların adliye mahkemelerinde çözümlenmesinin öngörüldüğü gerekçesiyle davanın görev yönünden reddine karar verilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden davacı kooperatife ait ....... semtinde 8 pafta, 185 parsel sayılı arsada istek üzerine 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre düzenleme yapıldığı, düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz terk edilen bölümün yasada belirtilen %35 oranından az olamayacağı düşünülerek iptali istenen encümen kararı ile terk edilen yerle bu oranın arasında kalan 686 m2 arsa bedeli karşılığı hesaplanan 5.488.000 liranın kooperatiften alınmasına karar verildiği ve bu karar uyarınca paranın tahsili amacıyla 4.8.1986 günlü, 20333 sayılı vergi ihbarnamesi düzenlenip tebliğ edildiği anlaşılmaktadır.
Uyuşmazlık konusu paranın, vergi, resim, harç ve bunlara benzer nitelikte bir yükümlülük olmayıp İmar Kanununun 18. maddesinin uygulanmasından kaynaklandığı açıktır.
Bu madde uyarınca yapılacak arazi ve arsa düzenlemesi ile ilgili yönetmeliğin 10. maddesinin son fıkrasında, imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımından doğan bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz biçimlerinin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa bağlı olduğu ve sözü geçen yasanın 4. maddesinde de bedele ilişkin davaların adli yargıda çözümleneceği öngörülmüş bulunmaktadır. Ancak dava konusu olayda, yönetmelik hükmünde öngörüldüğü gibi, parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payı alınmaması ve ilgili kooperatifin onayı ile düzenleme ortaklık payının bedele dönüştürülmesi söz konusu değildir.
Diğer bir anlatımla, uyuşmazlık bedele dönüştürülen bir ortaklık payının miktarından doğmayıp, belediyenin düzenleme ortaklık payının en az %35 olacağı ve bu miktarda bedelsiz arsa terki sağlanmıyorsa farkının ödenmesinin istenmesinden kaynaklanmaktadır. Sonuç olarak ortada bedel uyuşmazlığı ve adli yargıyı ilgilendiren bir durum değil, imar yasasının belediyece yanlış yorumlanmasından doğan bir encümen kararı mevcut bulunmaktadır.
Dava konusu uyuşmazlığın esasını belediye encümeni kararı teşkil ettiğine ve bu karar iptal edildiği takdirde vergi ihbarnamesi adı altında düzenlenen belgenin hukuksal dayanağı kalmayacağına göre davanın idari işlemlerden doğan uyuşmazlıkları çözümlemeye yetkili ....... İdare Mahkemesinde çözümlenmesi gerekir (DANIŞTAY 6. DAİRE, 21.11.1988, 2044/1481).
• ETAP ETAP YAPILAN İMAR PLANI
.İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin ( a ) bendinde düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu, aynı maddenin ( b ) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu; 5. maddesinde ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerin, belediye encümen kararı ile; dışında valiliklerin, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tesbit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetinde oldukları, konut yapımına hazır arsa sayısının bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edileceği, belirlenen düzenleme sahasının bir müstakil imar adasından daha küçük olamayacağı, ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında bir kaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parsellerinin müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebileceği, düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18. maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plana göre inşaat ruhsatı verileceği; aynı yönetmeliğin 10. maddesinde düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanacağı; 11. maddesinde de bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranı olduğu hükmü yer almaktadır.
Dosyanın incelenmesinden, dava konusu taşınmazların bulunduğu bölgenin 6 etap halinde planlandığı ve bu etaplarda 18. madde uygulaması yapılmadan inşaat uygulamasına geçilemeyeceği notu getirildiği, bu nota uygun şekilde 1/1000 ölçekli imar planı üzerinde numaralanmak ve sınır çizgileri işaretlenmek suretiyle belirtilen etap sınırlarının uygulama sınırı olarak ele alınıp 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca uygulama yapıldığı, 1,2,3 ve 4 no`lu düzenleme sahalarında % 35 oranında düzenleme ortaklık payı, % 4 - % 8 arasındaki oranda da kamu tesis alanlarına tahsis olarak alındığı, 5 ve 6 nolu düzenleme sahasında ise % 18 oranında düzenleme ortaklık payı alındığı, 6 nolu düzenleme sahasında kalan davacı parsellerinden % 18 oranında düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra kalan miktarın aynı yerde oluşturulan ve aynı fonksiyon ve yapılanma koşulu ile uygulaması yapılmış müstakil imar parseli olarak davacıya tahsis edildiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı gibi, altı bölge halinde belirlenen düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınmasının bu alanların niteliğinin farklı olmasından kaynaklandığı, kaldı ki aynı düzenleme sahası içinde düzenleme ortaklık paylarının eşit olarak alındığı görüldüğünden mahkemece bu hususlar gözönünde bulundurulmadan verilen kararda isabet bulunmamaktadır (DANIŞTAY 6. DAİRE, 19.2.1997, 2577/828).
• YEŞİL ALAN İÇİN YAPILAN TERK
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetler için düzenleme ortaklık payı alınabilecek olması karşısında yol veya yeşil alan için yapılan terkin amacının aynı olduğu, salt adının hibe olması nedeniyle anılan yeşil alan için yapılan terkin kamu alanı için yapılan terkden ayrı düşünülemeyeceği, yukarıda anılan yönetmelik hükmünde tevhid ve ifraz sırasında yapılan terkin niteliğinden söz edilmediği ve olayda taşınmazların ifrazını sağlayabilmek için aynı işlemle ve aynı zamanda yola terk ve hibenin yapıldığı hususları gözönünde bulundurulduğunda ilk parsellerin tevhid ve ifrazı sırasında yapılan 718 m2 hibenin de davacı taşınmazlarından alınacak düzenleme ortaklık payından düşülmesi gerekmektedir (DANIŞTAY 6. DAİRE, 16.6.2004, 493/3850).
* YOL İÇİN RIZAEN YAPILAN TERK İLE YEŞİL ALAN İÇİN YAPILAN BAĞIŞ DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI KAPSAMINDA OLDUĞU
Dava, Manisa, Demirci İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı davacıya ait taşınmazı kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin 22.10.2002 günlü, 479 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmıştır.
İmar Kanununun 18.Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 11.maddesinde, düzenleme ortaklık payı oranının, bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içindeki kadastrol veya imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranı olduğu, evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış arazi ve arsaların bu ortaklık payı hesabına katılmayacağı, ancak taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sayılı imar kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35'e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği hükme bağlanmıştır.
