DEPREMİN İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE VE SÖZLEŞMECİLERİN SORUMLULUĞUNA ETKİSİ

I. Sorunun Ortaya Konuluşu

Depremi göz önünde tutmayan bir inşaat sözleşmesi veya yapım faaliyeti çok olumsuz durumların doğmasına neden olabilir. Topraklarının %93’ü, nüfusunun ise %98’i çeşitli derecelerde deprem etkisi altında olan ülkemizde, deprem afeti nedeniyle ortaya çıkmakta olan toplumsal ve ekonomik kayıplar, çok ciddi tedbirler alınmasını gerektirmektedir. Çünkü 1900 - 2003 yılları arasında 182 hasar yapıcı deprem meydana gelmiş ve yaklaşık 100 bin kişi hayatını kaybetmiştir. Can ve mal kayıplarımızın geriye dönülemez sonuçlarının yanında, makroekonomik kayıplarımızı oluşturan ulusal gelir içindeki gelir kayıpları ve milli servet kayıpları da geleceğimiz için çok önemli tehditler doğurmaktadır. Ülke nüfusumuzun %75’i kentlerde toplanmış ve bu alanlarda büyük risk havuzları oluşmuştur. Afet yönetimi, afete yol açabilecek tehlike ve risklerin iyi bilinmesini; olayları olmadan önce önleyecek veya zararlarını en düşük düzeyde tutacak önlemlerin akılcı ve bilimsel yöntemlerle alınmasını gerektiren bir bütüncül hazırlık ve uygulama sürecidir. Afet yönetiminde, ülkemizin ağırlık vermek zorunda olduğu konu, “zarar azaltma” işlevidir. Bu nedenle yerleşme ve yapılaşma süreçlerinin yeniden düzenlenmesi, imar ve yapı sisteminin risk yönetimini içerecek biçimde yenilenmesi gereği açıktır. Zarar azaltma kapsamında gerekli kurumsal yapılanma, mevzuat düzenlemeleri, toplumun afet tehlikesi ve riski konusunda bilinçlendirilmesi, kamu kurum ve kuruluşları ile çeşitli meslek gruplarının belirlenen hedef doğrultusunda etkin işbirliği ve eşgüdümün sağlanması, acil durum planlarının hazırlanması, arama-kurtarma faaliyetlerinde eğitim ve örgütlenmenin sağlanması ile afete hazırlıklı olunması gerekmektedir.

TBK. md. 136’da sonradan ortaya çıkan olanaksızlık borcu sona erdiren bir neden olarak düzenlenmiştir. Bu madde gereğince borcun sona ermesinden söz edebilmek için şu koşulların bulunması gerekir: a) Borcun doğumundan sonra ortaya çıkan bir olayın varlığı; b) Bu olayın borçlunun edimini yerine getirmesini olanaksızlaştırmış olması; c) Borçlunun sonradan ortaya çıkan ve edimin yerine getirilmesini olanaksız duruma getiren olayın doğumunda kusursuz bulunması.

Deprem; borçlunun iradesi ve işletmesi dışında ortaya çıkan bir olaydır[1]. Bu nedenle bu gibi durumlarda TBK. md. 136’da öngörülen kusursuzluk öğesi vardır. Ancak para borçlarında deprem edimin olanaksızlığı sonucunu doğurmaz. Çünkü para her zaman sağlanması ve ödenmesi olanaklı bir borçtur. Bu nedenle deprem halinde para borçlarında borçlunun TBK. md. 136 hükmüne dayanarak, borcun sona erdiğini ve borcu ödeme yükümlülüğünden kurtulduğunu öne sürmesi olanaksızdır. Deprem, borçlunun ekonomik durumunu bozmuş, borcun yerine getirilmesini ekonomik olarak oldukça güçleştirmiş olabilir. Ancak TBK. md. 136 borçlunun içine düştüğü ekonomik olanaksızlığı borcu sona erdiren bir neden olarak öngörmemiştir. Borçlu, deprem nedeniyle ifa güçlüğü ya da olanaksızlığı içine düştüğünü kanıtlayarak, TMK. md. 2 kuralına dayanarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını ya da sözleşmesinin bozulmasına karar verilmesini isteyebilir[2].

Sık sık depremin meydana geldiği bu nedenle de deprem bölgesi olarak nitelenen bir yerde meydana gelen bir deprem çok defa önlenemez/öngörülemez neden sayılmayacaktır. Önlenemez/öngörülemez neden göreceli bir kavramdır: Bir olay, vuku bulduğu yerin, koşulların ve zamanın özelliklerine göre, önlenemez/öngörülemez neden niteliğini alabilir veya almayabilir[3].

Yerleşme yerleri ile buralardaki yapılaşmaların plan, fen, çevre ve sağlık koşullarına uygun olarak oluşmasını sağlamak, bunun için de yerleşim yerlerinin denetiminde fiziki planları yapmak, ülke ve bölge ölçeğinde yerleşim politikaları, fiziki planlar, kent ölçeğinde arazi kullanım planları gerçekleştirmek, depreme dayanıklı yapım sistemlerini desteklemek, eski yapı ve köhnemiş bölgeleri yenilemek, sağlamlaştırmak, bina ölçeğinde uygun mimarlık ve mühendislik tekniklerini uygulamak, tehlikeli deprem bölgelerinde kat sayısını sınırlamak, proje değişikliğine giderken deprem gerçeğini gözetmek devletin görevi olmalıdır.

Bir depremde mevcut yapıların hasar görmesi, depremin kendi özelliklerinden ve yerel jeolojik ve geoteknik özelliklerden kaynaklanmış olabileceği gibi, yapıların özelliklerinin sonucu olabilir. Yapıların sağlam, güvenli, ekonomik, estetik ve çevreye uyumlu olması gerekir. Depreme dayanıklı yapı üretimi, tasarım (örneğin yürürlükteki deprem yönetmeliğine uyularak detayların doğru yapılması ve projelerin denetlenmesi) ve üretim evresinden oluşur. İmar Yasası, yapı üretim sürecinin denetimini teknik uygulama sorumlusuna vermektedir. Depremde meydana gelen hasarların azaltılması, birinci ve ikinci deprem bölgelerinde yapılacak yapıların projelendirilmesi ve denetimi önemli olmakla birlikte, inşaat yapım sürecinin her evresinin denetlenmesi de zorunlu olmalıdır[4].

Deprem, borcu ve borçlunun ifa yükümlülüğünü ortadan kaldıran bir neden değildir. Bu nedenle deprem nedeniyle borcun ödenmesinin olanaksızlaşmasıyla, borçlunun ödeme güçlüğü içine düşmesini birbirinden ayırmak gerekir. Direnim faizinden doğan sorumlulukta, borçlunun kusurlu olup olmamasının önemi yoktur. Bunun sonucu olarak borçlu direnime kusuru olmaksızın düşmüş olsa bile, direnim faizi ödemekle yükümlüdür.

