Anayapının tümü veya bağımsız bölümlerden biri veya birkaçının deprem, yangın, sel, çöküntü, bombalama ve benzeri nedenlerle harap olması durumunda izlenmesi gereken yol ile kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri Kat Mülkiyeti Yasasının 47. maddesinde düzenlenmiştir.
Harabiyetin yapının zamanla eskiyip yıpranması, yapım veya bakımdaki eksiklikten kaynaklanması durumunda, bu madde uygulanmaz.
Harap olma kavramı, enkaz haline gelme değil, “oturulamaz duruma gelme” olarak anlaşılmalıdır.
Anayapının Tümünün Harap Olması: Anayapının tümü (deprem, çöküntü, yangın, sel, bombalama vb.) harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer (KMK. md. 47/I). “Kendiliğinden” sözcüğü, anayapının harap olduğuna ilişkin bir tespiti ve tapu kütüğünde buna dayalı bir işlemin yapılması gereğini ortadan kaldırmaz.
Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir. Bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici dayanışmalı olarak sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir (KMK. md. 48/1).
Bağımsız Bölümlerden Birinin Harap Olması: Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen (oturulamayacak, başlı başına kullanılamayacak ölçüde) harap olursa o bölümün maliki <harap olma tarihinden başlayarak> iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmalıdır (KMK. md. 47/II). Harap olma bağımsız bölümün zamanla eskiyip yıpranması/hasara uğraması sonucu değil, yangın, üstteki çekme veya normal katın çökmesi veya yangın gibi bir olay sonucu meydana gelmelidir. Harap olmayı “oturulamaz duruma gelme” olarak anlamalıyız. Tamamen harap olan bağımsız bölümün maliki, iki yıl içinde harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini yargıçtan isteyebilirler.
Bağımsız bölümü harap olan malik, harabiyete neden olan olayın ardından, bağımsız bölümündeki harabiyeti gidermeyeceğini açık bir biçimde bildirirse, iki yıllık sürenin dolmasını beklemek gerekmeyecektir.
Yargıç, keşif ve bilirkişi incelemesi de yaparak, yasanın öngördüğü koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğini araştıracak ve oluşacak sonuca göre kararını verecektir. Kat maliki, harap olan bağımsız bölümünü, yasanın kendisine tanıdığı iki yıllık süre içinde yeniden yaptırmayarak olduğu gibi bırakmış ve devir istemini içeren davada bu sürenin bitiminden başlayarak bir yıl içinde açılmış ise, yargıç istemin kabulü yolunda hüküm kuracaktır. Kat maliki, “harap olan bağımsız bölümünü geciktirmeksizin yaptırmaya başladığını, yapım işinin sürdüğünü, ancak haklı sayılabilecek bir nedenle süresi içinde tamamlayamadığını” ileri sürmüş ve mahkemece taşınmazın yerinde yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda bu savın doğruluğu saptanmış ise, o kat malikine bağımsız bölümünün yapımını tamamlaması için makul ve belli bir süre tanımalı, sürenin sonunda oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurmalıdır. Devir için gerekli koşulların gerçekleşmiş olması durumunda, istemde bulunan kat malikine devredilecek konu, harap olan bağımsız bölümün arsa payıdır. Öyle ise bu arsa payının değeri saptanmalıdır. Devir kararına en yakın tarihteki değer saptanmalıdır. Bu bağlamda harap olan bağımsız bölümde, yeniden yapımda kullanılacak nitelikte malzeme varsa bunların da bedeli belirlenmeli ve saptanan arsa payı değeriyle birlikte karşılanmalıdır. Tersi durumda, arsa payını devir isteğinde bulunanlara haksız zenginleşme olanağı sağlanmış olacaktır[1].
Harap olan bağımsız bölümün arsa payını devralan kat malikleri, devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde bu bağımsız bölümü yeniden yaptırmak zorundadırlar: Yaptırmış iseler, o bağımsız bölüm varlığını sürdürür, başlangıçta var olan arsa payı korunur ve onu devralan bağımsız bölüm malik/lerinin ortak mülkü olur. Harap bağımsız bölüm yeniden yaptırılmaz ise, iki yıllık süre içinde devralan kat maliki veya kat malikleri, diğer malikler ile birlikte hareket ederek, bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını yeniden hesaplayarak (KMK. md. 3/II) kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmek zorundadırlar (KMK. md. 47/II).
