DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI

    Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir.

    Anayasa Mahkemesi 21.6.1990 gün ve 7/11 sayılı kararında, yasakoyucunun saptadığı yüzde otuzbeşe kadar kısmını, düzenleme ortaklık payı olarak alabilmesi şehirlerin dengeli biçimde gelişmesi ve çağdaş duruma getirilmesine yönelik olduğu vurgulanmıştır. Anayasa Mahkemesi % 35 için bu değerlendirmeyi yaptıktan sonra, yasa koyucu bu oranı % 40’a çıkartmıştır. % 35 bir taşınmazın büyüklüğünün üçte biri, % 40 ise yarısına yakın bir büyüklüktür. Bu büyüklükte bir kent toprağının bedelsiz olarak mülk sahibinden alınması, mülkiyet hakkının özüne dokunun bir ihlal sayılmalıdır. Ölçülülük ilkesine aykırıdır. Yalnız şehircilik ilkeleri dikkate alınarak değerlendirme yapılamamalıdır.

    (Değişik fıkra: 03/12/2003 - 5006 S.K./1. md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Genel hizmetlere ayrılacak miktar, düzenleme alanına giren kadastro parsellerinin ve varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kısımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak bulunacaktır. Bağışlanan arazi parçalarının bulunması veya kamulaştırılması gereken miktar yerine belediye mülkiyetindeki parsellerin özgülenmesi durumunda, kadastro parselleri ile, varsa imar parsellerinin ilgili olanlarından bu miktarlar düşüldükten sonra bulunan toplam alan, genel hizmetlere ayrılan miktarın hesaplanmasına temel oluşturur.

Düzenleme alanında kalan arazi ve arsalardan, daha önce yapılan düzenlemeler nedeniyle, düzenleme ortaklık payı veya bu amaçla başka adlar altında bir pay alınmış ise, bu durumda yeniden yapılan düzenlemede, bu arazi ve arsalardan yeniden düzenleme ortaklık payı alınmayacaktır. Ancak 6785-1605 sayılı eski İmar Kanunu’nun 39. Maddesine göre daha önce daha önce ifraz ve tescil edilmiş parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerden, önceki ifrazdan alınan terk oranını % 40’a tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir. Örneğin, daha önce, sahiplerinin istemi üzerine ifraz edilen bir parselden % 18 oranında DOP alınmış ise, bu yerin sonradan yapılan düzenleme kapsamında kalması durumunda, parselin ilk ifrazında alınan % 18 oranındaki terk oranını % 40’a tamamlayan fark kadar DOP alınabilir.

    Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

    Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına engel oluşturmaz.

Anayasa’nın 46. maddesinin birinci fıkrasında, Devletin ve kamu tüzelkişilerinin, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, karşılıklarını peşin ödemek koşuluyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını ya da bir kısmını, yasayla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkili oldukları hükme bağlanmıştır.

Özel mülkiyet konusu olan taşınmaz malların kamulaştırılması karşılığında hakkaniyete uygun ve adaletli bir bedelin ödenmesi, hukuk öğretisinde mülkiyet kavramının genişlemesi olarak adlandırılan bir mal varlığı değerinin bir başka mal varlığı değeri ile yer değiştirilmesi anlamında kabul edildiğinden, mülkiyet hakkının Anayasa ile güvence altına alınması kamulaştırma kavramına engel olmamaktadır.

Kamulaştırma, genelde, malikin rızası olmaksızın Devletin kamu yararına özel mülkiyeti sona erdirdiği bir işlemdir. Ancak bu işlemde, taşınmaz mal bedelinin kesintisiz, nakden ve peşin olarak ödenmesi, Anayasal bir zorunluluktur. Kamu yararı bulunması, kamulaştırma kararının yetkili organca verilip onaylanması, yasayla gösterilen esas ve usullere uyulması, paranın peşin ödenmesi, taşınmazın özel kişilere ilişkin olması, rızaya aykırı taşınmaz edinme kamulaştırmanın öğeleridir.

İtiraz konusu kural ile düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bunların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden yüzde otuzbeşine kadar kısmının belediyelerce “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilmesi yasaya göre, kamulaştırma dışında, yasanın öngördüğü usul ve esaslara uyularak gerçekleştirilecek bir işlemdir. Bu “düzenleme ortaklık payı” sözü edilen işlem sonucunda meydana gelen değer artışlarının karşılığı olmaktadır.

İmar Yasası’nın 18. maddesinin dördüncü fıkrasında, yollama yapılan üçüncü fıkrasında geçen düzenleme ortaklık paylarının toplamı, “düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi” genel hizmetlere ayrılan yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, noksan kalan miktar için belediye (ya da valiliklerce) kamulaştırma yolu ile tamamlanabileceği hüküm altına alınmıştır.

Aynı maddede, bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payının kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılacağı, düzenleme ortaklık payı alınan parselden bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmayacağı, kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapıların belediye (ya da valilikçe) kamulaştırılmadıkça yıktırılamayacağı, düzenleme sırasında korunmasında sakınca bulunmayan yapının imar alanı içinde bırakılabileceği, korunması olanaksız yapıların birden fazla imar parseline rastlayabileceği, hisseli bir ya da birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında bir anlaşma sağlanmadıkça ya da şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunacağı belirtilmiştir.

İmar Yasası’nın uygulamada çağdaş anlayışlara uygun sonuçlar doğurması amaçlandığından, bu Yasa’nın öngördüğü sınırlamaların taşınmaz mülkiyetine kamu yararına kullanma zorlamaları da getiren modern şehirciliğin gelişmesini de sağlayacak biçimde tazminat ödenmesi gerekli bulunmayan yaygın yönetsel düzenlemelere olanak tanıyan kurallar niteliği taşıdığı öğretide kabul edilmektedir.

İmar Yasası’nın 18. maddesi ve bu maddeye dayalı yönetmelikte getirilen hükümlerle, ilgili yönetimlerce kamulaştırma yapılmaksızın uygulama sorunlarının çözümlenmesi yoluna gidilmiştir.

Arazi ve arsa düzenlemesinin esasları özetle şöyledir:

a) Öncelikle şehrin gelişme yönü ve yoğun yapılaşmaya uygun öğeleri gözönünde bulundurularak düzenleme alanı, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenince saptanır.

b) Bu sınırlar içinde düzenlemeye bağlı tutulan yerlerin gereksinme duyulan meydan, park, genel otopark, yeşil alan gibi genel hizmetlere ayrılan alanların yüzölçümleri hesap edilerek, düzenleme alanı içindeki toplam alana oranlanmak suretiyle düzenleme ortaklık payı miktarının oram bulunur.

Düzenleme ortaklık payı oranı; bir düzenleme alanında saptanan düzenleme ortaklık payı miktarının, bu alan içindeki kadastro ya da imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranından ibarettir.

Bu oranın, taşınmaz yüzölçümünün yüzde otuzbeşe kadar olan bölümü bedelsiz alınabilmekte, fazlaya gereksinim olduğunda diğer kısmı için kamulaştırma yoluna başvurulmakta ya da arsa sahibinin isteğine uygun olarak belediyelerin başka yerlerdeki arsası ile değiştirilebilmektedir.

c) Saptanan düzenleme ortaklık payı yüzde otuzbeşin altında ise, bedelsiz olarak alınacak miktarın yüzde otuzbeşin altındaki oran içinde olması yasa gereği olup, bunun yüzde otuzbeşe tamamlanması gibi bir uygulamaya gidilmesi yasal açıdan olanaksızdır.

d) Yürürlükten kaldırılan 6785 sayılı İmar Yasası’nın 42. maddesine göre yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinde, bir kişinin yeri; okul, kreş, hastane, belediye hizmet veya diğer resmî tesis alanı gibi kamu tesis alanlarında kaldığında, bu alanlar kamulaştırılıncaya kadar, o vatandaşa hiç bir yapı yapma olanağı sağlanmaz ve bir ev yapacak kadar arsa bile verilmezken, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesi ile bu gibi alanlara düzenlemeye bağlı tutulan tüm parsel malikleri arsalarının büyüklükleri oranında pay verilerek ortak edilmekte ve böylece zarara uğramaları önlenmektedir.

e) Sınırı saptanarak düzenlenmesine karar verilen alan içinde kalan arsa ve araziler, imar alanındaki yapılanma koşullarına uygun olarak parsellere ayrılmakta ve parselasyon haritaları yapılmaktadır. Bu haritalar yapılarak düzenlenen parseller taşınmaz sahiplerine özgülenirken varsa mevcut yapıların bir imar parseli içinde kalmasına ve taşınmaz sahiplerine öncelikle kendi arsalarının bulunduğu yerden arsa ayrılmasına, olanaklar elverdiğince özen gösterilmesi gerekmektedir.

f) Bu özgüleme (tahsis) işlemlerinin sonuçlanmasından sonra yapılan tüm işlemlerin uygunluğu, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenince onaylanarak, onaylanan parselasyon planlarının bir ay süre ile ilân edilmesi olağan yöntemlerle halka duyurulması sağlanarak bu süre içinde parselasyon planlarına itiraz edilebilmekte, bir aylık ilân süresi sonunda kesinleşen parselasyon planlan, tescil edilmek üzere ilgili tapu dairelerine gönderilmektedir.

İmar Düzenlemesi ve Mülkiyet Hakkı:

Yapılan uygulama, düzenlemeye bağlı tutulan yerlerin gereksinimi olan genel hizmetlerle ilgili tesislerin, o bölgeye hizmet edeceği gözönünde bulundurularak, düzenlemeye giren tüm parsellerin katkısı ile bu alanların sağlanması amacına yöneliktir. Bu tesislerin yer aldığı imar parselleri yalnız isabet ettiği kadastral parsele değil, düzenlemeye giren tüm parsellere alanları oranında pay verilmek suretiyle sosyal bir denge kurulmaktadır.

Ayrıca, Yönetmeliğin 5. maddesinde de belirtildiği üzere, belediyeler; beldenin gereksinim ve gelişme durumuna göre yererli sayıda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak biçimde düzenleme alanlarını saptamak ve uygulamasını yapmakla yükümlüdürler. Bu suretle yapılan uygulama sonucunda bir taşınmaz, kadastral parselden, imar parseline dönüşmekte, konut yapımı gereksinimi içindeki kişiler, saptanmış imarlı arsayı daha kolay elde edebilmektedirler.

Yapılan arazi ve arsa düzenlemesi sonucu yüzölçümü bakımından yüzde otuzbeşe kadar eksiğiyle oluşan yeni parsel, değer olarak artış göstermekte ve noksanıyla dağıtılmasına karşın, taşınmaz malikinin malvarlığında kural olarak bir azalmaya neden olmamaktadır. Genelde, sonuç olarak özel mülkiyet konusu taşınmaz, yeni oluşmuş imar parseli duruma getirilerek özgülenen taşınmaz, kişinin özel mülkiyetine geçirilmektedir. Bu nedenle, itiraz konusu düzenlemenin Anayasa’nın 46. maddesine aykırı bir yönü görülmemiştir.

2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’nın 12. maddesinde, kısmen kamulaştırma durumunda, kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde, kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiğinde, kamulaştırma bedelinden yüzde elli oranını geçmemek üzere düşülmesi öngörülmüştür. Yönetim, kamulaştırma dolayısıyla o çevrede oturanlara yararlı olacak bir kamu hizmeti için belirli bir taşınmaza, bedelini ödeyerek malik olmaktadır.

Arazi ve arsa düzenlemesi ile imar parselleri oluşturularak konut yapımına hazır arsaların saptanmasıyla imar olanakları sağlayan belediye, yüklendiği külfet ve hizmetler nedeniyle, taşınmazlardan değer artışı karşılığında, yine onların genel hizmetleri yönünden ortaklaşa kullanmaları amacıyla; yol, meydan, park, yeşil alan, genel otopark, cami ve karakol gibi yerler için, yasakoyucunun saptadığı yüzde otuzbeşe kadar kısmını, düzenleme ortaklık payı olarak alabilmesi şehirlerin dengeli biçimde gelişmesi ve çağdaş duruma getirilmesine yöneliktir. Esasen pek çok batı ülkesinde bu tür uygulamalar benimsenmiştir.

Belediyeler, arazi ve arsa düzenlemesi için yüzde otuzbeşten daha fazla bir kısım araziye gereksinim duyarlarsa kamulaştırma yoluna gidebilmektedirler. İtiraz konusu düzenlemeyle, yönetimin imar uygulaması için büyük ölçüde taşınmazları kamulaştırıp daha sonra vatandaşlara satışı durumunda, değerlenecek taşınmazların arsa spekülatörleri tarafından alınıp birkaç elde toplanması önlenmiş olmaktadır.

Öte yandan, belediyece imar uygulamasının gerçekleştirilmesi, Anayasa’nın 57. maddesinde yer alan konut hakkının gereğince kullanabilmesi için; Devlete verilen “şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri” alma, ayrıca “toplu konut teşebbüslerini destekleme” görevinin gereğidir,

Ancak, Anayasa’nın 65. maddesinde “Devlet sosyal ve ekonomik alanlarda Anayasa ile belirlenen görevlerini, ekonomik istikrarın korunmasını gözeterek malî kaynaklarının yeterliliği ölçüsünde yerine getirir” hükmü ile belirlendiği üzere, Devlet tarafından yapılması zorunlu sosyal ve ekonomik tüm görevlerin hemen yerine getirilmesi güçtür. Belirli nüfus yoğunluğuna ulaşmış yerleşim birimlerinin ilerdeki durumları da tasarlanarak imar planlan yapılması ve planların uygulanmasında yalnızca kamulaştırma yoluna gidilmesi yoluyla sorunların çözümlenmesindeki kimi güçlükler, ülkemizin imar düzenlemelerinde engeller oluşturacaktır.

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası özel mülkiyeti benimsemiştir. Gerçekten, Anayasa’nın 35. maddesinde, herkesin mülkiyet hakkına sahip olduğu belirtilmiştir. Günümüzde mülkiyet hakkı, Türk toplumunun sosyal, ekonomik ve hukuksal yaşantısı içinde kamu ve özel hukuk karakterlerini kendinde toplayan özel nitelikte aynî hak olarak kabul edilmektedir.

Bu anlamda mülkiyet hakkı, bir şey üzerinde dilediği biçimde kullanma, ürünlerinden yararlanma, tasarruf etme (başkasına devretme, biçimini değiştirme) gibi yetkileri içerir. Ancak, bu nitelikteki mülkiyet hakkı toplum yararına aykırı olmayacak biçimde ve yasaların koyduğu sınırlamalara uyularak kullanılır.

Türk Medeni Yasası’nın 618. maddesinde mülkiyet hakkının öğelerini belirleyen kural, “Bir şeye malik olan kimse, o şeyden kanun dairesinde dilediği gibi tasarruf etmek hakkına haizdir; haksız olarak o şeye vaz’iyed eden herhangi bir kimseye karşı istihkak davası ikame ve her nevi müdahaleyi men edebilir.” biçimindedir. Böylece Medeni Yasa da, kişiye, malik olduğu şey üzerinde, yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla istediği gibi tasarruf hakkını tanımış bulunmaktadır.

Yasakoyucu da, mülkiyet hakkına dilediği sınırlamaları getirmekte serbest olmayıp Anayasa’nın 35. maddesini gözönünde tutmak zorundadır.

Anayasa’nın 35. maddesinde, yasakoyucu, ancak kamu yararı amacı ile temel haklardan olan mülkiyet hakkı üzerinde sınırlama yapmaya yetkili kılınmış ve malikin de bu hakkı toplum yararına aykırı biçimde kullanması engellenmiştir.

Mülkiyet hakkı, bireyin dilediği biçimde kullanabileceği bir hak, sınırsız bir özgürlük olma niteliğini günümüzde yitirmiş, mülkiyet anlayışı, bu hakkın, bir bakıma sosyal yapıda bir hak olduğu yolunda gelişmiş, birçok hak gibi bu hakkın da kamu yararı amacıyla sınırlanabileceği ilkesi benimsenmiştir.