Dosyanın incelenmesinden, davacıya ait parselin kadastrol ... ada, ... sayılı parselin 1995 yılında bir kısmının bedelsiz olarak yola terk edilmesi suretiyle ifrazından oluştuğu, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca 2002 yılında tesis edilen dava konusu parselasyon işlemi sırasında da davacı tarafından parselinden 330 m2'nin hibe edilerek düzenleme alanında belirlenen düzenleme ortaklık payının karşılanmasında kullanıldığı, dolayısıyla davacının parselinden 1995 yılında gerçekleştirilen ifraz işlemi sırasında bedelsiz olarak yapılan yola terk ve 2002 yılında tesis edilen parselasyon işlemi sırasında da hibe adı altında imar planında yeşil alan olarak ayrılan alanda kullanılmak üzere kesinti yapıldığı, bu kesintinin yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmete ayrılan alanların düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden işlem tarihi itibariyle % 35'e kadar düşülebilen miktar karşılığı bedel olan düzenleme ortaklık payı kapsamında bulunduğu anlaşılmaktadır.
3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesi uyarınca düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyaca olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetler için düzenleme ortaklık payı alınabilecek olması karşısında 1995 yılında yol için yapılan terkin, yeşil alan için 2002 yılında yapılan hibeden ayrı düşünülemeyeceği, amacın aynı olduğu hususu göz önünde bulundurulduğunda, uyuşmazlıkta davacının taşınmazından yapılan yola terk ve yeşil alan için yapılan hibe miktarını % 35'e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilecekken bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere dava konusu parselasyon işlemi tesis edilirken rızai terk edilen parselasyon ve hibe edilen miktar göz önünde bulundurulmadan davacıya ait parselden % 35'i aşan oranda düzenleme ortaklık payı alınmıştır (DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURULU, 19.2.2009, 3220/35).
• İMAR PLANINDA GÖSTERİLEN SPOR ALANI
Dava,Adana,Yüreğir, ... köyü, ... parsel sayılı taşınmazın "Spor Alanı" olarak belirlenmesine ilişkin imar planı değişikliği ile 27.8.1998 günlü 2012 sayılı belediye encümeni kararıyla yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; plan hiyerarşisi içinde alt ölçekli olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 1/5000 ölçekli nazım imar planına uygun olarak taşınmazın "Spor Alanı" olarak belirlendiği, üst ölçekli planın iptalinin istenilmemiş olması karşısında dava konusu planda hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın anılan plana yönelik kısmının reddine, spor alanının tescile tabi olmayan bir alan olması nedeniyle düzenleme ortaklık payından karşılanması gerekirken davacının hissedar yapılmasında hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar taraflarca temyiz edilmiştir.
İmar Kanunun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinin ( c ) bendinde; "Düzenleme Ortaklık Payı; düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol,yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %35'e kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tespit edilen karşılığı bedeldir" şeklinde tanımlanmış, aynı Yönetmeliğin 12. maddesinde, düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirileceği hükme bağlanmıştır.
Yukarıda belirtilen maddelerin birlikte değerlendirilerek yorumlanmasından; bir alanın kamu tesis alanı olması halinde anılan Yönetmeliğin 12. maddesine göre, umumi hizmet alanı olması halinde ise 4.madde uyarınca düzenleme ortaklık payı ile oluşturulması gerekmektedir.
Dava konusu olayda da planlarda gösterilen spor alanının semt spor alanı olması halinde düzenleme ortaklık payından karşılanması, bölgesel bir spor alanı ve tüm kente hizmet verecek bir kamu tesis alanı olması halinde ise kamu ortaklık payı ile oluşturulması gerektiği sonucuna ulaşıldığından, spor alanının niteliği araştırılarak irdelenmek suretiyle karar verilmesi gerekmektedir (DANIŞTAY 6. DAİRE, 14.4.2004, 6584/2274).
• İŞLEM NEDENİYLE DÜZENLEME SINIRI İÇERİSİNDEKİ KAMU ALANLARININ KARŞILANMASI AMACIYLA %35 E KADAR DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ALINABİLMESİ
2981 sayılı Kanunun 3290 sayılı Kanunla değişik 18. maddesinin ( c ) bendinde, ıslah imar planı uygulamaları gereği gecekondu ve imar mevzuatına aykırı yapılanmış sahalarda arsanın %35 ine kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği belirtilmiş, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde ise düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağı kuralı yer almıştır.
Anılan Yasa maddelerinin amacı, yapılacak düzenleme ile imar sınırı içindeki arazileri inşaata elverişli imar parselleri haline getirmek ve bu düzenleme sonucunda oluşan imar parsellerinin ihtiyacı olan kamu hizmet alanlarına da taşınmaz sahiplerinin katılımını sağlamak olup, söz konusu katılımın en çok %35 oranında alınabilecek düzenleme ortaklık payları ile gerçekleştirilmesi öngörülmüştür. Değinilen ortaklık payı oranının mutlak olmayıp alınabilecek azami miktarı ifade ettiği, başka bir deyişle düzenleme alanının hesaplanacak ihtiyacı olan umumi hizmet tesisleri kadarının alınabileceği ortadadır. Olayda ise, ne davacının hissedar olduğu taşınmazda ne de ıslah imar planı uygulamasının yapıldığı bölgede yer alan parsellerde belediyenin hiç hissesi bulunmadığı halde alınan %35 oranında düzenleme ortaklık payı ile belediye adına muhtelif müstakil ve hisseli parseller oluşturulduğu temyiz dosyası içerisinde yer alan belgelerin incelenmesinden anlaşılmaktadır.
Yukarıda da değinildiği gibi yasada öngörülen düzenleme ortaklık payı mutlak bir değeri ifade etmeyip, ancak düzenleme alanında umumi hizmetlere giden kısımlar hesaplandıktan sonra alınabileceği cihetle böyle bir hesaplama yapılmazsızın azami oran olan %35 pay alınıp, bunun da belediye adına imar parselleri oluşturmakta kullanılmasında yasaya aykırılık açıktır.
Diğer taraftan, davacıya tahsis edilen parseller içinde belediye hissesinin bulunmamasının da işlemi sağlıklı kılmayacağı ortadadır. Zira yasal amacına uygun kullanılmak üzere düzenleme ortaklık payı alınmadığında düzenleme bölgesinde alınacak oranın düşeceği kuşkusuzdur.
Bu itibarla işlemin iptali gerekirken, davacıya hissesi oranında müstakil ve hisseli parseller tahsis edildiğinden bahisle davanın reddinde isabet bulunmamaktadır (DANIŞTAY 6. DAİRE 22.10.1991, 5/2101).
• DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI
İdare Mahkemesince yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda 1/5000 ölçekli ek plandaki sosyal donatı alanlarının yer seçiminin idarenin kamulaştırma gibi külfetten kurtulması için hazine arazilerinin bulunduğu alanlardan yapıldığı, oysa kentin gelişme eksenine ilişkin verilerin toplanması ve planlama çalışmalarının yapılması gerektiği, dolayısıyla dava konusu alana ilişkin nazım plan ayrıntılı analiz ve sentezden yoksun olduğundan parselasyonun da aynı temel yoksunluğu taşıdığı belirtilmektedir. Bilirkişi raporunda imar planının biçimlenmesi ile ilgili hususlar ve planın işlerliği tartışılmaktadır. Oysa bu davada imar planının iptali istenilmemiş olup bu plana göre yapılan parselasyon işlemi dava konusudur. Böyle bir durumda ise yapılan parselasyonun 3184 sayılı Yasanın 18. maddesi ve bu maddenin uygulanmasına ilişkin yönetmelikle getirilen düzenlemenin binalı binasız arazi ve arsaların plan ve mevzuata uygun şekilde inşaata veya tesbit edilmiş olan diğer kullanım şekillerine uygun duruma getirilmesi amacıyla yapılacağı, düzenleme dolayısıyla meydana gelecek değer artışları karşılığında düşülecek düzenleme ortaklık payı oranı, maliklerin parselasyondan sonra sahip olması gereken parsel yüzölçümlerinin belirlenmesi, düzenleme sonucunda oluşacak imar parsellerinin mümkün olduğu kadar, aynı yerdeki eski parsel sahibine tahsisi, plan ve mevzuata göre korunabilecek yapıların tam ve şuyusuz bir parsele rastlatılması ancak bunların uygulanmasında veya mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle bağımsız parsel verilememesi halinde bu parsellerin yerine mümkün olduğu kadar aynı şart ve değerle şuyulu parsel verilebileceği yolundaki kurallara uygun yapılıp yapılmadığının incelenmesi gerekmektedir. Belirtilen inceleme yaptırılırken davacının düzenleme ortaklık payının eşit oranda alınmadığı düzenleme ortaklık payı ile karşılanması gereken yerlerden hisse verildiği, 136.495 mı'lik taşınmazın 125.795 mı'sinin ortak kullanım alanı olarak belirlendiği iddialarının da değerlendirilmesi gerektiğinden mahkeme kararında isabet görülmemiştir (6. DAİRE 26.11.1998, 6950/5903).
• TAPU TAHSİS BELGESİ
2981 sayılı Kanunun 3290 sayılı Yasa ile değişik 10. maddesinin ( a ) bendinde; bu Kanun hükümlerine göre hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğü'nün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde gecekondu sahiplerince yapılmış yapıların 12. madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yerin hak sahibine tahsis edileceği ve bu tahsisin yapıldığının tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine "Tapu Tahsis Belgesi" verileceği, Tapu Tahsis Belgesinin ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil edeceği kuralı yer almıştır.
Değinilen bu Yasa kuralında sözü edilen 'Tapu Tahsis Belgesi"nin taşınmazın mülkiyetini belge sahibine nakleden veya mülkiyeti tespit eden bir tapu niteliğinde olmadığı ancak Yasa ile belirli koşulların varlığı halinde gecekondu sahibine verilecek tapuya esas teşkil eden bir belge olduğundan kuşku yoktur.
Olayda ise, davacıya gecekondusunun işgal ettiği 400 m2 karşılığında tapu tahsis belgesi verildiği, daha sonra düzenlenen ıslah imar planı ile yapısının bulunduğu yerde oluşturulan 218 m2 yüzölçümlü imar parselinin kendisine müstakilen tahsis edildiği, uyuşmazlığın Yasada öngörülen %35 oranı üzerinde düzenleme ortaklık payı alındığı noktasından kaynaklandığı, aynı gerekçe ile de İdare Mahkemesince işlemin iptaline karar verildiği temyiz dosyasının incelenmesinden anlaşılmaktadır.
Oysa yukarıda da değinildiği gibi tapu tahsis belgesi, mülkiyeti tespit eden nitelikte bir belge olmadığından bu belge sahibinin halen idarenin mülkiyetinde bulunan taşınmazın bir kısmının düzenleme ortaklık payı olarak alındığı iddiasını ileri sürebilmesi mümkün değildir. "Zira, Yasada öngörülen düzenleme ortaklık payının ancak tapulu mülkler için söz konusu olabileceği açıktır.
Bu husus gözetilmeksizin davacıya yapısının bulunduğu yerde oluşturulan 218 m2'lik parselden başka arsa tahsis edilmediği gerekçesiyle işlemin iptalinde isabet görülmemiştir (DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURULU, 19.2.2009, 3220/35).
• GENEL HİZMETLERE AYRILACAK ALANLAR
2981 sayılı Yasanın 10/C maddesinde; "imar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyonu dayalı arazilerde imar adası veya parseli olabilecek büyüklükte alanlarda, binalı veya binasız arsa arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapıları yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye Belediye veya Valilikler resen yetkilidir. Belediye veya Valiliklerin talebi halinde bu yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır ... ıslah imar planı ile düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin yeni sahiplerine verilmesinde valilik veya belediyelerce arsa ve arazilerin durumuna göre düzenleme ortaklık payı alınabilir..." hükmü yer almaktadır. Buna göre yapılacak imar düzenlemelerinde öncelikle düzenlemeye girecek alanın boyutlarının daha sonrada bu alanda genel hizmetlere ayrılacak alanların belirleneceği düzenleme ortaklık payının düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeye giren kısımlarının yüzölçümleri ile genel hizmetlere ayrılan alanların oranlanması yoluyla bulunacağı umumi hizmetlere ayrılan alanlar düzenleme ortaklık payı olarak alınan arsa ve arazi parçalarının toplamı yoluyla karşılanamıyorsa bu durum kamulaştırma yönteminin uygulanacağı açıktır.
İdari Mahkemesince 4.6.1991 ve 11.2.1993 günlü ara kararlarıyla düzenleme sahasında düzenlemeye giren toplam düzenleme alanı ile bu düzenleme ile kamuya ayrılan alanların ne miktarda olduğunun sorulmasına karşın davalı idarece verilen 21.4.1993 günlü yanıtta ıslah imar planının uygulanması sonucunda oluşan ada ve parsellerin sayısının çok fazla olduğu ve geniş bir alanı kapsaması nedeniyle kamuya ayrılan alan miktarı hakkında kesin bir bilgi verilemediği belirtilmiş ise de, sözkonusu bu alanlar belirlenmeksizin düzenleme ortaklık payının alınması ve oranının da belirlenmesi imar mevzuatına göre mümkün bulunmamaktadır (DANIŞTAY 6. DAİRE 13.6.1994, 3088/2443).