İmar Yasası Belediyeye birçok görev vermiştir. Örneğin imar planı ve imar durumunu hazırlama, yapılaşmanın imar mevzuatına uygun gerçekleşmesini sağlama, projeleri denetleme ve onaylama, yapının yapılmasına izin verme, yapım sürecini kontrol etme, imar durumuna, onanmış projeye ve imar mevzuatına aykırı yapıları saptama, durdurma ve yıkma, yasal yapılar bittiğinde ise o yapıların kullanımına izin vermeyi vb. sayabiliriz. Belediyenin imar mevzuatından kaynaklanan görevlerini hiç veya gereği gibi yerine getirmediğine ilişkin örnekler çok ve günceldir: Yaptığı imar planı, onayladığı proje ve verdiği inşaat izni ile yapılan yapılara kullanma izninin verildiği özel ve kamu yapılarından oluşmuş fay hattı üzerindeki yerleşim yerlerinden, imar durumuna göre yapı izni ve yapı kullanma izni verilmemesi gereken yapılara bu izinlerin verilmesi, gelişigüzel imar planı değişikliklerinin yapılması, tespit, durdurma ve yıkımına karar verilen yapıların yıkılmaması, zemin etüdünün bilimsel yöntemlere göre ve ciddi biçimde yapılmamasının neden olduğu olumsuz sonuçlar sıkça yaşanmaktadır[5].

Yapılaşma süreci ve bu süreçte meydana gelen sorumluluklar denilince yalnız iş sahibi ve yüklenicinin akla gelmesi doğru değildir; onların iş, işlem ve sözleşmeleri dışında, mevzuatın gerekleri ile belediyenin yapıcı, yönetici ve denetleyici nitelikteki görev ve işlevi de dikkate alınmalıdır. Başka bir anlatımla, yapı denetim kuruluşlarının bulunmadığı zaman ve yerlerde, yükleniciye sorumluluk doğan durumlarda, ilgili belediye için sorumluluk koşullarının oluşup oluşmadığı da düşünülmelidir.

Bir örnek verelim: Yapı kullanma izni alınmış bir yapıda daha sonra meydana gelen hasar ve çatlakların yapı için çökme tehlikesi doğurduğunun ve bunun için de yapının güçlendirilmesi gerektiği bilirkişi raporuyla saptandıktan sonra, güçlendirme giderlerinden Belediyenin sorumlu olup olamayacağını tartışalım. Bir yapı düşünelim: Bazı kolonların yerlerinin değiştirildiğini, temel ve kolon boyutlarının yetersiz olduğunu, zemin emniyet gerilmesinin projede 1.75 kg/cm² alınmasına karşın mevcut duruma göre 1.38-4.06 kg/cm² arasında değiştiğini, mevcut temel sisteminin bu zemin gerilmesi için yeterli olmadığını, böylece zemin emniyet gerilmesinin yüksek alındığını, projede alınan zemin emniyet gerilmesinin iki katına çıkan gerilmeler bulunduğunu, bodrum katta özellikle bina köşe kolonlarında ve kirişlerde çatlaklar bulunduğunu, sözü edilen çatlakların yapı malzemelerinden kaynaklandığını, binadaki betonarme strüktür elemanlarının yapının ağırlığını taşımakta zorlandığını, binanın onaylı betonarme projesine göre bodrum, zemin kat, asma katta değişiklik yapılarak uyguladığını, bazı kolonların yerlerinin değiştirildiğini, zemin ve asma katta kolon kesitlerinin değiştirilerek uygulandığını, bazı donatıların eksik yapıldığını, deprem ve düşey yükler yönünden donatıların eksik konulduğunu, döşeme ve konsol kirişlerinin bir kısmında yüklerin eksik alınmasından ve bu yüklerin kolon ve temel hesaplarına aktarılmasından dolayı kolon ve temel kesitlerinin ve donatılarının olması gerektiğinden az çıktığını, alınan karot numunesinden bazılarının olması gereken basınç mukavemetinin altında olduğunu, zemin etüdü yapılmadığını, buna rağmen belediyenin denetleme görevini savsaklayarak yapı kullanma izni verildiğini, binanın yıkılma tehlikesi geçirdiğini düşünelim; sonuçta saptanan eksik ve aykırılıklar giderilerek çökme tehlikesinin önlenebileceğini, bunun için de yapının güçlendirilmesi gerektiğini saptayan bilirkişi raporu karşısında, gerekli önlemleri almak ve bu önlemlerin giderlerini karşılamak gerekecektir. Bu gibi durumlarda (çökmeye karşı önlem olarak düşünülen) güçlendirme giderlerinden yüklenici tarafın sorumlu olduğu kuşkusuzdur; peki bu giderlerden Belediyenin sorumluluğu yok mudur? Bu sorumluluğun esası nasıl açıklanabilir? İmar Yasasının 21. maddesinde; “bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. Maddede belirtilen ayrık durumlar dışında belediye veya Valiliklerden yapı izni alınması zorunludur. Yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden izin alınmasına bağlıdır. Bu durumda, bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa izin, hiçbir vergi, resim ve harca bağlı olmaz” hükmü ile “Yapı Kullanma İzni” başlıklı 30. maddesinde; ”Yapı tamamen bittiğinde kullanılabilmesi için inşaat izni veren belediye ve valilik; 27. maddeye göre ruhsata bağlı olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması zorunludur. Mal sahibinin başvurusu üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından sakınca görülmediğinin saptanması gerekir. Belediyeler veya valilikler mal sahiplerinin başvurusunu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Aksi halde bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini yasaya, ruhsat ve eklerine aykırılıktan doğacak sorumluluktan kurtarmayacağı gibi her türlü resim, vergi ve harç ödeme yükümlülüğünden de kurtarmaz” hükmüne yer verilmiştir. Sözü edilen yasa maddelerinden idarece yapılarla ilgili işlemlerde, öncelikle denetim görevini yaparak, yapının fen ve sağlık koşullarına uygun olduğunun saptanması üzerine oturma izni vermesi gerektiği tartışmasızdır. Bu durumda gerekli zemin etüdü olmaksızın inşaat izni veren, idarenin onayıyla geçerlilik kazanan ve inşaatın yapımına esas statik ve mimari projelerde ilim ve fennin kabul edemeyeceği açık hatalar bulunmasına karşın bu projelere onay veren, bu hatalı projelere göre yapılan ve yapım aşamasındaki uygulama ve imalat hataları nedeniyle fen bakımından sakıncalı bir hale gelen binaya yapı kullanma izni veren ve bu suretle de insanların burada ikametlerine olanak sağlayan idarenin, hizmeti iyi işletmediği ve dolayısıyla hizmet kusuru işlediği ortadadır. Zarar, hasarların giderilmesine olanak verecek biçimde binanın güçlendirilmesini gerektiriyorsa bilirkişi tarafından belirlenen güçlendirme giderlerinden ibarettir. Yapı bir apartman olup davayı bir tek malik açmışsa, onun zararı tüm güçlendirme giderlerinin arsa payı oranında belirlenen miktardır. Sonuç olarak, idarece yapı ruhsatının verilmesi, yapının inşa edilmesi ve söz konusu yapıya kullanma izni verilmesi aşamalarında hizmet kusuru işlediği saptanmışsa, zarar görenin, hizmet kusurundan doğan zararının karşılanması gerekir. Tazminat sorumluluğu için, 1) Kamu hizmetinin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi, 2) Bundan zarar meydana gelmesi, 3) Zarar ile hizmet kusuru arasında nedensellik bağının bulunması gerekir[6].