Anayasa’nın 13. maddesinin birinci fıkrasında açıklandığı üzere; temel hak ve özgürlükler, kamu yararının korunması amacıyla, Anayasa’nın sözüne ve ruhuna uygun olarak yasayla sınırlanabilir. İtiraz konusu kurala göre, taşınmazların, malikleri ve diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleriyle birleştirilmesi ve imar planına uygun parsellere ayrılmasından sonra yüzölçümlerinin yüzde otuzbeşine kadar kısmı üzerinde düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, düşülen “düzenleme ortaklık payları” belediyenin mülkiyetine geçmemekte, ancak, düzenlemeye bağlı tutulan yerlerin gereksinimi olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, cami ve karakol gibi genel hizmetlere ve bunlarla ilgili tesislere özgülenmektedir. Oysa kamulaştırmada mülkiyet el değiştirmekte, kamulaştırılan taşınmaz kamulaştırma yapan idarenin malı olmaktadır.

Yapılan düzenleme ile imar sınırları içinde bulunan arazi ve arsa maliklerinin mülkiyet hakki sınırlandırılarak, arazi ve arsalarının yüzölçümünde azalma en çok yüzde otuzbeş oranında olmakta, ancak, ortaya çıkan değer artışı nedeniyle ölçülülük kuralına uygun bir sosyal denge oluşmaktadır.

Hukuk devletinin vazgeçilmez öğeleri içinde yer alan yasaların kamu yararına dayanması ilkesiyle bütün kamusal girişimlerin temelinde bulunması doğal olan kamu yararı düşüncesinin yasalara egemen olması, yasakoyucunun bu esası gözardı etmemesi zorunludur.

Yapılacak tesis ve hizmetler yasalarda öngörülen ve idarenin görevi içinde bulunan konulardan ise kamu yararı var demektir.

Söz konusu hüküm, faydalı yatırımlara girişilmesini, kişi ve toplum yararına düzenlemeler yapılmasını ve imar düzenine uygun yapılaşmayı sağlayacağı için hukuk devleti ilkelerine aykırı değildir. Bu açıdan bakıldığında yargı denetimine açık bulunan, herkes için geçerli sayılması gereken genel kurallar içeren düzenleme, hukukun genel ilkeleriyle uyumlu olup, toplum yararını öngören uygulama, sosyal devlet yapısına da uygun bulunmaktadır.

Şehirlerimizde imar girişimlerinin başlamasıyla, taşınmazlarda meydana gelecek değer artışı gözönüne alındığında, sözü edilen kuralın öngördüğü oranın demokratik toplum düzeninin gereklerine ters düştüğü söylenemez.

İtiraz konusu kuralın, yerleşim birimlerinin iyileştirilmesi sonucunda, ulaşmasını öngördüğü düzeyin, toplum yaşamı yönünden önem taşıyan kamu yararı, kamu düzeni ve hukuk devleti kurumlarının iyi işlemesi ve sosyal yarar sağlama, ekonomik ve sosyal dengeyi eşitlik ilkesi gereği oluşturma gibi haklı ve doğru bir amaca yönelik bulunması karşısında, içeriği bakımından mülkiyet hakkının özüne dokunmadığının, Anayasa’-nın özüne ve sözüne uygun türde kamulaştırma dışında kendine özgü bir sınırlama getirdiğinin kabulü gerekir.

Bu bakımdan, yapı yapma dahil, kendisine tahsis edilen ve denkliği gözetilen taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma hakkını kullanabilen malikin, kamulaştırma dışındaki uygulama ile mülkiyet hakkının özüne dokunulduğundan söz edilemeyeceği için dava konusu kuralla getirilen sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gereklerine aykırı olduğu da düşünülemez.

Esasen itiraz konusu kural, arazi ve arsa düzenlemesi sonucu taşınmazın esas yüzölçümünden düşülen “düzenleme ortaklık payı”nın, bir kamu hizmeti nedeniyle artan değer karşılığında, düzenlemeye tabi tutulan bölgenin gereksinimi olan hizmet ve tesisler için kullanılmasını öngörmektedir. Amaç dışında kullanılması durumunda ilgililerin her zaman yasal yollara başvurma hakları vardır.

İptali istenilen kuralla yönetim, kamulaştırma dışında, kişinin mülkiyet hakkını yasayla sınırlandırırken, işlem konusu taşınmazdan “düzenleme ortaklık payı” olarak ayrılan yerleri, şehirleşme için gerekli olan genel hizmetlerde kullanmaya yetkili kılınmıştır. Öngörülen koşullarla yönetimin bu yetkisini kötüye kullanması önlenmek istenmiştir.

Bu bakımdan, kamu yararı nedeniyle ve dengeli biçimde sınırlama sonucu, değerlenen yeni yerinde yapılanma hakkım kullanabilecek olan malikin mülkiyet hakkının özüne dokunulduğundan söz edilemeyeceğinden itiraz konusu kuralın, mülkiyet hakkını, Anayasa’nın 13. maddesinin ikinci fıkrasına uygun biçimde sınırladığı kabul edilmelidir.

Böylece, İmar Yasası ile öngörülen uygulamanın temel işlev ve amacı, şehirlerin fiziksel konumunda süregelen, çarpık, düzensiz, sağlıksız yapılaşmaları önlemek; sağlıklı uygar ve çağdaş kentleşme koşullarını gerçekleştirmek olduğu ve söz konusu etkinliklerde kamu hizmeti ve dolayısıyla kamu yararı ön planda yer aldığına göre mülkiyet hakkının yasa ile sınırlanmasına olanak tanıyan kuralların varlığından kuşku duyulmaması gerekir.

Anayasa Mahkemesi’nin kimi kararlarında belirtildiği gibi. yasayla yapılan kısıtlamanın topluma sağlayacağı yarar, kişilerin uğrayacağı zarara. göre ağır bastığından, burada kamu yararının varlığını kabul etmek gerekir. Sosyal nitelik taşıyan mülkiyet hakkının toplum ve toplum yaran ile doğrudan ve yakından ilgili olması karşısında bu konuda da bireyle toplum yararının karşılaştığı durumlarda toplum yararının üstün tutulması doğaldır.

İtiraz konusu kural ile, kadastral parsellerin imar parseline dönüştürülmesinden sonra belediye tarafından kamu hizmeti yapılırken, hizmet karşılığı, yine o yere getirilecek hizmet için malikin taşınmazından belli bir miktarın düzenleme ortaklık payı olarak alınması yetkisinin, karşılık ödenmeden yapılan bir kamulaştırma olarak nitelendirilmek olanaksızdır. Bu nedenle yönetimin kamulaştırmasız elatmada bulunduğundan söz edilemez.

Arsa sahiplerinin, belediyeye, otopark yerleri, park yerleri ve diğer kamu tesisleri için arsa yardımında bulunmaları, konut yapımına tahsis edilmiş arsalardan yeter miktarın, sahiplerince, araba park yeri olarak belediyeye intikal ettirilmesi birçok ülkede uygulanmaktadır.

Pekçok uygar ülke tarafından kabul edilip uygulanan arazi ve arsa düzenlemesinde bir kısım alanın “düzenleme ortaklık payı” olarak alınması işlemi; belediyenin yaptığı kamu hizmeti karşılığında, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu”nun 16., 86., 87., 88. maddeleri gereği alman değerlendirme resmi (şerefiye) yle, yol yapı harcamalarına, kanalizasyon harcamalarına, su tesisleri harcamalarına yararlananların katılma payı gibi, kendine özgü dengeli bir değerlendirme niteliğindedir.

Diğer taraftan 2464 sayılı Yasa’nın 97. maddesinde de, belediyelerin anılan Yasa’da harç ve katılma payı konusu yapılmayan her türlü hizmet için ücret almaya yetkili oldukları kabul edilmiştir.

Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre koşullarına uygun oluşmasını sağlamak amacıyla düzenlenmiş olan İmar Yasası’nın dava konusu 18. maddesinin ikinci fıkrası, belediyeye düzenlemeye bağlı tutulan taşınmaz maliklerinden, götürülen hizmetten dolayı bir karşılık alma yetkisi vermektedir. Düzenlemeden önceki taşınmazına karşılık olarak verilen taşınmaz da malikin tasarrufuna özgülendiğinden, uygulamaya esas hükümlerin Anayasa’ya aykırılığı söz konusu değildir.

Açıklanan nedenlerle itiraz konusu hükmün, “belediyeler yönünden” Anayasa’nın 46. maddesine ve öbür kurallarına aykırı bir yönü bulunmadığından iptal isteminin reddine karar verilmelidir.

 

Dosyanın incelenmesinden, davacıya ait parselin kadastral (…) ada, (…) sayılı parselin 1995 yılında bir kısmının bedelsiz olarak yola terk edilmesi suretiyle ifrazından oluştuğu, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca 2002 yılında tesis edilen dava konusu parselasyon işlemi sırasında da davacı tarafından parselinden 330 m2'nin hibe edilerek düzenleme alanında belirlenen düzenleme ortaklık payının karşılanmasında kullanıldığı, dolayısıyla davacının parselinden 1995 yılında gerçekleştirilen ifraz işlemi sırasında bedelsiz olarak yapılan yola terk ve 2002 yılında tesis edilen parselasyon işlemi sırasında da hibe adı altında imar planında yeşil alan olarak ayrılan alanda kullanılmak üzere kesinti yapıldığı, bu kesintinin yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmete ayrılan alanların düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden işlem tarihi itibariyle % 35'e kadar düşülebilen miktar karşılığı bedel olan düzenleme ortaklık payı kapsamında bulunduğu anlaşılmaktadır.
3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesi uyarınca düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyaca olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetler için düzenleme ortaklık payı alınabilecek olması karşısında 1995 yılında yol için yapılan terkin, yeşil alan için 2002 yılında yapılan hibeden ayrı düşünülemeyeceği, amacın aynı olduğu hususu göz önünde bulundurulduğunda, uyuşmazlıkta davacının taşınmazından yapılan yola terk ve yeşil alan için yapılan hibe miktarını % 35'e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilecekken bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere dava konusu parselasyon işlemi tesis edilirken rızai terk edilen parselasyon ve hibe edilen miktar göz önünde bulundurulmadan davacıya ait parselden % 35'i aşan oranda düzenleme ortaklık payı alınmıştır (İDDK. 19.2.2009, 3220/35).

Dava, (…) parsel sayılı taşınmazın 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca parselasyona tabi tutulmasına ilişkin 3.7.1998 günlü, 1186 sayılı belediye encümeni kararı ile bu karara yapılan itirazın reddine ilişkin 25.8.1998 günlü, 1511 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmıştır.
Bursa 1. İdare Mahkemesi 3.1.2001 günlü, E:1998/818, K:2001/2 sayılı kararıyla, 1/2 hissesi davacıların murisine ait bulunan ?, ? Mahallesi, 12. pafta, 48 ada, 74 sayılı parselin, 3194 sayılı yasanın 18. maddesi uyarınca düzenlemeye tabi tutulduğu, tamamı 1166 metrekare olan parselden %29.3 oranında D.O.P. alındıktan sonra kalan hissesine karşılık aynı yerde oluşturulan 1597 ada 2 sayılı parselin tahsis edildiği, ayrıca, ağaçlandırılacak alan (pasif yeşil alan) olarak ayrılan 1595/1 sayılı parselden de 109.46 m2 hisse verildiği, buna kararının düzenleme sahasından bulunan mülkiyeti Belediyeye ait toplam 4564 alanlı kadastral 48/118 sayılı parsel ile toplam 1736 metrekare alanlı kadastral 48/130 sayılı parselin de şahıs parselleri gibi düzenlemeye dahil edilerek Belediyeye imar parseli verildiği, böylece %29,3 DOP, %18 ağaçlandırılacak alan için alınmakla toplam zayiatın %48 olduğu anlaşıldığından düzenleme sahasında umumi hizmet alanları %35'den fazla çıktığı için Belediye taşınmazlarının DOP oranının düşürülmesinde kullanılması gerektiği ve ağaçlandırılacak alanlar, yeşil alan kapsamına girdiği için buradan hisse verilmesi olanağı bulunmadığından tesis edilen işlemde mevzuta uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar vermiştir.
Temyiz incelemesi sonucu Danıştay Altıncı Dairesinin 8.10.2002 günlü, E:2001/3325, K:2002/4127 sayılı kararıyla, dava konusu parselasyon işlemiyle %29.32 oranında düzenleme ortaklık payıalındığı, ortak katılım payı oranının ise %18.7 olarak hesaplandığı, belediyeye ait taşınmazların da parselasyon kapsamındaki diğer parseller gibi parselasyona girdiği, düzenleme ortaklık payı oranı %35'i geçmediği için belediyeye ait taşınmazların düzenleme ortaklık payı oranının düşürülmesi amacıyla kullanılmasına olanak bulunmadığı, bununla birlikte, düzenlemeye giren tüm parsellerin eşit oranda hisselendirildiği ve düzenleme ortaklık payı kapsamında yer almayan, davalı idarece ağaçlandırılacak alan olarak tanımlanan 1595 ada, 1 sayılı parselin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca oluşturulacak bir yer niteliğinde olup olmadığı irdelenerek ve uyuşmazlık hakkında yeniden bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuş ise de, Bursa 1. İdare Mahkemesinin 8.5.2003 günlü, E:2003/250, K:2003/943 sayılı kararıyla, 3194 sayılı kanunun 18. maddesinin uygulanmasına ilişkin Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin (h) fıkrasında yeşil saha, aktif ve pasif ayrımı yapılmaksızın "Umumi Hizmetlere Ayrılan Yer" olarak kabul edildiği, İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 3. madesinin 8. fıkrasında "Aktif Yeşil Alanın" tanımı yapıldığı, EK 2 sayılı cetvelde ağaçlandırılacak alanlar, "Açık ve Yeşil Alanlar" başlığı altında yer almış bulunduğundan "pasif yeşil alan" olan ağaçlandırılacak alanın düzenleme ortaklık payı kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik'in 12. maddesi kapsamında değerlendirilmesine olanak bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolundaki ilk kararında ısrar etmiştir.
Davalı idare, umumi hizmete ayrılan bir yer niteliğinde olan ağaçlandırılacak alandaki ortak katılım payının kesin olmayıp kamulaştırma ve inşaata eşdeğer bir belediye arsası ile takas edilecek alan olduğu, bu nedenle idarece yapılan 18. madde uygulamasında hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle ısrar kararını temyiz etmekte ve bozulmasını istemektedir (İDDK. 22.11.2007, 244/2331).

