Yüklenicinin İnşaatı İmar Mevzuatına Uygun Meydana Getirme Borcu
İnşaatın imar mevzuatına uygun meydana getirilmesi borcu, yüklenicinin, yasada yer alması gerekmeyen, ancak temel borcudur. İmar mevzuatı derken, başta İmar Kanunu olmak üzere, yapıların ve yapı yapacak olanların uyması gereken kuralları içeren, (Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Boğaziçi Kanunu, Kıyı Kanunu, Gecekondu Kanunu, İmar Affı Kanunu, Çevre Kanunu, Orman Kanunu gibi) yasalar ile, (İmar Yönetmeliği, Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik, Asansör Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, Deprem Yönetmeliği, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, Yapı Denetimi Uygulama Usul ve Esasları Yönetmeliği, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliği, Atık Suların Kanalizasyon Şebekesine Deşarj Yönetmeliği, Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliği, Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği, İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik, Kıyı Kanunu Uygulanmasına Dair Yönetmelik, Kesin İnşaat Yasağı Getirilen Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Bulunduğu Sit Alanlarındaki Taşınmaz Malların Hazineye Ait Taşınmaz Mallar ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik gibi) birçok yönetmelik ve bunlara dayanan (imar planı), (imar durumu), (yapı izni), (yapı kullanma izni) gibi belgelerden oluşur.
Günümüzde plansız ve hızlı kentleşme olgusu sağlıklı kentleşmenin önündeki en ciddi engeldir. Kentsel gelişmenin yönlendirilmesinde en temel araçlardan biri olan imar planlamasıyla kentsel gelişmenin yakın gelecekteki temel fiziksel özelliklerini oluşturan "yönü, şekli ve büyüklüğü" ile ilgili belirlemeler yapılmaktadır. İmar planı hazırlığının ve uygulamasının kentsel büyümenin önünde gitmesi gereği açıktır. Kentsel planlama sürecinde, zorlayıcı, kısıtlayıcı ve yönlendirici kararların tümü birden rol oynar. Çağdaş bir kentin oluşturulması ve yaşatılması için varlığı zorunlu olan ve aşırı yapılaşmanın etkisinden korunması gereken, kentin bütününe hizmet verecek, kent estetiği ve kentleşme kalitesini yükseltici sağlıklı bir çevre meydana getirmek amacıyla park, çocuk bahçeleri, oyun alanları, günü birlik kullanım alanları, piknik ve rekreasyon alanlarının oluşumu bu yolla sağlanabilir. Bu bağlamda, kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla üretilmiş birer belge niteliğinde olan imar planları mevzuatta ve yargı içtihatlarında yöre halkının sağlığını ve çevreyi korumak, sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını, iyi yaşama düzenini, çalışma koşullarını ve güvenliğini sağlamak amacıyla, ülke, bölge ve şehir verilerine göre oturma, çalışma, dinlenme ve ulaşım gibi kentsel fonksiyonlar arasında mevcut ve sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak için varsa kadastro durumu da işlenmiş, onaylı haritaların kopyaları üzerine nazım plan ve uygulama planı olarak düzenlenip onaylanmış metinler olarak tanımlamaktadır.
İmar Yasası, düzenli kentleşmeyi ve dolayısıyla içerisinde güvenli ve sağlıklı olarak oturulacak ve çalışılacak binaların yapımını amaçlamıştır. İmar Yasası “kamu düzeni” ile ilgili olup “emredici” niteliktedir . Hiçbir kimse, hangi amaçla olursa olsun, toplumun güvenliğini ve sağlığını ilgilendiren bu buyurucu kuralları çiğneyemez ve çiğnenmesine de izin veremez. Mahkemeler bu konuyu, kendiliğinden göz önünde bulundurmak zorundadırlar. Bunun için İmar Yasası sert yaptırımlar öngörmüştür: Anılan Yasanın 21. maddesine göre (26. maddedeki istisnalar dışında) bütün yapılar için yetkili yönetimlerden izin alınması zorunludur. 32. maddeye göre de, ruhsatsız (kaçak) veya ruhsata aykırı yapılar mühürlenerek durdurulur. Tanınan süreye karşın ruhsat alınmaz veya ruhsata aykırılık giderilmez ise, encümen veya il idare kurulunun kararı ile kaçak bina veya ruhsata aykırı kısımlar yıktırılır. 42. maddede de, bu eylemleri “imar suçu” kabul ederek, sorumlular hakkında yaptırım getirmiştir. Aykırılık düzeltilemez ve yasal duruma getirilemez yapılar için başka sonuçlar öngörülmüştür: Eğer yapı onanmış projesine aykırı yapılmışsa ve yasal duruma getirilmesi olanağı da bulunmuyorsa, bu durumuyla yıkılması gerekir. Yıkılacak yapıların korunmayı gerektiren ekonomik değerlerinden söz edilemez; hukuk mevcut durumun (ruhsatsız/ruhsata aykırı yapılaşmanın) sürmesi anlamına gelen taraf isteklerini korumaz, gecikme tazminatı dışında binanın mevcut durumuyla yasaya aykırılığının devamı anlamına gelen istekleri kabul etmez. Yükümlülüğünü yerine getirmemiş ve dolayısıyla arsa sahibine karşı bedele (bağımsız bölümlere) hak kazanmamış olan yükleniciden tapu payı satın alan üçüncü kişiler de iyi niyet savunmasında bulunmazlar.