• OTOPARK YEŞİL ALAN MEYDAN YOL GİBİ YERLER
İmar Kanununun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik'in Düzenleme Sırasında Korunacak Yapılar başlıklı 8. maddesinde: "İmar veya kadastro parselleri üzerinde inşa edilmiş ve düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı bir imar parseli içinde bırakılabilir.
Bu gibi yapıların bulunduğu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi yerlere giren kısımları ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinden gerekli miktar ifraz edilerek düzenleme ortaklık payı olarak alınır. Alınacak miktar düzenleme ortaklık payından fazla ise kamulaştırma ile alınabilir." hükmü yer almaktadır.
Dava konusu parselasyon işlemiyle davacı kuruma ait tescilli türbe binası bulunan taşınmazlardan yukarıda yer alan yönetmelik hükmü dikkate alınarak, ancak belirtilen yerler için düzenleme ortaklık payı alınabileceğinden, idare mahkemesince, bu husus araştırılmaksızın davanın reddine karar verilmesinde isabet görülmemiştir (DANIŞTAY 6. DAİRE 17.1.2000, 7510/88).
• ÜZERİNDE YAPI BULUNAN TAŞINMAZLARIN PARSELASYON İŞLEMİNE TABİ TUTULMASI - İFRAZ EDİLECEK BÖLÜM OLMAMASI/ DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ALINMAMASI
Dava, ... İlçesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemine ilişkin 20.8.1996 günlü, 16.19 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; idare mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporla dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden; 61 m2'lik dava konusu taşınmazdan 21.35 m2 düzenleme ortaklık payı alındığı, 17.08 m2'sinin okul alanında kalan 3135 ada, sayılı parselden pay olarak verildiği, 22, 57 m2'sinin ise parselasyon işlemiyle korunan ve sınırları değişmeyen, üzerinde tescilli kümbet bulunan ve eski yerinde oluşturulan 3164 ada, 1 sayılı parselde hisselendirildiği, tescilli kümbet bulunan kadastral parsel sınırlarında bir değişiklik yapılmadığı, aynen korunduğu, parselasyon işlemiyle düzenleme ortaklık payı alınarak hisseli bir duruma dönüştürülemeyecek yerlerden olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmelik'in Düzenleme Sırasında Korunacak Yapılar başlıklı 8. Maddesinde: "İmar veya kadastro parselleri üzerine inşa edilmiş ve düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı bir imar parseli içinde bırakılabilir.
Bu gibi yapıların bulunduğu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi yerlere giren kısımları ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinden gerekli miktar ifraz edilerek düzenleme ortaklık payı olarak alınır. Alınacak miktar düzenleme ortaklık payından fazla ise kamulaştırma ile alınabilir." hükmü yer almaktadır.
Dava konusu parselasyon işlemiyle tescilli kümbet'in bulunduğu yerde kadastral parsel sınırlarında bir değişiklik yapılmadan, aynen korunarak imar parseline dönüştürüldüğü ve yukarıda belirtilen yönetmelik hükmü uyarınca kadastral parselin, yol, meydan, otopark ve yeşil alan gibi yerlere giren kısımlarının ve bu gibi yerler için ifraz edilecek bölümünün olmadığı anlaşıldığından, dava konusu parselden düzenleme ortaklık payı alınması gerekliliği bulunmamaktadır (DANIŞTAY 6. DAİRE 17.1.2000, 1445/91).
• DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ALANLARINA TAHSİSİ GEREKEN YOLDAN İHDASLARIN BELEDİYE ADINA TESCİL EDİLMESİ
Dava konusu parselasyon işleminde eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınmadığı, imar planı gereği kapanan yollardan ihdas suretiyle oluşan taşınmazların düzenleme ortaklık payından karşılanan yerlere tahsisi gerekirken belediye adına tescil edilerek fazla düzenleme ortaklık payı alınmasına neden olunduğu, Uygulama Yönetmeliğinin 12.maddesi uyarınca düzenlemeye girenlerin eşit oranda hisselendirilmesi gereken kamu tesis alanlarının büyük bir bölümünün hazine taşınmazlarından karşılandığı anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmesinde hukuka aykırılık yoktur (6. DAİRE, 16.12.2002, 6013/6006).
• BELEDİYE ENCÜMEN KARARININ İPTALİ
Dosyanın incelenmesinden, sözü edilen düzenleme alanına giren kadastral parsellerin toplam alanının 174805 m2, imar planında yol, yeşil alan gibi kamu alanlarına ayrılan yerlerin toplam alanının ise 59926 m2 olduğu ve 6392 m2 miktarın da kapanan yollardan elde edildiği, düzenleme sonucu iskana açılacak alanlarda imar planlarıyla öngörülmüş olan park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için düzenlemeye giren kadastral parsellerin %35'ine kadar düzenleme ortaklık payının bedelsiz olarak alınabileceği, ancak kamu alanların ayrılan yerler toplamından kapanan kadastral yolların miktarı düşüldükten sonra kalan miktarın kadastral parsel maliklerinden alınması gerektiği, bu durumda, anılan düzenleme alanında düzenleme ortaklık payı oranının 59926-6392-174.805=0.30 olması gerektiği halde davacı hissesinden %35 oranında kesildiği anlaşıldığından mevzuata uyarlık bulunmayan düzenleme işleminin iptali yolundaki mahkeme kararında sonucu itibariyle isabetsizlik bulunmamaktadır (DANIŞTAY 6. DAİRE, 1986/4142).
• DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI KESİLDİKTEN SONRA ESKİ YERLERDEN PARSEL TAHSİSİ
Dava, ..... Beldesi, ... Mahallesinde, 2981 sayılı Yasanın 10/c madde uyarınca yapılan parselasyon işleminin eski 4704 parsel sayılı taşınmaza ilişkin kısmının ve bu parselasyona yapılan itirazın reddedilmesine ilişkin 2.4.1996 günlü, 130 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış, idare mahkemesince; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi üzerine düzenlenen raporun dosyada bulunan bilgi ve belgelerle birlikte değerlendirilme sinden, davacının 3 adet parselinin parselasyona tabi tutulduğu ve her bir parselden eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınması gerekirken farklı oranlarda alındığı, parsellerin konumları nedeniyle değerlerinin farklı olduğu, daha değerli yerde bulunan parselden daha fazla, değersiz yerdeki parselden ise çok daha az oranda düzenleme ortaklık payı alınarak eşdeğerde tahsis yapılmadığı anlaşıldığından, 4704 parsel sayılı 165 m2 yüzölçümlü değerli yerdeki taşınmaza yeni 357 ada, 1 parsel numarası verildiği ve 85 m2 yüzölçümlü olarak oluşturulduğu ve bu değerli parselde oluşan mağduriyetin eşdeğerde olmayan 2968 ve 2985 parsel sayılı taşınmazlar ile giderilmeye çalışıldığı anlaşıldığından, parselasyonun eşitlik ilkesine de aykırı olduğu gerekçesiyle dava konusu işlemlerin iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, davacının 4704, 2968 ve 2985 parsel sayılı üç adet taşınmazının parselasyon işlemi kapsamında bulunduğu, toplam yüzölçümü 1096 m2 olan taşınmazlardan, yöre için hesaplanan %20 oranında toplam 226.90 m2'lik düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra kalan 881.56 m2'lik taşınmazın eski yerlerinde oluşturulan parsellerin müstakil olarak tahsis edilmesi suretiyle karşılandığı, fazladan verilen 11 m2'lik kısım için ise davacı aleyhine ipotek tesis edildiği anlaşılmaktadır.
4704 parsel sayılı taşınmazın daha değerli bir konumda bulunduğu, bu yerden düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra 131.18 m2 pay kalmış ise de eski taşınmazın büyük bir kısmının yol alanında kalmış olması nedeniyle yol alanı dışında kalan kısmının daha küçük bir parsel haline getirildiği ve 85 m2'lik müstakil bir imar parseli olarak davacıya tahsis edildiği, eksik verilen 46.18 m2'lik kısmının ise yol alanında kalmış olması nedeniyle eski yerinden verilmesi olanağı bulunmadığından başka bir yerden verilmesinin zorunlu olduğu, bu nedenle, aynı düzenleme alanında bulunan davacıya ait eski 2968 ve 2985 parsel sayılı taşınmazlarla birlikte değerlendirildiği ve bu taşınmazların bulunduğu yerde oluşturulan ve müstakil olarak davacıya tahsis edilen 378 ada, 11 parsel, 378 ada, 12 parsel, 378 ada, 13 parsel ve 363 ada, 3 parsel sayılı taşınmazlara ilave edildiği anlaşılmıştır.
Bu durum karşısında, düzenleme ortaklık payının yöre için hesaplanan 20 oranında ve her parselden eşit oranda alındığı, eski parsellerin bulunduğu yerde oluşturulan yeni imar parsellerinin müstakil olarak davacıya tahsis edildiği, fazladan verilen 11 m2'lik kısım için ise ipotek tesis edildiği açık olduğundan ve parselasyon işleminde mevzuata aykırılık bulunmadığından, dava konusu işlemlerin iptali yolundaki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir (6. DAİRE, 18.5.1999, 2676/2714).
• PARSELASYON İŞLEMİ SONUCU TAHSİS EDİLECEK ALAN
Dava dosyasında bulunan bilgi ve belgelerin incelenmesinden, davacının eski 165 pafta, 1317 ada, 50 parsel sayılı taşınmazdaki hissesine karşılık parselasyon işlemi ile 4970 ada, 11 parsel sayılı ve üzerinde davacıya ait yapı bulunan parselden hisse verildiği, davacının üzerinde kendisine ait yapı bulunduğunu iddia ettiği, 4970 ada, 9 parsel sayılı taşınmazın ise başka kişilere tahsis edildiği anlaşılmaktadır.
Parselasyon işlemi ile davacıya ancak hissesi oranında ve düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra kalan alan kadar yer tahsis edilmesi mümkündür. Düzenleme öncesindeki hisseli parsel üzerinde, hissesinden fazla yer işgal etmek suretiyle imar mevzuatına aykırı şekilde inşa edilmiş yapılar bulunması, bu binaların işgal ettiği taşınmazların tamamının, hissesini aşan miktarda davacıya tahsisini gerektirmez. Ancak, şerh düşülmek suretiyle davacıya ait olduğunun belirlenmesi mümkündür.
Bu durum karşısında, dava konusu parselasyon işleminin, ada dağıtım cetvellerinin de incelenmesi suretiyle, davacının düzenlemeye giren hissesinin miktarının belirlenmesi, düzenleme ortaklık payı alınıp alınmadığının ve alınmış olması durumunda usulüne uygun hesap yapılıp yapılmadığının ve kalan miktarın tahsisinin nasıl yapıldığının ortaya konulması suretiyle uyuşmazlığın çözümlenebileceği açıktır.
Anılan hususlarda yeterli araştırma yapılmaksızın, düzenleme öncesinde hisseli olduğu anlaşılan parselin muhtelif yerlerinde davacıya ait binalar bulunduğundan ve bu yapıların üzerinde bulunduğu parsellerin tamamından davacıya hisse verilmesi ve parselasyon işleminin mülkiyet sorununu çözmeyi amaçlaması gerektiğinden bahisle işlemin iptal edilmesi yolundaki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir (DANIŞTAY 6. DAİRE, 1.3.1995, 3927/899).
• İMAR PLANINDA PAZAR ALANINA AYRILAN YERİN DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI KAPSAMINDA DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKİR
Dava, 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca tesis edilen parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmıştır. Dosyanın incelenmesinden, düzenleme sahası içinde imar planında pazar alanına ayrılan yerin düzenleme ortaklık payı kapsamında değerlendirilmesi gerekirken, bir kamu tesisi niteliğinde bulunmadığı halde 18.madde Uygulama Yönetmeliğinin 12.maddesi uygulanarak imar planında pazar yeri alanı olarak ayrılan parselden davacılara hisse verildiği anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık yoktur (DANIŞTAY 6. DAİRE, 5.12.2001, 5490/6098).
• REKREASYON ALANI
Dava, davacının hissedarı olduğu, Urla İlçesi, İçmeler ( Sıra ) Mahallesi, ... ada, ... sayılı parseli de kapsayan alanda 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca tesis edilen ve 6.8.2003 günlü, 300 sayılı belediye encümeni kararıyla kabul edilen parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, dosyanın incelenmesinden davacının hissedarı olduğu İzmir, Urla İlçesi, İçmeler ( Sıra ) Mahallesi, ... ada, ... sayılı parseli de kapsayan alanda yapılan parselasyon uygulaması sonucunda davacının evinin bulunduğu yerin imar planında yol ve yeşil alanda kalması nedeniyle korunamadığı, davacının 163m²'lik hissesinden %35 oranında düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra kalan 106m²'lik hissenin imar planında "belediye kent parkı, rekreasyon alanı" olarak ayrılan C-2 parselinden tahsis edildiği, anlaşıldığından davacıya yapı adasında hisse verilmesi gerekirken, belediye kent parkı ve rekreasyon alanı olarak ayrılan ve sonucu itibariyle yeşil alan ve park alanı olarak nitelendirilebilecek yerden hisse verilmek suretiyle tesis edilen dava konusu parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesinde, düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetler ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamayacağı öngörülmüştür.