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYIYLA KARŞILANACAK YERLERDEN YOLDAN İHDASLAR DÜŞÜLDÜKTEN SONRADÜZENLEME ORTAKLIK PAYININ HESAPLANMASI GEREKTİĞİ

..., ... ... ada, ... ve ... parsel sayılı taşınmazların bulunduğu bölgede 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılan dava sonucunda; ... 2. İdare Mahkemesince, dosyanın incelenmesinden, % 19.273 oranında düzenleme ortaklık payı alındığı ve davacıya boş kadastral parsellerinin yerinde oluşturulan 1259 ada, 4 ve 5 sayılı parsellerden pay verildiği, bitişik kadastral parsellerde ruhsatlı yapıların bulunması nedeniyle teknik zorunluluktan dolayı yan bahçe mesafeleri dikkate alınarak ve yapılar korunarak 4 ve 5 sayılı imar parsellerinin oluşturulduğu anlaşıldığından,dava konusu işlemde mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle verilen davanın reddine ilişkin ... günlü, ... sayılı karar, temyiz incelemesi sonucunda Danıştay Altıncı Dairesinin 9.11.1998 günlü, E:1998/2319, K:1998/5031 sayılı kararı ile bozulmuş ise de; ... 2. İdare Mahkemesi bozma kararına uymayarak davanın reddine dair ilk kararında ısrar etmiştir.
Davacı bu kez ... 2. İdare Mahkemesinin ... günlü, ... sayılı ısrar kararını temyiz etmekte ve bozulmasını istemektedir.
... 2. İdare Mahkemesi, dosyada mevcut ve davacıya ait ... pafta, ... ada ... sayılı parsel için verilmiş bulunan ... günlü, ... sayılı imar durumu belgesinde "... nolu parsel ile birleştikten sonra imara izin verilir." denildiği, imar durum belgesinde yer alan bu koşulun bir imar planı notu olmadığı, sadece parselasyon planı yapılmadan önce ... nolu kadastral parsele yapı yapılabilmesi için öngörülen bir koşul olduğu, çünkü imar planının ve yönetmeliğinin parsel büyüklüğü ve cephesi yönünden aradığı şartların ancak bu şekilde sağlanabileceği, 1996 yılında dava konusu parselasyon planı yapılırken 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre imar parselleri oluşturulması gerektiğinden bu sırada 1986 yılında verilen imar durumu belgesindeki yapılaşma koşulunun sanki imar planı notu imiş gibi geçerli sayılmasına olanak bulunmadığı, diğer taraftan bozma kararında düzenlemeortaklık payı hesaplanırken düzenleme ortaklık payı ile karşılanacak yerlerden yoldan ihdasların düşülmesi gerektiği belirtilmekte ise de bunun yasal dayanağının gösterilmediği, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 30 ve 31. maddelerinde, düzenlemede umumi hizmetlere ayrılacak payın ve düzenleme ortaklıkpayının ne şekilde hesaplanacağı belirtilmiş olup, anılan maddelerde bozma kararında benimsenen ilkeye yer verilmediği, sadece adıgeçen Yönetmeliğin 32. maddesinde düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarın düzenlemeye giren alan toplamının % 35'inden fazla çıkması halinde bu miktarın % 35'e düşürülmesi için önce varsa bu düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsaların bu işe tahsis edileceğinin kurala bağlandığı, ancak bakılan davada bu maddenin uygulanmasının söz konusu olmadığı gerekçesiyle davanın reddi yolundaki ilk kararında ısrar etmiştir.
Danıştay Altıncı Dairesinin 9.11.1998 günlü, E:1998/2319, K:1998/5031 sayılı kararında da açıklandığı üzere, imar planında kadastral 15 sayılı parselin 16 sayılı parselle birleştirme koşulunun bulunduğu, parselasyon işleminin de yürürlükteki imar planı hükümlerine uygun olarak yapılması gerektiğinden, dava konusu parselasyon işleminin bu koşula aykırı olarak tesis edildiği, diğer taraftan düzenleme ortaklık payıyla karşılanacak yerlerden yoldan ihdaslar düşüldükten sonra düzenleme ortaklık payının hesaplanması gerekirken dağıtım cetvelinde yoldan ihdasların da parselasyon işlemine tabi tutulup imar parsellerine dahil edildiği, bu nedenle dava konusu işlemin mevzuata aykırı olduğu anlaşıldığından İdare Mahkemesince davanın reddinde ısrar edilmesinde isabet görülmemiştir (İDDK. 14.12.2001, 318/909).

 

Dava, (…) sayılı parselin bulunduğu alanda 07.06.2007 günlü, 1524 sayılı belediye encümeni kararı ile yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, uyuşmazlık konusu alanda plan değişikliği sonrasında ikinci kez parselasyon işlemi yapıldığından düzenleme ortaklık payı alınmadığı ancak parselasyon işlemiyle amaçlananın, imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, mevcut yapının durumu gibi hususlar göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğundan, kamuya taşınmaz mal kazandırılması ve yola giden kısımların kamuya terkininin sağlanması amacıyla parselasyon işlemi yapılamayacağı, bu durumda imar planında öngörülen yolun kamuya kazandırılması amacıyla tesis edilen dava konusu parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı, diğer taraftan 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun 7. maddesinin (b) fıkrasında, büyükşehir içindeki belediyelerin nazım planına uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar planlarını, bu planlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon planlarını ve imar ıslah planlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek Büyükşehir Belediyesinin görev, yetki ve sorumlulukları arasında sayılmış olup, anılan hüküm gereği Büyükşehir Belediyesinin onayına sunulması gereken dava konusu parselasyon işleminin onaya sunulmadığı anlaşıldığından, dava konusu işlemde bu yönüyle de hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idarece temyiz edilmiştir (Danıştay 6. Dairesi, 20.11.2008, 11309/8068)

--·--

 

Dava, (…) sayılı parselin bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemine ilişkin 18.11.2003 günlü, 78 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, taşınmazın bulunduğu alanda 14.11.2003 günlü, 26 sayılı belediye meclisi kararıyla plan değişikliği yapıldığı, planın kesinleştiği, davacıya parselasyon işlemi sonucu taşınmazının bulunduğu alandan aynı miktarda yer verildiği, düzenleme ortaklık payı alınmadığı, kamu ortaklık payı olarak da tahsis yapılmadığı bu durumda dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 
Bir alanda parselasyon yapılmasının amacı imar planına uygun düzgün imar parseli oluşturmaktır. Dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte olan hükümler uyarınca bu işlem sırasındadüzenleme nedeniyle taşınmazlarda oluşan değer artışları karşılığı, taşınmazların %35' e kadar kısmı bedelsiz olarak alınabilir. Parsel sahiplerinin kalan paylarına karşılık ise mümkün mertebe eski parsellerinin bulunduğu yerde veya yakınında yapılaşabilecekleri bir imar parseli verilmesi zorunludur.Plan gereği tümü umumi hizmet alanlarına rastlayan ve bu nedenle bulunduğu yerden tahsis yapılamayan parsellere ise olabildiğince yakın başka bir imar parselinden yer verilmesi gerekmektedir. 
Dosyanın incelenmesinden, daha önce parselasyon işlemi yapıldığından plan değişikliği üzerine yapılan ikinci parselasyon işleminde davacıdan düzenleme ortaklık payı alınmadığı, ancak davacıya parselasyonun amacına aykırı olarak, yapılaşabileceği bir imar parselinden hisse verilmeksizin düzenleme ortaklık payından oluşturulması gereken ağaçlandırılacak alandan tahsis yapıldığı anlaşılmaktadır (Danıştay 6. Dairesi, 16.4.2008, 2217/2361).

İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ SURETİYLE, YENİ BİR DÜZENLEME YAPILMASINI GEREKTİRECEK BİR NEDEN ORTAYA KONULMAKSIZIN, AYNI BÖLGEDE ÜÇÜNCÜ KEZ İMAR UYGULAMASI YAPILMASINDA, HUKUKA UYGUNLUK BULUNMADIĞI

Dava, (…) parsel sayılı taşınmazı kapsayan 3194 sayılı Kanun'un 18 ve 2981 sayılı Kanun'un Ek-1. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamasının kabulüne ilişkin 04.03.2004 günlü, 2004/14 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyada yer alan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, davacıya ait taşınmazın bulunduğu alanda üçüncü defa imar uygulaması yapılmasını gerektiren koşulların oluşmadığı, ikinci uygulama ile tahsis edilen ? sayılı imar parselindeki yapılaşma koşullarının üçüncü uygulama ile ortadan kaldırıldığı, ayrıca davacı parselinde bir çok kez imar uygulaması yapılarak mülkiyet hakkının zedelendiği sonucuna varıldığından, dava konusu imar uygulamasında hukuka uygunluk bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar davalı tarafından temyiz edilmiştir. 
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18.maddesine göre, belediyeler imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleriyle yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil,hisseli ve kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkilidir. Düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçmemesi şartıyla düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payıolarak düşülebilir. Aynı maddeye göre herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklıkpayı alınamaz.Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına engel teşkil etmez. 
Yukarıdaki Yasa kuralından anlaşılacağı üzere parselasyon işlemi ile imar planına uygun parsellerin oluşturulması ve yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesi sağlanır.
Dolayısıyla, parselasyon işleminin amacı imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarının belirlenmesinden sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu işlemler bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir.
Bu itibarla, uyuşmazlık konusu olayda, imar planı ile yeni bir düzenleme yapılmasını gerektirecek bir neden ortaya konulmaksızın üçüncü kez imar uygulaması yapılmasında hukuka uyarlık bulunmadığından mahkemece verilen iptal kararında sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir (Danıştay 6. Dairesi, 15.2.2008, 991/968)

Dava, (…) parsel sayılı taşınmazın kamulaştırılmasına ilişkin 24.1.2006 günlü, 192 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, dava konusu kamulaştırma işleminin imar planına dayandırıldığı, ancak imar planının araziye uygulanması olarak tanımlanan parselasyon planı yapılmadan düzenlemeye girecek tüm parsellerden alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanması gereken yol ve çocuk bahçesi için doğrudan kamulaştırma yapılmasında hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3. maddesinin 1. fıkrasında "İdareler, kanunlarla yapmakla yükümlü bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını, bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler." hükmüne yer verilmiştir.
Aynı Kanun'un 5. maddesinde belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeninin kamu yararı kararı verecek merci olduğu, 6. maddesinde de onaylı imar planına göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek olmadığı, bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlandığını gösteren bir karar alınmasının yeterli olduğu kurala bağlanmıştır.
Dosyanın incelenmesinden, revizyon imar planında kısmen yol kısmen de çocuk bahçesi olarak ayrılan dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgenin büyük ölçüde yapılaştığı ve davalı idarece imar planındaki tahsis amacına uygun olarak taşınmazın kamulaştırılmasına karar verdiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yapılaşmanın büyük ölçüde tamamlanmış olması nedeniyle, İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca imar düzenlemesi yapılarak taşınmazın kamu eline geçmesinin sağlanması mümkün olmadığından, yukarıda belirtilen usullere uygun olarak tesis edilen kamulaştırma işleminde hukuka aykırılık bulunmamaktadır (Danıştay 6. Dairesi, 22.1.2008, 4203/240).

Dava, (…) parsel sayılı taşınmazları kapsayan alanda yapılan ve 20.6.1991 günlü, 989/1436 sayılı belediye encümeni kararı ile onaylanan parselasyon planı ile bu işlemin dayanağı olan ve 22.8.1990 günlü, 287 sayılı belediye meclisi kararı ile kabul edilen 1/1000 ölçekli ıslah imar planının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyada yer alan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu 1/1000 ölçekli ıslah imar planının dayanağı 1/5000 ölçekli nazım imar planına uygun olduğu, imar uygulamasına gelince, yasal sınırlar içinde ve eşit orandadüzenleme ortaklık payı alındığı, davacıya yapılan tahsisin de dağıtım ilkelerine uygun olduğu anlaşıldığından bahisle, dava konusu işlemlerde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun'un 13. maddesinin (c) bendinde" Islah imar planları belediye veya valiliklerce mümkün olduğu kadar fiili durum dikkate alınarak ve yapılanma şartları da belirlenerek yapılır veya belediye veya valiliklerce Yeminli Özel Teknik Bürolara yaptırılır. Engeç (1) ayiçinde belediye meclislerince kabul edilenler belediye meclislerince, büyük şehir yönetiminde ilçe belediyemeclislerince kabul edilenler ilçe belediye meclislerince il idare kurullarınca kabul edilenler valilikçe tasdik edilerek yürürlüğe girer. Bu plan tescili de (1) ay içinde ivedilikle ve öncelikle yapılır.
İmar planı olan yerlerde mevcut imar planları gerektiği takdirde ıslah imar planları şeklinde yeniden düzenlenir". hükmü kurala bağlanmış, 3290 sayılı Kanun ile Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin Tanımlar ve Kısaltmalar başlığını taşıyan 4. maddesinin 24.bendinde ıslah imar planları" ıslah imar planı düzensiz ve sağlıksız biçimde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle, mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli, düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla, halihazır haritalar üzerine yapılan ve yapılanma şartlarını da belirleyen imar planıdır" şeklinde tanımlanmış, yine aynı Yönetmeliğin 20.maddesinde"ıslah imar planları yapılacak yerler" Islah imar planı;
a) Bir yerleşme alanı yada yapı topluluğu niteliği kazanmış gecekondu alanlarında,
b) Üzerinde bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış imar mevzuatına aykırı yapılar bulunan hisseli arsa veya arazilerde, 
c) Üzerinde imar planı ve mevzuat hükümlerine aykırı yapılanmalar bulunan ve bu nedenle, uygulama kabiliyeti kalmamış olan imar planı olan alanlarda, 
d) Islah imar planı olabilecek nitelikleri taşımadığı belediye yada valilikçe belirlenen,özel parselasyon planı bulunan alanlarda yapılır." ifadesi ile belirlenmiş, anılan yönetmeliğin 24. maddesinde de 2981 sayılı Yasanın 13.maddesine paralel hükmü getirilerek ıslah imar planlarının yürürlük biçimi kurala bağlanmış bulunmaktadır.
Islah imar planlarının amacı sağlıksız ve düzensiz yapılaşmayı mevcut durum dikkate alınarak ıslah etmek olduğundan başka bir amaçla ıslah imar planı yapılması ve kapsama alınması gereken yapılanmaların bulunduğu bölgelerle bütünleştirilmesi amacına dönük ıslah imar planı sınırlarının genişletilmesi ya da onanlı ıslah imar planında yapılan maddi bir hatanın ortaya çıkması durumunda bu hatanın giderilmesine yönelik değişiklik yapılması dışında mevcut ıslah imar planlarının ıslah imar planı tadilatı adı altında değişikliğe konu edilmesi mümkün olmayıp, bu planları geliştiren planların yürürlükte bulunan 3194 sayılı İmar Kanunu ve 3030 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak yapılması gerekir. 
Diğer taraftan yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde ve amaçlara ulaşmak için yapılması gereken ıslah imar planlarının, 1/5000 ölçekli nazım imar planına dayalı olarak yapılması gerekmediği gibi nazım imar planının uygulama kabiliyeti bulunan alanlarda ıslah imar planı yapılması da mümkün değildir.
Bu itibarla, uyuşmazlığın çözümünde öncelikle söz konusu alanda ıslah imar planı yapılmasını gerektiren şartların bulunup bulunmadığının ortaya konulması gerekmektedir. Bu şartlar mevcut ise 2981 sayılı Kanun uyarınca yapılmış olan dava konusu 1/1000 ölçekli ıslah imar planının ve parselasyon planının, 3194 sayılı Kanun uyarınca yapılan 1/5000 ölçekli nazım imar planından bağımsız olarak, 2981 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikte belirtilen ilkelere uygun yapılıp yapılmadığının irdelenmesi gerekmektedir (Danıştay 6. Dairesi 23.11.2007, 6129/6788).

--·--

 

Dava, davacının hissedarı olduğu, (…) sayılı parseli de kapsayan alanda 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca tesis edilen ve 6.8.2003 günlü, 300 sayılı belediye encümeni kararıyla kabul edilen parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, dosyanın incelenmesinden davacının hissedarı olduğu  (…) sayılı parseli de kapsayan alanda yapılan parselasyon uygulaması sonucunda davacının evinin bulunduğu yerin imar planında yol ve yeşil alanda kalması nedeniyle korunamadığı, davacının 163m²'lik hissesinden %35 oranında düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra kalan 106m²'lik hissenin imar planında "belediye kent parkı, rekreasyon alanı" olarak ayrılan C-2 parselinden tahsis edildiği, anlaşıldığından davacıya yapı adasında hisse verilmesi gerekirken, belediye kent parkı ve rekreasyon alanı olarak ayrılan ve sonucu itibariyle yeşil alan ve park alanı olarak nitelendirilebilecek yerden hisse verilmek suretiyle tesis edilen dava konusu parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesinde, düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetler ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamayacağı öngörülmüştür.
3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliğinin kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları başlıklı 14.maddesinde ise, piknik ve eğlence (rekreasyon) alanlarının, kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günü birlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her tür sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlar olarak tanımlanmış, bu alanda yapılacak yapıların emsalinin (0,05'i), yüksekliğinin (6.50) metreyi geçmeyeceği belirtilmiştir.
Yukarıda içeriği yazılı hükümlerin birlikte değerlendirilmesinden, rekreasyon alanında, yeşil alan yanında lokanta, gazino, kahvehane gibi tesislerin yapılabileceği sonucuna varıldığından bu alanındüzenleme ortaklık payından karşılanacak alan olarak kabul edilmesi mümkün olmadığı gibi imar planında yol ve yeşil alanda kalması nedeniyle yerinde korunamayan davacı parsellerinin rekreasyon alanında değerlendirilmesinde de hukuka aykırılık bulunmamaktadır (Danıştay 6. Dairesi 13.2.2007, 8126/841).