II. Depremin “önlenemez/öngörülemez neden” özelliği

Deprem; idarenin doğrudan yürüttüğü bir kamu hizmeti faaliyetinden kaynaklanmaması, öngörülememesi ve/veya öngörülebilir nitelikte dahi olsa önlenemez olması nedeniyle önlenemez/öngörülemez nede olarak değerlendirilmektedir. Depremin oluşmasında idareye bir kusur yüklenemeyeceğinden idarenin kusura dayalı sorumluluğundan da söz edilmesi olanaklı değildir.

İdarenin yürütmekle yükümlü olduğu kamu hizmeti faaliyeti dışında gerçekleşen ve öngörülemeyen ve/veya önlenemeyen durumlar önlenemez/öngörülemez neden olarak değerlendirilmiş, önlenemez/öngörülemez bir nedenin idarenin giderim sorumluluğunu ortadan kaldırdığı kabul edilmiştir. İdarenin yürütmekle yükümlü olduğu kamu hizmetinin doğrudan yerine getirilmesi sırasında, zarar ile idarenin eylemi arasında illiyet bağının tespit edilmesi halinde idarenin kusura dayalı sorumluluğu bulunduğu kabul edilmiştir.

Önlenemez/öngörülemez neden, sezilemeyen ve karşı konulamayan bir olayı anlatır. Bu neden, zararı idareye yüklenebilir olmaktan çıkaran ve zararla idari faaliyet arasındaki nedensellik bağını kesen dış bir etken olarak doğal, toplumsal veya hukuki bir olaydan kaynaklanabilir.

Ülkemiz, jeolojik ve topoğrafik yapısı nedeniyle büyük can ve mal kayıplarına yol açan deprem felaketleriyle sık sık karşılaşan ülkelerin başında gelmektedir. Afetlerin önlenmesi ve zararların azaltılması amacıyla alınması gereken tedbirleri araştırmak, bu konudaki temel hedef ve politikaları belirlemek, ülke içindeki bilimsel, teknik ve idari çalışmaları koordine etmek, ortak sonuçları tüzük, yönetmelik, talimat ve eğitim yoluyla uygulamaya aktarmak ve denetlemek, afet zararlarının azaltılması amacıyla ulusal ve uluslararası işbirliği, proje ve programları oluşturmak, elde edilen sonuçları uygulamaya aktarmak, afete uğramış ve uğrayabilecek bölgeler ile yapı veya ikamet için yasaklanmış afet bölgelerini tespit ve ilan etmek, afet bölgelerinde yapılacak yapılarla ilgili kuralları, yapı tekniklerini ve projelendirme esaslarını tespit etmek, depremleri ve etkilerini incelemek, elde edilen sonuçlara göre deprem katalogları ve ülkenin deprem haritalarını hazırlamak ve geliştirmek ve depremlerden dolayı hasar görmüş yapıların takviye ve onarım yöntemleriyle ilgili çalışmalar yapmak. Devletin görev, yetki ve sorumlulukları arasında bulunmaktadır. Deprem olgusunun, doğal bir olay olarak ortaya çıkmasının yanında, idarece gerçekleştirilecek uygulamalarla doğabilecek zararların önlenmesi, hatta ortadan kaldırılması olanaklıdır. Başka bir anlatımla, depremin nerede, ne zaman ve hangi büyüklükte olacağı öngörülememekle birlikte, depremin yaratacağı olumsuz sonuçların öngörülebilir olduğu ve oluşacak zararların en aza indirilmesi için önceden önlem alınabileceği açıktır[7].

Deprem kuşağında yer alan bir bölgede, deprem tehlikesi göz önünde bulundurularak, yerleşim alanlarının belirlenmesi, bu alanlarda yapılaşmaya ilişkin tedbirlerin alınması, uygulanması ve denetlenmesi şeklindeki idari faaliyetlerde ortaya çıkan eksikliklerin, idarenin olumsuz eylemi niteliğinde olması nedeniyle, bu olumsuz eylem ile deprem sonucu oluşan zarar arasında nedensellik bağı bulunduğu ve depremin nedensellik bağını kesen bir önlenemez/öngörülemez neden olduğu kabul edilemez[8].

III. Deprem Yönetmeliği

Deprem yönetmeliği, yeniden yapılacak, değiştirilecek, büyütülecek resmi ve özel tüm binaların tamamının veya bölümlerinin deprem etkisi altında tasarımı ve yapımı ile mevcut binaların deprem etkisi altındaki performanslarının değerlendirilmesi ve güçlendirilmesi için gerekli kuralları ve minimim koşulları belirlemektedir.

Depremin büyüklüğü ortaya çıkardığı enerjiye bağlıdır. Büyük depremler şiddetli hasarlar meydana getirir ve seyrek meydana gelir. Yani, dönüşüm periyotları uzundur. Buna karşılık sık meydana gelen küçük depremler az hasar meydana getirir ve dönüşüm periyotları küçüktür. Deprem Yönetmelikleri'nde yapının amacına bağlı olarak belirli dönüşüm periyodu olan depremlere karşı binanın dayanımı söz konusu edilir. Ancak, bu tür depremlerde oluşan kesit etkilerinin taşıyıcı sistemin elastik davranışı ile karşılanması pratik anlamda mümkün değildir. Yapının elastik ötesi davranıştaki kapasite artışı ve bu davranışla depremin talebinin azalması göz önüne alınarak deprem etkilerinde azaltmaya gidilir ve bu azaltılmış etkiler altında yapının elastik davrandığı kabul edilir.