3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliğinin kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları başlıklı 14.maddesinde ise, piknik ve eğlence ( rekreasyon ) alanlarının, kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günü birlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her tür sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlar olarak tanımlanmış, bu alanda yapılacak yapıların emsalinin ( 0,05'i ), yüksekliğinin ( 6.50 ) metreyi geçmeyeceği belirtilmiştir.
Yukarıda içeriği yazılı hükümlerin birlikte değerlendirilmesinden, rekreasyon alanında, yeşil alan yanında lokanta, gazino, kahvehane gibi tesislerin yapılabileceği sonucuna varıldığından bu alanın düzenleme ortaklık payından karşılanacak alan olarak kabul edilmesi mümkün olmadığı gibi imar planında yol ve yeşil alanda kalması nedeniyle yerinde korunamayan davacı parsellerinin rekreasyon alanında değerlendirilmesinde de hukuka aykırılık bulunmamaktadır (6. DAİRE, 13.2.2007, 8126/841).
• REKREASYON ALANINDA YEŞİL ALAN YANINDA LOKANTA GAZİNO GİBİ TESİSLER YAPILABİLİR
Dava, hazineye ait 30 adet taşınmazın bulunduğu ... İlçesi, ... Mevkiinde yapılan parselasyon işlemine ilişkin 18.12.1997 günlü, 212 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, hazineye, parselasyon işlemi sonucu 23 parselin tam olarak, 10 adet de belediye veya diğer şahıslarla hisseli imar parselinin verildiği, ancak imar planında rekreasyon alanında kalan 557 ada, 1 sayılı ve 558 ada, 1 sayılı parsellerin düzenleme ortaklık payından karşılanması gerektiğinden, bu alanda imar parseli oluşturularak hazineye verilmesinde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesinde, düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetler ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kulllanılamayacağı öngörülmüştür.
3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliğinin kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları başlıklı 14.maddesinde ise, piknik ve eğlence ( rekreasyon ) alanlarının, kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günü birlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her tür sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlar olarak tanımlanmış, bu alanda yapılacak yapıların emsalinin ( 0,05'i ), yüksekliğinin ( 6.50 ) metreyi geçmeyeceği belirtilmiştir.
Yukarıda içeriği yazılı hükümlerin birlikte değerlendirilmesinden, rekreasyon alanında, yeşil alan yanında lokanta, gazino, kahvehane gibi tesislerin yapılabileceği sonucuna varıldığından, bu alanın düzenleme ortaklık payından karşılanacak alan olarak kabul edilmesi mümkün olmadığı gibi, hazine arazilerinin bir kısmının rekreasyon alanında değerlendirilmesinde de hukuka aykırılık bulunmamaktadır (DANIŞTAY 6. DAİRE 8.11.2001, 4793/5374).
• YAPILAŞMA OLANAĞI TANINAN AĞAÇLANDIRILACAK BÖLGE OLARAK TESBİT EDİLMİŞ ALAN ( Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanamaması )
Dosyanın incelenmesinden, eski 3496 ada, 27 parsel sayılı taşınmazda davacının 490 mı payının bulunduğu, bu paydan 163 mı düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra kalan kısmın imar planında okul alanında kalan 26346 ada, 1 parsel sayılı taşınmazdan 24 mı, ağaçlandırılacak alanda kalan ve kısmen eski yerine isabet eden ve üzerinde bağ evi bulunan 27386 ada 12 parselden 303 mı hisse verilerek karşılandığı anlaşılmaktadır.
Parselasyon işlemine esas alınan ıslah imar planı notlarının 15. maddesinde, ağaçlandırılacak alanlarda parsel alanının % 20 sinden fazla yer işgal etmemek, toplam 2 katta saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği 6.50 metreyi aşmamak, yola ve parsel sınırlarına 5.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydıyla bağ evleri yapılabileceği belirtilmiştir.
İmar Kanunu`nun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinin ( c ) bendinde düzenleme ortaklık payının, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere alınabileceği kurala bağlanmış; aynı yönetmeliğin "Kamu tesisleri arsalarına tahsis" başlıklı 12. maddesinde ise; düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parsellerinin, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirileceği hükmü yer almıştır.
İmar Planında belli koşullarla yapılaşma olanağı getirilmek suretiyle ağaçlandırılacak alan olarak belirlenen taşınmazın, düzenleme ortaklık payı ya da yönetmeliğin anılan 12. maddesi kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir. Kaldı ki davacıya, eski yerinde oluşturulan parsel tahsis edilmiştir. Bu durum karşısında, davacıya imar parselinden hisse verilmediği gerekçesiyle parselasyon işlemini iptal eden İdare Mahkemesi kararında isabet görülmemiştir (DANIŞTAY 6. DAİRE, 15.11.1995, 87/4542).
• PARSELASYON SONUCU DÜZENLENEN İMAR PLANINA GÖRE TOPLU TAŞIMA YOLU OLAN YER
3194 sayılı İmar Kanunu`nun 18. maddesinde; "düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağı, "İmar Kanunu`nun 18. Maddesi Uyarınca yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmeliğin 12. maddesinde ise; "Düzenleme sahasında bulunan okul, hastahane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirileceği" kuralları yer almaktadır.
Dosyanın incelenmesinden; 2300 mı.lik taşınmazın 5.5.1983 günlü, Belediye Encümeni kararıyla 649 mı.sinin bedelsiz yola terk ettirildiği, kalan 1651 mı yere imar durumu verilerek inşaat yapıldığı, daha sonra dava konusu parselasyon planıyla % 35 oranına tamamlatılarak 156 mı düzenleme ortaklık payı alındığı, kalan 1495 mı.nin 1278 mı.sinin eski parselinin bulunduğu yerde oluşturulan 1508 mı.lik imar parseline hisselendirildiği, 217 mı.sinin ise toplu taşım yoluna hisselendirildiği ve bu toplu taşım yoluna düzenlemeye giren bütün parsellerden hisse verildiği anlaşılmaktadır.