--·--

 

Dava, (…) parsel sayılı taşınmazı da kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. ve 2981/3290 sayılı Yasanın Ek 1. maddeleri uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin belediye encümeninin 06.02.2003 günlü, 128 sayılı kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlık konusu taşınmazın da yer aldığı bölgede daha önce parselasyon yapılması yolundaki 20.11.2001 günlü, 1094 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle Mahkemede açılan davalarda, kapanan kadastral yollardandüzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan kısmının belediye adına tescil edilmesinin ve bu şekilde düzenleme ortaklık payı oranının artırılmasının hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline karar verildiği, dava konusu işlemle uyuşmazlık konusu taşınmazdan %32,78 oranında düzenlemeortaklık payı alındığı, yoldan ihdas edilen alanların düzenleme ortaklık payı hesabına katılmadan doğrudan doğruya kamusal alanlara terk edilerek düzenleme ortaklık payının daha fazla olarak belirlendiği, bu nedenle dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığının anlaşıldığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; bu karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava dosyası ile birlikte dava konusu işlemin de iptalinin istenildiği İstanbul 2. İdare Mahkemesinin E:2003/1021 sayılı dosyasında verilen 23.03.2006 günlü, K:2006/675 sayılı kararın temyizen incelendiği Danıştay Altıncı Dairesi'nin E:2006/6088 sayılı dosyasında yer alan bilirkişi raporunun incelenmesinden, dava konusu parselasyon işleminin dayanağı imar planına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapıldığı, yoldan ihdas edilen alanlar toplamının 4717,89 m2 olduğu, bunlara karşılık belediye adına parsel oluşturulmadığı, bu açıdan uygulamada hata bulunmadığı, ancak bu alanların davalı idarece düzenleme ortaklık payından düşülmüş olduğu belirtilmekteyse de bunun yapılmadığı, şöyle ki düzenleme ortaklık payı oranının %32,78 olduğu, oysa yoldan ihdas alanları düzenleme ortaklık payı alanından düşüldüğünde bu oranın %32,58 olduğu, düzenlemeortaklık payı oranını bir miktar düşürdüğü, bunun uygulamayı değiştirecek bir olay olduğu için bu alanların da ilave donatı alanı olarak kullanılması ve değerlendirilmesinde yarar bulunduğu, çünkü çok önemli bir değişim göstermediğinin ifade edildiği anlaşılmaktadır.
Uyuşmazlık konusu olayda, düzenleme alanı içerisinde yer alan yoldan ihdas edilen alanlarındüzenleme ortaklık payı alanından düşülmemesine karşın bu alanlara karşılık olarak belediye adına parsel oluşturulmadığı gibi ihdas edilen alanların ilave donatı alanı olarak kullanmak amacıyla kamusal alana terk edildiği ve bu şekliyle dahi düzenleme ortaklık payı oranında çok önemli bir değişime yol açmadığı görülmektedir.
Bu durumda, dava konusu parselasyon işleminde düzenleme ortaklık payının hesaplanması yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı görülmekte olup, işlemin diğer yönlerden imar mevzuatına uygunluğunun incelenerek karar verilmesi gerekirken bu gerekçeyle iptali yolundaki temyize konu mahkeme kararında isabet görülmemiştir (Danıştay 6. Dairesi, 15.1.2007, 6291/11).

 

Dava, (…) parsel sayılı taşınmazın bulunduğu yerde 2981/3290 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin 14.7.1992 günlü,, 3203 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; tek başına imar parseli olabilecek büyüklükteki 253,87 m² alanın bedele dönüştürülmesi hukuka aykırı olduğu gibi Yasada öngörülmemiş olmasına rağmen kamu hizmetine katılma payı alınarak 10,66 m² daha kesinti yapılmasının da hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.

2981 sayılı İmar Affı Kanununun 10/c maddesinin 2. paragrafında ıslah imar planı ile düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin yeni sahiplerine verilmesinde valilik veya belediyelerce arsa ve arazilerin durumuna göre düzenleme ortaklık payı alınabileceği, 13.maddesinin (c) fıkrasında, ıslah imar planlarının belediye veya valiliklerce mümkün olduğu kadar fiili durum dikkate alınarak ve yapılanma şartlarıda belirlenerek yapılacağı, imar planı olan yerlerde mevcut imar planlarının gerektiği takdirde ıslah imar planları şeklinde yeniden düzenleneceği hükümlerine yer verilmiş, bu Yasanın uygulanmasına dair Yönetmeliğin 20.maddesinde ise, bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış imar mevzuatına aykırı yapılar bulunan hisseli arsa ve arazilerde; üzerinde imar planı ve mevzuat hükümlerine aykırı yapılanmalar bulunan ve bu nedenle uygulama kabiliyeti kalmamış olan imar ıslah planı mevcut alanlarda ıslah planı yapılacağı belirtilmiştir. 
Anılan Yasa ve Yönetmelik hükümlerine göre, imar planları bir yöredeki gelişmeyi yönlendirmek amacıyla, ıslah imar planının ise plansız gelişme gösteren veya mevzuata aykırı yapılanmalar nedeniyle uygulama kabiliyetini yitiren imar planı mevcut alanlarda fiili durumda gözönüne alınarak olabildiğince plana bağlanması amacıyla hazırlanmaktadır.
2981 sayılı Yasa uyarınca yapılacak ıslah imar planlarının imar ve gecekondu mevzuatına aykırı yapılara çözüm getirmek amacı taşıdığı gözönüne alındığında konut alanları yanında bu alanlara hizmet verecek kentsel fonksiyonlarla sosyal ve teknik donatı alanlarını içerecek şekilde hazırlanmaları ve bünyelerinde 3194 sayılı Yasa ve ilgili Yönetmelik hükümlerine göre yapılan imar planı koşullarını bulundurmaları gerekeceği tartışmasızdır. 
2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerinde düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol,meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha gibi kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere 3194 sayılı Yasanın 18.maddesinde de öngörüldüğü gibi düzenlemeye giren taşınmazlardan %35 oranını geçmeyecek şekilde düzenleme ortaklık payıalınmaktadır. Bu maddede kamu katılım payı alınmasıyla ilgili herhangi bir hükme yer verilmemiş ise de; düzenleme alanında okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi alanlara yer verilmemesi düşünülemeyeceğinden, bu pay, 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi ile ilgili Yönetmeliğin 12.maddesindeki bu alanların düzenlemeye giren tüm parsellerin alanları ile orantılı olarak alınan paylarla karşılanacağı yolundaki hükümden hareketle alınabilecektir.
Bu durumda, mahkemenin uyuşmazlık konusu ıslah imar planı uygulamasında düzenlemeye giren parsellerden kamu katılım payı alınmasının mevzuata aykırı olduğu, gerekçesinde hukuki isabet bulunmadığından karardan bu kısmın çıkarılması gerekmektedir (Danıştay 6. Dairesi, 12.4.2006, 1725/1900).

--·--

TEVHİT VE İFRAZIN, 3194 SAYILI YASANIN 18. MADDESİNİN UYGULANDIĞINDAN BAHİSLE RE'SEN YAPILAMAYACAĞI

Dava, davacının hissedarı olduğu (…)  sayılı parselin bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapılmasına ilişkin 30.11.2004 günlü, 921 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, 1 ve 2 sayılı parseller dışındaki parsellerin tamamının son imar planına göre tevhit, ifraz ve yola terkleri yapıldığından parselasyon yapılabilecek sadece bu parsellerin kaldığı, davacıdan düzenleme ortaklık payı alınmadığı, yola giden yerler için uygulama talep eden ?'ın bağış yaptığı, imar planı değişikliği ile yolların genişletildiği,. bu plan değişikliğinin parselasyon işlemine dayanak teşkil ettiği, parsel sahiplerinin % 51'inden fazlasının istemi üzerine mevzuat gereği uygulama yapılabileceği sonucuna varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Parselasyon işlemlerine ilişkin genel düzenlemeler içeren İmar Kanununun 18.Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5.maddesinin üç ve dördüncü fıkralarında, belirlenen düzenleme sahasının bir müstakil imar adasından daha küçük olamayacağı, ancak imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle yeniden düzenlenmesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında bir kaç taşınmaz malın tevhit ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parsellerinin müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebileceği öngörülmüş, aynı Yönetmeliğin İfraz ve Tevhit işlemleri başlıklı 15.maddesinde ise, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhit işlemleri yapılabileceği kurala bağlanmıştır.
Yukarıda içeriği yazılı yönetmelik hükümlerine göre parselasyon işleminin en az bir ada bazında yapılması ve düzenleme sınırının anılan yönetmelikte belirtilen şekilde geçirilmesi gerektiği, istisna olarak adanın bir kısmının imar mevzuatına uygun teşekkül etmesi durumunda adanın geri kalan kadastro parsellerinin parselasyon işlemine konu olabileceği açıktır. 
Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlığa konu bölgede imar planı değişikliği ile yollar genişletildiğinden ikinci defa parselasyon işlemi yapılması gereğinin doğduğu, ancak 1186 ada, 1 sayılı parselin maliki ile 2 sayılı parselin diğer hissedarının başvurusu üzerine sadece bu iki parseli kapsayacak şekilde tesis edilen işlemin parselasyon değil ifraz ve tevhit işlemi niteliğinde olduğu, parselasyon krokisinden adanın diğer kısımlarında plana uygunluğun sağlanmadığı anlaşılmıştır.
Bu nedenle, taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakatı sağlanarak yapılması gereken tevhit ve ifraz işleminin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin uygulandığından bahisle re'sen gerçekleştirilmesinde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığından, adadaki diğer parsellerin plana uygunluğunun sağlanıp sağlanmadığı konusunda yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmesi gerektiğinden, İdare Mahkemesi kararında isabet görülmemiştir (Danıştay 6. Dairesi, 15.2.2006, 6177/598).

 

 

BELDİYE ENCÜMENİNCE YAPILAN PARSELASYON İŞLEMİNDE DAHA SONRADAN YAPILACAK DÜZELTMENİN YİNE BELEDİYE ENCÜMENİ KARARI İLE YAPILARAK, BU DÜZELTME KARARI UYARINCA YENİDEN DAĞITIM CETVELİNİN DÜZENLENEREK ASKIYA ÇIKARILMASI GEREKTİĞİ

Dava, hazineye ait E(…) parsel sayılı taşınmazı da kapsayan alanda 3194 sayılı Yasa'nın 18.maddesi uyarınca yapılan parselasyona ilişkin 20.6.2002 günlü, 125 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, parselasyona tabi tutulan tüm kadastral parsellerden eşit orandadüzenleme ortaklık payı alındığı, fiili durumun dikkate alınarak kadastral parselin bulunduğu yerde oluşturulan imar parselinde tahsis yapıldığı; davacıya ait yapılardan ana binanın müstakil tahsis edilen imar parselinde, diğer binanın bir kısmının imar yolunda kaldığı anlaşıldığından, tesis edilen dava konusu işlemde mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı idare tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanununun 19.maddesi'nin 1.fıkrasında, imar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise İl İdare Kurulu'nun onayından sonra yürürlüğe gireceği, bu planların bir ay süreyle idarede asılacağı, ayrıca mutat vasıtalarla duyurulacağı, bu sürenin sonunda kesinleşeceği, tashih edilecek planlar hakkında da bu hükmün uygulanacağı anılan maddenin 2.fıkrasında da kesinleşen parselasyon planlarının tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderileceği, bu dairelerin ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve tesis edileceği düzenlemesine yer verilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, hazineye ait Erzurum, Soğukçemik Köyü, 8.200 metrekare yüzölçümlü, ? parsel sayılı taşınmazın parselasyona tabi tutularak %19 oranında 1634.48 metrekare düzenlemeortaklık payı kesildiği, dava dilekçesi eki dağıtım cetvellerinden tahsisi gereken 6565.52 metrekarelik yerin 5306.28 metrekarelik kısmının 5495.19 metrekarelik yüzölçümlü ? ada, ? sayılı imar parselinden tahsis edildiği, anılan imar parselinde 2. bir şahısla (?) hissedar edildiği, 6565.52 metrekarelik yerin de kamu tesis alanında bulunan ? ada, 1, ? ada, 1, ?. ada, 1, ? ada, 1, sayılı imar parsellerinden hisselendirildiği, buna karşın savunmada dava konusu parselasyon sonucu 6447 ada, ? sayılı imar parselinin davacıya müstakil verildiğinin belirtildiği, savunma ekli dağıtım cetvelinden de ? ada, ? sayılı imar parselinin davacı ile ? isimli şahısa hisseli olarak tahsis edildiği ancak dağıtım cetvelinde kalem ile yapılan düzeltme ile anılan imar parselinin tamamının davacıya müstakil tahsis edildiği, mahkeme kararına esas alınan bilirkişi raporunun da kalemle düzeltme yapılan dağıtım cetvelinin dikkate alınarak düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Yukarıda anılan Yasa maddesi dikkate alındığında belediye encümenince yapılan parselasyon işleminde daha sonradan yapılacak düzeltmenin yine belediye encümeni kararı ile yapılarak, bu düzeltme kararı uyarınca yeniden dağıtım cetvelinin düzenlenerek askıya çıkarılması gerekmektedir.
Uyuşmazlık konusu olayda, belediye encümenince yapılan parselasyon işlemi sonrasında, bu işleme yönelik bir düzeltme, değişiklik yapıldığına ilişkin dosyada herhangi bir belediye encümen kararı, bu karar uyarınca yeniden düzenlenen dağıtım cetvellerinin ve bunların askıya çıkarıldığına ilişkin dosyada herhangi bir bilgi ve belge bulunmamaktadır (Danıştay 6. Dairesi, 20.1.2006, 772/83).