1961 Deprem Yönetmeliği’nde deprem kuvveti, bina ağırlığı yanında verilen bölge ve zemin katsayısı ile tanımlanmıştır. Deprem yükü yükseklik boyunca düzgün dağıtılmıştır. Konut türünden bir bina için deprem katsayısı 0.03 civarında verilmiştir. Tasarıma esas olan depremin meydana gelme ihtimalinin düşük olması sebebiyle, malzeme emniyet gerilmelerinin %50 arttırılması öngörülmüştür. 1968 Deprem Yönetmeliği'nde bölge ve zemin katsayısına ek olarak periyoda bağlı dinamik katsayı ve toplumsal önemli binalarda daha yüksek deprem güvenliği oluşturmak için, bina önem katsayısı tanımlanmıştır. Bu yönetmelikte toplumsal önemli bina sınıfına girmeyen konut binalarında deprem katsayısı 0.072 değerine yükselmiştir. Birinci periyotun etkisi göz önüne alınarak deprem yükleri, bina yüksekliği boyunca ters üçgen olarak dağıtılmıştır. Malzeme emniyet gerilmelerinin %33 arttırılması öngörülmüştür. 1975 Deprem Yönetmeliği'nde yapı tipi katsayısı tanımlanmıştır. Yüksek titreşim mod etkilerini göz önüne almak için deprem tepe kuvveti öngörülmüştür. Bu yönetmelik tipik bir konut binasında deprem katsayısı 0.10 olarak ortaya çıkar. 1998 Deprem Yönetmeliği ile deprem mühendisliğindeki gelişmelere paralel olarak yeni kavramlar yürürlüğe konulmuştur. Yönetmelikte deprem güvenliği, depreme dayanıklı bina tasarımının ana ilkesi; hafif şiddetteki depremlerde binalardaki yapısal olan ve yapısal olmayan sistem elemanlarının kullanımı engelleyecek bir hasar görmemesi, orta şiddetteki depremlerde yapısal olan ve yapısal olmayan elemanlarda oluşabilecek hasarın onarılabilir düzeyde kalması, şiddetli depremlerde ise can kaybını önlemek amacı ile binaların kısmen veya tamamen göçmesinin önlenmesi olarak tanımlanmıştır. Kurallarına göre inşa edilen bir taşıyıcı sistemde elastik ötesi davranışın sınırlı olarak üzerine geçilmesi (hafif şiddetli depremde sınır durum) ve güç tükenmesinin belirlenmesi (şiddetli depremde sınır durum) gibi hususlar belirli kabullerle hesap edilebilir. Ancak, “can kaybının önlenmesi” sınırının sayısal verilmesi kolay değildir. Eleman ve birleşim bölgesi tasarımında Kapasite Tasarım ilkesinin öngörülmesi yönetmeliğin en önemli katkılarından biri kabul edilebilir. Diğer önemli bir husus da, yönetmelikte düzenli ve düzensiz taşıyıcı sistemlerin yanında, Taşıyıcı Sistem Davranış Katsayısı ve ona bağlı Deprem Yükü Azaltma Katsayısı tanımlanmasıdır. Eşdeğer Deprem Yükü Yöntemi’nin uygulama alanı daraltılırken, günümüzde kolayca uygulanabilen Mod Birleştirme Yöntemi'ninki genişlemiştir. Gevrek davranışa sahip olan betonun, davranışının göreceli olarak sünek davranışa yaklaştırılması için, sargı donatısının önemi yönetmelikte vurgulanmıştır.

Yurdumuzda meydana gelen depremlerden sonra, mevcut binaların deprem güvenliklerinin inceleme esaslarının deprem mühendisliğindeki gelişmelere bağlı olarak daha gerçekçi belirlenmesinin önemi anlaşılmıştır. Deprem Yönetmeliği (Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik 2007) mevcut binaların Performansa Davalı Değerlendirilmesi ve Güçlendirilmesi kuralları içermektedir. Bu arada 1998 den beri yapılan uygulamalar ve gelişmeler dikkate alınarak diğer bölümlerde de bazı küçük değişiklikler yapılmıştır. Yeni bölümde depremde beklenen hasarın göreceli de olsa, sayısal olarak belirlenmesi hedeflenmiştir. Üç seviyede deprem etkisi yanında mevcut ve güçlendirilen binaların sağlaması gerekli performans hedefleri ve bunlar için kabul edilebilir hasar sınırları sayısal olarak tanımlanmıştır. Hasarı gösteren parametrelerin elde edilmesinde doğrusal olan ve doğrusal olmayan çözümleme yöntemleri verilmiştir. Bu tanımlarla verilen şekil değiştirmeye dayalı değerlendirme kuralların yakın bir gelecekte, yeni binaların tasarımında da kullanılabileceğini anlaşılmaktadır. Bunun ilk adımı İstanbul Yüksek Binalar Deprem Yönetmeliği olarak hazırlanan taslak belgede atılmıştır.

Deprem yönetmeliklerinin bütün metinleri hazırlandığı dönemin güncel bilgi ve deneyimleri içerecek şekilde oluşturulur. Deprem Yönetmeliği'nin günümüzde yürürlükte olan metni 2007 yılına dayanmaktadır. Yönetmeliğin bu metninde, mevcut binaların deprem güvenliklerinin değerlendirilmesi konusunda bilgileri ve diğer yönetmeliklerde bulunmayan türden inceleme sınırlarını içeren yeni bir bölüm mevcuttur. 18.3.2018 tarihli Resmi Gazetede (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) yayınlanmıştır. Bu yönetmelik 1.1.2019 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Depreme dayanıklı yapı tasarımının esaslarını koyan deprem yönetmelikleri, deprem mühendisliğinin pratik sonuçlarını içerir. Modern yönetmeliklerin geliştirilmesinde binanın depreme dayanıklı tasarımında aşağıdaki tanımlar esas alınır:

a.    Hafif şiddetli bir depremde yapının mimari elemanlarında bazı çatlaklara müsaade edilirken, taşıyıcı sisteminde herhangi bir hasar meydana gelmemesi sağlanacaktır.

b.    Orta şiddetli bir depremde yapının taşıyıcı sisteminde hasara müsaade edilirken, bu hasarın taşıyıcı sistemin ekonomik boyutlarda onarım ve güçlendirme kabul edecek seviyede kalması sağlanacaktır.

c.    Şiddetli bir depremde ekonomik sınırlar içerisinde yapının onarım ve güçlendirilmesi beklenmemekte ise de, çok sayıda can kaybına sebep olabilecek yapının toptan göçmesinin önlenmesi sağlanacaktır.

Deprem yönetmeliklerinde, yapılarda deprem etkisi eşdeğer yatay kuvvetlere dönüştürülerek incelendiği gibi, yapının taşıyıcı sisteminde düzensizlikler bulunması durumunda, davranışın daha ayrıntılı biçimde belirlenebilmesi için zaman tanım alanında inceleme de kullanılır. Bu durumda da elde edilen sonuçlar Eşdeğer Deprem Yükü Yöntemi sonuçları ile karşılaştırılarak tasarıma esas olan kesit etkileri ve yer değiştirmeler belirlenir. Genellikle depremin yatay ivmesi göz önüne alınırsa da, bazı durumlarda deprem ivmesinin düşey birleşeni de hesaba katılır. Yapı başlangıçtan beri düşey yerçekimi yükleri altında bulunur ve düşey yüklere karşı belirli bir güvenliğe, dolayısıyla düşey deprem etkisine karşı belirli bir güvenliğe sahip olduğu kabul edilebilir. Binanın inşa edilmesiyle, düşey yerçekimi ivmesini karşılanırken, yatay ivme mevcut değildir. Depremle düşey ivme, dolayısıyla düşey yükler artar ve azalırken, bulunmayan yatay ivme, dolayısıyla yatay kuvvetler önemli değerler ulaşır. Deprem güvenliği yetersiz yapılarda önemli hasarlar oluşabilir.

