A. GİRİŞ: TEMEL KAVRAM VE KURALLAR
I.GENEL OLARAK KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI
GENEL KURUL: Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır (kmk. MD. 27).
TOPLANTI ZAMANI: Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz (KMK. Md. 29).
YETER SAYI: Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır (KMK. Md. 30).
OYA KATILMA: Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir: Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK. MD. 31).
II. KAT MALİKİNİN TANIMI
Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki) denir.
III. YÖNETİM PLANI
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar (md. 28).
B. SORUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ
I. Sorunu bir örnekle açıklayalım: Birçok parselden oluşan bir arazi parçası düşünelim. Burada 17 Bloktan ibaret bir site inşa edilmiştir. Ayrıca bir cami parseli, bir sosyal tesis parseli, bir de okul parseli vardır. 17 Blok için kat irtifakı, dolayısıyla yönetim planı yapılmıştır.
II. Cami, sosyal tesis ve okul, belirtilen parsellerde yapılmamıştır. Onun yerine daha sonra, 17 blok malikinin onayının alınıp alınmadığı bilinmediği bir biçimde üç blok yapılmıştır.
III. Yönetim planına göre,
1. Bloklar kendi yönetimlerini seçecektir.
2. Site yönetimi için ise blok yöneticilerinin katılacağı kat malikleri kurulu yapılacaktır. Yönetim planı, site yönetimi için yapılacak kat malikleri kurulu toplantısına, yalnız (blok numarası belirtilmek suretiyle tespit edilen) 17 blok yöneticileri katılabilir.
V. Yönetim planının imzalanmasından sonra, proje tadilatı yaparak veya yapmayarak, okul, cami ve sosyal tesisler için ayrılan parsellere yapılan üç blok kendi yönetimlerini oluşturduktan sonra, bu blokların yöneticileri, site yönetimi için yapılacak malikler toplantısına katılabilir mi, seçilebilir mi? Katılmaları ve seçilmeleri önlenebilir mi?
VI. Çözüm:
1. Kural olarak gerek blok ve gerekse site “kat malikleri kurulu toplantısına” yalnız malikler katılabilir.
2. Yönetim planının yapıldığı tarihte, sitenin 17 bloktan oluştuğu, site yönetiminin, 17 blok yöneticisinin katılacağı genel kurulda belirleneceğinin öngörülmesi olağan bir durumdur. Zira o tarihte 18-19-20 nolu bloklar bulunmamaktaydı.
3. Yönetim planının imzalanmasından sonra inşa edilen 18-19-20 nolu blok yöneticileri site yönetimi için yapılacak genel kurula katılabilirler mi? Yönetim planı 18-19-20 nolu bağımsız bölümlerin katılımına izin vermediğinden;
a. 18-19-20 nolu bloklar her yönden yasal olarak inşa edilmişlerse, yönetim planını değiştirdikten sonra, genel kurula (site kat malikleri kuruluna) katılabilirler.
b. 18-19-20 nolu bağımsız bölümler her yönden yasal bina değillerse ve yasal bina durumuna gelme olanağı da bulunmuyorsa yönetim planı değiştirilmiş olsa bile bunların site kat malikleri kuruluna katılmaları olanağı bulunmamaktadır.
aa. Bunlar (bb’deki duruma uygun18-19-20 nolu blok yöneticileri) olu-bitti (emrivaki) ile site kat malikleri kuruluna katılmışlarsa, bunların sayısı, toplanma ve karar yetersayısında dikkate alınmaz; alınmış kararların salt bu nedenle iptali gerekir.
bb. Bunlar (bb’deki duruma uygun18-19-20 nolu blok yöneticileri) olu-bitti (emrivaki) ile site kat malikleri kuruluna katılmalarını önlemek için sulh hukuk mahkemesinden tedbir kararı alınabilir. Kat Mülkiyeti kanununun uygulanmasından doğan “her türlü” uyuşmazlığı çözümlemekle görevlendirilmiş sulh hukuk mahkemelerinin, nihai kararlar verebildikleri bir konuda geçici kararlardan olan tedbir kararı verememesi düşünülemez.
c. Yönetim planından daha sonra inşa edilen ve bu nedenle de yönetim planı dışında kalan 18-19-20 nolu bloklar yasal iseler veya yasal duruma getirilmesi olanağı varsa, ancak yönetim planını değiştiremiyorlarsa, Türk Medeni Kanunu md. 2 gereğince, onların kat malikleri kurulu toplantısına katılmalarına olanak tanımak gerekir.
SONUÇ: Kat malikleri genel kuruluna yalnız “kat malikleri” katılabilir. Oy hakkı kat malikine tanınmıştır. Kat maliki tanımını, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yapmak gerekir.
