ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TEMLİK
~ 06.06.2011 ~
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.
1. Arsa Sahibinin Borcu
a. Sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek.
b. Edimini sözleşmeye uygun olarak yerine getiren yükleniciye, taahhüt ettiği arsa paylarını devretmek.
2. Yüklenicinin borcu
Sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir: Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı biçimde eksiksiz yerine getirilmesidir. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.
3. Sözleşmenin yükleniciye kişisel hak kazandırması
Yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına kütüklenmesini arsa sahibinden isteyebilir.
4. Alacağın Temliki
a. Yüklenicinin alacağını temlik etmesi
Yüklenicinin arsa payı karşılığı yaptığı inşaattan, henüz tapusunu üzerine almadığı ve payına düşecek dairelerden birini satması; bir hakkın, diğer bir ifade ile alacağın temliki niteliğindedir.
Yüklenici sözleşmeden kaynaklanan haklarına (alacağına) dayanarak kendisine kalan dairelerin mülkiyetinin adına geçirilmesini arsa sahibinden isteyebilir veya söz konusu kişisel hakkını, BK. md. 162 vd. uyarınca üçüncü kişilere temlik edebilir.
Yüklenicinin kişisel hakkını edinen kişi, bu hakkı âkidi olan yükleniciye veya -bazı koşullarda- arsa sahibine karşı ileri sürebilir, davanın yükleniciden başka arsa sahibine de yöneltilmesi gerekir.
b. Arsa sahibinin alacağını temlik etmesi
İnşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibine imal/inşa/teslim edilmesi gereken dairelerden birini, arsa sahibinden satın alan kişinin, onların bu daireyle ilgili sözleşmeden doğan haklarına “alacağın temliki hükümleri” uyarınca halef olduğunun kabulü gerekir (BK. md. 162). Bu nedenle, o, bu bağımsız bölümün sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi sonucu uğradığı kira kaybı zararını yükleniciden istemekte haklıdır.
c. Temlik sözleşmesinin biçimi
Temlik sözleşmesinin yapılması yeterli ve gereklidir (BK. md. 163).
Yüklenici, kat irtifakı kurulduktan sonra, aynı daireyi bir başkasına satarsa, önceki alıcıya karşı, dairenin devir tarihindeki rayiç bedel üzerinden sorumludur.
d. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişinin hakları
aa. Yüklenicinin kişisel hakkını edinen üçüncü kişi bu hakkını, yüklenicinin ardılı (halefi) olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
bb. Gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
cc. Alacağın temliki biçiminde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir anlatımla, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar az bir boyutta olması gerekir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir istemde bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir.
dd. üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sağlığını kanıtlaması gereklidir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.
5. Yolsuz Tescil
a. Bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde; arsa sahibi, sözleşme gereğince, inşaatın başında veya devamında, yükleniciye sahip olduğu arsa paylarının mülkiyetini kısmen veya tamamen temlik edilebilir.
b. Bu temlik avans niteliğindedir.
c. Bu durum, gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz.
d. Yüklenici; edimini sözleşme ve imar mevzuatına uygun olarak yerine getirdiği oranda kişisel hak elde edebilir ve elde ettiği bu kişisel hakkını da üçüncü kişilere devredebilir (BK. md. 163 vd.).
e. Yüklenicinin kişisel hakkı iki durumda aynî hakka dönüşür:
· Yüklenicinin edimlerini tümüyle yerine getirmesi, veya,
· Tüme yakın yerine getirmesi. Yani sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğurur biçimde bozulması durumu…
f. İyi niyetin önemi: Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin olanaksız olması gerekir. Üçüncü kişi, henüz inşaatına başlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlığını bunun için de bağımsız bölümle bağlantılı, arsa payı aldığını, arsanın gerçekte, yükleniciye ait olmadığını, arsa payı karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Başka bir anlatımla, yapılacak bağımsız bölüme bağlı olarak arsa payı aldığının bilincindedir. Böyle olunca, TMK. Md. 1023’ün koruyuculuğundan yararlanması söz konusu olamaz.
g. Yolsuz tescil: Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde, arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili sonuç doğurur biçimde bozulmuşsa, Borçlar Kanunu'nun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve "haksız edinme kuralları" uyarınca tarafların aldıklarını karşılıklı olarak geri vermeleri gerekir. Bu nedenle, arsa sahibi ile yüklenici arasında bağıtlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak bozulmakla, yüklenici tarafından dava dışı ….’a temlik olunan ve onun tarafından da …'a temlik edilen pay kaydının edinme nedeni, hukuksal dayanaktan yoksun kalmıştır. Arsa sahibince yükleniciye geçirilen arsa payı kayıtlarının tescili yükleniciye aynî haklar sağlamaz. Çünkü, aynî haklar illete bağlı bir işlem sonucu doğar, değişir veya son bulur. Sadece bir tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için yeterli olmayıp; ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gereklidir. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi hükmü gereğince, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı, yasal kural olarak korunur ise de; aynı Yasa'nın 1024. maddesi hükmü gereğince, bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi, bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki nedenden yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
SONUÇ: Arsa sahibi, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde, sözleşmenin bozulması ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Başka bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Bir somut olayda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan yapı, inşaat halindeyken yüklenici tarafından terkedilmiş ise veya vade tarihinde sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun olarak imal, inşa ve teslim edilmemişse ve tamamlanma oranı % 90’ın altında ise, yükleniciden “alacağın temliki yoluyla” arsa payı edinen kimse ediniminde iyi niyetli olduğu kabul edilemez ve Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi hükmünden yararlanamaz (14. HD. 15.6.2010, 5177/7104; HGK,16.06.2010, 290/328; HGK. 23.5.2001, 422/434; HGK. 25.10.2000, 1280/1554).s
Hits: 32005