Deprem yönetmeliklerinde belirli bir biçimde, bir eşdeğer yatay yük olarak tanımlanan deprem etkisini, statik özellikte olan yüklerle aynı türde hesaba katmak yanıltıcı olabilir. Deprem yükünün statik yüklerden çok farklı iki özelliği vardır:

a.    Elastik davranan yapıda deprem yükleri büyük değerlere ulaşır. Ancak, elasto-plastik davranan yapıda deprem yükü sistemin kapasitesi ile sınırlı kalır ve üzerine çıkamaz. Ancak, deprem enerjisinin tüketilmesi için elastik ötesi hasar meydana gelir. Sistemin kapasitesinin düşüklüğü oranında, elastik ötesi hasarın kapsamı artar. Oluşan hasarlarla sistemin, yatay yük karşılama özelliği devam ediyorsa, yani yeterli derecede sünekse denge oluşur. Ayrıca, bu hasarın kabul edilebilir seviyede olması gerekir. Büyük yatay yer değiştirmelerin ikinci mertebe etkileri sebebiyle sistemdeki etkileri anıracağı ve sistemi kararsız duruma getireceği ve her taşıyıcı sistemin sünekliğinin bir sınırının bulunduğu unutulmamalıdır. Bu açıklamalar altında, genel olarak depremin elastik sistemde meydana getireceği yükün yaklaşık 1/4 ~ 1/8 azaltılması ile oluşan yüke uygun kapasitedeki taşıyıcı sistemlerde, gerekli sünekliğin sağlandığı ve oluşacak hasarın onarılabilir seviyede sınırlı kaldığı söylenebilir.

b.    Deprem etkisi, alet kuvvetlerinin oluşturduğu yön değiştiren bir etkidir. Bu nedenden sadece bir doğrultuda etki eden yüklerden farklı olarak, bazı malzeme özelliklerinin değişmesine sebep olabilir. Yapının söz konusu büyük ve iki yöndeki yer değiştirmelere dayanabilmesi, ancak betonarme ve çelik yapı elemanlarının ve özellikle birleşim bölgelerinin özenli detaylandırması ve yapım işçiliği ile mümkündür[9]^,[10].

IV. Depremin İnşaat Sözleşmesine ve Tarafların Sorumluluklarına Etkisi

Borçlunun yerine getirmekle yükümlü olduğu borç para dışındaki bir borç ise, bunu yerine getirmede direnime düşen borçlu, alacaklının gecikmiş ödemeyi istemesi durumunda belirli koşullar altında TBK. md. 136 kuralına dayanarak borcun sona erdiğini öne sürebilir.

Borçlunun böyle bir savda bulunabilmesi için, yerine getirilmesi gereken borcun, yerine getirilmesinin olanaksızlaşması gerekir. Örneğin yüklenicinin inşa etmeyi üstlendiği taşınmaz deprem sonucu yok olmuş ya da kullanılamaz duruma gelmişse, bunları teslim ya da imal ile yükümlü borçlu TBK. md. 136 gereğince ifadan kurtulur, borç son bulur. Borç sona ermesine karşın, öbür yanın edimini yerine getirmek zorunda kalması olanaklıdır. Bu ayrıksı durum satım sözleşmesinde gündeme gelebilmektedir. TBK. md. 208/II satım sözleşmesiyle ilgili olarak, hasarın alıcıya ait olduğu ilkesini öngörmüştür. Bunun sonucu olarak satıcı parça borcu haline getirilmiş olan satım konusu malın mülkiyetini henüz alıcıya geçirmediği halde, ifa borcundan kurtulacak, ancak bedeli alıcıdan isteyebilecektir.

TBK. md. 136 gereğince deprem nedeniyle borçlunun edimi yerine getirme yükümlülüğünden yani borçtan kurtulabilmesi için, borcun ödemesinin olanaksız duruma gelmesi zorunludur.

Sözleşmeye bağlılık ilkesine göre, sözleşme kurulduktan sonra, koşullarındaki değişiklikler ne kadar ağır olursa olsun, kural olarak borçlu borcunu aynen yerine getirmekle yükümlüdür. Ancak, bu ilkenin sınırını TMK. md. 2’de yer alan dürüstlük kuralı çizmektedir. Buna göre, borçlunun önceden öngörmesi olanaklı bulunmayan olağanüstü değişiklikler edimin yerine getirilmesini güçleştirmiş ya da olanaksız duruma getirmişse, borçlu sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

Deprem sonunda, TBK. md. 136’nın koşullarının bulunması ya da edimin yerine getirilmesinin olanaklı bulunmasına karşın TMK. md. 2 gereğince ya da bunun özel bir uygulamasının söz konusu olduğu özel kurallar nedeniyle sözleşmenin bozulmasının olanaklı bulunduğu durumlarda, borç ilişkisi ortadan kalktığından, borçlu edimin yerine getirilmemesinden sorumlu tutulamayacağı gibi, alacaklının bu yüzden uğradığı zarardan da sorumlu tutulamaz.

Depremin edimin ifasını olanaksız duruma getirmediği ve sözleşmenin bozulması koşullarının bulunmadığı durumlarda, borçlu borcunu ödemekle yükümlü olacaktır.

Bu durumda deprem nedeniyle direnime (temerrüde) düşen borçlunun aynen ifa dışında, borcun geç ödenmesi nedeniyle alacaklının uğradığı zararlardan sorumlu tutulması gündeme gelecektir.

Direnime düşen borçlunun alacaklının zararlarından ancak kusuru varsa sorumlu tutulacağına ilişkin kural, direnimi de içine alan bütün borca aykırılıklarla ilgili genel bir kural olan TBK. md. 112’de dile getirilmiştir. Bu maddeye göre, borçlu kusursuz olduğunu kanıtlamadıkça, borca aykırı eylemlerinden dolayı alacaklının uğradığı zararlardan sorumlu tutulacaklardır.

Deprem nedeniyle borçlunun borca aykırı davranması, kusura dayanan bir eylem değildir. Bu nedenle borçlunun edimi ödemede direnime düşmesi, kusurlu davranışının değil depremin sonucudur.

Özetle, borçlu, deprem nedeniyle edimi aynen ifayla yükümlü kalmasına karşın, edimin geç ve gereği gibi yerine getirilmemesinden dolayı alacaklının uğradığı zararlardan TBK. md. 112 ve md. 118 gereğince sorumlu tutulamayacaktır. Borçlu para borcunu ve direnim faizini ödemekle yükümlüdür, fakat alacaklının direnim faizi dışında kalan bir zararı varsa (örneğin TBK. md. 122 gereğince faizle karşılanamayan munzam zarar gibi) bundan sorumlu tutulmayacaktır[11].