 

DÜZENLEME ALANINDA ÖZEL PARSELASYONA DAYALI OLARAK VEYA HİSSE KARŞILIĞI ALINAN YERLER BULUNUP BULUNMADIĞININ ARAŞTIRILMASI SURETİYLE 2981 SAYILI YASANIN EK-1 İNCİ MADDESİNİN UYGULANABİLME KOŞULLARININ VARLIĞININ İNCELENMESİ GEREKTİĞİ VE AYRICA AVUKATLIK ASGARİ ÜCRET TARİFESİNDE BELİRLENEN AVUKATLIK ÜCRETİNE KATMA DEĞER VERGİSİ EKLENMESİ BİÇİMİNDE HÜKÜM KURULMASINDA HUKUKA UYARLIK BULUNMADIĞI

Dava, (…) parsel sayılı taşınmazları kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi ile 2981 sayılı Yasanın Ek-1 inci maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin 6.12.2001 günlü, 2001/210 sayılı ve 13.12.2001 günlü, 01/212 sayılı belediye encümeni kararlarının iptali istemiyle açılmış; idare mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporla dosyada yer alan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, 12.4.2001 günlü, 01/85 sayılı belediye encümeni kararıyla yapılan parselasyonun mahkemece iptal edilmesi üzerine dava konusu parselasyon işleminin tesis edildiği, uygulama bölgesinin bütününde 2981 sayılı Yasanın Ek-1 maddesi uygulama koşullarının mevcut olmasına karşın, dava konusu parsellerde herhangi bir bölüşüm olmadığından, anılan maddenin uygulanabilme koşullarının bulunmadığı, 3194 sayılı Yasanın 18 inci maddesine göre dağıtım ve tahsis yapılması gerektiği, kadastral parsellerdeki hisseli durumun uygulama sonrasında da devam etmesi gerektiği, düzenleme bölgesinde düzenleme ortaklık payının %33,5946 olarak hesaplandığı; ancak, dava konusu parsellerden %34 oaranında düzenleme ortaklık payıalındığı, değerli parsellerin daha az değerli konumlara sirküle edildiği, fiili kullanımdan tahsis yapılması ilkesine uyulmadığı anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18 inci maddesinin birinci fıkrasında, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu; 2981 sayılı Yasanın Ek-1 maddesinde de, imar planı olan yerlerde, 9.5.1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları gözönünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına re'sen tescil ettirmeye, Valilik veya belediyelerin yetkili olduğu hükme bağlanmıştır.
Yukarıda açıklanan Yasa maddeleri birlikte değerlendirildiğinde; 2981 sayılı Yasanın Ek-1 inci maddesiyle 3194 sayılı Yasanın 18 inci maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağlandığı, bu maddenin amacının 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Yasanın Ek-1 inci maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18 inci maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilmesi olanağını sağladığı, anılan maddenin uygulanabilmesi için düzenlemenin ıslah imar planına dayanmasının gerekmediği sonucuna varılmaktadır.
Dosyanın incelenmesinden, dava konusu belediye encümeni kararlarıyla 3194 sayılı Yasanın 18 inci maddesi ile 2981 sayılı Yasanın Ek. 1 inci maddesi uyarınca parselasyon işlemi tesis edildiği anlaşılmaktadır.
Dosyadaki belgelerden, dava konusu parsellerin özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı alınan yerlerden olup olmadığı anlaşılamadığından, İdare Mahkemesince öncelikledüzenleme bölgesindeki taşınmazların durumları da dikkate alınarak, 2981 sayılı Yasanın Ek-1 inci maddesinin uygulanabilme koşullarının bulunup bulunmadığının saptanması gerekmektedir (Danıştay 6. Dairesi, 14.11.2005, 8027/5402).

 

İMAR PLANI İLE YENİ BİR DÜZENLEME YAPILMASINI GEREKTİRECEK BİR NEDEN OLMAKSIZIN YA DA İLK PARSELASYON YARGI KARARIYLA İPTAL EDİLMEKSİZİN İKİNCİ KEZ PARSELASYON YAPILMASINDA İMAR HUKUKUNA UYARLIK BULUNMADIĞI

Dava, hazineye ait, (…) sayılı parsellerin bulunduğu alanda 3194 sayılı imar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemine ilişkin 12.5.2003 günlü, 358 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış, idare Mahkemesince; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, ikinci defa yapılan uyuşmazlığa konu parselasyonla daha sorunlu bir mülkiyet dokusunun yaratıldığı, dava konusu işlemin 3194 sayılı İmar Kanununa, ilgili yönetmeliklere, planlama-uygulama esaslarına aykırı bulunduğu sonucuna varıldığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanununun arazi ve arsa düzenlenmesinde uyulacak kuralları belirleyen 18.maddesinde belediyelerin sadece imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleriyle, yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil,hisseli ve kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkili oldukları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuzbeşini geçmemesi şartıyla düzenlemedolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı olarak düşülebileceği, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınamayacağı, ancak, bu hükmün o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına engel teşkil etmeyeceği hükme bağlanmıştır.
Yukarıda sözü edilen maddeden anlaşılacağı üzere parselasyon işlemi ile imar planına uygun parsellerin oluşturulması ve yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesi sağlanır. 
Bu bağlamda, parselasyon işleminin amacı imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarının belirlenmesinden sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu işlemler bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir. 
Bu durumda, imar planı ile yeni bir düzenleme yapılmasını gerektirecek bir neden olmaksızın ya da ilk parselasyon yargı kararıyla iptal edilmeksizin ikinci kez parselasyon yapılmasında imar hukukuna uyarlık bulunmamaktadır (Danıştay 6. Dairesi, 10.11.2005, 1282/5301).

 

Dava, (…)  Belediyesi Gölet Havzası Koruma Alanı içindeki 5000 dönümlük arazinin imara açılmasına olanak sağlayan ve 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca gerçekleştirilen parselasyon işlemine ilişkin 1.5.2001 günlü, 2001/73 sayılı belediye encümeni kararı ile bu işlemin dayanağı imar planının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dava dosyasında yer alan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planının dayanağı 1/5000 ve 1/25.000 ölçekli planlara uygun olduğu, ancak 1/50.000 ölçekli plana, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı bulunduğu, bu plan uyarınca gerçekleştirilen parselasyon işlemi sonucunda ise kapanan kadastral yollardan oluşan alanların belediye adına tescil edilerek uygulamaya dahil edildiği, bunun da diğer parsellerden alınması gerekenden daha fazla düzenleme ortaklık payı alınmasına neden olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemlerde mevzuata uygunluk bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 
Temyize konu mahkeme kararının, parselasyon işleminin iptaline ilişkin kısmında 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49.maddesinin birinci fıkrasında sayılan bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmamaktadır. 
Kararın, imar planına ilişkin kısmına gelince;
İmar planı, insan, toplum, çevre ilişkilerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın koruma kullanma dengesini en rasyonel biçimde belirlemek amacıyla hazırlanır.
3194 sayılı Yasanın 6.maddesinde planlar kapsadıkları alan ve amaçları açısından bölge planları ve imar planları olarak iki ana kategoriye ayrılmış, imar planları da uygulamaya esas olan uygulama imar planları ve bu planın hazırlanmasındaki temel hedefleri, ilkeleri ve arazi kullanım ararlarını belirleyen nazım imar planları olarak sınıflandırılmıştır. Anılan yasanın 8.maddesinde ise planların tanımlanmasına yer verilerek planlar bölge planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak kademelendirilmiş ve alt ölçekli planların, üst ölçekli planlarda belirlenen planlama ana ilkelerine, stratejilerine ve kararlarına uyumlu olması zorunluluğu getirilmiştir.
Yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden, uygulama imar planlarının üst ölçekli planlara aykırı olamayacağı, arazi kullanım kararlarının alt ölçekli uygulama imar planlarıyla değiştirilemiyeceği sonucuna varılmaktadır.
Dosyanın incelenmesinden, davanın; parselasyon işlemi ile bu işlemin dayanağı 1/1000 ölçekli uygulama imar planının iptali istemiyle açıldığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda 1/1000 ölçekli planın dayanağı 1/5000 ölçekli plana uygun olduğunun belirtildiği, 1/5000 ölçekli planın ise dava konusu edilmediği anlaşılmaktadır. 
Bu itibarla, dava konusu uygulama imar planı değişikliğinin üst ölçekli nazım imar planı hükümlerine uygun olması, 1/5000 ölçekli planın da dava konusu edilmemesi karşısında, İdare Mahkemesince imar planına yönelik olarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, imar planının da iptaline karar verilmesinde hukuki isabet görülmemiştir (Danıştay 6. Dairesi, 6.5.2005, 8138/2635).

--·--

 

 

Dava, (…) sayılı parsellerin bulunduğu alanda 4.10.1999 günlü, 4-679 sayılı belediye encümeni kararıyla yapılan parselasyon işlemi ile bu işleme yapılan itirazın reddine ilişkin 4.9.2001 günlü, 4-570 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; davacıya ait 446 ada 24 ve 26 sayılı parselin tevhid ve ifrazı sonucu % 23 oranındaki kısmının yola terk edildiği, 718 m2 sinin yeşil alan olarak hibe edildiği ve kalan taşınmazın 22 adet parsele ayrıldığı, parselasyon işlemi sırasında % 23 oranındaki yola yapılan terkin dikkate alınarak % 35'e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alındığı, resmi senet ile tapu tescil beyannamesinin incelemesinden tamamen davacının iradesi doğrultusunda ve muvafakatı ile belediyeye hibe edilen 718 m2 lik taşınmazın düzenleme ortaklık payı hesabında dikkate alınmamasında hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. 
İmar Kanunu'nun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesinin 3. fıkrasında, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39. maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35'e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği, hükme bağlanmıştır. 
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetler içindüzenleme ortaklık payı alınabilecek olması karşısında yol veya yeşil alan için yapılan terkin amacının aynı olduğu, salt adının hibe olması nedeniyle anılan yeşil alan için yapılan terkin kamu alanı için yapılan terkden ayrı düşünülemeyeceği, yukarıda anılan yönetmelik hükmünde tevhid ve ifraz sırasında yapılan terkin niteliğinden söz edilmediği ve olayda taşınmazların ifrazını sağlayabilmek için aynı işlemle ve aynı zamanda yola terk ve hibenin yapıldığı hususları gözönünde bulundurulduğunda ilk parsellerin tevhid ve ifrazı sırasında yapılan 718 m2 hibeninde davacı taşınmazlarından alınacak düzenleme ortaklık payından düşülmesi gerekmektedir (Danıştay 6. Dairesi 16.6.2004, 493/3850).

 

SEMT SPOR ALANININ DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINDAN, BÖLGESEL SPOR ALANININ KAMU ORTAKLIKPAYINDAN KARŞILANMASI GEREKTİĞİ

Dava, (…) parsel sayılı taşınmazın "Spor Alanı" olarak belirlenmesine ilişkin imar planı değişikliği ile 27.8.1998 günlü 2012 sayılı belediye encümeni kararıyla yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; plan hiyerarşisi içinde alt ölçekli olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 1/5000 ölçekli nazım imar planına uygun olarak taşınmazın "Spor Alanı" olarak belirlendiği, üst ölçekli planın iptalinin istenilmemiş olması karşısında dava konusu planda hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın anılan plana yönelik kısmının reddine, spor alanının tescile tabi olmayan bir alan olması nedeniyle düzenlemeortaklık payından karşılanması gerekirken davacının hissedar yapılmasında hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar taraflarca temyiz edilmiştir. Temyize konu mahkeme kararının imar planına yönelik davanın reddine ilişkin kısmında 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49. maddesinin 1. fıkrasında sayılan bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmamaktadır. Davanın parselasyon işlemine yönelik kısmına gelince;
İmar Kanunun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinin (c) bendinde; "Düzenleme Ortaklık Payı; düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol,yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere,düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %35'e kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tespit edilen karşılığı bedeldir" şeklinde tanımlanmış, aynı Yönetmeliğin 12. maddesinde, düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirileceği hükme bağlanmıştır.
Yukarıda belirtilen maddelerin birlikte değerlendirilerek yorumlanmasından; bir alanın kamu tesis alanı olması halinde anılan Yönetmeliğin 12. maddesine göre, umumi hizmet alanı olması halinde ise 4.madde uyarınca düzenleme ortaklık payı ile oluşturulması gerekmektedir.
Dava konusu olayda da planlarda gösterilen spor alanının semt spor alanı olması halindedüzenleme ortaklık payından karşılanması, bölgesel bir spor alanı ve tüm kente hizmet verecek bir kamu tesis alanı olması halinde ise kamu ortaklık payı ile oluşturulması gerektiği sonucuna ulaşıldığından, spor alanının niteliği araştırılarak irdelenmek suretiyle karar verilmesi gerekmektedir (Danıştay 6. Dairesi, 14.4.2004, 6584/2274).

--·--

DAVACILARA AİT TAŞINMAZLAR YAPI YAPILAMAYACAK OLAN KIYI VE SAHİL ŞERİDİNİN İLK 50 METRELİK BÖLÜMÜNDE KALDIĞINDAN VE PARSELASYON PAFTASINDA DA BURADAKİ TAŞINMAZLAR PARK OLARAK GÖSTERİLDİĞİNDEN ESKİ YERİNİN DAHA DEĞERLİ OLMASININ MÜMKÜN OLMADIĞI VE BULUNDUĞU YER DIŞINDA İMAR PARSELİ VERİLMESİNİN MEVZUATA UYGUN

Dava, (…) parsel sayılı taşınmazların bulunduğu bölgede 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işleminin ve bu işleme yönelik itirazın reddine ilişkin 23.6.2000 günlü, 23/165 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporla dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu taşınmazların güney cepheleri kıyı kenar çizgisinden itibaren yaklaşık 5 metre içerde iken, taşınmazların denize olan yakınlığı gözardı edilerek denize yakın olarak oluşturulan imar adalarından davacılara yer verilmeyerek daha kuzeyde ve denizden uzaktaki imar parsellerinden yer verildiği, davacıların kadastral parsellerinin kuzeyinde yer alan kadastral parsel sahiplerine eski yerlerinde ve denize daha yakın yerde oluşturulan imar parsellerinden tahsis yapıldığı anlaşıldığından, dava konusu işlemlerde mevzuata ve hakkaniyete uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde: "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuzbeşini geçemez. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz...." hükmü yer almaktadır.
Dosyanın incelenmesinden, davacılara ait 125 ada, 57 ve 114 parsel sayılı taşınmazların 3621 sayılı Kıyı Kanununa göre yapı yapılamayacak olan kıyı ve sahil şeridinin ilk 50 metrelik bölümü içinde kaldığı ve dava dosyasında bulunan parselasyon işlemine ait paftada da davacının kadastral parsellerinin bulunduğu yerde oluşturulan taşınmazların park alanı olarak gösterildiği ve bu yerde imar parseli oluşturularak tahsis yapılamayacağı; ayrıca, kadastral parsellerin bitişiğinde ve yakınında oluşturulan imar parsellerinin de o yerlerdeki kadastral parsel maliklerine verildiği anlaşılmaktadır.
Davacıların kadastral parsellerinin yeri ve bu yerde imar parseli oluşturularak tahsis yapılamayacağı dikkate alındığında, dava konusu parselasyon işlemiyle fiziki ve teknik zorunluluklar da göz önünde bulundurularak kadastral parsellerin dışında oluşturulan imar parsellerinden tahsis yapılmasında mevzuata aykırılık bulunmamaktadır.
Bu durumda, dava konusu parselasyon işleminin iptali yolunda verilen idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir (Danıştay 6. Dairesi, 3.11.2003, 2922/5324).