Harap olan bağımsız bölüm yeniden yaptırılmaz ya da bağımsız bölüm dışlanarak tüm bağımsız bölümlerin arsa payları yeniden düzenlenmez ise, ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer; harap olan bağımsız bölüm ya da yapının tamamı sigortalı ise sigorta bedeli ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaşlar arasında paylaştırılır (KMK. md. 47/III). Bu konunun, kat malikleri tarafından tapu kütüğüne kaydettirilmesi, bunun için aralarında anlaşma sağlayamadıkları takdirde yargıca başvurup bu durumu tespit ettirmeleri gerekli olacaktır. Böyle bir durumda da paydaşlar arasında kat mülkiyeti yerine ana taşınmazdaki ortak mülkiyet hükümleri esas alınacaktır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa (örneğin beş katlı bir yapıda üstteki iki kat tamamen harap olup yıkılmış ise beşince katın yeniden yapılması, dördüncü katın yeniden yapılması koşuluna bağlı olması), bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bağımsız bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir (KMK. md. 47/IV). Devir koşulunun rıza ile yerine getirilmemesi durumunda, mahkemeye başvurulduğunda, buna mahkeme karar verecektir. Zira, yeniden yapılmak istenmeyen harap olmuş bağımsız bölümlerin arsa paylarının aynı durumda bulunan diğer maliklere öncelikle devri doğrudur. Çünkü bu bağımsız bölümlerin yeniden yapımı, diğerlerinin yapımına bağlıdır. Arsa paylarını devralanlar, diğer bağımsız bölümleri de yapmak durumunda kalacaklardır. Giderlerine kendileri katlandığına göre, bu bağımsız bölümlerin maliki olmaları da doğal bir sonuçtur. Harap olmuş bağımsız bölümlerini yeniden yapmak istemeyen maliklerin arsa paylarını devralanların, bu payların karşılık bedelini ödemeleri gerekir. Bu devir, ilgili kat maliklerinin ana taşınmazdaki mülkiyet haklarını sona erdirdiği için, bunun bedeli karşılığında olması Yasa ve hakkaniyet gereğidir. Taraflar bedelde anlaşamazlar ise anlaşmazlık yargıç tarafından çözümlenecektir. Harap olan bağımsız bölümlerini yeniden yaptırmak istemeyenlerin arsa payları, bağımsız bölümleri harap olup da yeniden yaptırmak isteyenler tarafından devralınmak istenmezse, ara payını devralma hakkına sahip olan bağımsız bölüm maliklerinin de gerçekte harap olan bağımsız bölümlerini yaptırmak istemedikleri kabul edilmelidir. Çünkü kendi bağımsız bölümlerinin yeniden yapımı o bağımsız bölümlerin yapımına bağlı olup, bunun gereği, kendisine ait olmayan bağımsız bölümün arsa payını devralmaksızın yaptırmak sonucunu doğuran böyle bir olayda, bağımsız bölümü yeniden inşa etme istemini diğer kat maliklerine bildiren kat malikinin iyi niyetinden söz edilemez. Böyle bir durumda, md. 47/II ve III hükümlerinin uygulanması gerekecektir. Yani diğer kat malikleri, yeniden yapılmayan harap bağımsız bölümün veya bölümlerin arsa paylarını devralıp onları yeniden yaparlar ya da yapmadıkları takdirde bunları dışlayarak arsa paylarını yeniden düzenlerler. Bu da olmaz ise, ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ermesi koşulları gerçekleşecektir[2].
Harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti (arsa payı aynen korunarak) bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir (KMK. md. 47/son, c. 1). Harap olan bağımsız bölüm üzerindeki kat mülkiyetinin geçici kat irtifakına çevrilmesi ve kütüğe şerh verilmesi işlemi, KMK. md. 48 uyarınca yöneticinin, eğer yönetici yok ise bağımsız bölümü harap olan kat malikinin bildirmesi üzerine tapu idaresince yerine getirilir. Tamamen harap olması nedeniyle üzerindeki kat mülkiyeti kat irtifakına dönüşen bağımsız bölüm maliki bu süreçte KMK. Md. 20’de belirtilen genel giderlere katılmayacaktır.
[1] Germeç, Mahir Esin, Kat Mülkiyetli Taşınmazda Anayapının Harap Olması, Terazi Hukuk Dergisi, Ağustos 2010, sf. 117-118.
[2] Germeç, agm. Sf. 120.