Yüklenici tarafından tamamlanıp iş sahibine teslim edilen eserde bazı bozukluklar açıkça görülebilir; iş sahibi, işin gidişine göre olanak bulunur bulunmaz o eseri gözden geçirmek ve kusurları varsa yükleniciye bildirmek zorundadır. Bazı kusurlar ise gizli/kapalı olabilir; kullanma sırasında ortaya çıkabilir. Bunlar, bozuk malzeme kullanılarak meydana getirilmiş olabileceği gibi, yüklenicinin bile bile veya ağır kusuruyla da meydana getirilmiş olabilir. Hatta bozuklukların olumsuz sonuçları yapı kullanma izni alındıktan çok uzun süre sonra meydana gelmiş olabilir. Ağır kusur veya kasten bozuk iş meydana getirmek, deprem yönetmeliği, onanmış proje, imar mevzuatı, zemin etüdü yapılmaması biçiminde olabileceği gibi, bozuk ve eksik malzeme kullanmaktan da ileri gelebilir. İşte böyle bir yapı depremde yıkıldığında veya hasara uğradığında, zarar (deprem) tarihinden başlayarak, sorumlular aleyhine tazminat davası açılabilecektir. Yapı kullanma izni alınmış olması, yapıya yasallık kazandırır ise de, gizli nitelikte bozuk malzeme kullanılması ve bozuk iş meydana getirilmesi nedeniyle meydana gelen zararların giderilmesi hakkını ortadan kaldırmaz.

Yüklenicinin eseri meydana getirerek teslim borcundan sonra bunların yerini bozukluk nedeniyle sorumluluk kuralları alır. Yüklenicinin bu borcu, eserin teslim borcunun tamamlayıcısı olarak, meydana getirdiği eserde teslimden sonra, ortaya çıkan bozukluk ve kusurları üstlenme borcu demektir: Eser teslim olunsa bile fen ve sanat kurallarına uygun yapılmamış ve bu durumuyla iş sahibinin beklentilerini karşılar özellikleri taşımıyorsa, yüklenici, bozukluk nedeniyle sorumluluğu nedeniyle, bunun sonuçlarına katlanmalıdır. Aslında arsa sahibine teslim edilmiş eserin arsa sahibinden kaynaklanmayan nedenlerle, örneğin deprem gibi bir nedene bağlı olarak, yıkılıp yok olması ile eserin (binanın) hiç teslim edilmemesi arasında fark yoktur. Yeter ki, yıkım (arsa sahibinin verdiği emir ve talimatlardan veya kullanılmasını emrettiği fena malzemeden ya da bunun gibi) arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerden meydana gelmiş olmasın. Binanın yıkılmasında arsa sahibinin kusuru saptanamamışsa, yüklenici, bozukluk nedeniyle sorumluluğu nedeniyle eserin telef olmasının sonuçlarına katlanmak zorundadır. Bu gibi durumlarda eser teslim edilmiş, yükleniciye pay devredilmiş olsa bile arsa sahibi yüklenicinin bozukluk nedeniyle sorumluluğuna dayanarak verdiği payları geri isteyebilir. Yüklenici kendisinin hak kazanmadığı alacağı 3. kişilere devredemeyeceğinden onun ardılı (halefi) olan üçüncü kişiler de yükleniciden devraldıkları kişisel hakka dayanarak arsa sahibine karşı talepte bulunamaz. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, binanın depremde yıkılması ve arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak bozmasından doğan her türlü zararlarını TBK. md. 112’ye göre yükleniciden isteyebilirler[12].

Depremin neden olduğu zararlardan dolayı açılacak tazminat davalarında zamanaşımı süresi TBK. md. 478’de düzenlenmiştir: Yüklenicinin bile bile veya ağır kusuruyla eseri bozuk meydana getirmesi, özellikle bozuk malzeme kullanması gibi durumlarda, 20 yıllık zamanaşımı süresi eserin teslim tarihinden başlayacaktır[13].

YARGI KARARLARI

Dava, 08.10.1990 tarihinde ihale edilen ve 25.09.1995 tarihinde kesin kabulü yapılarak davacıya teslim edilen binaların 2005 yılında yapılan delil tespitinde verilen rapor uyarınca güçlendirilmesi gerektiğinden bahisle bedelinin tahsili istemiyle açılmış, mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Davalı cevabında, sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan 1975 yılı Deprem Yönetmeliği'ne uygun şekilde inşaatın gerçekleştirildiğini savunmuştur. Mahkemece talimat yolu ile Ankara ve İstanbul Mahkemeleri aracılığı ile alınan bilirkişi raporları ile sonuca varılmıştır. Bilirkişilerce inşaatın yapımı sırasında alınması gereken 3.7 ve 28 günlük karot numunelerinin dosyaya sunulmadığından bahisle yapılan imalatın ayıplı olduğunun ispatlanamadığı sonucuna varılmış ise de, karot deneyi yapılmadan ve gerektiğinde inşaat diğer teknik vasıtalarla incelenmeden dosya üzerinden alınan raporla sonuca varılması doğru olmamıştır. Bu nedenle mahkemece mahallinde bilirkişi vasıtası ile keşif yapılarak ve mevcut inşaattan karot numuneleri alınıp ve gerektiğinde inşaatın diğer teknik yöntemlerle incelenmesi yapılarak 1975 yılı Deprem Yönetmeliği'ne uygun biçimde inşa edilip edilmediği araştırılıp inşaatın 1975 yılı Deprem Yönetmeliği'ne ve diğer teknik koşullarına uygun yapıldığının saptanması halinde davanın şimdiki gibi reddine, aksi takdirde davalının kusurlu imalat yaptığının ve imalatın güçlendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi halinde ise gizli ayıbın ortaya çıktığı tarihteki 2002 yılı mahalli rayiçleriyle saptanacak güçlendirme bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmelidir (15. HD. 28.11.2011, 5449/6965).

c?·?d

İnşaatta kullanılan betonun projede öngörülen beton sınıfına uygun olmadığı ve yapının yıkılıp yeniden yapılması gerektiği bilirkişi raporları ile belirlendiğine göre, yüklenici şirket ve diğer sorumlular yıkım ve yeniden yapım masraflarından sorumludur. Ancak davacı iş sahibi, zararın artmasına neden olmamak için gerekli tedbirleri almak ve davasını da zamanında açmak zorundadır. Bu durumda mahkemece, meydana gelen zarar, yani binanın yıkım ve yeniden yapım masrafının 2000 yılı fiyatlarıyla ve çimento, beton vs. miktar ve oranlarının sözleşmenin yapıldığı tarihte geçerli olan 1975 yılı Deprem Yönetmeliğine göre hesaplattırılarak bilirkişilerden alınacak ek raporla davalı Sedat'ın sorumlu olduğu miktar saptanarak davanın sonuçlandırılması gerekir (15. HD. 24.4.2008, 7091/2710).