ARKEOLOJIK SİT ALANI OLARAK İLAN EDİLMİŞ BİR ALANDA 2863 SAYILI YASA'DA ÖNGÖRÜLEN İLKE VE KURALLARIN GEÇERLİ OLDUĞU, BU NİTELİKTEKİ ALANLARDA 2981 SAYILI YASA UYARINCA ISLAH İMAR PLANI, PARSELASYON VE BUNA BENZER GİBİ UYGULAMALAR YAPILAMAYACAĞI

(…) Parsele yönelik olarak 2981 sayılı Yasa'nın 10/c maddesi uyarınca 18.2.2000 günlü, 2000/33 sayılı belediye encümeni kararıyla yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, uyuşmazlık konusu alanı kapsayan ıslah imar planının 26.8.1996 günlü, 1996/64 sayılı belediye meclisi kararıyla onandığı ve 27.8.1998 günlü, 1998/552 sayılı belediye encümeni kararıyla 2981 sayılı Yasa'nın 10/c maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapıldığı, 1. derece arkeolojik sit alanında kalan anılan parselin imar planında park yeri olarak ayrılmış olması nedeniyle bedele dönüştürüldüğü, yapılan itiraz üzerine dava konusu işlemle yasal oranda düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra 7507 ada, 1 sayılı parselde hisseli tahsis yapıldığı anlaşıldığından, 2981 sayılı Yasa'nın müstakil imar parselleri oluşturarak ferdileştirmeyi sağlıklı bir duruma getirme amacı gözönünde bulundurulduğunda, davacıya müstakil parsel tahsis edilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmaksızın tesis edilen işlemde mevzuata uyarlık görülmediğinden iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.
2981 sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin Tanımlar ve Kısaltmalar başlığını taşıyan 4. maddesinin 24. bendinde, ıslah imar planları; düzensiz ve sağlıksız biçiminde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli, düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla, halihazır haritalar üzerine yapılan ve yapılanma şartlarını da belirleyen imar planıdır" şeklinde tanımlanmıştır.
2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinde ise, imar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya belediyelerin yetkili oldukları hükmü yer almıştır.
Ancak, 2981 sayılı İmar affı Yasası'nın İstisnalar başlıklı 3. maddesinde, ? ve ? (Özel Kanun çıkarılıncaya kadar) Boğazları ile 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve belirlenecek yerlerde...........bu Kanun hükümleri uygulanmaz hükmüne yer verilmiştir.
Diğer taraftan, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17. maddesinde, bir alanın koruma kurulunca sit olarak ilanının bu alandaki imar planı uygulamasını durduracağı, koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma kurulu tarafından bir ay içinde geçiş dönemi yapı şartlarının belirleneceği ilgili Valilikler ve belediyelerin anılan koruma amaçlı imar planını en geç bir yıl içinde koruma kuruluna değerlendirilmek üzere vermek zorunda oldukları kurala bağlanmıştır.
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu'nun 5.11.1999 günlü 658 sayılı ilke kararında, 1. Derece Arkeolojik Sit; Korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanları olarak tanımlanmış ve bu alanlarda, kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmemesine, imar planlarında aynen korunacak sit alanı olarak belirlenmesine, bilimsel amaçlı kazıların dışında hiçbir kazı yapılamayacağına karar verilmiştir. 
Yukarıdaki hükümler birlikte değerlendirildiğinde, 2863 sayılı Yasa uyarınca 1. derece arkeolojik sit alanı olarak ilan edilmiş bir alanda aynı Yasa'nın 17. maddesi uyarınca koruma amaçlı imar planı yapılarak anılan Yasa'da öngörülen ilke ve kurallar çerçevesinde hareket edilmesinin gerektiği, bu nitelikteki alanlarda 2981 sayılı Yasaya dayanılarak ıslah imar planı, parselasyon vb. uygulamalar yapılamayacağı, başka bir deyişle 2981 sayılı Yasa'nın bu alanlarda uygulanamayacağı açıktır.
Dava konusu olayda ise, 26.7.1996 günlü, 4226 sayılı ? II numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararı uyarınca 1. derece arkeolojik sit alanı olarak ilan edilmiş bir alanda 2981 sayılı Yasa'nın uygulanma olanağı bulunmamasına karşın, 26.8.1996 günlü, 1996/64 sayılı belediye meclisi kararıyla ıslah imar planının kabul edildiği ve kabul edilen bu plan uyarınca anılan Yasa'nın 10/c maddesi uyarınca dava konusu parselasyon işleminin yapıldığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, 1. derece arkeolojik sit alanı kapsamında davacıya ait uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu alanda 2863 sayılı Yasa'da öngörülen usul ve esaslar ile belirlenen ilkeler gözardı edilerek 2981 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işleminde mevzuata uyarlık bulunmadığından dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle yasal isabetsizlik görülmemiştir (Danıştay 6. Dairesi, 28.10.2003, 2857/5230).

PARSELASYON İŞLEMİ İMAR PLANINDA OKUL ALANI OLARAK AYRILAN VE BU AMAÇLI KULLANIMI DEVAM EDEN TAŞINMAZDA DEĞER ARTIŞI YARATMAYACAĞINDAN , DÜZENLEME ORTAKLIK PAYIALINAMAYACAĞI

(…)  Parsel sayılı taşınmazın  ... Vilayeti İl Özel İdare müdürlüğü'ne ait üzerinde İlköğretim okulu bulunan taşınmazı da kapsayan alanda 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin ... günlü, ... sayılı işlemin iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince, 3194 sayılı yasanın 18.maddesi uygulamalarında bağımsız parsel verilememesi durumunda aynı şart ve değerde hisseli parsel verilmesinin mümkün olduğu, düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra yapılaşma ve imar durumuna göre yeni oluşturulacak parselin hisseli verilmesinin hukuka aykırı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
3194 sayılı Yasanın 18.maddesinde, belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar sahanın düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı olarak düşülebileceği, hükme bağlanmıştır.
Dosyada yer alan belge ve bilgilerin incelenmesinden, okul alanı olarak kullanım amacı devam ettiği anlaşılan ve imar planında da bu amacın sürekliliği sağlanan uyuşmazlığa konu taşınmazın parselasyon işlemi sonucunda değerinin artması söz konusu olmadığından, okul alanından düzenlemeortaklık payı kesintisi yapılmak suretiyle tesis edilen parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır (Danıştay 6. Dairesi, 19.2.2003, 2999/1045).

 

 

DAVA KONUSU PARSELASYON İŞLEMİNDE; DOP NIN EŞİT OLMADIĞI, 
DOP ALANLARINA TAHSİSİ GEREKEN YOLDAN İHDASLARIN BELEDİYE ADINA TESCİL EDİLDİĞİ, UYGULAMA YÖNETMELİĞİNİN 12.MADDESİNE GÖRE KAMU ORTAKLIK PAYININ EŞİT ALINMADIĞI ANLAŞILDIĞINDAN DAVA KONUSU İŞLEMDE MEVZUATA UYARLIK BULUNMADIĞI

Dava, ... mevkilerinde hazineye ait taşınmazların bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemine ilişkin ... günlü, ... sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporla dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu parselasyon işleminde eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınmadığı, imar planı gereği kapanan yollardan ihdas suretiyle oluşan taşınmazların düzenleme ortaklık payından karşılanan yerlere tahsisi gerekirken belediye adına tescil edilerek fazla düzenleme ortaklık payı alınmasına neden olunduğu, Uygulama Yönetmeliğinin 12.maddesi uyarınca düzenlemeye girenlerin eşit oranda hisselendirilmesi gereken kamu tesis alanlarının büyük bir bölümünün hazine taşınmazlarından karşılandığı anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir (Danıştay 6. Dairesi, 16.12.2002, 6013/6006).

 

PARSELASYON İŞLEMİNİN AMACININ İMAR PLANINA UYGUN, DÜZGÜN İMAR PARSELLERİ OLUŞTURMAK OLDUĞU, İDARE MAHKEMESİNCE BU İŞLEMİN AMACININ YETERİ KADAR ARSAYI KONUT YAPIMINA HAZIR HALE GETİRMEK OLDUĞUNDAN YALNIZCA KAMU TESİS ALANINI KAPSAYAN SAHADA PARSELASYON YAPILAMAYACAĞI GEREKÇESİNDE İSABET BULUNMADIĞI ANCAK DAVA KONUSU İŞLEMLE KAPANAN KADASTRAL YOLLARIN BELEDİYEYE AİT KADASTRAL PARSEL OLARAK DÜZENLEMEALANINA DAHİL EDİLMESİ VE BELEDİYE ADINA MÜSTAKİL YA DA HİSSELİ PARSEL OLUŞTURMASINDA HUKUKA UYARLIK GÖRÜLMEDİĞİ

(…)  Parsel sayılı taşınmazların da bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanunununun 18.maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin 23.10.1997 günlü, 4486 sayılı belediye encümen kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, dosyanın incelenmesinden, düzenleme ortaklık payının kapanan kadastral yollar düşüldükten sonra hesaplanması gerekirken hesaplanmadığı, parselasyon işleminin yeteri kadar arsayı konut yapımına hazır hale getirmek amacına aykırı olarak sadece kamu tesis alanını kapsayan alanda yapıldığı, imar planı hükümlerine aykırı olarak belediye tesis alanında parseller oluşturulduğu, çevre yoluna cepheli ve yeşil alanda kalan parsellerin civarda konut yapımına açılacak imar adaları bulunmadığı nedeniyle yalnızca düzenleme ortaklık payı almak amacıyla üzerinde yapılaşmalar bulunan ve kamu hizmetine tahsisli taşınmazlardan hisselendirildiği anlaşıldığından tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, belediye encümeninin 23.10.1997 günlü, 4486 sayılı kararı ile ... Mahallesi, ... ada, ... ada, ... ada, ... sayılı parselleri kapsayan alanda 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca parselasyon yapıldığı, imar planında düzenleme sahasında Defterdarlık Hizmet Alanı, Resmi Kurumlar, Belediye Tesis Alanı ve çevre yoluna cepheli yeşil alan olduğu, bu alanlardan yeşil alanda Devlet Demir Yolları ile özel şahıslara ait parsellerin, 2069 ada, 1 sayılı parselde Defterdarlık hizmet binasının, 2 sayılı parselde, Adliye hizmet binasının ve 2070 adada üzerinde yapıların da olduğu Devlet Demir Yolları ile özel şahıslara ait parsellerin bulunduğu, ayrıca parselasyon sonucu, kapanan kadastral yolların imar parselline dönüştürülerek belediye adına tescil edildiği ve belediye adına parsel oluşturulduğu anlaşılmaktadır.
Parselasyon işleminin amacı, imar planına uygun düzgün imar parselleri oluşturmak ve oluşan değer artışları karşılığında yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha ve karakol gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlerin, düzenleme sahasındaki parsellerin %35'i geçmemesi koşuluyla kesinti yapılması suretiyle bedelsiz olarak kamunun eline geçmesini sağlamaktır. Bu nedenle İdare Mahkemesince bu işlemin amacının yeteri kadar arsayı konut yapımına hazır hale getirmek olduğu ve yalnızca kamu tesis alanını kapsayan sahada parselasyon yapılamayacağı gerekçesinde isabet bulunmamaktadır.
Kapanan kadastral yolların belediyeye ait kadastral parsel olarak düzenleme alanına dahil edilmesi ve belediye adına müstakil ya da hisseli parsel oluşturulması suretiyle daha fazla orandadüzenleme ortaklık payı alınması mümkün bulunmadığından, dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir (Danıştay 6. Dairesi, 28.11.2002, 4035/5721).

 

USULÜNE UYGUN KABUL EDİLMİŞ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI OLMAKSIZIN 1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANI YAPILAMAYACAĞINDAN ANILAN HUSUSUN VE 1/1000 ÖLÇEKLİ PLANIN TADİLEN ONANIP ONANMADIĞININ ARAŞTIRILMASINDAN SONRA UYUŞMAZLIK HAKKINDA KARAR VERİLMESİ GEREKTİĞİ

(…) Sayılı parselin bulunduğu alanda 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılan parselasyon ile taşınmazın belediye hizmet alanı olarak ayrılmasına ilişkin ... günlü uygulama imar planının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, taşınmazın ıslah imar planında da belediye hizmet alanında kaldığı, parselasyon işlemi sonucu düzenleme ortaklık payı alınmadığı, düzenleme alanındaki 15 adet toplam ... m2'lik taşınmazlardan ... m2'sinin bedele dönüştürülerek kalan hisselerin aynı yerde oluşturulan ... ada, ... sayılı parsellerden verildiği, tesis edilen işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planının ise 1/5000 ölçekli nazım imar planına uygun olduğu sonucuna varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı tarafından temyiz edilmiştir. 
3194 sayılı İmar Kanununun 5.maddesinde; "Nazım İmar Planı, varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlemiş olarak çizilen ve arazi parçalarının, genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
Uygulama imar planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıtıları ile gösteren plandır." şeklinde nazım ve uygulama imar planlarının tanımları yapılmıştır.
Yukarıda yer alan hükümlere göre, nazım imar planları, halihazır haritalar üzerine çizilen ve ticaret, sanayi, konut gibi bölgelerle iskan bakımından yoğun veya seyrek bölgeleri ve iskana elverişli, iskana elverişli olmayan veya iskana izin verilmeyen bölgeleri, topoğrafik özelliklerden faydalanma konularını, ulaşım sistemlerini ve bu gibi ana hatları göstermek suretiyle arazi parçalarının kullanma şekillerini belirleyen planlar, uygulama imar planları ise, varsa kadastral durumu da işlenmiş halihazır haritaların üzerine nazım plan esaslarına göre çizilen ve yol, yapı adası ve muhtelif bölgelerin detayları ile inşaat nizamlarını ve uygulama için gerekli bilgileri içeren planlardır.
Alt ölçekli planların üst ölçekli planlarda belirlenen planlama ana ilkelerine, kararlarına uyumlu olması zorunludur.
3194 sayılı İmar Kanununun 8/b maddesinde, mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planlarının ilgili belediyelerce yapılacağı veya yaptırılacağı, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe gireceği, bir aylık ilan süresi içerisinde planlara yapılan itirazların belediye meclisince onbeş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanacağı, onaylanmış planlarda yapılacak değişikliklerin de bu usullere tabi olduğu hükme bağlanmıştır.
3030 sayılı Yasanın 6/A maddesinin (b) bendinde, ilçe belediyelerinin nazım plana uygun olarak hazırlayacakları tatbikat imar planlarının onaylanması ve uygulanmasını denetleme görevi büyükşehir belediyelerine verilmiş, aynı Yasanın 14.maddesinde de, büyükşehir ve ilçe belediye meclisince alınan bütün kararların büyükşehir belediye başkanına gönderileceği, büyükşehir belediye başkanının konunun meclislerde tekrar görüşülmesini isteyebileceği hükmüne yer verimiştir.
Anılan hükümlerin birlikte değerlendirilmesinden, imar planına ilişkin ilçe belediye meclisi kararlarının büyükşehir belediye başkanı tarafından onaylandıktan sonra yürürlüğe gireceği, büyükşehir belediye başkanının planı onaylamayarak yeniden görüşülmek üzere ilçe belediye meclisine iade yetkisi bulunmakta ise de, değiştirerek onaylama yetkisinin bulunmadığı, belirtilen usule göre onaylanan imar planına yapılacak olan itirazların incelenmesinde de aynı usulün geçerli olacağı sonucuna varılmıştır.
Dosyanın incelenmesinden, 21.11.1995 günlü, 612 sayılı büyükşehir belediye meclisi kararı ile uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu alanda 1/1000 ölçekli plan değişikliği yapılmasına ilişkin 16.11.1994 günlü ... Belediye Meclisi kararının, anılan 1/1000 ölçekli plan doğrultusunda 1/5000 ölçekli planın da revize edilmesi şartıyla kabulüne karar verilmiş ise de, 1/5000 ölçekli revize planına ait hazırlık işlemleri ve planının kabulüne ilişkin belediye meclis kararının bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, 1/5000 ölçekli nazım imar planı olmaksızın 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yapılamayacağı hususu gözönünde bulundurularak dava konusu 1/1000 ölçekli plan değişikliğinin yasada belirlenen usul ve yönteme uygun olarak yürürlüğe konulan nazım plan değişikliğine dayanıp dayanmadığının başka bir ifadeyle hukuken geçerli nazım imar planı değişikliğinin bulunup bulunmadığının, ilçe belediyesince kabul edilen uygulama imar planının onay için gönderildiği büyükşehir belediyesince değiştirilerek onanıp onanmadığının araştırılması gerektiğinden mahkeme kararının 1/1000 ölçekli imar planına ilişkin kısmında isabet bulunmamıştır. 
Parselasyon işlemine gelince; 
Dosyanın incelenmesinden, davacının, dava dilekçesinde 14.2.1996 onay tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yanısıra bu plana dayalı olarak yapıldığı ve kendisine bildirilmediğini belirtitiği parselasyon işlemine ilişkin belediye encümeni kararının iptalini istediği, İdare Mahkemesince, parselasyon işlemi yönünden davacının isteminin, dava konusu imar planına dayalı olarak 3194 sayılı yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işleminin kabulüne ilişkin belediye encümeni kararının iptali istemi olarak değerlendirildiği, ancak dosyada yer alan bilgi ve belgelerin ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporun birlikte değerlendirilmesinden, uyuşmazlık konusu parsele yönelik olarak yapılan imar uygulamasının 14.2.1996 onay tarihli dava konusu plana dayalı değil 7.1.1987 günlü ıslah imar planına dayalı olarak yapıldığı sonucuna varıldığı ve bu uygulamanın mevzuata aykırı bulunduğundan bahisle iptaline karar verildiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda, davacı tarafından dava dilekçesinde 14.2.1996 tarihli 1/1000 ölçekli imar planına dayalı olarak alındığı belirtilen encümen kararının iptalinin istenmesi, İdare Mahkemesince temyize konu kararda dava konusu işlemler yazılırken, imar planına dayalı olarak 3194 sayılı yasanın 18. maddesi uyarınca yapıldığı belirtilen parselasyon işleminin iptalinin istendiği belirtilmekle birlikte söz konusu imar planına dayalı olarak yapılmış bir parselasyon işleminin bulunmaması, davacıya ait taşınmazdaki parselasyon işleminin ise 1987 yılında onaylanan ıslah imar planına dayalı olarak yapılmış olması; ancak bu parselasyon işleminin davanın konusunu oluşturmaması karşısında İdare Mahkemesince, parselasyon işlemi yönünden, idari davaya konu olacak kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem olmadığından bahisle 2577 Sayılı Yasanın 15/1-b Maddesi uyarıncı davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden anılan mahkeme kararında sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir (Danıştay 6. Dairesi, 19.11.2002, 4732/5326).