Yukarıda yer alan madde hükümlerine göre; yolların, düzenleme ortaklık payı karşılığında alınan hiselerden karşılanacağı, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle yapılacak hisselendirmenin ise, yönetmeliğin 12. maddesinde belirtilen tesislere ayrılan alanlar için yapılabileceği açıktır.
Bu itibarla, toplu taşım yollarının imar mevzuatına göre bir yol niteliğinde olduğu ve düzenleme ortaklık payından karşılanması gerekeceği bu nedenle, düzenleme işleminde mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle İdare Mahkemesince davanın reddine karar verilmesinde isabet görülmemiştir (DANIŞTAY 6. DAİRE 22.10.1992, 1550/3867).
• DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINDAN PAZAR YERİNİN KARŞILANMASI
:Dava, ... ilçesi, kadastral 35341 ada, 2 parsel, 2158 ada, 18, 19 ve 20 parsel ile 3447 ada, 18 parsel ve 3333 ada, 17 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki ağaç ve tesislerin kamulaştırılmasına ilişkin 23.2.1993 günlü, 333/446 sayılı belediye encümeni kararı ile bu işlemin dayanağını oluşturan 9.2.1993 günlü, 225/322 sayılı belediye encümeni kararı ile onanan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; idare mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki belgelerin değerlendirilmesinden, düzenleme alanında yer alan pazar yerinin düzenleme ortaklık payından karşılanamaycağı, İmar Kanunun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca kamu tesis alanı olarak hisselendirilerek daha sonra kamulaştırılmasının gerekeceği, yine yapılan parselasyon işlemi ile aynı Yönetmeliğin 10 - ( a ) maddesi uyarınca mümkün mertebe davacıya eski kadastral parselinin bulunduğu yerden yer tahsisi gerektiği halde eski parselinin oldukça uzağında yer alan 6718 ada, 10 ve 11 sayılı parselden de hisse tahsis edildiği, ayırca ıslah imar planı lejant hükümlerinde yörenin jeolojik etüdü yapılmadan parselasyon işlemi yapılmayacağının belirtilmesine karşın bu koşula da uyulmadığından dava konusu parselasyon işlemi ile bu parselasyon işlemine dayanılarak tesis edilmiş olan kamulaştırma işleminde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemlerin iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.
3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin 3. fıkrasında, "Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetler ile ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz." hükmüne yer verilmiştir.
Temyizi istenilen mahkeme kararında pazar yerinin düzenleme ortaklık payından karşılanamayacağı belirtilmiş ise de, yukarıda sözü edilen yasa maddesinin değerlendirilmesinden pazar yerinin de maddede belirtilmiş olan umumi hizmetler kapsamına girdiği sonucuna varılmıştır. Bu nedenle sözkonusu gerekçenin kararda yer almasında isabet görülmemiştir (DANIŞTAY 6. DAİRE 16.11.1995, 1737/4591).
• DÜZENLEME ORTAKLIK PAYININ TESBİTİ
Dosyanın incelenmesinden davacılara murislerinden intikal eden 3120 mı lik taşınmazın aralarındaki anlaşma ile ifraz edilerek imara uygun bağımsız parseller haline getirildiği, bu anlaşma ve ifrazın 4.12.1984 günlü encümen kararı ile uygun bulunarak bağımsız parsellerin tapuya tescil edildiği, bu ifraz sırasında taşınmazın yaklaşık % 14 ünü oluşturan 449 mı lik bölümünün belediyeye yol için terkedildiği, daha sonra aynı parselleri de içine alan düzenleme yapılarak bu defa aynı bölgede yer alan diğer taşınmazlarda birlikte % 23 oranında düzenleme ortaklık payı alındığı anlaşılmaktadır.
Davacıların ifraz sonucu imara uygun parselleri oluştuğu, değer artışının bu arada meydana geldiği, düzenlemenin herhangi bir artış sağlamadığı, bu nedenle düzenleme ortaklık payı alınmaması gerektiği yolundaki iddialarının, 3194 sayılı yasanın 18. maddesindeki açıklık karşısında hukuki dayanağı bulunmamaktadır.
Ancak İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılacak arazi ve arsa düzenlemesi ile ilgili esasları düzenleyen yönetmeliğin 11. maddesinde taşınmaz sahiplerinin istekleri üzerine, yürürlükten kalkan imar yasasının 39. maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden, düzenlemeye alınanların ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35`e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği hükme bağlanmış bulunmaktadır.
İmar Yasası ve yönetmelikte düzenleme ortaklık payının en fazla % 35 oranında alınabileceği belirtilmiş olup, davacının belediye başkanlığına verdiği 25.10.1989 günlü dilekçeye belediye başkanının imzası ile konulan şerhte bu bölgede % 23 oranında ortaklık payı alındığı ifade edildiğinden, yukarıda yazılı yönetmelik hükmü uyarınca davacılardan alınan ortaklık payının da bu oranda olacağı açıktır.
Bu durumda davacıların daha önce bedelsiz olarak taşınmazlarının % 14 oranındaki bölümünü yola terk etmeleri nedeniyle dava konusu parselasyon sırasında bu oranın % 23`e tamamlanması gerektiği halde, yeniden bu oranda pay alınmasında yönetmelik hükmüne uyarlık bulunmadığından, dava konusu parselasyon planının davacıların parseline ilişkin bölümünün iptali gerekirken davanın reddine karar verilmesinde isabet görülmemiştir (DANIŞTAY 6. DAİRE 28.3.1990, 901/477).
• DÜZENLEME ORTAKLIK PAYIYLA KARŞILANACAK YERLERDEN YOLDAN İHDASLARIN DÜŞÜLMESİ GEREKİR
Dava konusu taşınmazların bulunduğu bölgede 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işleminin iptali talep edilmiştir. İmar planında kadastral 15 sayılı parselin 16 sayılı parselle birleştirme koşulunun bulunduğu, parselasyon işleminin de yürürlükteki imar planı hükümlerine uygun olarak yapılması gerektiğinden, dava konusu parselasyon işleminin bu koşula aykırı olarak tesis edildiği, diğer taraftan düzenleme ortaklık payıyla karşılanacak yerlerden yoldan ihdaslar düşüldükten sonra düzenleme ortaklık payının hesaplanması gerekirken dağıtım cetvelinde yoldan ihdasların da parselasyon işlemine tabi tutulup imar parsellerine dahil edildiği, bu nedenle dava konusu işlemin mevzuata aykırı olduğu anlaşıldığından İdare Mahkemesince davanın reddinde ısrar edilmesinde hukuki isabet görülmemiştir (İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURULU, 14.12.2001, 318/909).