c?·?d

Bursa Sekizinci Noterliği'nde düzenlenen 06.08.1998 tarih 17918 yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesi ve ruhsat tarihine göre arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin teslim tarihi 31.06.2001 olup, gecikme tazminatı bu tarihe göre hesaplanıp hüküm altına alınmıştır. Sözleşmede mücbir sebep olarak kararlaştırılmış olmamakla birlikte, ifa süresi içinde Ağustos 1999'da Adapazarı-İzmit-Gölcük-Yalova yöresinde büyük bir deprem yaşandığı bilinen bir gerçektir. Bazı yerlerde de deprem nedeniyle inşaatlar devamlı veya geçici bir süre durdurulmuştur. Sözleşmede önlenemez/öngörülemez neden ve sürenin uzatılması nedeni olarak belirtilmese dahi, tarafların iradesi dışında idari makamlarca konulan inşaat yasağının teslim süresine eklenmesi gerekeceği ortadadır. Bu durumda mahkemece ilgili belediye ve idari makamlardan 1999 yılı Ağustos ayında meydana gelen deprem nedeniyle dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde inşaat yapımlarının durdurulup durdurulmadığı ve süresi araştırılıp teslimi gereken tarihe eklenmek suretiyle teslim tarihinin saptanması ve buna göre gecikme varsa, gerekirse alınacak bilirkişi ek raporuyla gecikme tazminatı miktarı hesaplattırılarak hüküm altına alınması gerekir (15. HD. 11.3.2008, 1782/1559).

c?·?d

Davacı arsa sahipleriyle davalı kooperatif arasında Üsküdar 2. Noterliğince düzenlenen 29.03.1992 tarih ve sayılı gayrimenkul satış vadi ve kat karşılığı inşaat mukavelesinin "Eser Sözleşmesi Genel Şartnamesi" başlıklı bölümünün "İş Programı" adlı başlıklı 5. maddesinde resmi tatil günleri ile hava muhalefeti yüzünden çalışılamaz günlerin yapım süresinden ayrık tutulacağı kararlaştırılmış, aynı noterlikten düzenlenen 03.08.1994 tarih ve sayılı ek mukavelenin ek 10. maddesi ile de Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi (BİGŞ) sözleşme eki BİGŞ'nin 16. maddesine göre resmi tatil günleri ile iklim şartlarından dolayı çalışmaya elverişli olmayan dönemlerin yapım süresinin dışında tutulması gerekir. Mahkemece sözleşme hükümleri göz ardı edilerek aksi yönde uygulama yapılması doğru olmamıştır. Öte yandan 17.08.1999 tarihinde inşaatın yapım süresi içinde deprem meydana geldiği, deprem nedeniyle idari mercilerce ek tedbirler ve kararlar alındığı ve bunun sonucunda inşaat faaliyetlerinin geçici bir süre durdurulduğu bilinen bir gerçektir. Deprem nedeniyle inşaatın durdurulduğuna dair dosyaya herhangi bir kanıt sunulmamış olsa bile, davalı kooperatifin depremden etkileneceği ortadadır. Asıl sözleşmenin "inşaatın süresi" başlıklı 16. maddesinde mücbir sebep hallerinde süre uzatımı verileceği kararlaştırıldığından depremin inşaatın yapım süresini ne oranda etkilediği belirlenerek karşılık gelen sürenin yapım süresine eklenmesi gerekirken aksi yönde uygulama yapılarak deprem nedeniyle herhangi bir ilave süre verilmemesi de sözleşme ve eklerine aykırı bulunmuştur (15. HD. 26.11.2007, 5385/7545).

c?·?d

Tespit edilen bulgulara göre, yapıların fen ve teknik kurallara ve tabi olduğu 1975 tarihli Deprem Yönetmeliği hükümlerine aykırı, yani yasal yönden ayıplı inşa edildiği saptanmış bulunmaktadır. Bu ayıplar yapının tesliminden sonra, meydana gelen deprem nedeniyle oluşan hasarların incelenmesi sırasında anlaşılabilmiştir. Bu nedenledir ki, gizli ayıp niteliğinde olduklarının kabulünde zorunluluk vardır (TBK. md. 477). Gerçekten de gizli ayıp, kısa bir tanımlama yapmak gerekirse; eserin teslimi sırasında ilk bakışta görülemeyen, muayene ile hemen anlaşılamayan, sonradan kullanılmakla veya somut uyuşmazlıkta görüldüğü gibi deprem ve benzeri bir olay vesilesiyle ortaya çıkan ayıptır. Ayıplı iş ise vasıf eksikliğini ifade eder. O sebeple de vasıf eksikliği bulunduğu veya ayıplı inşa edildiği anlaşılan binalar nedeniyle yüklenicinin sorumlu olması gerekirken, bu ayıpların varlığına rağmen, emniyet sınırları içerisinde kaldığı yönündeki bilirkişi görüşüne değer verilerek davalının kusursuz olduğunun kabulü yasaya aykırıdır. Şu halde mahkemece yapılması gereken iş, gerektiğinde mahallinde keşif yapılmak suretiyle bilirkişi kurulundan rapor alınarak, 1975 tarihli Deprem Yönetmeliğine göre saptanan gizli ayıpların giderilmesi için gerekli bedelin, aynı yönetmelik esasları doğrultusunda ve dava tarihindeki serbest piyasa rayiçleri üzerinden hesaplattırılması ve bulunacak bedelin hüküm altına alınması olmalıdır (15. HD. 28.12.2011, 2539/8023; YHGK, 08.10.2003, 474/545).

V. Yapı Güvenliği ile İlgili Teknik İnceleme Yapılması

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için başka bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş izni vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması durumunda, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından yararlanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna izin vermeye mecburdurlar. Bu izin yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, yararına izin verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler (KMK. md. 23)[14].

VI. Kat Mülkiyetine Geçmiş Anayapının Deprem, Yangın, Sel, Çöküntü ve Benzeri Nedenlerle Harap Olması

Anayapının tümü veya bağımsız bölümlerden biri veya birkaçının deprem, yangın, sel, çöküntü, bombalama ve benzeri nedenlerle harap olması durumunda izlenmesi gereken yol ile kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri Kat Mülkiyeti Yasasının 47. maddesinde düzenlenmiştir.

Harabiyetin yapının zamanla eskiyip yıpranması, yapım veya bakımdaki eksiklikten kaynaklanması durumunda, bu madde uygulanmaz.

Harap olma kavramı, enkaz haline gelme değil, “oturulamaz duruma gelme” olarak anlaşılmalıdır.

Anayapının Tümünün Harap Olması: Anayapının tümü (deprem, çöküntü, yangın, sel, bombalama vb.) harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer (KMK. md. 47/I). “Kendiliğinden” sözcüğü, anayapının harap olduğuna ilişkin bir tespiti ve tapu kütüğünde buna dayalı bir işlemin yapılması gereğini ortadan kaldırmaz.

Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir. Bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu[15] olup, Hazine sorumlu değildir (KMK. md. 48/1).

Bağımsız Bölümlerden Birinin Harap Olması: Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen (oturulamayacak, başlıbaşına kullanılamayacak ölçüde) harap olursa o bölümün maliki <harap olma tarihinden başlayarak> iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmalıdır (KMK. md. 47/II). Harap olma bağımsız bölümün zamanla eskiyip yıpranması/hasara uğraması sonucu değil, yangın, üstteki çekme veya normal katın çökmesi veya yangın gibi bir olay sonucu meydana gelmelidir. Harap olmayı “oturulamaz duruma gelme” olarak anlamalıyız. Tamamen harap olan bağımsız bölümün maliki, iki yıl içinde harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini yargıçtan isteyebilirler.