 

DÜZENLEME SAHASI IÇINDE IMAR PLANINDA PAZAR ALANINA AYRILAN YERIN DÜZENLEME ORTAKLIKPAYI KAPSAMINDA DEĞERLENDIRILMESI GEREKIRKEN BIR KAMU TESISI NITELIĞINDE BULUNMADIĞI HALDE 18. MADDE UYGULAMA YÖNETMELIĞININ 12. MADDESI UYGULANARAK PAZAR YERINDE DAVACILARA HISSE VERILMESINDE HUKUKA UYARLIK BULUNMADIĞI

(…)  Parsel sayılı taşınmazı da kapsayan alanda 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca tesis edilen parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince,dosyanın incelenmesinden,düzenleme sahası içinde imar planında pazar alanına ayrılan yerin düzenleme ortaklık payı kapsamında değerlendirilmesi gerekirken bir kamu tesisi niteliğinde bulunmadığı halde 18.madde Uygulama Yönetmeliğinin 12.maddesi uygulanarak imar planında pazar yeri alanı olarak ayrılan ... ada,... sayılı parselden davacılara hisse verildiği anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş;bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir (Danıştay 6. Dairesi, 5.12.2001, 5490/6098).

 

BEDELSIZ YOLA TERK ORANINI PARSELASYON IŞLEMIYLE BELIRLENMIŞ DÜZENLENME ORTAKLIK PAYIORANINA TAMAMLAYACAK FARK KADAR DÜZENLEME ORTAKLIK PAYININ ALINMASI GEREKTIĞI

(…)  parsel sayılı taşınmazın 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca parselasyona tabi tutulmasına ilişkin ... günlü, ... sayılı işlemin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince ... sayılı parselin ... günlü encümen kararıyla 3194 sayılı Yasanın 16.maddesi uyarınca yapılan ifraz işleminin, imara uygun parsel oluşturmak yönünde yapılan bir düzenlemeişlemi olduğu, yola isabet eden kısmın ayrılarak, bedelsiz terk edilmesi nedeniyle, yola terk edilen kısmın, düzenleme sırasında alınan bir pay olarak kabulü gerektiği, bu durumda, ifraz işlemi yapılarak ... m2'lik parselin bedelsiz olarak ... M2'lik kısmının yola terk edilmesi nedeniyle dava konusu parselasyon işlemi sırasında bu taşınmazın düzenleme ortaklık payı hebabına katılmaması gerekirken, yeniden düzenleme ortaklık payı alınmasında hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı Yasanın 18.maddesinin 2.fıkrasında, Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bunların yözölçümlerinden yeteri kadar sahanındüzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebileceği, ancak alınacak düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuz beşini geçemeyeceği kurala bağlanmış, anılan Yasa kuralının uygulamasına ilişkin Yönetmeliğin 11.maddesinde de, düzenleme ortaklık payıoranının bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranı olduğu, evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan arazi veya arsaların bu ortaklık payı hesabına katılamayacağı belirtilmiş bulunmaktadır.
Yukarıda açıklanan Yasa ve Yönetmelik hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, bedelsiz yola terk işleminin bir parselasyon işlemine dayanmaması nedeniyle, yapılan terkin, düzenleme ortaklık payıolarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, ancak istek üzerine terk yapılmışsa bu terk oranını yeni düzenlemede belirlenmiş düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenlemeortaklık payı alınabileceği ve bu durumun hakkaniyete ve eşitlik ilkesine uygun olduğu sonucuna ulaşılmaktadır.
Dosyanın incelenmesinden, ... m2 yüzölçümlü ... sayılı parselin % 12'si oranında ... m2'sinin istek üzerine ... günlü, ... sayılı belediye encümeni kararıyla yola terk edildiği, daha sonra uyuşmazlık konusu parselasyon işlemiyle, bölge için belirlenen % 35 düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayacak şekilde ... sayılı parselden % 23.1 oranında düzenleme ortaklık payı alındığı ve kalan ... m2'ye karşılık yeni oluşan ... ada, ... sayılı parselden ... hisse tahsis edildiği anlaşılmaktadır. 
Bu durumda, uyuşmazlık konusu parselde yapılan bedelsiz yola terk oranını, parselasyon işlemiyle belirlenmiş düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayacak fark kadar düzenleme ortaklık payıalınmasında hukuka aykırılık bulunmadığından aksi yöndeki idare mahkemesi kararında isabet bulunmamaktadır (Danıştay 6. Dairesi, 5.11.2011, 4420/5161).

 

SiT ALANI iLAN EDiLEN BÖLGEDE KORUMA KURULUNCA BELiRLENEN GEÇiŞ DÖNEMi YAPILANMA KOŞULLARINA GÖRE PARSELASYON iŞLEMi TESiS EDiLEMEYECEĞi

Dava,..., pafta, ... parsel sayılı taşınmazın bulunduğu bölgede 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 2981 sayılı Yasanın Ek-1. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemine ilişkin 9.1.1997 günlü, 26 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; idare mahkemesince, dosyanın incelenmesinden, davacının taşınmazının eski yerinde oluşturulan ... ada, ... sayılı parselden 200m2 hissesinden düzenleme ortaklık payı çıkarıldıktan sonra 114, 69m2 pay verildiği 15,31 m2 de kentsel hizmet alanında kalan 147 ada, 12 sayılı parselden tahsis yapıldığı anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17. maddesinde bir alanın koruma kurulunca sit olarak ilanının bu alandaki imar planı uygulamasını durduracağı, koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma kurulu tarafından bir ay içinde geçiş dönemi yapı şartlarının belirleneceği ilgili Valilikler ve belediyelerin anılan koruma amaçlı imar planını en geç bir yıl içinde koruma kuruluna değerlendirilmek üzere vermek zorunda oldukları hükme bağlanmıştır.
Dosyanın incelenmesinden, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgenin sit alanı olarak belirlendiği ve bölgede koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma kurulunca kabul edilen geçiş dönemi yapılanma şartlarının geçerli olduğu anlaşılmaktadır.
3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin imar planı bulunan alanlarda plan hükümlerine uygun olarak imar parselleri oluşturmak amacıyla yapılabileceği açık olduğundan, koruma kurulunun doğal sit alanı kararına dayalı olarak koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar planı bulunmayan ve sadece o bölgede söz konusu imar planı yapılıncaya kadar uygulamayı öngören yapılanma şartlarına göre parselasyon işlemi yapılması mümkün olmadığından, bu husus araştırılmaksızın davanın reddi yolunda verilen idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir (Danıştay 6. Dairesi, 15.10.2001, 3784/4619).

NAZIM İMAR PLANIYLA PARSELASYON İŞLEMİNİN SONUÇLARINI YARATACAK NİTELİKTE PLAN NOTU ÖNGÖRÜLEMEYECEĞİ

Dava, ..., parsel sayılı davacının hissedarı olduğu taşınmazı da kapsayan 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve plan notlarının iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince, yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki belgelerin birlikte değerlendirilmesinden; dava konusu kadastral parselin,bölgeye ilişkin bir önceki nazım imar planında özel mülkiyete tabi "ağaçlandırılacak alan"kullanımında kaldığı, dava konusu nazım imar planı revizyonunda ise bu kesimdeki kullanım kararı değişikliği doğrultusundayine özel mülkiyete de tabi olabilecek ticari rekreasyon alanına alındığı, mevcut ağaçlık yapıs konumunun dere yatağı bitişiğinde olması üzerinden enerji nakil hattı geçmesi gibi durumlar değerlendirilerek nazım imar planı revizyonuyla, ticari rekreasyon alanı olarak belirlenmesinde, şehircilik ilkeleri, planlama esasları kamu yararı ve bölge ihtiyaçları yönünden herhangi bir aykırılık görülmediği, düzenleme ortaklık payı, kamu ortaklıkpayı niteliğindeki alanların 5 nolu plan notunda belirtildiği üzere, kamuya (belediye veya ilgili yatırımca kuruluşa) bedelsiz terki yapılmazsa tescil işleminin yapılamayacağına ilişkin zorlayıca plan kararı özünde, planın uygulanmasını bir an önce hayata geçirilmesini amaçlamakta ise de, yasal dayanağı olmayan bir bedelsi terki öngörerek zorlaması yönünden hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle imar planına karşı açılan davanın reddine, planla getirilen notlardan kamu ortaklıkpayına konu kullanımlar kamuya bedelsiz terkedilmeden tescil işleminin yapılamayacağı hükmünün iptaline karar verilmiş, bu karar davacı tarafından imar planının şehircilik ve planlama ilkelerine aykırı olduğu, plan notunun ise tümünün iptali gerekirken kısmen iptal edildiği gerekçesiyle temyiz edilmiştir.
Temyize konu İdare Mahkemesi kararının 1/5000 ölçekli nazım imar planına karşı açılan davanın reddine, yönelik bölümünde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49. maddesinin 1. fıkrasında sayılan bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmamaktadır.
Davanın plan notuna yönelik bölümüne gelince;
3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesinde; "Nazım İmar Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlemiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan olarak tanımlanmıştır.
3030 sayılı Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkında Kanunun 6-A/b maddesinde de büyük şehir nazım imar planlarını yapmak, yaptırmak ve onaylayara uygulamak görevlerinin büyük şehir belediyesine ait olduğu hükmüne yer verilmiştir.
Yukarıda yer alan hükümlere göre,nazım imar planları, halihazır haritalar üzerine çizilen ve ticaret, sanayi, konut ve yeşil alan gibi bölgelerle iskan bakımından yoğun veya seyrek bölgeleri ve iskana elverişli, iskana elverişli olmayan veya iskana izin verilmeyen bölgeleri, topoğrafik özelliklerden faydalanma konularını, ulaşım sistemlerini ve bu gibi ana hatları göstermek suretiyle arazi parçalarının kullanma şekillerini belirleyen planlardır.
3194 sayılı Yasanın 18.maddesinin 1.fıkrasında, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veyakat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu kurala bağlanmıştır.
Anılan Yasa hükümlerine göre ilçe belediyelerinin yetki alanında bulunan parselasyon işlemiyle amaçlanan; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu gözönüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktır.
Olayda, davacıya ait taşınmaz 1/5000 ölçekli dava konusu planla ticari rekreasyon alanı olarak belirlenmiş, bu planla öngörülen plan notlarının uyuşmazlık konusu 5. maddesinin mahkemece hüküm tesis edilmeyen kısmında, plan onama sınırı içerisindeki tescile tabi olarak kullanım alanlarından ticari rekreasyon spor, belediye hizmet alanı, eğitim vb.alanlar plan kapsamına giren kadastral parsellerin tümünden eşit oranda kesintilerle oluşturulacaktır." hükmüne yer verilmiştir.
Yukarıda anılan mevzuat hükümlerinde ilçe belediyelerinin yetki alanı içinde olan arazi ve arsa düzenlemesinin hangi amaç ve yöntemle yapılacağı belirlenmiştir. Nazım imar planlarını yapmakla yükümlü olan davalı büyükşehir belediyesince yapılan dava konusu plana parselasyon işleminin sonuçlarını yaratacak nitelikte plan notu hükümleri öngörülmesi hukuka aykırıdır (Danıştay 6. Dairesi, 22.6.2000, 2248/4203).

 

DÜZENLENE ORTAKLIK PAYI İLE OLUŞTURULMASI GEREKEN PARK ALANINDA PARSEL OLUŞTURULARAK DÜZENLEMEYE GİREN PARSELLERDEN BU PARSELE TAHSİS YAPILAMAYACAĞI

(…) Sayılı taşınmazların bulunduğu alanda yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, düzenleme kapsamındaki parsellerden %35 oranında düzenleme ortaklık payıalındığı e mümkün olduğu kadar aynı ya da yakın yerlerde oluşturulan imar parsellerinden hisse ya da bağımsız imar parseli verildiği, davacı tarafından ... ada, 1 sayılı parselin imar planında yeşil alan olarak ayrıldığı halde hazine adına tescilinin öngörüldüğü ileri sürülmekte ise de bu parselin kadastral ... sayılı parseller ile tescil dışı alandan ihdas edilen G ve H parsellerin şuyulandırılması, her parselden %35 düzenleme ortaklık payı alınması ile oluşturulduğu anlaşıldığından, bu iddiaya itibar edilmediği, öte yandan ... pafta, ... sayılı parsellerle ilgili herhangi bir işlem yapılmadığından bu parsel numarasının dava dilekçesine sehven yazıldığı sonucuna ulaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; bu karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı Yasanın 18.maddesinde imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye,bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu, belediyeler ve valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar sahanın düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılğında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebileceği, düzenleme ortaklıkpaylarının,düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağı hükme bağlanmıştır.
İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmeliğin 4.maddesinin (c) bendinde düzenleme ortaklık payı; "düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen diğer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %35'e kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tesbit edilen karşılığı bedelidir" olarak tanımlanmıştır.
Aynı Yönetmeliğin 12.maddesinde düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirileceği hükmüne yer verilmiş, 32.maddesinde ise, düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarın düzenlemeye giren alan toplamının %35'inden fazla çıkması halinde, bu miktarın %35'e düşürülmesi için önce varsa budüzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar bu işe tahsis edilir. Bunlar yetmediği takdirde bu sahada belediyeye devri mümkün Hazine ve Özel İdare mülkiyetindeki,... umumi hizmetlere rastlayan kısımların belediyeye devri sağlandıktan sonra aynı maksada tahsis edilir. Bunlar da yetmediği takdirde... kamulaştırma yapılır." hükmü getirilmiştir.
Bu düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde; Belediyelerin imar düzenleme çalışması yapmaya yetkili olduğu, bu düzenleme sırasında umumi kullanımlar için düzenlemeye giren sahanın en çok %35'ine kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği, bu saha ihtiyacı karşılamadığı takdirde belediyeye ait arazinin, bu da yetmezse Hazine ve Özel idareye ait arazilerden imar planında umumi hizmetlere ayrılan arazilerin belediyeye bedelsiz devri ile bu arazilerin genel kullanım yerlerine tahsisinin sağlanacağı, bu gibi yerler var iken düzenlemeye giden sahalardan her ne şekilde olursa olsun %35'in üzerinde düzenleme ortaklık payı alınamayacağı gibi bunu aşan kısmında kamusal kullanım yerlerinden tahsis edilemeyeceği sonucuna ulaşılmaktadır.
Yukarıda sözü edilen Yönetmeliğin 12.maddesinde hangi alanlardan hisselendirme yapılabileceği açıkça belirtildiğinden düzenleme ortaklık payı ile oluşturulması gereken park alanında parsel oluşturularak düzenlemeye giren parsellerden bu parsele tahsis yapılamaz (Danıştay 6. Dairesi, 23.5.2000, 1868/3241).