• DÜZENLEME SAHASINDAKİ TÜM ADA VE PARSEL NUMARALARAININ TEK TEK BELİRTİLMESİ ZORUNLUDUR
Dava, davacılara ait taşınmazların bulunduğu alanda 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemine ilişkin belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmıştır. Parselasyon gibi mülkiyete ilişkin işlemlerde, düzenleme sahasına dahil edilmiş bulunan parsellerin tek tek belirtilmesi gerekir. Olayda ise, bu husus gözardı edilerek sadece birkaç ada ve parsel isminin belirtilmesi suretiyle "vs." ibaresi kullanıldığından ve davacılara ait taşınmazların parsel numaraları belediye encümeni kararında açıkça belirtilmediğinden hukuka aykırı olarak tesis edilen dava konusu işlemin iptali gerekir (DANIŞTAY 6. DAİRE 10.3.2004, 5617/1412).
* PLANA GÖRE YOL-MEYDAN-PARK-GENEL OTOPARK YEŞİL SAHA GİBİ UMUMİ HİZMETLERE AYRILAN VE TESCİLE TABİ OLMAYAN ALANLARLA CAMİ-KARAKOL YERLERİNİ ÇEVRELEYEN SINIR OLMASI
3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin 1.fıkrasında, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu kurala bağlanmıştır.
İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin ( a ) bendinde düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu aynı maddenin ( b ) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu: 5. maddesinde ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerin, belediye encümen kararı ile: dışında valiliklerin, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetinde oldukları, konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edileceği, belirlenen düzenleme sahasının bir müstakil imar adasından daha küçük olamayacağı, ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında bir kaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parsellerinin müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebileceği, düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18. maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plana göre inşaat ruhsatı verileceği: aynı yönetmeliğin 10/a maddesinde, düzenleme ile oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanacağı kuralı, aynı madde ( b ) bendinde de plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesinin sağlanacağı kuralı yer almaktadır.
Anılan yasa ve yönetmelik hükümlerinin değerlendirilmesinden parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu açıktır.
Dosyanın incelenmesinden ise temyiz edilen idare mahkemesi kararına dayanak oluşturan bilirkişi raporunda dava konusu parselasyon işleminin yapıldığı alanda düzenleme sahası sınırlarının yönetmelik hükümlerine uygun olarak tespit edilip edilmediğinin incelenmediği, anılan işlem ile de park, yeşil alan, yol ve cami alanının kamuya kazandırıldığının belirtildiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda, ilgili mevzuat hükümleri uyarınca kamuya taşınmaz kazandırılması amacıyla parselasyon işlemi yapılamayacağından mahkemece konusunda uzman kişilerden oluşan yeni bir bilirkişi kuruluna yukarıda belirtilen hususlar göz önünde bulundurulmak suretiyle inceleme yaptırılarak oluşacak sonuca göre yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir (DANIŞTAY 6. DAİRE, 21.1.1998, 384/438).
• İMAR PARSELLERİNDEN MÜSTAKİLEN TAHSİS EDİLEMEYEN KISMIN BEDELE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ
Dava, ... ili,... Mahallesi, 5 pafta, 379 ada, 1 parsel sayılı taşınmazı da kapsayan alanda arsa düzenlemesi yapılmasına ilişkin 2.04.1991 günlü, 384 sayılı belediye encümeni kararı ile bu işlem sonucu oluşturulan imar parsellerinin tapularının iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelenmesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki belgelerin değerlendirilmesinden, davacılara ait 5 pafta, 379 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın 5396 mı alanlı olduğu ve % 14.27 oranına isabet eden 770 mı düzenleme ortaklık payı olarak alındığı, düzenleme sonucu oluşturulan toplam 4532 mı alanlı altı adet imar parselinin davacılara tam olarak tahsis edildiği, eksik bırakılan 94 mı`nin ise mı birim fiyatı 500.000.- lira olmak üzere bedele dönüştürüldüğü, öte yandan kadastral 380 ada, 13 parsel sayılı ve 978.99 mı alanlı komşu taşınmaza isabet edecek şekilde imarın 1029 mı alanlı 380 ada, 25 parselinin oluşturulduğu ve davacıların bedele dönüştürülen 94 mı`lik hisselerinin bu parsele tahsis edildiğinin anlaşıldığı, bu durumda, parsellerin oluşumu yönünden işlemin yerinde olduğu ancak aynı yerde 2981 sayılı Yasanın uygulanması suretiyle bedel tesbit edilerek bir kısım hissenin bedele dönüştürülmesinin yerinde olmadığı, bu nedenle 94 mı`lik hissenin sözü edilen parselde davacılara tahsisinin gerektiği, davanın tapu kayıtlarının iptaline ilişkin kısmı yönünden ise adli yargının görev alanına girdiği gerekçeleriyle parselasyon işlemi yönünden davanın reddine, parselasyon işlemi sonucu bir kısım hissenin bedele dönüştürülmesi yönünden kısmen işlemin iptaline, düzenleme sonucu oluşturulan imar parsellerinin tapularının iptaline yönelik kısmının ise, 2577 sayılı Yasanın 15/1-a maddesi uyarınca görev yönünden reddine karar verilmiş, bu kararın iptale ilişkin kısmı davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.
2981 sayılı Yasanın 10. maddesinin ( c ) fıkrasında, "imar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa veya araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklüklerdeki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbiri ile yol fazlalarıyla veya devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapıları yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunların adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tesbit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler re`sen yetkilidir." hükmüne yer verilmiştir.
Yukarıda sözü edilen Yasa hükmünde öngörülen bedele dönüştürme yolu, düzenleme alanlarında küçük hisselerin yaratacağı teknik ve hukuki sorunların önlenmesi, küçük oranlı hisseli imar parselleri oluşturmayı önleme ve bu tür taşınmazda ferdileştirmeyi sağlıklı bir duruma getirme amacına yöneliktir.
Uyuşmazlık konusu olayda, yapılan düzenleme işlemi sonucunda davacılara kadastral parsellerinin bulunduğu yerde oluşturulan 379 ada, 53, 54, 55, 56. 57 ve 58 sayılı altı adet parsel müstakil olarak tahsis edildikten sonra fiili durum nedeniyle kendilerine verilemeyen 94 mı`lik hissenin de yukarıda belirtilen Yasa kuralları uyarınca bedele dönüştürülmesinde mevzuata aykırılık bulunmadığından İdare Mahkemesince verilen kararın kısmen işlemin iptaline ilişkin bölümünde isabet görülmemiştir (DANIŞTAY 6. DAİRE, 17.11.1994, 1213/4338).
Hits: 26365