Tarafların imar durumu değişikliği öngörmeksizin yaptıkları imar mevzuatına aykırı sözleşmenin yerine getirilmesi aşamasında beklenmedik biçimde imar durumunun değişmesi sonucu yasallaşma olanaklı duruma gelmişse; bu gelişme sözleşmenin başlangıçtaki geçersizliğini düzeltmezse de, daha önce sözleşmecilerden biri geçersizliği ileri sürmemiş ve yüklenici işi bırakmamışsa, artık sözleşmenin geçersizliğini ileri sürme hakkın kötüye kullanılması sayılarak önlenebilir .
İmar mevzuatına aykırı olarak yapılan bağımsız bölümler için yapı kullanma izni alınamayacak ve kat mülkiyetine geçilemeyeceğinden, yükleniciden imar mevzuatına aykırı inşaat yapması beklenemez. Yapılan fazla inşaatın, kaçak da olsa, paylaşılması konusunda taraflar arasında örtülü bir anlaşmanın olduğu veya sözleşmeye aykırı olmasına karşın, daha fazla sayıda bağımsız bölüm ya da daha geniş bağımsız bölümlerin yapılmasına iş sahibinin örtülü olarak rıza gösterdiği söylenebilir. Fakat iş sahibinin her durumda rıza gösterdiğini, imar kurallarına aykırı inşaata razı olduğunu söylemek de olanaklı değildir. Fazla inşaatın yapılmış olmasına karşın iş sahibi, sözleşme hükümlerine uygun olarak bağımsız bölümlerin teslim edilmesini isteyebilir. Bu durumda ise fazla inşaatın yıkılması söz konusu olabilir. Hukuk kurallarına aykırı biçimde yapılan faaliyetler teknik anlamıyla ek iş olarak kabul edilemez. İş sahibinin onayı dışında imar kurallarına aykırı inşaat yapan yüklenici, kural olarak ek işi yapmanın sağladığı sonuçlardan yararlanamaz .
Yargıtay, aşağıdaki kararında, sözleşmelerin ve sözleşmecilerin imar durumunu gözetmekteki toplumsal zorunluluğa işaret etmiştir: “Düzensiz şehirleşmeyi ve çarpık yapılaşmayı önlemek, ülke insanının can ve mal güvenliği temin edilmiş binalarda iskânını sağlamak amacıyla getirilen İmar Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca -bazı istisnalar hariç- her türlü bina yapımı, yerel idarelerden ruhsat (izin) alınmasına bağlıdır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina veya bağımsız bölümler, aynı Yasanın 32. maddesi uyarınca yerel idarelerce yıktırılır. 42. maddede de, kaçak veya ruhsata aykırı bina yapımı "imar suçu" kabul edilerek, hem yüklenici ve hem de yapı sahibi hakkında cezai yaptırımlar getirilmiştir. İmar Kanunu hükümleri, kamu düzeniyle ilgili olup emredici niteliktedirler. Bu nedenle, mahkemelerce, re'sen göz önünde bulundurulurlar. Arsa sahibi, ruhsatsız olarak inşaata başlamasını yükleniciden isteyemez ve onu zorlayamaz. Yüklenici de ruhsatsız olarak inşaata başlayamaz. İnşaatın kaçak yapılması halinde, ifa var denemez. Kaçak veya ruhsata aykırı bina veya bağımsız bölümlerin, yasalar nazarında ekonomik değerleri yoktur. Yerel idarelerin, encümenlerin yıkım kararlarına rağmen, bu kararları yerine getirmemeleri, hiç kimseye bir hak kazandırmaz. Bina sahibi, mahkemede kal (yıkım) davası açarak, alacağı ilamı icra müdürlüğü kanalıyla yerine getirebilir. Yasanın yıkılmasını emrettiği bir bina veya bölüm üzerinde tarafların korunmaya değer bir hakkı olamaz. Bu nedenle, eksik ve ayıplı işler bedeli ile fazla işler bedeli, tescil ve mülkiyetin tespit davaları açılamaz. Yüklenici, imar durumu ile örtüşen sözleşme uyarınca "yasal" bina yapma taahhüdü altına girdiği takdirde, böyle bir inşaatı yapmakta gecikmesi (temerrüdü) halinde, arsa sahibi yıkım dışında sadece gecikmeden dolayı gecikme tazminatı (kira kaybı vs.) talep edebilir. Somut olayda, yapılan inşaat kaçak olup hakkında yıkım karan bulunduğundan, kira alacağı dışındaki alacak kalemleriyle ilgili itirazın iptali isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde kabulü doğru olmamış, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” .
İmar Yasası “yapı”yı “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi veya özel yer altı veya yerüstü inşaatı ile bunlara ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler” olarak tanımlamıştır (md. 5).
Kuruluş ve kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan, arsa veya parsellerde yapı yapabilirler. Tapu belgesi “müşterek mülkiyet” şeklinde ise, yapı için tapu belgesi ile birlikte öbür paydaşların onaylarının bulunduğuna ilişkin noterlikçe düzenlenmiş sözleşmenin bulunması gerekir. Kuruluş ve kişilerce, kendilerine ait tapu bulunmamakla birlikte kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleriyle, imar planı, yönetmelik ve eklerine uygun olarak yapı yapılabilir (İmar K. md. 20).
İmar Yasası bu hükümle bir yapının inşasını “imar planı”, “yönetmelik”, ruhsat ve “eklerine” uygun yapılmasını öngörmüştür.