 

İMAR PLANI İLE YENİ BİR DÜZENLEME YAPILMASINI GEREKTİRECEK BİR NEDEN OLMAKSIZIN İKİNCİ KEZ PARSELASYON YAPILMASINA İMAR HUKUKUNA UYARLIK BULUNMADIĞI GİBİ YAPILAN PARSELASYON İŞLEMİNDEN SONRA BİR PARSELDEN HİSSE SATIN ALAN KİŞİYE DAVACININ PARSELİNDEN HİSSE VERİLMESİ AMACIYLA PARSELASYON YAPILMASININ HUKUKA AYKIRI OLDUĞU

(…) Sayılı parsele ilişkin olarak yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, dava konusu parselasyon işleminin eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınmaması nedeniyle hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dosyasının incelenmesinden, parselasyon işlemi sonucu oluşan ... ada, ... sayılı imar parselinin 30 m2'sinin ... tarafından satın alınmasından sonra bu kişinin ... ada, ... sayılı parsel üzerinde evi olmasına rağmen önceki parselasyon işlemiyle hisse verilmediğinden, evinin olduğu yerden hisse verilebilmesi amacıyla sadece iki imar parseline ilişkin olarak ... günlü, ... sayılı belediye encümeni kararıyla parselasyon işleminin yapıldığı ve bu işlem sırasında yeniden düzenleme ortaklık payıalınmadığı anlaşılmaktadır. 
3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesine göre, belediyeler sadece imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerinin veya diğe hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleriyle yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil,hisseli ve kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkilidir. Düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuzbeşini geçmemesi şartıyla düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeortaklık payı olarak düşülebilir. Aynı maddeye göre herhangi bir parselden bir defadan fazladüzenleme ortaklık payı alınamaz.Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenlemeyapılmasına engel teşkil etmez.
Yukarıdaki Yasa kuralından anlaşılacağı üzere parselasyon işlemi ile imar planına uygun parsellerin oluşturulması ve yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesi sağlanır. 
Dolayısıyla, parselasyon işleminin amacı imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarının belirlenmesinden sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu işlemler bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir.
Bu durumda, imar planı ile yeni bir düzenleme yapılmasını gerektirecek bir neden olmaksızın ikinci kez parselasyon yapılmasında imar hukukuna uyarlık bulunmadığı gibi yapılan parselasyon işleminden sonra bir parselden hisse satın alan kişiye davacının parselinden hisse verilmesi amacıyla parselasyon yapılması da hukuka aykırı olduğundan dava konusu işlemin iptaline ilişkin mahkeme kararında sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir (Danıştay 6. Dairesi, 4.4.2000, 1215/1847).

 

ÜZERİNDE YAPI BULUNAN TAŞINMAZLARIN PARSELASYON İŞLEMİNE TABİ TUTULMASI HALİNDE BU PARSELLERİN YOL, MEYDAN, OTOPARK VE YEŞİL ALAN GİBİ YERLERE GİREN KISIMLARININ VE BİTİŞİĞİNDE DÜZGÜN İMAR PARSELİ OLUŞTURMAK İÇİN BAHÇESİNDEN GEREKLİ MİKTAR DÜZENLEMEORTAKLIK PAYI OLARAK ALINABİLECEĞİNDEN, DAVA KONUSU PARSELDEN BELİRTİLEN YERLERE GİREN KISIMLARININ BULUNMAMASI NEDENİYLE DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ALINMAMASI VE AYNEN KORUNMASI GEREKTİĞİ

(…) Sayılı taşınmazın bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemine ilişkin 20.8.1996 günlü, 16.19 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporla dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden; 61 m2'lik dava konusu taşınmazdan 21,35 m2 düzenleme ortaklık payıalındığı, 17.08 m2'sinin okul alanında kalan ... ada, ... sayılı parselden pay olarak verildiği, 22,57 m2'sinin ise parselasyon işlemiyle korunan ve sınırları değişmeyen, üzerinde tescilli kümbet bulunan ve eski yerinde oluşturulan ... ada ... sayılı parselde hisselendirildiği, tescilli kümbet bulunan kadastral parsel sınırlarında bir değişiklik yapılmadığı, aynen korunduğu, parselasyon işlemiyle düzenleme ortaklık payı alınarak hisseli bir duruma dönüştürülemeyecek yerlerden olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İmar Kanununun 18.Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmelik'in Düzenleme Sırasında Korunacak Yapılar başlıklı 8.Maddesinde: "İmar veya kadastro parselleri üzerine inşa edilmiş ve düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı bir imar parseli içinde bırakılabilir.
Bu gibi yapıların bulunduğu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi yerlere giren kısımları ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinden gerekli miktar ifraz edilerek düzenleme ortaklık payı olarak alınır. Alınacak miktar düzenleme ortaklık payından fazla ise kamulaştırma ile alınabilir." hükmü yer almaktadır.
Dava konusu parselasyon işlemiyle tescilli kümbet'in bulunduğu yerde kadastral parsel sınırlarında bir değişiklik yapılmadan, aynen korunarak imar parseline dönüştürüldüğü ve yukarıda belirtilen yönetmelik hükmü uyarınca kadastral parselin, yol, meydan, otopark ve yeşil alan gibi yerlere giren kısımlarının ve bu gibi yerler için ifraz edilecek bölümünün olmadığı anlaşıldığından, dava konusu parselden düzenleme ortaklık payı alınması gerekliliği bulunmamaktadır (Danıştay 6. Dairesi, 7.1.2000, 1445/91).

ÜZERİNDE YAPI BULUNAN TAŞINMAZLARIN PARSELASYON İŞLEMİNE TABİ TUTULMASI HALİNDE BU PARSELLERİN YOL, MEYDAN,OTOPARK VE YEŞİL ALAN GİBİ YERLERE GİREN KISIMLARI İLE BİTİŞTİĞİNDE DÜZGÜN İMAR PARSELİ TEŞKİL ETMEK İÇİN BAHÇELERİNDEN GEREKLİ MİKTARINDÜZENLEME ORTAKLIK PAYI OLARAK ALINABİLECEĞİ

(…) Sayılı taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca parselasyon işlemine tabi tutulmasına ilişkin ... günlü, ... sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporla dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu taşınmazın parselasyon işlemi sonucunda, tarihi değeri olan ve bütünlüğü bozulmadan korunan tescilli türbe alanında kalan ... ada, ... sayılı parselden ve parselasyondan önce yapılan 1/1000 ölçekli revizyon imar planında ... pafta, ... ada, ... sayılı parsel sayılı davacı kuruma ait taşınmazın okul alanı içinde kalması,parselasyon işlemi ile bu alanın yeni oluşan ... ada, ... sayılı parsel ile korunması nedeniyle ... ada ... sayılı parselden hisselendirilmesinde kamu yararına ve mevzuata aykırılık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İmar Kanununun 18 inci maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik'in Düzenleme Sırasında Korunacak Yapılar başlıklı 8.maddesinde: " İmar veya kadastro parselleri üzerinde inşa edilmiş ve düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı bir imar parseli içinde bırakılabilir. 
Bu gibi yapıların bulunduğu parsellerin yol, Meydan, Otopark ve yeşil saha gibi yerlere giren kısımları ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinden gerekli miktar ifraz edilerek düzenleme ortaklık payı olarak alınır.Alınacak mitar düzenleme ortaklık payından fazla ise kamulaştırma ile alınabilir" hükmü yer almaktadır.
Dava konusu parselasyon işlemiyle davacı kuruma ait tescilli türbe binası bulunan taşınmazlardan yukarıda yer alan yönetmelik hükmü dikkate alınarak; ancak belirtilen yerler için düzenlemeortaklık payı alınabileceğinden, İdare Mahkemesince, bu husus araştırılmaksızın davanın reddine karar verilmesinde isabet görülmemişti (Danıştay 6. Dairesi, 17.1.2000, 7510/88).

 

3194 SAYILI YASANIN 18.MADDESİ İLE 2981 SAYILI YASANIN 10.MADDESİ UYARINCA BELEDİYELERİN KAPANAN YOLLAR NEDENİYLE KENDİ ADLARINA PARSELLER OLUŞTURMASININ MÜMKÜN OLMADIĞI, BELEDİYENİN KENDİ ADINA NE ŞEKİLDE PARSEL OLUŞTURDUĞU HUSUSUNUN ARAŞTIRILARAK YENİDEN KARAR VERİLMESİ GEREKTİĞİ, ÖTE YANDAN TAŞINMAZLARIN SATIŞININ ÖNLENMESİ İÇİN TAPU KAYITLARINA TEDBİR KONULMASI İSTEMİNİN ADLİ YARGI YERİNCE KARARA BAĞLANMASI GEREKTİĞİ

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin 2.fıkrasında,"Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklıkpayı" olarak düşülebilir.Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuzbeşini geçemez"6.fıkrasında, "bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazladüzenleme ortaklık payı alınamaz. Ancak,bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenlemeyapılmasına mani teşkil etmez" hükmü yer almış, İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Düzenleme Ortaklık PayıOranına Ait Esaslar"başlığını taşıyan 11. maddesinin 2.fıkrasında da "Evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerde bir pay alınmış olan arazi veya arsalar bu ortaklık payı hesabına katılmaz" ifadesine yer verilmiş bulunmaktadır.
Yukarıda belirtilen Yasa ve ilgili yönetmelik hükümlerinin değerlendirilmesinden, daha önce yapılandüzenleme sırasında meydana gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı veya başka bir isim altında pay alınmış arsa veya arazilerden, yeniden yapılan parselasyon işlemi nedeniyle ikinci defa düzenleme ortaklık payı alınamayacağı sonucuna ulaşılmaktadır. 
Parselasyon işlemi sırasında imar planı ile öngörülmüş olan park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için, düzenlemeye giren kadastro parsellerinin % 35'i oranındaki kısmının düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz alınması mümkündür. Ancak, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından kapanan kadastral yollar gibi alanların miktarı düşüldükten sonra kalan miktarın parselasyona giren parsel maliklerinden eşit oranda alınması gerekir. 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi ile 2981 sayılı Yasanın 10. maddesi uyarınca belediyelerin kapanan yollar nedeniyle kendi adına parseller oluşturması ve böylece parselasyona tabi tutulan taşınmazlardan daha fazla üzenleme ortaklık payı alması mümkün değildir. 
Dosyanın incelenmesinden, dava konusu parselasyon işleminden daha önce uyuşmazlık konusu taşınmazı da kapsayan alanda parselasyon işlemi yapılıp yapılmadığı, belediyenin parselasyon işlemi sonucu kendi adına ne şekilde hisse tahsis ettiği anlaşılmamaktadır.
Bu durumda, 1985 tarihinde uyuşmazlık konusu taşınmazı da kapsayan alana ilişkin olarak yapılan işlemin parselasyon mu, ifraz işlemi mi olduğu, eğer parselasyon işlemi ise daha sonra imar planı değişikliği yapılıp yapılmadığı, davalı belediyenin kendi adına ne şekilde parsel oluşturduğu hususlarının araştırılarak yeniden karar verilmesi gerekmektedir (Danıştay 6. Dairesi, 9.12.1999, 6273/6359).

 

3194 SAYILI YASANIN 18. MADDESİ UYARINCA TESİS EDİLMİŞ PARSELASYON İŞLEMİNİN BU MADDE VE İLGİLİ YÖNETMELİK ESASLARI İÇİNDE İNCELENMESİ ZORUNLUYKEN 2981 SAYILI YASAYA GÖRE DEĞERLENDİRME YAPILARAK KARAR VERİLMESİNDE İSABET BULUNMADIĞI

(…) Sayılı parsellerin 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca parselasyona tabi tutulmasına ilişkin ... günlü, ... sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, Danıştay Altıncı Dairesinin ... günlü, ... sayılı bozma kararına uyularak, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ve ek raporla dosyada yer alan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, parselasyon işleminin dayanağı ... tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uygun olduğu, imar planında en küçük parsel büyüklüğünün ... m2 olarak belirlendiği, özel parselasyon da ise parsel ölçeklerinin küçük olduğu, özel parselasyon planındaki parsellerin plan notuna uyum sağlamak amacıyla birleştirildiği ve imar planında öngörülen büyüklüklerin elde edilmesine karşın hisseli parsellerin sorun olarak ortaya çıktığı, bu bölgede ıslah imar planı yerine imar planının yapıldığı, imar mevzuatının sorunları çözmede bir bütün olarak ele alınması gerektiği, uyuşmazlıkla ilgili incelemede 2981 sayılı Yasa ve İlgili Yönetmeliğin de gözönünde bulundurularak değerlendirme yapıldığı, parselasyonla hisseli dağıtım yapıldığı, ancak, parsel büyüklüklerinin ... m2'nin çok üzerinde oluşturulduğu, oysa parsel büyüklüklerinin davacıya ait hisse, mevcut yapılaşma ve plan notunun birlikte değerlendirilerek oluşturulması gerektiği, parselasyonda fiili duruma uyulup uyulmadığının ve dağıtımın şeklinin tam olarak belirlenemediği, düzenleme ortaklık payı oranının hesabında farklı bir yöntemin izlendiği, hisseli olarak tahsis yapılması zorunluluğu olduğunda, 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesine uygun olarak uygulama yapılması gerektiği halde bu hususa uyulmadığı, plana göre imar parsellerinin en az ... m2 alana sahip olması gerekirken çok daha büyük parsellerin oluşturulması sonucu özel parselasyonla uyumlu bir şekilde arsa tahsis edilmesinin engellendiği, uygulama alanında muhafaza edilen binaların imar planında ve parselasyon planında yer alması üzerinde yapı bulunan parsellere sadece yapı sahiplerinin hisselendirilmesi ya da Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre işlem yapılması gerektiği halde, bu hususlara da uyulmadığı, parselasyon işleminde imar mevzuatına uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı Yasanın 18.maddesinin 1.fıkrasında, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu kurala bağlanmıştır.
İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10/a maddesinde, düzenleme ile oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanacağı kuralı, aynı madde (b) bendinde de plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesinin sağlanacağı kuralı yer almaktadır.
Anılan Yasa ve Yönetmelik hükümlerinin değerlendirilmesinden parselasyon işlemiyle amaçlananın imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu gözönüne alınmak suretiyle sorunsuz ve üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu açıktır.
Dosyanın incelenmesinden, dava konusu parselasyonun 3194 sayılı Yasa uyarınca hazırlanarak onaylanmış ve minimum ... m2 parsel alanı, TAKS:%15 H=6.50 metre yapılaşma koşulu getiren uygulama imar planına dayalı olarak ve aynı Yasanın 18.maddesi uyarınca tesis edildiği, bu madde ve ilgili yönetmeliğin uygulama esaslar içinde inceleme ve değerlendirme yapılması zorunluyken, keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda ise işlemin 2981 sayılı Yasaya göre incelendiği anlaşılmaktadır.
Düzenleme alanındaki hisseli mülkiyetten oluşan parsellerin özel parselasyon paftasındaki parsellerin 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca yapılan uygulamada resmi parsel gibi değerlendirilmesi olanaklı olmadığından, bu parsel yapısının temel alınarak parselasyon işleminin dayanağını oluşturan ve dava konusu yapılmayan imar planındaki asgari parsel ölçütleriyle karşılaştırılarak sağlıklı hukuki bir değerlendirmenin yapılamayacağı, ayrıca parselasyon kapsamındaki alanda dağınık şekilde ve ruhsatsız olarak inşa edilen yapıların, imar planında öngörülen yapılaşma koşuluna uymamaları nedeniyle korunamayacakları açıktır.
Buna göre, yukarıda belirtilen hususlar da gözetilerek 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca tesis edilen uyuşmazlık konusu parselasyon işleminin imar mevzuatına uygun olup olmadığı, konusunda uzman kişilerden oluşan yeni bir bilirkişi kuruluna incelettirilerek ve davalı idare tarafından anılan bölgenin sit alanı ilan edilmiş olduğu yolundaki iddiası araştırılarak ulaşılacak sonuca göre uyuşmazlık hakkında yeniden karar verilmesi gerekmektedir (Danıştay 6. Dairesi, 19.10.1999, 2000/4906).

Hits: 20654