APARTMAN ORTAK GİDERLERİ İÇİN KANUNİ İPOTEK
~ 25.04.2011 ~
A. Yasal Düzenleme
Apartman Genel Giderlerine Katılma: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır (KMK. Md. 20).
Ortak Giderlerin Teminatı: Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır .
Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir (KMK. Md. 22).
B. Değerlendirme
1. Kiracı ve mal sahibi, apartman ortak giderlerinden dayanışmalı olarak sorumludur (KMK. Md. 22/I).
2. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (KMK. Md. 20/II).
3. BU yolla, kat malikinden borcu alınamamış olmalıdır (KMK. Md. 22/II).
4. Bundan sonra, borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine “kanuni ipotek hakkı” tescil edilir.
5. Tescile karar verilmesi mahkemeden istenmelidir.
6. TMK. md. 893/son burada da uygulanır.
7. Kural olarak, ipotek sözleşmesi (tescil işlemi) borçlu ile alacaklı) arasında karşılıklı rıza ile yapılır. Borçlu (örneğimizde bağımsız bölüm maliki) kendi isteğiyle kendi bağımsız bölümüne ipotek koydurmayacağından, zorunlu olarak mahkemeden karar almak gerekecektir. Şöyle bir varsayımı zorlamak gerekir:
a) Bağımsız bölüm maliki aleyhine mahkemeden alınmış bir eda hükmü veya itirazın iptali kararı bulunsa,
b) Yönetici veya karar lehine verilmiş bağımsız bölüm maliki, bu kararla, tapu sicil müdürlüğüne başvursa ipotek hakkını tescil ettiremez mi?
c) Kanuni ipotekte, “borç tanıması” yoksa, mahkeme kararı olmadan tescil mümkün olmuyor. Eda veya itirazın iptaline ilişkin mahkeme kararını “borç tanıması” sayamaz mıyız? Koşullar zorlanmalıdır.
d) En kötü ihtimalde, yani tapu müdürlüğü, söz konusu kararları (borç tanıması) düzeyinde görmediği takdirde), eda veya itirazın iptali kararına ve icra takibine rağmen ortak gider borcunu ödemeyen bağımsız bölüm malikinin bağımsız bölümü için mahkemeden “kanuni ipotek kararı” alınacaktır.
e) Mahkeme kararı ve ardından icra kararıyla alınabilecek bir ortak gider borcu için kanuni ipotek yoluna gitmemek akıllıca bir yol olur. Zira, icra yoluyla o taşınmaz satılmak suretiyle tahsilat yapılabilir. Kanuni İpotekte de sonuç, icradan alınacağına göre, bu yol pratik değildir.
8. Mahkeme, alacak veya itirazın iptali davasında, davalının ortak gider borcunu incelerken, kararında borcun miktarını saptamakla birlikte, talep olması durumunda, ayrıca, davalının bağımsız bölümünün tapu kütüğüne “kanuni ipotek” konulmasına karar verebilir mi? Yasada bunu önleyen bir durum bulunmamaktadır. Unutulmamalıdır ki, yargıç, yargılamanın makul süre içinde ve düzenli bir biçimde yürütülmesini ve gereksiz gider yapılmamasını sağlamakla yükümlüdür.
Hits: 26625