Bağımsız bölümü harap olan malik, harabiyete neden olan olayın ardından, bağımsız bölümündeki harabiyeti gidermeyeceğini açık bir biçimde bildirirse, iki yıllık sürenin dolmasını beklemek gerekmeyecektir.

Yargıç, keşif ve bilirkişi incelemesi de yaparak, yasanın öngördüğü koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğini araştıracak ve oluşacak sonuca göre kararını verecektir. Kat maliki, harap olan bağımsız bölümünü, yasanın kendisine tanıdığı iki yıllık süre içinde yeniden yaptırmayarak olduğu gibi bırakmış ve devir istemini içeren davada bu sürenin bitiminden başlayarak bir yıl içinde açılmış ise, yargıç istemin kabulü yolunda hüküm kuracaktır. Kat maliki, “harap olan bağımsız bölümünü geciktirmeksizin yaptırmaya başladığını, yapım işinin sürdüğünü, ancak haklı sayılabilecek bir nedenle süresi içinde tamamlayamadığını” ileri sürmüş ve mahkemece taşınmazın yerinde yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda bu savın doğruluğu saptanmış ise, o kat malikine bağımsız bölümünün yapımını tamamlaması için makul ve belli bir süre tanımalı, sürenin sonunda oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurmalıdır. Devir için gerekli koşulların gerçekleşmiş olması durumunda, istemde bulunan kat malikine devredilecek konu, harap olan bağımsız bölümün arsa payıdır. Öyle ise bu arsa payının değeri saptanmalıdır. Devir kararına en yakın tarihteki değer saptanmalıdır. Bu bağlamda harap olan bağımsız bölümde, yeniden yapımda kullanılacak nitelikte malzeme varsa bunların da bedeli belirlenmeli ve saptanan arsa payı değeriyle birlikte karşılanmalıdır. Tersi durumda, arsa payını devir isteğinde bulunanlara haksız zenginleşme olanağı sağlanmış olacaktır[16].

Harap olan bağımsız bölümün arsa payını devralan kat malikleri, devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde bu bağımsız bölümü yeniden yaptırmak zorundadırlar: Yaptırmış iseler, o bağımsız bölüm varlığını sürdürür, başlangıçta var olan arsa payı korunur ve onu devralan bağımsız bölüm malik/lerinin ortak mülkü olur. Harap bağımsız bölüm yeniden yaptırılmaz ise, iki yıllık süre içinde devralan kat maliki veya kat malikleri, diğer malikler ile birlikte hareket ederek, bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını yeniden hesaplayarak (KMK. md. 3/II) kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmek zorundadırlar (KMK. md. 47/II).

Harap olan bağımsız bölüm yeniden yaptırılmaz ya da bağımsız bölüm dışlanarak tüm bağımsız bölümlerin arsa payları yeniden düzenlenmez ise, ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer; harap olan bağımsız bölüm ya da yapının tamamı sigortalı ise sigorta bedeli ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaşlar arasında paylaştırılır (KMK. md. 47/III). Bu konunun, kat malikleri tarafından tapu kütüğüne kaydettirilmesi, bunun için aralarında anlaşma sağlayamadıkları takdirde yargıca başvurup bu durumu tespit ettirmeleri gerekli olacaktır. Böyle bir durumda da paydaşlar arasında kat mülkiyeti yerine ana taşınmazdaki ortak mülkiyet hükümleri esas alınacaktır.

Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa (örneğin beş katlı bir yapıda üstteki iki kat tamamen harap olup yıkılmış ise beşince katın yeniden yapılması, dördüncü katın yeniden yapılması koşuluna bağlı olması), bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bağımsız bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir (KMK. md. 47/IV). Devir koşulunun rıza ile yerine getirilmemesi durumunda, mahkemeye başvurulduğunda, buna mahkeme karar verecektir. Zira, yeniden yapılmak istenmeyen harap olmuş bağımsız bölümlerin arsa paylarının aynı durumda bulunan diğer maliklere öncelikle devri doğrudur. Çünkü bu bağımsız bölümlerin yeniden yapımı, diğerlerinin yapımına bağlıdır. Arsa paylarını devralanlar, diğer bağımsız bölümleri de yapmak durumunda kalacaklardır. Giderlerine kendileri katlandığına göre, bu bağımsız bölümlerin maliki olmaları da doğal bir sonuçtur. Harap olmuş bağımsız bölümlerini yeniden yapmak istemeyen maliklerin arsa paylarını devralanların, bu payların karşılık bedelini ödemeleri gerekir. Bu devir, ilgili kat maliklerinin anataşınmazdaki mülkiyet haklarını sona erdirdiği için, bunun bedeli karşılığında olması Yasa ve hakkaniyet gereğidir. Taraflar bedelde anlaşamazlar ise anlaşmazlık yargıç tarafından çözümlenecektir. Harap olan bağımsız bölümlerini yeniden yaptırmak istemeyenlerin arsa payları, bağımsız bölümleri harap olup da yeniden yaptırmak isteyenler tarafından devralınmak istenmezse, ara payını devralma hakkına sahip olan bağımsız bölüm maliklerinin de gerçekte harap olan bağımsız bölümlerini yaptırmak istemedikleri kabul edilmelidir. Çünkü kendi bağımsız bölümlerinin yeniden yapımı o bağımsız bölümlerin yapımına bağlı olup, bunun gereği, kendisine ait olmayan bağımsız bölümün arsa payını devralmaksızın yaptırmak sonucunu doğuran böyle bir olayda, bağımsız bölümü yeniden inşa etme istemini diğer kat maliklerine bildiren kat malikinin iyi niyetinden söz edilemez. Böyle bir durumda, md. 47/II ve III hükümlerinin uygulanması gerekecektir. Yani diğer kat malikleri, yeniden yapılmayan harap bağımsız bölümün veya bölümlerin arsa paylarını devralıp onları yeniden yaparlar ya da yapmadıkları takdirde bunları dışlayarak arsa paylarını yeniden düzenlerler. Bu da olmaz ise, ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ermesi koşulları gerçekleşecektir[17].

Harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti (arsa payı aynen korunarak) bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir (KMK. md. 47/son, c. 1). Harap olan bağımsız bölüm üzerindeki kat mülkiyetinin geçici kat irtifakına çevrilmesi ve kütüğe şerh verilmesi işlemi, KMK. md. 48 uyarınca yöneticinin, eğer yönetici yok ise bağımsız bölümü harap olan kat malikinin bildirmesi üzerine tapu idaresince yerine getirilir. Tamamen harap olması nedeniyle üzerindeki kat mülkiyeti kat irtifakına dönüşen bağımsız bölüm maliki bu süreçte KMK. Md. 20’de belirtilen genel giderlere katılmayacaktır.